财务数据和关键指标变化 - 第二季度NAREIT FFO每股0.51美元 核心FFO每股0.50美元 [15] - 同店NOI增长3.3% 主要来自最低租金增长250个基点 净回收率改善50个基点 超额租金改善30个基点 [16] - 2025年核心FFO每股指引中值上调0.01美元 同店NOI假设上调25个基点 [16] - 净债务与EBITDA比率为5.1倍 处于同业较低水平 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度混合现金租赁价差达17% 为五年来最高季度水平 [6] - 非选择权续约租赁价差接近20% 过去12个月为16% [7] - 小型商铺出租率环比提升30个基点 同比提升80个基点 [8] - 新签11个主力租户合约 包括Whole Foods和Trader Joe's等 [7] - 新签小型商铺租约内含租金年增幅达3.4% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 德克萨斯州和佛罗里达州贡献40%收入 [113] - 加州资产持续出售 已完成Fullerton Metro Center处置 [12] - 与GIC合资收购Legacy West等标志性资产 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 加速资本回收 优化投资组合质量 [11] - 战略重点转向小型食品超市锚定中心和精选生活方式/混合用途资产 [12] - 与GIC的战略合作伙伴关系规模超10亿美元 [12] - 通过固定CAM策略实现92%的行业领先回收率 [85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁需求健康 尤其在高品质中心 [6] - 80%因破产收回的零售空间已出租或积极谈判中 [8] - 预计2025年后半段将经历60个基点的租金中断 [17] - 对长期增长前景乐观 预计未来几年出租率将显著提升 [46] 其他重要信息 - 发行3亿美元七年期债券 票面利率5.2% [18] - 东门购物中心因热带风暴受损 但保险覆盖充足 [13] 问答环节所有的提问和回答 租赁相关问题 - 租赁周期未受关税影响 反而加速 [21] - 新主力租户现金价差达36.6% 回报率接近25% [29] - 通过提前图纸审批等措施缩短开业时间 [32] 资产处置与投资 - City Center销售因买家退出而延迟 [37] - Humblewood出售价格优于预期 [38] - 与GIC合作无强制要求 未来可灵活扩展 [77] 财务指标 - 2025-2026年非现金租金影响约0.25美元 [60] - 小型商铺出租率有望突破2019年92.5%水平 [40] 市场展望 - 机构投资者对露天零售需求强劲 [66] - 核心食品超市和大型社区中心最受青睐 [68] - 加州业务持续收缩 其他门户市场表现稳定 [112]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO每股0 26美元 同比增长5 4% 上半年核心FFO每股0 51美元 同比增长5 6% [9] - 同店NOI增长第二季度为2 5% 上半年为3 9% 预计全年将达到3%-4 5%的目标区间 [9][13] - 直线租赁价差为17 9% 连续第十三个季度超过17% [9] - 平均基本租金同比增长5 3% 达到每平方英尺25 28美元 [4] - 坏账率低于营收的1% 与去年同期持平 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动强劲 第二季度签署总租赁价值3320万美元 新租赁价差41 4% 续租价差15 2% [13] - 重新招商策略见效 入驻率环比提升100个基点至93 9% [4][5] - 重点引入高质量租户 如Teravita中心的Ace Hardware和即将入驻的Pickler [5] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥斯汀市场 San Clemente中心位于高收入社区 日均车流量超55 000辆 预计将与Davenport中心协同增长 [6][21] - 沃斯堡市场 South Hewlett中心位于Hulen Mall入口 周边人口增长3 1% 日均车流量超180 000辆 [16] - 休斯顿市场 Lyon Square中心周边亚洲社区快速成长 附近10亿美元Park 8 Place开发项目推进中 [9][19] - 凤凰城市场 Anthem中心邻近台积电1650亿美元投资区域 预计将带动就业和商业需求 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本回收计划持续推进 2022年以来累计收购1 53亿美元资产 处置约1 26亿美元资产 预计年内将完成各4000万美元的收购与处置 [11][36] - 重新开发项目加速 如Lyon Square预计三季度完工 未来5-7年有持续开发潜力 [8][22] - 聚焦高价值SHOP空间 目标实现5%-7%的FFO增长和3%-5%的同店NOI增长 [4] - 管理费用和利息支出同比均下降约6% [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 太阳带高增长市场需求强劲 短期租约策略使公司更快受益于市场回暖 [4] - 预计2026年EOS和Cactus Club Cafe等新租户将贡献超150个基点的同店NOI增长 [14] - 债务与EBITDAre比率从2022年的7 8倍改善至7 2倍 预计年底降至7倍 [26][40] 其他重要信息 - 流动性充足 季度末现金530万美元 信贷额度可用6900万美元 [28] - 股息支付率约50% 计划随盈利增长提高股息 [28] - 正在重组信贷设施 目标延长债务期限并扩大银行关系 [26] 问答环节所有的提问和回答 问题 如何应对下半年严峻的同店比较 - 管理层预计下半年同店NOI增长将加速 主要受益于Q1提升的入驻率和租约中的免租期结束 [32][33] - Pickler等新租户对2025年贡献有限 但将推动未来增长 [34] 问题 4000万美元资本回收计划进展 - 收购与处置活动已启动 市场供应略有增加 交易将保持资本中性 [35][36] 问题 新收购资产的上行潜力 - South Hewlett和San Clemente均位于高潜力社区 将通过租户优化和租金提升创造价值 [42][44] 问题 资本回收的资产选择标准 - 持续评估资产现金流和社区发展潜力 出售决策取决于市场条件 [46][48] 问题 市场定价趋势 - 近期收购资本化率稳定在6 4%-6 7% 预计通过重新招商可提升200个基点以上收益率 [52][53] 问题 同店增长驱动因素 - 2025年增长主要来自常规租赁活动 大型空间租赁将更多影响2026年业绩 [60][63] 问题 杠杆灵活性 - 承诺在增长同时改善资产负债表 预计年底债务/EBITDAre约7倍 [67][68]

业绩总结 - 截至2025年6月30日，公司的总资本化为231亿美元，拥有567个物业，总可租赁面积为1.01亿平方英尺[7] - 2025年第二季度，公司的每股稀释后FFO增长7.3%[13] - 2025年，公司的净有效租金同比增长16%[10] - 2025年，公司的小商铺占用率创下92.2%的新高[13] - 2025年，公司的流动性为22亿美元[13] - 2025年，公司的年度自由现金流预计为1.5亿美元，扣除股息和租赁资本支出后[86] - Kimco的固定费用覆盖率为4.2倍，显示出强大的财务能力[85] - 99.8%的固定利率债务[99] - 2025年没有到期债务[99] 用户数据 - 86%的年基础租金来自于以杂货店为主的购物中心[37] - 美国家庭平均每周进行约两次杂货购物，预计到2025年将推动中心的客流量[3] - Kimco的ABR中约47%来自小型商户租户，主要为全国性品牌[43] - 78%的ABR来自折扣和必要商品及服务[103] - 19%的ABR来自地方租户[105] - 68%的新租约为服务类租约[104] 未来展望 - 2025年，签署但尚未开业的租约（SNO）管道预计将产生约3000万美元的现金流影响[10] - 2025年，Kimco的签约未开业(SNO)租金预计将产生约6600万美元的ABR，41%预计在2025年开始[97] - 2025年，Kimco的资本支出预计将占净营业收入的约21%[82] - 2025年，Kimco的收购目标为1亿到1.25亿美元，预计将出售1亿到1.5亿美元的低增长资产[79] - 2025年，Kimco的租金增长率为3%至4%，77%的新小型商户租约将实现年租金增长[49] 新产品和新技术研发 - 小型商铺的租金年增长率为3%至5%，而大型商铺每五年的租金增长率为10%至12%[10] - 2025年，公司的可比新租赁的租金差额为33.8%[13] 负面信息 - 2025年，91%的大型商户到期租约已解决，77%的小型商户到期租约已解决[50] - 透视净债务/EBITDA比率为5.6倍[99]

财务数据和关键指标变化 - 总租金收入(GRI)同比增长11%，净租金收入(NRI)同比增长10%，这是自2017年上半年以来首次实现投资组合估值增长11% [2][3] - 每股收益(EPS)持平，但收购Bullring和Grand Central后将弥补去年处置Value Retail带来的贡献损失 [3] - 中期股息增加5%，反映董事会对未来强劲盈利增长的信心 [4] - 英国市场GRI增长9%，NRI增长8%，租赁量同比增长13%，租赁价值增长3% [5] - 投资组合估值达30亿英镑，总物业回报率为4%，其中收入回报率为3%，资本回报率为1% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店GRI和NRI分别增长54%，英国市场表现尤为强劲 [4][5] - 租赁策略从“填充空间”转向“提升租金”，推动同店租赁量增长13%，价值增长3% [5] - 使用数据驱动平台优化品牌组合，入住率同比提升1%至95%，上半年访客量达7900万人次，同比增加100万人次 [6] - 同店销售额增长1%，第二季度增长2%，表现优于全国平均水平 [7] - Bullring和Grand Central的收购将带来4900万欧元年化净租金收入，推动2025年GRI增长预期从10%上调至17% [8][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国市场同店估值增长1%，爱尔兰增长2%，法国持平，整体投资组合估值增长11%至30亿英镑 [26] - Bullring上半年客流量增长5%，第二季度增长8%，6月增长12%，同店销售额增长4%，第二季度增长5%，总销售额增长6% [11] - 爱尔兰市场ERV增长3%，预计下半年NRI将加速增长 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过收购Bullring和Grand Central巩固在英国第二大城市伯明翰的主导地位，交易价格3.19亿美元，预计将立即提升4%的收益 [13][14] - 伯明翰地产组合包括零售、混合用途开发和战略土地，潜在开发价值(GDV)达1亿英镑 [15][16] - 未来几年将继续通过资产管理和重新定位推动增长，2026年预计GRI增长15%，2027年Surgi Trois项目将交付并推动进一步增长 [17][18] - 行业趋势显示，品牌倾向于在优质城市中心位置集中布局，公司目的地占据零售支出的前1%，且无新增供应 [32][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境强劲，需求达到历史新高，租赁活动持续增长，租金和估值增长趋势稳固 [38][39] - 升级2025年指引，预计全年GRI增长17%，EPRA收益约1.02亿英镑，资本支出约6000万英镑 [30][31] - 长期增长动力包括数据驱动的资产管理和租赁策略、战略土地开发以及资产轮换机会 [40][43] 其他重要信息 - 公司拥有70英亩战略土地，上半年以账面溢价23%出售利兹Eastgate土地，获得2600万欧元收益 [9][10] - 伯明翰Edgbaston Street停车场和Grand Central前John Lewis商店计划开发700套住宅和混合用途项目，潜在GDV约1亿英镑 [15][16] - 法国Sergi项目已获得规划许可，并预租给Primark [9] 问答环节所有的提问和回答 （原文未提供具体问答内容，故跳过）

业绩总结 - 2025年上半年总毛租金收入为1.05亿英镑，同比增长11%[38] - 同期净租金收入为8000万英镑，同比增长10%[38] - 2025年上半年同店租金增长(GRI)为4.6%[38] - 2025年上半年每股收益(EPRA EPS)持平于9.9便士[38] - 2025年上半年估值增长11%，达到29.56亿英镑[38] - 2025年上半年股息增长5%，每股股息为7.94便士[38] - 2025年上半年净债务与EBITDA比率为7.8倍[50] - 2025年上半年物业回报率为4.0%[38] 未来展望 - 预计2025年EPRA收益将升级至约1.02亿英镑[54] - 2024年，预计每股收益（EPRA EPS）将增长6-8%[87] - 2024年，预计股息（DPS）将增长6-8%[87] - 2024年，预计资产负债率（LTV）将维持在30-35%[87] - 2025年，Bullring的开发土地潜力为24英亩，预计将带来长期收益[92] 收购与市场扩张 - 收购Bullring和Grand Central的现金对价为3.19亿英镑，预计年化净租金收入增加2200万英镑[15] - 2024年，Bullring和Grand Central的收购预计将以3.4%的现金收益率完成[92] - 2024年，Bullring的年访客量为1800万，97%的出租率[92] 经济与市场数据 - 2023年，英国的CPI预计为7.3%，2024年为2.5%[116] - 2023年，英国的租金增长（LfL Passing Rent）为1.8亿英镑，预计到2025年将增长至2亿英镑[81] - 2023年，英国的总股东回报（Total Shareholder Returns）为1.94亿英镑，预计到2025年将增长至2亿英镑[81] 资本回报与租金暴露 - 英国旗舰项目的资本回报率为49%[153] - 法国旗舰项目的资本回报率为27%[156] - 爱尔兰旗舰项目的资本回报率为39%[157] - 英国前十名租户的租金暴露总额为2860万英镑，占总租金的13.7%[160] - 法国前十名租户的租金暴露总额为1280万英镑，占总租金的6.1%[160] 其他财务指标 - 2025年6月的NEY范围为6.6% - 7.1%[157] - 2025年5年期掉期利率为2.3%[157] - 英国旗舰项目的NEY上升100个基点至7.9%[153] - 法国旗舰项目的NEY上升30个基点至5.2%[156] - 爱尔兰旗舰项目的NEY上升170个基点至6.7%[157]

财务数据和关键指标变化 - 总租金收入(GRI)增长11% 净租金收入(NRI)增长10% 这是自2017年上半年以来首次实现投资组合估值增长11% [3] - 每股收益(EPS)持平 但收购Bullring和Grand Central后将弥补去年Value Retail处置带来的贡献损失 [3] - 英国市场GRI增长9% NRI增长8% 同店GRI和NRI分别增长54% [4] - EPRA盈利为4800万英镑 每股收益9.9便士 与去年持平 IFRS利润为7900万英镑 [20] - 投资组合估值达30亿英镑 总物业回报率为4% 其中收入回报率3% 资本回报率1% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店租赁量增长13% 租赁价值增长3% 主要租赁合同签署价格较之前租金高25% 较ERV高22% [5][11] - 出租率同比提升1%至95% 上半年访客量达7900万人次 同比增加100万人次 Q2增长3% [6] - 同店销售额增长1% Q2增长2% Bullring同店销售额上半年增长4% Q2增长5% 总销售额增长6% [7][11] - Oracle购物中心重新定位项目内部收益率(IRR)超过20% 新入驻品牌带动客流量同比增长4% Q2增长10% 出租率从94%提升至98% [35] - Cabot Circus项目同店NRI增长24% 已签约两家全球领先品牌 租金较之前水平高出100% 较ERV高出70% [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国同店估值增长1% 爱尔兰增长2% 两地ERV均增长13% 法国估值持平 ERV增长1% [25] - Bullring上半年客流量增长5% Q2增长8% 同店GRI增长12% 估值增长12%或3300万欧元 [10][11] - Grand Central受益于Bullring的溢出需求 餐饮业态表现突出 两处资产年访客量约5000万人次 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点从填补空间转向提高租金("lease up to rent up") 利用专有数据平台优化品牌组合 [5] - 通过收购巩固在伯明翰的市场主导地位 Bullring是英国前五大零售目的地 交易价格3.19亿欧元 [12][13] - 拥有70英亩战略土地储备 上半年以高于账面价值23%的价格出售Leeds Eastgate土地获得2600万欧元 [9] - 行业趋势显示品牌倾向于在优质城市核心地段布局 公司所有10个目的地均位于各地区零售支出前1%的顶级商圈 [30][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 升级2025年指引 GRI增长预期从10%上调至17% EPRA盈利预期上调至1.02亿欧元 [16][28] - 预计2026年GRI进一步增长约15% 2027年Surgi Trois项目交付将推动新一轮增长 [16] - 董事会信心体现在股息增加5%至7.94便士 [28] - 债务状况稳健 净债务/EBITDA为7.8倍 收购后微升至7.9倍 LTV维持在35-37% [21][27] 其他重要信息 - 伯明翰Edgbaston Street停车场改造项目可开发700多套住宅 Grand Central前John Lewis店铺可改造成潜在GDV约1亿欧元的办公主导综合体 [14] - Martineau Galleries再生项目规划约1100套住宅和130万平方英尺商业空间 毗邻未来HS2车站 [15] - 全港组合潜在GDV达52亿欧元 包括现有资产和独立开发机会 [43] - 人工智能分析平台增强租户组合优化能力 形成差异化竞争优势 [33] 问答环节所有的提问和回答 (原文未提供具体问答环节内容)

财务数据和关键指标变化 - 第二季度完成近1 6亿美元收购 过去12个月累计完成8 6亿美元收购 其中5亿美元为街边零售资产 [8] - 报告NAREIT FFO为0 27美元/股 同比增长8% 2025年全年FFO预计同比增长10% [43] - 同店NOI增长维持在5%-6% 预计2025年将加速200-300个基点 [44] - 核心整体出租率提升50个基点至92 2% 预计年底达到94%-95% [44] - 已签署但未开业租约达1500万美元 占年化基础租金7% 其中85%来自街边及城市零售 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 街边零售组合表现强劲 多数街道年销售额同比增长超20% [20] - 苏荷区出租率达97% 通过主动收回低效空间实现双位数租金增长 [21] - 阿米蒂奇大街40%租户已完成租金重估 平均涨幅超50% 剩余租户仍有25%上涨空间 [22] - 旧金山市场复苏迹象明显 新签LA Fitness 3 5万平方英尺租约 [26] - 布鲁克林City Point项目客流量和同店销售额均实现双位数增长 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 威廉斯堡北第六街新增1亿美元收购 形成10个店面规模效应 [31][32] - 曼哈顿Flatiron区收购第五大道8500万美元资产 为区域内第四处物业 [33] - 拉斯维加斯The Link Promenade项目租赁进度超预期 [27] - 旧金山555 Ninth Street项目正在洽谈另一重要租约 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 聚焦成为美国领先街边零售运营商 目标实现5%以上复合增长率 [12][13] - 通过规模效应提升议价能力 在核心区域形成30%以上市场份额 [14][68] - 投资管理平台正在评估超10亿美元潜在交易 [36][73] - 街边零售因直接面对消费者(DTC)趋势获得结构性优势 租金增长潜力高于郊区零售 [12][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在关税担忧 高端消费者支出保持强劲 零售商持续扩张街边门店 [9][11] - 零售商多年供应链调整缓解关税冲击 租赁决策不受短期波动影响 [10] - 债务市场保持强劲 新签2 5亿美元五年期贷款 综合成本4 6% [52] - 2026年NOI预计增长10% 其中530万美元来自同店增长 [82][83] 其他重要信息 - 持有Albertsons股票剩余50万股 计划2025年内全部出售 [49] - City Point项目合作伙伴可能转换权益 若全部转换将产生300万美元短期稀释 [50][51] - 截至6月底拥有6亿美元流动性 净债务/EBITDA为5 5倍 [52] 问答环节所有提问和回答 股价表现与基本面脱节问题 - 市场低估结构性趋势：DTC转型、高端消费韧性及街边零售稀缺性 [55][56] - 街边零售规模效应带来10%额外租金溢价 郊区零售难以复制此优势 [58][59] 威廉斯堡收购项目的租金提升空间 - 北第六街资产存在20%以上租金重估机会 通过主动管理持续优化 [64][66] - 交易市场4月短暂停滞 但卖家近期重返市场 机构投资者更关注其他零售业态 [69][70] 投资管理平台发展计划 - 正在评估多个大型交易机会 规模类似The Link Promenade [73] - 郊区零售表现稳定但增长较慢 空间更替成本显著高于街边零售 [76][77] 财务指标细节 - 街边及城市零售出租率预计年底达92% [80][93] - 2026年NOI增长中同店贡献占530万美元 叠加3%合约租金增长 [82][83] 资产配置策略 - 可能出售郊区资产置换街边零售 目标使街边零售规模翻倍 [102][106] - 核心区域资本化率：苏荷区低5% 其他优质街道中高5%至6% [104]

财务数据和关键指标变化 - 2025年公司预计实现5% - 6%的同店净营业收入（NOI）增长，且有望达到指引中点甚至略超 [37][40] - 2025年公司预计调整后资金运营（FFO）增长约10%（中点），二季度报告的NAREIT FFO为每股0.27美元，较2024年的0.25美元增长8% [37][40] - 2025年公司按比例执行了约750万美元的新租约，较2024年同期的380万美元增长近100%，占年化最低租金的约3.5% [39] - 公司核心总入住率提高了50个基点至92.2%，预计年底将进一步提高至94% - 95% [41] - 公司有1500万美元已签署但尚未开业的租约，预计2025年带来约300万美元的增量收益，2026年带来850万美元，2027年带来350万美元 [43][44] - 截至6月30日，公司拥有约6亿美元的可用流动性，净债务与EBITDA比率为5.5倍 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务（街道零售） - 街道零售租户需求强劲，报告的同店销售额连续两个季度和同比均实现两位数增长，多数街道同比增长超过20% [20] - 截至目前，租赁势头是过去几个季度的两倍，是去年同期的两倍 [20] - 2025年约85%的已执行租约来自街道和城市组合，而2024年为30% [39] - SoHo组合目前出租率为97%，仍有机会释放潜在价值 [22] - Armitage大道超过40%的租户自2024年以来成功实现市场定价，平均利差超过50%，超过一半的租约仍低于市场价格50%，有25%的潜在市场定价机会 [22][23] 投资管理业务 - 目前管理资产超过20亿美元，正在积极执行业务计划，预计净利润超过300万美元 [46][47] - 截至6月30日，持有约50万股Albertsons股票，计划在2025年变现剩余持股 [45] 城市点项目 - 布鲁克林市中心的城市点项目流量和同店销售额同比增长两位数，本月新开了Van Lewin冰淇淋店，并签署了两份新租约，还有2万平方英尺的空间正在进行高级谈判 [27] 各个市场数据和关键指标变化 旧金山 - 本季度与LA Fitness的俱乐部工作室概念签署了一份约35000平方英尺的租约，目前正在就另一份重要租约进行讨论 [25] 拉斯维加斯 - 公司投资管理平台旗下的Link Promenade资产在签署三份新租约后，表现好于预期，零售商关注长期战略增长 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续通过高度差异化的核心街道零售组合实现内部增长，目标是连续四年实现年度同店增长超过5%，并推进2026和2027年目标 [5][6] - 通过资产负债表和投资管理平台进行增值和互补的外部增长，在过去十二个月完成了8.6亿美元的收购，其中约5亿美元为街道零售 [7] - 保持坚实的资产负债表，具备流动性和灵活性，以推动内部和外部增长 [7] 行业竞争 - 尽管房地产投资信托（REIT）行业存在波动，但私人资本进入填补了空缺，资产价格保持稳定 [33] - 街道零售投资竞争相对较小，公司拥有可操作的街道零售项目管道，大部分资产负债表收购为非公开市场交易 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前经营环境存在关税引发的滞胀担忧与消费者和整体经济的韧性之间的博弈，但公司的季度业绩显示韧性占上风，租户需求和零售商表现良好 [7][8] - 零售商克服短期不确定性，继续推进租赁计划，原因包括有利的供需平衡、缺乏新开发项目、零售商对自有门店网络的长期重视以及富裕消费者的持续消费 [10][11] - 公司对未来前景持乐观态度，多年的强劲内部增长有望持续，外部增长机会不断，资产负债表具备多种获取资本的途径，有能力继续执行战略 [16] 其他重要信息 - 公司目前的意图是在2025年变现剩余的Albertsons股票 [45] - 城市点项目的合作伙伴有权随时转换其权益，若全部在第三季度转换，短期内将稀释约3美元的收益，但资产稳定后将实现增值 [47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司股价表现与投资组合健康状况之间的脱节原因及推动股价上涨的催化剂 - 公司租赁业务表现良好，市场低估了街道零售的长期顺风因素，如零售商从批发和百货商店向直接面向消费者（DTC）模式的迁移 [53][54] 问题2：郊区购物中心组合与街道零售的房东规模差异及租户谈判能力和消费者吸引力对比 - 传统郊区购物中心难以实现规模经济和积极杠杆，而街道零售在特定走廊和全国范围内都能看到显著的规模效益，包括更高的租金和更强的租赁及收购能力 [56][57] 问题3：威廉斯堡北六街收购项目的市场定价机会及整体市场情况 - 公司认为该地区有市场定价机会，多数街道有超过20%的市场定价潜力，公司在控制一定比例街道时可通过策展和灵活应对租户需求来提高租金和业绩 [62][63][64] 问题4：街道零售资产交易市场的竞争格局和卖家情况变化 - 解放日之后卖家曾有短暂回撤，但现在越来越多卖家重新进入市场，机构投资者更多关注露天零售的其他细分领域，街道零售竞争相对较小 [66][67] 问题5：投资管理业务类似Link Promenade的大型交易管道情况 - 市场上有很多大型交易机会，公司正在进行多个大型项目的尽职调查，将谨慎选择合适的交易 [69][70] 问题6：郊区资产表现及观察名单和近期空置风险变化 - 由于缺乏新开发项目，优质郊区零售表现良好，租户需求强劲，填补了观察名单上的空缺，但郊区与街道零售在租期、资本支出和市场定价机会等方面存在差异 [73][74] 问题7：街道和城市零售的入住率在2025年底和2026年的预期 - 预计2025年底街道和城市零售入住率达到92%左右 [77] 问题8：2026年净营业收入（NOI）预计增长10%中同店增长的比例 - 预计2026年来自S&O管道的总NOI为850万美元，其中530万美元将来自同店组合，此外还有3%的合同增长 [79][80] 问题9：CityPoint贷款是否包含在补充文件中及稀释影响的具体情况 - CityPoint贷款包含在补充文件的贷款余额中，若所有合作伙伴在2025年第三季度转换权益，将产生约3美元的短期稀释影响，但资产稳定后将增值 [83][85] 问题10：年底街道组合入住率目标与当前数据的比较 - 预计总核心运营入住率达到94% - 95%，街道零售约达到90%，加上城市部分可能会更高 [90] 问题11：核心组合中约17% - 18%的最低租金（ABR）将于2026年到期，租户保留率和市场定价预期 - 租户需求强劲，预计除了公司主动收回的表现不佳的空间外，不会有大量租户迁出，街道组合的市场定价利差为两位数，多数市场超过20% [92][93] 问题12：市场投资者需求强劲和利差收紧对目标市场（如Soho、威廉斯堡等）资本化率的影响，以及是否考虑出售郊区资产以支持街道组合增长 - 街道零售的资本化率因多种因素而异，公司团队有能力进行尽职调查并找到有吸引力的投资机会，公司可以出售郊区资产或将其转移到投资管理平台，以获取资金支持街道零售增长 [100][101][99] 问题13：目前街道和郊区的最低租金（ABR）分别为1亿美元和6000万美元，三年后的预期情况 - 公司认为核心组合中大部分资产应为街道和城市零售，有望在条件允许的情况下将街道零售组合规模扩大一倍，同时投资管理平台将涵盖所有郊区和机会性活动 [103][104][105]

财务数据和关键指标变化 - 上半年同店净营业收入（NOI）增长约6%，美国房地产投资信托基金（NAREIT）每摊薄股营运现金流（FFO）同比增长近5% [4] - 第二季度同店NOI为4260万美元，同比增长4.8%；年初至今同店NOI总计8510万美元，较2024年增长5.6% [8][9] - 第二季度NAREIT FFO为3550万美元，即每股摊薄后0.45美元，同比增长2.3%；上半年NAREIT FFO为7260万美元，即每股摊薄后0.93美元，同比增长4.5% [9] - 2025年前六个月核心FFO为每股摊薄后0.90美元，较上年同期增长3.4% [10] - 季度末总流动性为7.87亿美元，包括循环信贷额度下可用的5亿美元借款额度，净杠杆率为17%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为2.8倍 [10] - 季度末加权平均利率为4%，加权平均到期期限为2.9年 [11] - 宣布年化股息为每股0.95美元，较上年增长5% [11] - 提高全年同店NOI增长指引范围至4% - 5%，调整坏账准备金至总收入的65 - 85个基点，维持NAREIT和核心FFO指引，净投资指引维持在1亿美元 [11][12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度执行73份租约，约30.4万平方英尺，新租约签约价差为44.1%，续约价差为9.2%，本季度综合租赁价差为16.4%，租户保留率为91%，超90%续约租约嵌入3%或更高的年租金递增条款 [13] - 季度末总租赁入住率为97.3%，小商铺租赁入住率达93.8%创历史新高，主力店空间入住率接近满负荷，达99.5% [14][15] - 2025年租赁已全部完成，约85%的2026年新租赁已落实 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司积极瞄准阿什维尔、查尔斯顿、夏洛特、纳什维尔、凤凰城和萨凡纳等市场，这些市场人口和就业增长健康、商业和税收环境友好、生活成本相对较低、生活质量高 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成出售加利福尼亚州的一个五处物业组合，约3060万美元，预计年底前出售圣佩德罗的最后一处物业，实现完全退出该州，将资金重新配置到阳光地带高增长市场 [5] - 截至目前已成功完成六项物业收购，总计约2.3亿美元，另有两项物业已锁定或签约，价值近1.26亿美元 [6] - 行业对露天购物中心领域机构兴趣高，核心杂货店锚定中心竞争激烈，但公司通过出售加州资产再配置资金，能以合适的资本成本在理想资产上具有竞争力 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管消费者信心不足和通胀压力顽固，但零售商表现出韧性，公司对收购管道充满信心，预计2025年积极开展收购活动 [4][6] - 行业租赁环境健康活跃，零售商战略扩张，优先选择能见度高、易达性好和租户组合互补的中心 [12] 其他重要信息 - 宣布在德克萨斯州奥斯汀的The Shops At Galleria引入Trader Joe's，在奥斯汀的Schofield Crossing与Crunch Fitness签约 [15][16] - 近期收购了南卡罗来纳州查尔斯顿的West Ashley Station、佐治亚州萨凡纳的Twelve Oaks Shopping Center、德克萨斯州圣安东尼奥的the marketplace at Encino Park和弗吉尼亚州里士满的West Broad Marketplace [17][18][19] 问答环节所有提问和回答 问题: 鉴于收购活动比最初预期更集中在下半年，若按最初预期时间进行收购活动，是否会提高指引？ - 即使按最初预期时间进行收购活动，内部运营预期可能也会有类似变动，因加州投资组合约占NOI的10%多，交易市场春季较慢，公司更具选择性，且预计下半年市场会加速，对2025年底和2026年前景乐观 [21][22] 问题: 出售的加州资产的同店增长情况如何？ - 未来几年加州资产的增长情况不如东南部投资组合，因人口趋势、迁移和商业友好环境等因素，东南部市场的无杠杆风险调整后回报更有利 [25] 问题: 4% - 5%的同店增长在明年是否更可持续？ - 过去认为3% - 4%的内部增长就是强劲年份，目前超过4%的增长很稳定，入住率接近历史高位，小商铺未来几年仍有入住率提升空间，若无重大经济变化，4%的增长似乎可持续 [27][28] 问题: 核心杂货店锚定中心竞争激烈，是否看到增值核心杂货店机会数量下降？是否会转向更多无锚定或影子锚定机会？ - 行业对杂货店锚定业务有大量机构兴趣，竞争存在，但公司通过出售加州资产再配置资金，能在心仪资产上以合适资本成本具有竞争力，且收购资产的增长前景更有吸引力 [30][31] 问题: 小商铺租赁入住率达到近94%新高，其现实上限是多少？ - 难以确定确切上限，并非每个购物中心开发时都完美，总有较难租赁的区域，但公司有租赁策略，目前可见还有100个基点的提升空间，若小商铺保持强劲，之后可能还有提升空间 [33][34] 问题: 目前收购管道的规模、定价以及实现1亿美元净收购指引的信心水平如何？ - 收购管道通常约有10亿美元的实际机会，公司对实现1亿美元净收购指引很有信心，若假期后有更多机会解锁，有能力超越该目标 [37][38] 问题: 要达到FFO范围低端需要什么假设，低端是否假设全年剩余时间无更多交易活动？ - 若目前交易活动停滞，可能接近指引低端；若能推进一些交易或时机更有利，可能达到指引高端，今年此时主要取决于净交易活动的时机 [39]

业绩总结 - 2025年每股净收入预期为2.28至2.32美元，较之前的2.25至2.31美元有所上调[26] - 2025年每股Nareit基金运营收入（Nareit FFO）预期为4.59至4.63美元，较之前的4.52至4.58美元有所上调[26] - 2025年每股核心运营收益预期为4.36至4.40美元，较之前的4.30至4.36美元有所上调[26] - 2025年同物业净营业收入（NOI）增长预期为4.5%至5.0%，高于之前的3.2%至4.0%[26] - 2025年Nareit FFO每股指导范围为$4.59至$4.63，预计同比增长约7%[34] - 2025年核心经营收益每股指导范围为$4.36至$4.40，预计同比增长约6%[34] 财务预期 - 2025年总管理和其他费用预期为93,000至96,000千美元，与之前一致[26] - 2025年净利息费用和优先股股息预期为235,000至237,000千美元，较之前的232,000至235,000千美元有所上调[26] - 2025年开发和重建支出预期为300,000千美元，较之前的250,000千美元有所上调[26] - 2025年收购预期为500,000千美元，较之前的140,000千美元有所上调[26] - 2025年处置预期为75,000千美元，与之前一致[26] - 2025年加权平均资本化率预期为6.0%，与之前一致[26] 市场与用户数据 - 预计2025年同物业净运营收入(SP NOI)增长为4.5%至5.0%，包括75-85个基点的信用损失[29] - 2025年预计有64%的租约将在2025年底前开始租赁，100%预计在2026年底前开始租赁[43] - 2025年加州橙县的五个购物中心组合总面积约为630K平方英尺，出租率为97%[60] - 2025年同物业的租金增长是长期可持续SP NOI增长的最大贡献者[44] 收购与投资 - 2025年加州橙县的五个资产组合收购预计将产生$2000万的资金需求[28] - 2025年加州Rancho Mission Viejo社区的五个购物中心组合以$3.57亿收购，假设承担$1.5亿的债务，利率为4.2%[50] 其他信息 - 公司计划的债务杠杆在5.0x至5.5x的范围内，确保稳定的流动性和低成本资本的可靠获取[61] - 净运营收入（NOI）是公司评估物业表现的重要指标，排除直线租金收入和费用，提供物业盈利能力的比较[73] - 操作EBITDAre是公司房地产投资信托（REIT）表现的衡量标准，排除所得税、折旧和摊销等项目[75] - 其他物业收入包括停车费和其他物业相关收入，通常在履行义务时确认[77] - 公司提供的按比例财务信息包括100%的合并物业及其在未合并房地产中的经济份额，帮助投资者评估经济利益[78] - 按比例信息的准备方式与可比的合并金额一致，旨在准确反映公司的资产、负债和物业运营结果[79] - 开发中的物业是指处于不同建设阶段的物业，而重建中的物业是指正在进行重建的零售运营物业[80] - 同类物业是指在比较的两个日历年期间内完全拥有和运营的零售物业，排除开发中的物业和重建中的非同类物业[82]