行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级，但建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，并关注政策主题下的弹性及项目管理能力 [5] 核心观点 - 2025年低利率环境及宏观面修复下REITs市场有望持续升温，但需注意择时 [5] - 弱周期资产在避险情绪下受关注度较高，建议优先选择资产韧性强的标的 [5] - 强周期板块需关注政策主题弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等板块出现复苏迹象后具备吸引力 [5] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌1.56%，收于1087.4点，表现弱于沪深300（+1.69%）和恒生指数（+2.27%）[1][10] - 本年中证REITs全收益指数累计上涨12.34%，表现优于沪深300（+4.89%）但逊于恒生指数（+26.56%）[2][10] REITs二级市场表现 - 本周REITs总市值2047.5亿元，单只平均市值30亿元，9支上涨、59支下跌，周均涨幅-2.09%[3][12] - 市政水利（-4.39%）和能源基础设施（-4.2%）板块回调幅度最大，产业园区（-0.92%）相对抗跌 [3][12] - 产业园区板块日均换手率2.5%居首，创金合信首农REIT以31.2%换手率位列个股第一 [4][15] REITs估值表现 - 中债IRR分化明显，华夏中国交建REIT（11.2%）、平安广州广河REIT（10.9%）收益率领先 [5][16] - P/NAV区间0.7-1.8，中金厦门安居REIT（1.8）和华夏中国交建REIT（0.7）分别处于两极 [16] - 交通基础设施类REITs估值优势显著，华夏中国交建REIT P/NAV仅0.7倍 [5][16] 行业走势 - 房地产（申万）指数本年累计上涨0.34%，跑输沪深300指数（+4.89%）[2][10] - 本周房地产板块表现强劲，申万房地产指数上涨4.07%，恒生地产建筑业指数上涨4.16%[1][10]

报告核心观点 报告涵盖宏观经济、策略、金融工程、固定收益等总量研究，以及中小盘、食品饮料、非银金融等行业公司研究，涉及国内外政策动态、市场行情、行业发展趋势及投资建议等内容，为投资者提供多领域分析与投资参考 [1] 总量研究 宏观经济 - 国内聚焦城市更新等多方面政策，海外美欧关税谈判存分歧，美日达成协议，欧央行维持利率不变 [3][5][6] - 6月财政收支有变化，公共财政收入增速放缓、支出边际降速，政府性基金收支显著提速，广义赤字阶段性走阔 [10][11][12] 策略 - 市场突破后呈中枢缓慢上行的震荡市，短期警惕回调，看好成长板块，给出行业配置建议 [16][18][21] 金融工程 - 提出因子切割论，结合深度学习构建DBD - GRU模型，该模型因子表现优异 [22][25][26] 固定收益 - 关注央行实际操作及资金利率，预计2025年下半年债券收益率上行，10年国债收益率目标1.9 - 2.2% [29][30][38] 行业公司 中小盘 - 看好AI + 应用，推荐拓尔思等标的，关注膳食营养补充剂行业，预计2026年全球销售规模达2230亿美元 [40][42][43] 食品饮料 - 低估值白酒有布局机遇，新消费估值回调后可关注，推荐贵州茅台等组合 [45][46][47] 非银金融 - 券商日均交易量突破2万亿，保险预定利率调降50bp符合预期，推荐国泰海通等标的 [49][50][52] 电力设备与新能源 - 固态电池材料突破、中试加快，建议关注相关行情及宁德时代等标的 [54][55] - 低空经济纵向落地，推荐卧龙电驱等标的，关注后续板块行情 [63] 汽车 - 上海政策助推Robotaxi落地，智驾关注多方面变化，推荐小鹏汽车 - W等整车及华阳集团等零部件标的 [58][59][62] 地产建筑 - 创金合信首农REIT上市，发行市场活跃，看好REITs板块投资机会 [67] 农林牧渔 - 2025Q2农业板块公募重仓市值提升，生猪、饲料、宠物板块有投资机会，推荐相关标的 [71][73][75] 建材 - 雅江下游水电工程开工带来投资机会，推荐三棵树等消费建材、中国巨石等玻纤标的 [79][81] 医药 - 人福医药归核重整、创新管线布局，本周医药生物上涨，推荐恒瑞医药等标的 [86][88][89] 计算机 - 重视AI应用和稳定币投资机会，推荐金山办公等AI应用、恒生电子等稳定币板块标的 [98][99][101] 通信 - 谷歌上调资本开支，阿里Qwen3模型更新，看好全球AIDC算力产业链等七大产业方向 [104][106][107] 化工 - 价格法修正草案若落地推动反内卷，《办法》落地或使龙头受益，推荐万华化学等标的 [108][110][112] 商贸零售 - 医美有新品发布，化妆品温和复苏，推荐爱美客等医美、上美股份等化妆品标的 [115][116][118] 银行 - 银行业资负结构转化，利率风险需重估，看好银行估值抬升，受益标的有农业银行等 [120][121][124] 军工 - 泰柬冲突升级，军贸有望受益，中国军贸市场份额或增长，推荐无人装备等子板块受益标的 [126][127][128]

投资策略 - 投资组合主要包括房地产投资信托基金(REITs)、优先股和高收益债券 [1] - 近期采用股票多头与备兑认购期权和现金担保看跌期权相结合的策略 [1] - 投资理念基于长期基本面分析 [1] 研究领域 - 主要关注房地产投资信托基金(REITs)和金融行业 [1] - 偶尔涉及交易所交易基金(ETFs)和其他受宏观交易理念驱动的股票 [1] 作者背景 - 自2011年高中时期开始投资 [1] - 对市场和经济的兴趣持续至今 [1] - 在Seeking Alpha平台发表文章 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 7 月 21 - 25 日）中证 REITs 全收益指数跌破 1100 点位，REITs 市场整体回调幅度较大，各板块表现分化，成交活跃度有所恢复但需关注解禁项目压力，一级市场有新申报项目且年内还有潜在发行项目[1][8]。 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格 - 七大 REITs 板块全线下跌，租赁住房跌幅最大达 3.23%，产业园区、仓储物流相对扛跌；8 只租赁住房 REITs 普遍下跌 3 - 5%，部分项目回调后可关注分派率变化择机入场；高速公路板块项目分化，东部经济活跃区域表现更好，部分项目基本面较好可继续关注；个券层面博时津开产园 REIT 涨幅 8.49%，创金合信首农产业园 REIT 上市首日大涨 28.47%[2][13][15][16][17]。 流动性 - 市场整体成交活跃，日均成交额 5.83 亿元、日均成交量 1.29 亿份、日均换手率 0.63%，环比分别上升 17.72%、15.22%、0.08pct；分板块看，市政环保、租赁住房和消费设施日均换手率靠前，各板块换手率较上周基本下滑，仅消费设施、仓储物流略有提升；个券层面，华夏金隅智造工场 REIT、中金亦庄产业园 REIT 和中金中国绿发商业资产 REIT 交易活跃度前三；7 月有 5 个项目解禁，需关注潜在交易压力[3][20][23][25][28]。 估值 - REITs 全线下跌带来估值调整，分派率上升；中债估值收益率方面，交通、仓储物流、产业园区板块靠前；现金分派率方面，产权类项目中产业园区、仓储和消费较高，租赁住房平均仅 2.76%；能源类项目变化幅度大，需注意相关因素对分派率的影响[3][31]。 一级市场 首发 - 7 月 22 日，中航天虹消费 REIT 已申报至深交所，原始权益人为天虹股份；截至 2025 年 7 月 25 日，年内剩余潜在发行项目 7 - 10 单左右，包括已获批待上市、交易所已反馈和已申报的项目[3][35]。 本周其他要闻 - 中航易商仓储物流 REIT、华安百联消费 REIT 拟举办投资者开放日活动；华夏基金拟召开部分 REIT 中期业绩说明会；越秀房产基金完成 6 亿元三年期熊猫债发行；广发成都高投产业园 REIT 原始权益人拟变更回收资金用途；南方顺丰物流 REIT 指定和新增流动性服务商[40][41]。

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级 [5][64] 根据相关目录分别进行总结 天虹消费REIT首发申报，创金合信首农REIT上交所上市 - 天虹消费REIT已申报到深交所，原始权益人为天虹数科商业股份有限公司，基金管理人为中航基金，拟以苏州相城天虹购物中心为底层资产，原始权益人将认购34%基金份额 [6][14] - 创金合信首农REIT在上海证券交易所成功上市，首发份额10亿份，发售价格3.685元/份，募集规模36.85亿元，首日收盘价4.734元，较发行价上涨28.47% [6][14] 市场回顾 中证REITs（收盘）指数环比下跌1.79% - 2025年第30周，中证REITs（收盘）指数为860.11，同比上涨8.11%，环比下跌1.79%；2024年年初至今累计上涨13.71%，同期沪深300指数累计上涨20.29%，累计超额收益 -6.58% [16] 中证REITs全收益指数环比下跌1.56% - 2025年第30周，中证REITs全收益指数1087.36，同比上涨16.32%，环比下跌1.56%；2024年年初至今累计上涨26.18%，同期沪深300指数累计上涨20.29%，累计超额收益 +5.89% [21] 周度跟踪：REITs市场成交量同比增长14% - 2025年第30周，REITs市场交易规模成交量达7.41亿份，同比增长12.1%；成交额达33.48亿元，同比增长29.17%；区间换手率3.62%，同比下降24.74% [28] 30日数据：REITs市场成交量同比增长0.15% - 过去30日REITs市场交易规模成交总量达38.32亿份，同比增长9.43%；成交总额达176.42亿元，同比增长13.32%；近30日平均区间换手率0.64%，同比增长5.66% [33] 分板块表现 - 2025年第30周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为 -3.09%、 -2.02%、 -1.32%、 -0.87%、 -0.69%、 -3.75%、 -0.82%；一月涨跌幅分别为 -5.88%、 +0.04%、 -1.64%、 -1.22%、 +0.15%、 -4.85%、 -0.90% [5][38] - 本周华泰江苏交控REIT、华夏金茂商业REIT、红土创新盐田港REIT涨幅靠前，涨幅分别为2.20%、1.23%、0.36%；中信建投明阳智能新能源REIT、华夏特变电工新能源REIT、中航京能光伏REIT跌幅靠前，跌幅为8.49%、5.37%、4.70% [55] 一级跟踪 - 2025年第30周，共有12只REITs基金等待上市，本周中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报，发行市场保持活跃 [8][59] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [64]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年7月21 - 25日我国已上市公募REITs二级市场价格整体下跌 不同层面表现有差异 一级市场有新上市项目且有项目状态更新 [1][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体下跌 加权REITs指数收于140.04 回报率为 - 1.73% 表现弱于可转债、A股、美股等主流大类资产 [1][10] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均下跌 产权类跌幅更小 园区类REITs跌幅最小 回报率排名前三的底层资产类型为园区类、仓储物流类和交通基础设施类 [1][15][18] - 单只REIT层面：排除新上市的创金合信首农REIT后 9只REITs上涨 59只下跌 涨幅前三为博时津开产园REIT、招商科创REIT和华泰江苏交控REIT 跌幅前三为中信建投明阳智能新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT和中航易商仓储物流REIT [1][22] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模33.5亿元 园区基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三资产类型为园区基础设施类、交通基础设施类、消费基础设施类 换手率前三为园区基础设施类、生态环保类、市政设施类 [2][26] - 单只REIT层面：单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为创金合信首农REIT、华安张江产业园REIT、南方顺丰物流REIT 成交额前三为创金合信首农REIT、华夏华润商业REIT、华安张江产业园REIT [2][27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额9517万元 市场交投热情抬升 主力净流入额前三的底层资产类型为园区基础设施类、仓储物流类、水利设施类 单只REIT中前三为创金合信首农REIT、华夏深国际REIT、红土创新盐田港REIT [2][31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额12705万元 较上周减少 周二成交额最高 单只REIT中大宗交易成交额前三为平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT、中信建投明阳智能新能源REIT [3][32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年7月25日 我国公募REITs产品69只 合计发行规模1807.46亿元 交通基础设施类发行规模最大 园区基础设施类次之 [36] - 本周创金合信首农REIT于7月25日上市 资产类型为园区基础设施 发行规模36.85亿元 [4][36] 待上市项目 - 共有26只REITs处于待上市状态 15只为首发 11只为待扩募 [39] - 本周“中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金”首发项目状态更新至“已申报” [4][39]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周 REITs 二季报发布结束，整体营收同环比下滑，可供分配金额同比提升、环比下降；保障房和消费业绩表现稳健，能源类受季节扰动大，仓储物流和交通类表现分化，产业园业绩下滑明显；今年以来 REITs 发行规模同比增长，本周 2 单首发取得新进展，无新增扩募进展；本周中证 REITs 全收益指数收跌，各板块普跌，流动性改善，生态环保板块活跃度最高，能源板块估值较高 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：创金合信首农 REIT 上市 - 截至 2025/7/25，今年以来已成功发行 14 单，发行规模 278.7 亿元、同比增长 2.1% [3] - 本周 2 单首发公募 REITs 取得新进展，新申报中航天虹消费 REIT，创金合信首农 REIT 上市，首日涨幅 28.47%；本周无新增扩募 REITs 进展 [3][11] - 当前审批流程中，首发已申报 16 只，已问询并反馈 6 只，注册生效待上市 4 只；扩募已申报 10 只，已问询并反馈 4 只，通过审核 3 只 [3] 二级市场：本周各板块普跌，流动性改善 行情回顾：中证 REITs 全收益指数收跌 1.56% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1087.36 点，跌幅 1.56%，跑输沪深 300 3.25 个百分点、跑输中证红利 3.86 个百分点；年初至今涨幅 12.34%，跑赢沪深 300/中证红利 7.46/11.41 个百分点 [3] - 分项目属性，本周产权类 REITs 下跌 1.91%，特许经营权类 REITs 下跌 2.67%；分资产类型，园区、生态环保、消费、仓储物流板块表现占优 [3] - 分个券，本周 10 只上涨、59 只下跌，创金合信首农 REIT、博时津开产园 REIT、招商科创 REIT 位列前三，中信建投明阳智能新能源 REIT、工银蒙能清洁能源 REIT、中金联东科创 REIT 位列末三 [3] 流动性：成交量有所提升 - 中证 REITs 本周日均换手率 0.54%，较上周 -2.13BP，产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.79%/0.54%，较上周 +21.16/+5.99BP，周内成交量 5.92/1.48 亿份，周环比 +37.23%/+14.10%；生态环保板块活跃度最高 [3] 估值：能源板块估值较高 - 从 中 债 估 值 收 益 率 看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.89%/4.62%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [3] 重要公告 - 多只 REITs 发布二季报，涉及营收、出租率、租金单价、车流量、发电量等运营数据；鹏华深圳能源 REIT 有战略配售份额解禁提示；易方达深高速 REIT 有分红公告；创金合信首农 REIT 有上市公告 [31][36][37]

投资研究服务 - iREIT® on Alpha提供深度研究覆盖REITs、mREIT、优先股、BDCs、MLPs、ETFs、建筑商及资产管理公司等领域 [1] - iREIT® Tracker追踪超过250只标的提供质量评分、买入目标和减持目标数据 [1] 团队背景 - 投资团队iREIT®+HOYA Capital由Brad与HOYA Capital共同领导覆盖REITs、BDCs、MLPs及收益型另类资产 [2] - 分析师团队合计拥有超100年经验成员包括前对冲基金经理、尽职调查官、组合经理、博士、退伍军人及前美国总统顾问 [2] - Brad Thomas拥有30年房地产投资经验完成超10亿美元商业地产交易曾登上Barron's、Bloomberg等媒体并著有《REITs For Dummies》等四本书籍 [3] 研究范围 - 服务涵盖房地产投资信托基金(REITs)、商业发展公司(BDCs)、主有限合伙(MLPs)及优先股等收益导向型资产类别 [2]

伯克希尔哈撒韦投资策略 - 伯克希尔哈撒韦在巴菲特领导下从未支付股息 因巴菲特认为资本有更好投资方式 且其回报率长期跑赢标普500指数 [1] - 尽管不支付股息 但公司积极投资高股息股票 目前持有9只高股息股票 [2] 前三大高股息持仓 - 卡夫亨氏股息率约5.6% 但被视为巴菲特最失望投资之一 2015年以490亿美元合并后股价表现不佳 今年下跌4.7% [4][5][6] - Sirius XM股息率4.5% 伯克希尔近年大幅增持 但过去一年股价下跌30% 面临长期转型 [4][7] - 雪佛龙股息率4.5% 伯克希尔近年持续增持能源资产 认为油价长期看涨 该股已连续38年增加股息 [4][8][9] 秘密投资组合 - 通过新英格兰资产管理公司(NEAM)持有7只高股息股票 该平台1998年通过收购通用再保险获得 [10] - 投资组合包括商业发展公司(BDC)和房地产投资信托(REIT) 这类公司因特殊税务结构通常支付高股息 [11][12] 最佳股息股票分析 - Realty Income被认为是组合中最佳选择 专注于三重净租赁模式 租户承担大部分运营成本 [14] - 主要租户包括7-11、Dollar General等必需消费零售商 同时拓展游戏和数据中心等增长领域 [15] - 自1994年上市以来连续110个季度增加股息 2024年每股股息3.13美元 AFFO为4.19美元 股息保障度高 [16][17] 其他高股息持仓 - Golub Capital BDC股息率10.2% Ares Capital股息率8.4% [18] - 制药股辉瑞股息率6.8% 百时美施贵宝5.2% [12][18] - 其他持仓包括金宝汤4.8% Lamar广告5% [18]

投资策略 - 投资组合主要包括房地产投资信托基金(REITs)、优先股和高收益债券 [1] - 近期采用股票多头与备兑认购期权及现金担保认沽期权相结合的策略 [1] - 投资理念基于长期基本面分析 [1] 研究领域 - 主要覆盖房地产投资信托基金(REITs)和金融行业 [1] - 偶尔涉及交易所交易基金(ETF)和其他受宏观交易理念驱动的股票 [1] 作者背景 - 自2011年高中时期开始投资 [1] - 对市场和经济保持长期兴趣 [1]