投资策略 - 投资组合管理始于1998年 长期目标是匹配标普500的回报率 同时降低波动性并提高收入 [1] - 倾向于长期持有头寸 除非有充分理由才会卖出 [1] - 寻找投资机会时不考虑资产类别 市值 行业或收益率 更注重在价格低于内在价值时买入以实现长期总回报最大化 [1] 持仓情况 - 目前持有HHH和BRK B的多头头寸 通过股票所有权 期权或其他衍生工具持有 [2]

土拍结果与市场表现 - 上海2025年四批次土拍共出让4宗地块 总成交金额97 1亿元 其中两宗溢价成交 两宗底价成交 起拍总价约84亿元 [1] - 溢价成交地块中 杨浦地块由保利置业以42 4063亿元总价竞得 溢价率26 3% 楼面价8 02万元/平方米 松江地块由中铁建以24 7082亿元竞得 溢价率20 42% 楼面价2 5288万元/平方米 [2] - 底价成交地块中 保利发展以8 4亿元获取青浦地块 北外滩集团以21 57亿元获取虹口地块 [3] 参拍房企特征 - 参拍房企均为央国企 包括保利发展 保利置业 招商蛇口 金茂 中海 华润 中铁建等 [1] - 保利集团成为最大赢家 通过两宗地块获取预计增加超过75亿元储备货值 [3] - 杨浦地块竞拍中 华润 中海 保利置业三家激烈角逐 金茂 招商蛇口未出价 最终保利置业以高于中海历史拿地成本近7000元/平方米的价格胜出 [3] 土拍市场分化与房企策略 - 房企表现谨慎 虹口地块仅北外滩集团一家报名 商业部分建设成本与运营风险是主要顾虑 [4] - 土拍热度分化 中心区域小型地块开发难度上升 参拍房企数量减少 部分地块仅一家报名 [4] - 保利置业2024年11月曾退出与中海的抢地 此次以更高成本拿地 反映阶段性补仓需求与竞争加剧 [3] 地块区位与开发潜力 - 杨浦地块位于内中环 紧邻地铁12号线 距滨江500米 周边有中海2024年所获三宗地块 开发的中海云邸玖章项目187套房源首日售罄 [3] - 松江地块因起拍价低引发焦灼竞争 普陀中环内地块依赖旧改推进 浦东新杨思 前滩南被视为未来潜力板块 [6] 政策与市场预期 - 土拍热度受4月上海新房 二手房交易数据亮眼及央行降准降息政策提振 但市场更期待限购放松等实质性政策 [1][6] - 上海城市更新加速 市中心复杂地块开发成为未来竞争关键 具备综合开发能力的企业将占据优势 [6]

你家旧房位于河西新城片区(北起三汊河，南接秦淮新河，西临长江，东至外秦淮河、南河)吗？如果是，想置换新房就可以将旧房直接交给开发企业。5 月9日，南京奥体建设开发有限责任公司(以下简称"奥体建设")发布公告称，10日起至今年底，将推行新一轮"收旧卖新"活动。 "公告"还明确，《收旧卖新协议》由换购人、奥兴公司、新建商品住房项目开发公司签订，同步签订《商品房认购协议》，15个工作日内签订《存量房买 卖合同》《存量房交易资金监管协议》《商品房买卖合同》，明确"收旧卖新"交易的相关步骤，以及各方在交易全过程中的权责等内容。换购人签订《收 旧卖新协议》后，奥兴公司将除伍万元尾款外的存量住房房款转入市房地产市场交易中心存量住房监管账户。如果换购人选购的新建商品住房为期房，待 存量住房转移登记和新建商品住房买卖合同签订完成后，存量房交易资金监管机构将存量住房监管资金转入新购商品住房的预售资金监管账户。如果换购 人选购的新建商品住房为现房，则在完成存量住房转移登记，并在办理新建商品住房首次转移登记前，存量房交易资金监管机构将存量住房监管资金转入 新建商品住房开发公司。 "以旧换新"活动是南京今年3月31日发布的"房七条"新 ...

文章核心观点 公司公布2025年第一季度财务结果，业务多元化且长期战略稳定，但受代理竞赛成本影响有非经常性费用 公司将继续推进各项目发展，不过因加州监管严格、业务活动及市场因素，未来净收入会波动 [2][9] 分组1：公司简介 - 公司是多元化房地产开发和农业综合企业，主要资产是位于加州的27万英亩土地 [12] 分组2：管理层观点 - 新总裁兼首席执行官Matthew H. Walker认为公司一季度结果体现长期战略的一致性和多元化商业模式的优势，TRCC的Terra Vista项目迎来首批居民标志其转变为综合社区 公司未来将聚焦项目发展，发挥土地资产经济潜力 [2] 分组3：第一季度财务结果 租赁与入住情况 - TRCC工业组合280万平方英尺可租赁面积100%出租，商业/零售组合62.0907万平方英尺可租赁面积95%被占用，Tejon奥特莱斯91%入住 公司多户住宅开发项目Terra Vista一期228套单元已开放，首批单元本月初开始租赁 雀巢美国在TRCC东侧建设超70万平方英尺的配送设施 [5] 收入与利润 - 2025年第一季度收入和其他收入为960万美元，高于2024年同期的950万美元，主要因农业部门收入增加70万美元 2025年第一季度GAAP净亏损150万美元，2024年同期为90万美元，净亏损增加主要因代理竞赛的专业咨询费和非合并合资企业收益减少 [5] 调整后EBITDA - 2025年第一季度调整后EBITDA为280万美元，高于2024年同期的210万美元 [12] 流动性与资本资源 - 截至2025年3月31日，总资本约6.116亿美元，债务与总资本比率为30.4% 公司现金和证券约3290万美元，信贷额度可用8560万美元，总流动性1.185亿美元 总债务与过去十二个月调整后EBITDA的比率为5.9倍 [7] 分组4：2025年展望 - 公司将继续在TRCC及合资企业中进行商业/工业开发、多户住宅开发、租赁、销售和投资，也会推进住宅项目 [8] - 因加州房地产开发监管严格，未来几年公司净收入会因业务活动、商品价格、生产及土地交易时间等因素波动 [9] 分组5：行业相关情况 - 今年北加州降水和积雪径流影响水销售机会，目前州水项目分配为合同金额的50%，水销售机会可能受限 [10] - 2025年加州杏仁作物官方预测5月12日发布，行业认为蜜蜂蜂群损失影响授粉，可能降低作物产量 美国新关税措施引发贸易不确定性，可能影响杏仁出口需求和价格 公司农业部门今年种植橄榄园实现作物多元化 [11] 分组6：财务报表数据 资产负债表 - 截至2025年3月31日，总资产6.14555亿美元，总负债1.26717亿美元，股东权益4.87838亿美元 [16][17] 利润表 - 2025年第一季度总收入820.9万美元，总成本和费用1237.5万美元，净亏损146.6万美元 [19] 分组7：非GAAP财务指标 定义与用途 - EBITDA是公司在GAAP下的合并净收入加上非合并合资企业的可分配部分，调整后EBITDA是EBITDA排除股票补偿费用 公司用调整后EBITDA评估核心业务表现、辅助决策和进行业绩比较 [21] 计算结果 - 2025年第一季度EBITDA为109万美元，调整后EBITDA为283.9万美元，过去十二个月调整后EBITDA为2408.9万美元 [24][25] 分组8：债务情况 未偿还债务总结 - 截至2025年3月31日，总债务2.94627亿美元，按比例分担的债务为1.85697亿美元 [27] 资本结构与债务比率 - 截至2025年3月31日，市值4.25878亿美元，总资本6.11575亿美元，债务与总资本比率为30.4%，净债务与过去十二个月调整后EBITDA比率为5.9倍 [29]

行业趋势 - 90-120平米新房成交占比稳定在四成以上 144平米以上成交占比在部分城市上升5个百分点 [3] - 120-140平米二手房带看量同比暴涨70% 显示改善型需求强劲 [3] - 北京五环外新盘起步面积普遍110平起 90平以下户型几乎绝迹 反映市场需求结构变化 [6] 产品定位 - 120平左右户型成为黄金分割点 平衡居住舒适度与持有成本 三口之家购买120-180平可规避潜在房产税 [3][4] - 89平小户型平均挂牌周期达11个月 比120平户型多3个月 流动性显著较差 [5] - 118平户型成交单价可比89平高出3000元/平 溢价现象明显 [4] 政策影响 - 全国26个城市将豪宅税门槛定在144平 契税税率从1.5%跳升至3% 150平房产税费成本增加十几万 [4] - 未来房产税可能设置人均40-60平免征面积 120平左右户型具有政策避险优势 [4] - 套内面积计价试点推进 得房率成为关键指标 上海某建面118平套内98平(得房率83%)项目开盘即售罄 [5] 产品设计创新 - 深圳某125平"可变形空间"户型通过可拆改隔墙实现三房变四房 二手房溢价率达15% [6] - 开发商重点优化空间利用率 双人电竞房 宠物游乐区等设计元素受90后购房群体青睐 [6] - 部分140平户型实际使用面积不足110平 存在公摊过高问题 促使购房者更关注实用面积 [5] 市场案例 - 广州某楼盘118平户型成交单价较89平高出3000元/平 买家明确认可面积溢价 [4] - 杭州同小区89平学区房挂牌11个月未成交 118平户型3天即以680万成交 价差达230万 [5] - 上海内环某建面118平(套内98平)项目因83%得房率开盘当日200套房源秒光 [5]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后运营现金流为6300万美元，摊薄后每股1.27美元 [5] - 预计全年EBT为3.75亿美元，MPC板块第一季度EBT为6300万美元，同比增加3900万美元，增幅161% [6][7] - 运营资产第一季度NOI为7200万美元，创季度新高，同比增长9% [6][11] - 预计2025年调整后运营现金流在3.25亿 - 3.75亿美元之间，中点约为3.5亿美元，约每股7美元 [20] - 第一季度末现金为4.94亿美元，可用贷款承诺为3.17亿美元，可用流动性超8亿美元 [21] - 季度末债务为52亿美元，2025年到期债务为4.25亿美元，季度末后将Marlowe多户住宅项目贷款展期至2027年，剩余到期债务为3.5亿美元 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 主规划社区（MPC） - 住宅土地销售、销售英亩数、每英亩价格和EBT均实现环比和同比增长，第一季度土地销售增加3900万美元，主要因Summerlin两笔SuperPass销售共29英亩，每英亩超150万美元，德州土地销售也很强劲，Bridgeland和The Woodlands共售出41英亩住宅用地，同比增长31%，第一季度每英亩平均价格为99.1万美元 [5][8] - 股权收益增加1100万美元，主要来自Summit合资企业业绩改善，亚利桑那州Florio合资企业本季度售出11英亩住宅用地，每英亩79.3万美元 [8] - 第一季度共售出543套新房，虽较去年第一季度有所下降，但环比有所改善，超过2024年第三和第四季度116%，Bridgeland和Summerlin新房销售增长129% [9] 运营资产 - 办公组合NOI为3300万美元，同比增长8%，主要因The Woodlands和Summerlin入住率提高和租赁活动活跃，9950 Woodlawn Forest和1700 Pavilion季度末出租率分别为99%和92% [11] - 多户住宅组合NOI为1600万美元，同比增长14%，主要因未稳定资产租赁情况良好和稳定物业整体租赁改善，季度末出租率为96% [12] - 零售组合NOI为1400万美元，同比下降2%，主要因Ward Village部分租户储备金影响，部分被Downtown Columbia和The Woodlands相关项目改善抵消，Downtown Summerlin租户升级有进展，季度末仅5个零售空间可用，约1.7万平方英尺 [12] 战略发展 - 第一季度公寓预售情况良好，27套单元签约，代表约5100万美元未来收入，Le Nou项目达64%预售，预计今年晚些时候开工，2028年交付 [14] - Yulana项目已售罄，预计今年第四季度交付；The Park Ward Village项目已封顶，预计2026年交付，97%已预售；Goli项目93%已预售，预计2027年完工；The Woodlands的Ritz Carlton住宅项目建设进展顺利，预计今年晚些时候封顶，2027年完工，70%已预售 [15][16] - 目前在德州有三个商业建设项目，稳定后将为运营资产板块带来约1250万美元增量NOI，均按预算和进度进行，预计今年完工 [17][18] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将从纯房地产开发公司转变为多元化控股公司，Pershing Square将投资9亿美元，以每股100美元收购900万股，公司执行主席回归，新增CIO Ryan Israel和独立董事Jean Baptiste Wojciet [26][27][28] - 业务计划是收购符合业务质量和防御性标准的持久增长公司，使公司成为投资级公司，长期打造有价值业务，以分散对房地产的风险，获得高于纯房地产公司的资本回报和长期增长 [29] - 公司认为在收购公司方面有竞争优势，可吸引创始人控制的高质量企业，还计划在公司内部建立保险公司，已确定潜在业务负责人 [35][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司各板块第一季度保持强劲势头，对全年EBT指引有信心，预计2025年住宅土地销售、每英亩价格和MPC EBT将创纪录 [5][6][10] - 尽管全国住房市场有疲软迹象，但公司MPC社区新房销售表现出韧性，反映出社区高品质生活的吸引力，预计房屋建筑商对增量土地的需求将保持高位 [9][10] - 公司有信心实现2025年各板块指引，运营资产全年NOI预计在2.57亿 - 2.67亿美元之间，公寓销售收入预计约3.75亿美元，现金G&A预计在7600万 - 8600万美元之间 [19][20] 其他重要信息 - 夏威夷州长1月批准当地开发规则修正案，预计将为Ward Village提供250 - 350万平方英尺住宅开发权，公司正在评估对总体规划的影响 [17] - 本周完成Bridgeland第二笔MUD应收账款出售，获得约1.8亿美元现金收益，将用于偿还Bridgeland票据，为公司提供额外流动性和选择权 [22][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 首次交易完成的时间线以及是否有交易管道 - 公司周一才完成交易，尚未与交易对手进行实质性讨论，但已对一个潜在交易对手进行概念测试，对方很感兴趣，预计秋季可能宣布潜在交易，保险业务是优先事项，已确定潜在业务负责人，但处于早期讨论阶段 [36][37][38] 问题2: 未来资本分配如何在新业务和传统房地产之间进行 - 公司不会改变MPC业务计划，未来几年MPC业务预计将产生超过再投资需求的现金，可用于股权投资和新公寓、公寓等资产，长期来看，MPC业务将产生大量现金回流到控股公司用于投资其他资产，但不会为释放资本而牺牲MPC业务 [40][41] 问题3: 公司CEO如何管理MPC业务和控股公司业务 - David将继续担任公司CEO，大部分时间将花在霍华德休斯房地产部分，Ryan和Bill将专注于收购新业务，新业务将自主运营，高级领导团队和董事会将共同负责资本分配 [49] 问题4: 提升资产负债表至投资级需要哪些步骤 - 注入9亿美元现金有助于提高企业整体信用质量，目标是使控股公司达到投资级，强大的母公司将有助于提高房地产子公司的信用评级，评级机构会考虑母公司的信用状况 [50] 问题5: 9亿美元现金注入是否用于偿还现有债务 - 公司认为评级机构低估了子公司，未来随着社区成熟，子公司将从现金消耗型转变为现金充裕型，不需要控股公司现金投入，中期至长期来看，子公司将向控股公司返还资本 [52][53] 问题6: 公司现金流是否会在未来几年加速并实现自我融资 - 公司根据现有自由现金流规模进行开发和投资，随着MPC社区成熟和基础设施需求减少，未来三到七年，房地产子公司的超额自由现金流将显著增长，虽然季度现金流有波动，但从12个月滚动期来看，新投资与自由现金流相匹配 [58] 问题7: 自解放日以来房屋销售市场活动情况 - 公司MPC社区内房屋销售活动依然强劲，未受全国住房市场负面消息影响，反映出社区的品质和吸引力，本季度销售强劲，季度结束后仍持续，增强了公司对指引的信心 [59][61] 问题8: 9亿美元现金注入中用于保险投资的金额以及新投资的资本回报率门槛 - 用于保险子公司的投资金额待定，取决于招聘团队还是收购现有资产，公司追求高资本回报率，参考Pershing Square过去21年的高回报策略 [62][63][65]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后运营现金流为6300万美元，摊薄后每股1.27美元 [5] - 全年EBT指引为3.75亿美元 [6] - 运营资产第一季度NOI为7200万美元，创季度新高，同比增长9% [6][10] - 预计2025年调整后运营现金流在3.25亿 - 3.75亿美元之间，中点约为3.5亿美元，约每股7美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 主规划社区（MPC）业务 - 第一季度MPC EBT为6300万美元，同比增加3900万美元，增幅161% [6] - 土地销售增加3900万美元，主要因夏林两笔SuperPass销售共29英亩，每英亩超150万美元；德州土地销售也强劲，布里奇兰和林地山共售出41英亩住宅用地，同比增长31% [7] - 第一季度平均每英亩价格达99.1万美元，环比和同比均有改善 [7] - 股权收益增加1100万美元，主要来自峰会合资企业业绩改善 [7] - 亚利桑那州弗洛里奥合资企业本季度售出11英亩住宅用地，每英亩79.3万美元 [7] - 第一季度共售出543套新房，虽较去年第一季度有所下降，但环比改善，超过2024年第三和第四季度116% [8] 运营资产 - 办公物业NOI为3300万美元，同比增长8%，主要因林地和夏林的入住率提高和租赁活动活跃 [10] - 多户住宅投资组合NOI为1600万美元，同比增长14%，主要因未稳定资产的强劲租赁和稳定物业整体租赁情况改善 [11] - 零售投资组合NOI为1400万美元，较上年下降2%，主要因沃德村部分租户储备金影响，部分被市中心哥伦比亚和林地的零售改善所抵消 [11] 战略发展 - 第一季度公寓预售情况良好，27套单元签约，代表约5100万美元的未来收入 [13] - 勒努项目预售达64%，预计今年晚些时候开工，2028年交付 [13] - 尤拉娜项目已售罄，预计今年第四季度交付 [13] - 公园沃德村项目已封顶，97%已预售，预计2026年交付 [14] - 戈利项目93%已预售，预计2027年完工 [14] - 德克萨斯州伍德兰兹丽思卡尔顿住宅项目建设进展顺利，预计今年晚些时候封顶，2027年完工，目前70%已预售 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将从纯房地产开发公司转变为多元化控股公司，Pershing Square将投资9亿美元，以每股100美元的价格收购900万股 [25][26] - 计划收购符合业务质量和防御性标准的持久增长型公司，以分散对房地产的风险，获得高于纯房地产公司的资本回报和长期增长 [28] - 保险业务是公司的重点发展方向，已确定潜在业务负责人，但处于早期讨论阶段 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司各业务板块在第一季度保持强劲势头，对实现2025年全年指引充满信心 [5][18] - 预计2025年住宅土地销售、每英亩价格和MPC EBT将创历史新高 [9] - 随着各社区的成熟和运营资产NOI的稳定，未来三到七年，房地产子公司的过剩自由现金流将显著增长 [58] 其他重要信息 - 第一季度末，公司现金为4.94亿美元，可用贷款承诺为3.17亿美元，总可用流动性超8亿美元 [20] - 公司剩余为当前项目提供资金所需的股权出资约为2.51亿美元 [20] - 本季度末公司债务为52亿美元，2025年到期债务为4.25亿美元，季度末后已将马洛多户住宅项目贷款展期至2027年，剩余2025年到期债务为3.5亿美元，预计都将成功再融资 [20][21] - 本周完成了布里奇兰MUD应收账款的第二次出售，获得约1.8亿美元现金收益，预计用于偿还布里奇兰票据 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 首次交易完成的时间线以及是否有交易管道 - 公司认为在收购公司方面有竞争优势，可收购创始人控制的高质量企业，提供免税交易方案 [31][33] - 保险业务是高优先级，已确定潜在业务负责人，但处于早期讨论阶段 [34][35] - 预计秋季可能会有潜在交易的公告 [36] 问题2: 未来资本分配如何在新业务和传统房地产之间进行 - 主规划社区（MPC）业务计划不变，未来MPC业务产生的现金将用于再投资和新资产投资，长期来看，MPC业务将为控股公司提供资金用于其他资产投资 [38][39] 问题3: 未来谁将负责MPC业务以及如何提升公司债务至投资级 - 大卫将继续担任公司首席执行官，大部分时间将专注于房地产部分，瑞安和比尔将专注于收购新业务，新业务将自主运营，高级领导团队和董事会负责总体资本分配 [47] - 注入9亿美元现金有助于提高企业整体信用质量，控股公司投资高质量、持久增长型公司将对房地产子公司的信用评级产生积极影响 [49][50] 问题4: 9亿美元现金注入是否用于偿还现有债务 - 公司认为评级机构低估了子公司，随着社区成熟，子公司未来将产生过剩现金，无需控股公司现金投入，长期来看，子公司将向控股公司返还资本 [51][52] 问题5: 公司现金流是否会在未来几年加速并实现自我融资 - 公司根据现有自由现金流规模进行开发和投资，随着社区成熟和基础设施成本降低，未来三到七年，房地产子公司的过剩自由现金流将显著增长 [58] 问题6: 自解放日以来房屋销售市场活动情况以及建筑商价格参与度下降的原因 - 公司主规划社区内房屋销售活动依然强劲，建筑商价格参与度下降是由于过去季度房屋价格涨幅放缓，并非住房市场放缓或房屋销售减少的迹象 [59][60] 问题7: 9亿美元现金注入中用于保险投资的金额以及新投资的资本回报率门槛 - 用于保险子公司的投资金额待定，取决于招聘团队或收购现有资产的情况 [62] - 公司追求高资本回报率，参考Pershing Square过去21年的高回报策略 [62][63]

Armada Hoffler Properties (AHH) Q1 2025 Earnings Call May 08, 2025 08:30 AM ET Company Participants Chelsea Forrest - VP - Corporate Communications & IRShawn J. Tibbetts - President & CEOMatthew Barnes-Smith - CFOAndrew Berger - Equity Research AssociateViktor Fediv - Senior Equity Research AssociateRobert Stevenson - Managing Director Operator This call is being recorded on Thursday, 05/08/2025. I would now like to turn the conference over to Chelsea Forrest. Please go ahead. Chelsea Forrest Good morning, ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度正常化FFO为每股摊薄0.25美元，FFO归属于普通股股东为1720万美元，即每股摊薄0.17美元，AFFO总计2040万美元，即每股摊薄0.20美元 [5][23][24] - 第一季度净营业收入为4220万美元，同比增长2%，比预算高出60万美元 [23] - 2025年总务和行政费用同比降低13% [9][29] - 季度末净债务与调整后EBITDA总额之比为7.1倍，稳定杠杆率为5.4倍，保持超过2.11亿美元的强劲流动性 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 同店办公物业净营业收入按GAAP计算增长9.2%，按现金计算增长6.3%，办公入住率保持在97.5%高位，办公续租价差按GAAP计算增长23.3%，按现金计算增长3.7% [24] 多户住宅业务 - 第一季度新租约增长和续租增长均有显著贡献，综合增长率为2.6%，续租价差为5.4%，新租约为 - 1%，4月续租价差升至5.1%，新租约价差反弹至4.1% [16][25] 零售业务 - 杂货店锚定中心和混合用途零售资产租赁活动活跃，入住率保持在95%以上 [26] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 业务战略从依赖费用收入转向提高优质物业层面收益，通过成本管理和运营效率提升来抵消建筑收入减少的影响 [8] - 持续评估现有投资组合中的再开发机会，如哥伦布村和南门广场项目，以释放增量价值和推动未来增长 [18][19] - 短期来看，由于市场缺乏交易和不确定性，处置和收购资产具有挑战性；长期来看，公司有能力运营和开发混合用途社区，会关注机会但今年不会行动 [39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 外部因素如关税和宏观经济不确定性是当前所有企业关注的焦点，公司专注于可控因素，如成本管理、运营效率提升和战略决策 [8] - 尽管建筑业务面临挑战，但公司对战略、新领导和多元化投资组合有信心，能够为股东创造价值，并重申2025年全年正常化FFO指引为每股摊薄1 - 1.1美元 [31] 其他重要信息 - 3月董事会将季度股息调整为每股0.14美元，新股息水平由经营性物业现金流支持，增强了公司财政灵活性 [10] - 新增Jennifer Boykin为董事会成员，她拥有丰富领导经验和运营背景 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 宏观不确定性和关税是否影响办公室或零售租赁对话 - 公司表示租赁业务未受影响，业务表现强劲，但建筑业务新开工可能会减少 [35][36] 问题2: 未来几年对投资组合构成的想法 - 短期内处置和收购资产有挑战，长期来看公司有能力运营和开发混合用途社区，若有机会会考虑，但今年不会行动；对办公室业务持谨慎态度，目前办公室资产主要位于混合用途社区 [39][40][41] 问题3: 办公室租赁的年度递增率和租赁价差的可持续性 - 办公室租赁通常有2 - 3%的年度递增率，租期为10年，与优质租户的长期合作和市场需求支撑了租赁价差，公司对其可持续性有信心 [46][47] 问题4: 下一个潜在问题租户及公司对其的风险敞口 - 潜在问题租户有Joann's、Party City和Conn's，85%的相关空间已有租赁意向或协议，租金提高20 - 25%，公司认为市场对这类空间有需求，已基本降低了短期至中期的重大风险 [51][52][53] 问题5: 2025年剩余时间和2026年零售组合中可能不续租的租户 - 2025年最大的即将到期租约是达勒姆的Office Depot（2.8万平方英尺），可能不续租，但公司已确定了替代租户；2026年有Safeway（5.5万平方英尺）和Harris Teeter（5.2万平方英尺），前者已续租5年，后者续租可能性高 [62][63][64] 问题6: Office Depot空间若不续租是否会成为多租户空间 - 公司有多种选择，既可以寻找能整租的优质租户，也可以安排多租户，目前正在处理相关事宜 [66] 问题7: 是否愿意通过临时增加杠杆来收购公寓物业 - 公司对此持谨慎态度，会综合考虑核心战略、价格、成本和杠杆等因素，目前市场缺乏可比交易，需等待市场稳定 [69][70][71] 问题8: TRO是否已支付全额租金 - TRO自3月7日入住，8月开始支付租金，第二季度将实现全额GAAP租金，其作为表外合资企业，公司50%的份额将在扣除债务服务后作为FFO贡献 [73][74][75] 问题9: 补充材料中五个再开发项目的进展情况 - 自由公寓接近完工，预计第三季度开始租赁；哥伦布村项目正在进行，零售商预计第四季度开业，杂货店可能推迟到明年第一季度；南门广场项目仍在推进；公司运营整合项目为内部项目；彭布罗克广场项目处于早期规划阶段，部分项目不会计入第三方积压订单 [77][78][79]

文章核心观点 公司呼吁股东在5月13日股东大会上，对公司10名董事候选人投赞成票，反对Bulldog提名的3名候选人，认为后者缺乏经验，会给公司带来不稳定和破坏，独立第三方也认可这一观点 [1][2][3] 分组1：Bulldog候选人情况 - Bulldog提名的3人在房地产运营、加州项目开发等方面无相关经验，也不独立于Bulldog，且无相关公共董事会经验 [7][10] - Bulldog主要从事封闭式基金或短期交易，与公司最大化长期股东价值的目标不一致，其候选人不适合战略监督 [10] 分组2：公司董事会情况 - 公司董事会重视股东参与，承诺从2025年秋季起每年至少举办一次投资者日活动，2026年在牧场举办投资者活动，持续加强与股东沟通 [4][9] - 公司董事会经验丰富，能在资本配置、土地使用和加州监管战略等方面发挥专业优势，推动长期总体规划社区建设 [5] 分组3：独立第三方观点 - 包括三大主要代理咨询公司在内的独立第三方，均认为Bulldog的竞选存在缺陷，会对公司及其利益相关者产生潜在影响 [11] - Egan - Jones Proxy Services、Glass Lewis & Co.、Institutional Shareholder Services等机构认为公司已取得开发所需许可，Bulldog候选人缺乏推动公司前进的经验，应支持公司董事候选人 [11][13] - 13D Monitor和《贝克斯菲尔德加利福尼亚人报》认为Bulldog缺乏有力的董事会代表理由，没有明确计划，其候选人资质不佳 [14][15][18] 分组4：投票呼吁 - 公司敦促股东在白色代理卡上为10名公司董事候选人投票，以保护投资，避免Bulldog及其候选人当选破坏公司进展 [16][17] - 股东可按白色代理卡说明通过互联网或邮寄方式投票，如有问题可联系相关人员 [17] 分组5：公司信息 - 公司是多元化房地产开发和农业综合企业，主要资产是位于洛杉矶以北约60英里、贝克斯菲尔德以南约30英里的27万英亩土地 [19] - 公司已就2025年股东大会代理征集事宜向SEC提交最终代理声明和白色代理卡，股东可在SEC网站和公司网站免费获取相关文件 [21][22] - 公司董事、高管等可能是代理征集参与者，相关信息可在SEC网站获取 [23]