政策核心内容 - 美国总统特朗普指示房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券 旨在降低抵押贷款利率和月供 使住房拥有成本更可负担 [1][13][14] - 该策略的核心机制是通过增加对抵押贷款支持证券的需求 来收窄抵押贷款利差 即10年期国债收益率与30年期抵押贷款利率之间的差距 [2][3] - 在典型条件下 抵押贷款利率通常比国债收益率高出约1.8个百分点 但近期利差因市场波动、经济状况等因素而持续高于正常水平 [3] 市场现状与政策背景 - 美国面临严重的住房供应短缺 估计缺口在150万至550万套之间 摩根大通估计短缺为280万套 这一缺口可能需要十年才能弥补 [5][6] - 房利美和房地美在规模约9万亿美元的抵押贷款支持证券市场中占比相对较小 截至11月 两家机构共持有2470亿美元的抵押贷款债券 远少于银行、外国投资者或美联储 [7] - 自2024年底以来 两家机构已增持了超过500亿美元的抵押贷款债券 这一转变已帮助压缩了利差并降低了抵押贷款利率 [7] 近期市场影响与效果 - 市场对特朗普的声明反应迅速 在声明发布后的周五 平均30年期抵押贷款利率下降了22个基点 从6.21%降至5.99% [8] - 过去一年中 抵押贷款利率已从6%以上的高位区间降至略低于6.2% 同期 抵押贷款利差从4月份的约2.65个百分点收窄至略低于2个百分点 [8] - 有分析师认为 该政策实际上正在对现房销售的可负担性产生影响 [8] 与历史政策的比较及潜在影响 - 一些分析师看到了与金融危机后美联储行动相似之处 政策目标可能是使利差接近2012年的水平 当时美联储的大规模购买将抵押贷款债券收益率推至仅比国债高出0.55个百分点 而周四抵押贷款债券收益率比国债高出约1.1个百分点 [9] - 分析师指出 如果市场利差从此处收紧50-70个基点 将使主要抵押贷款利率降至5.00%中段范围 这足以显著刺激再融资和购房活动 [10] - 如果抵押贷款利率大幅下降而住房供应仍然受限 增加的需求可能会推高房价 [11] 专家观点与潜在局限性 - 住房专家普遍认为此举可能有助于降低利率 但警告其本身无法解决可负担性挑战 关键在于需要同时关注住房市场的供应侧 [5] - 有经济学家指出 过去美联储类似行动能降低利率 是因为市场认为其购买规模庞大、持续且可预测 若缺乏同等的规模和可信度 对抵押贷款利率的任何影响都可能是温和且短暂的 [12]

抵押贷款利率现状与展望 - 截至1月8日 30年期固定再融资利率平均为6.54% 15年期为5.65% [1] - 房地美预测 30年期固定抵押贷款利率将在2026年第一季度平均为6.2% 并在年底降至5.9% [1][2] - 自2022年利率攀升至6%以上后 至今未回落至该水平以下 [2] 房价与房主利率结构 - 房屋平均价值从2020年初的246,326美元上涨至2025年11月的359,241美元 [3] - 超过一半的美国抵押贷款持有者利率为4%或更低 80%的持有者利率低于6% [4] - 当前较高利率对大多数房主缺乏吸引力 再融资还需支付交易成本 [4] 替代性房屋净值获取方式 - 房屋净值贷款以房屋作为抵押 通常利率低于个人贷款或信用卡等无担保债务 [6] - 此类贷款通常为固定利率 贷款额度最高可达房屋净值的80% [7] - 与再融资相比 该方式可避免锁定新的高息抵押贷款 [5]

文章核心观点 - 前总统特朗普提出一项购买2000亿美元抵押贷款支持证券的计划 旨在通过降低抵押贷款利率来缓解住房负担能力危机 但经济学家和分析师普遍认为该计划长期效果有限 因为住房市场的根本问题在于供应短缺而非仅借贷成本 [1][2][4][10] 抵押贷款支持证券购买计划详情与市场反应 - 特朗普在Truth Social上宣布 已指示其“代表”购买2000亿美元的抵押贷款支持证券 [1][5] - 该计划可能产生类似量化宽松的效果 通过增加债务市场流动性来刺激经济活动 [2] - 计划宣布后已立即影响抵押贷款利率 据Mortgage News Daily数据 30年期固定抵押贷款平均利率从6.21%降至5.99% 为约三年来的最低水平 [3] - Zelman & Associates估计 在新计划下 抵押贷款利率可能略低于6% 低于其先前对2026年6.2%的预测 [3] - Realtor.com高级经济学家Joel Berner估计 该计划可能推动抵押贷款利率下降多达50个基点 [4] 计划的有效性与局限性分析 - 计划的执行细节尚不明确 包括购买时机、机制以及“代表”具体所指均未澄清 [5] - 2000亿美元的购买规模在9万亿美元的MBS市场中影响可能有限 仅占未偿债券总价值的约2% 美联储资产负债表上持有的MBS价值约为2万亿美元 [6][7] - 分析师认为 缺乏美联储级别的规模和信誉 对抵押贷款利率的任何影响都可能是温和且短暂的 [7] - 房地美和房利美已持有数十亿美元由美国抵押贷款支持的债务 若它们增持MBS 可能有助于压低债券收益率 进而影响抵押贷款利率 [8] - Pantheon Macroeconomics高级经济学家Oliver Allen认为 该政策本身作用非常有限 [9] 住房市场的根本问题：供应短缺 - 尽管借贷成本是近年购房者的障碍 但真正的问题是供应短缺 美国住房短缺估计达500万套 相当于当前供应的3.7% [10] - 如果利率下降而住房库存未增加 可能会加剧市场竞争并推高房价 从而恶化负担能力 [11] - 长期真正的影响在于供应侧 需求刺激可能在短期内提振销售活动并稳定价格 但并非长期解决方案 [11] - 即使边际上降低抵押贷款利率 高昂的房价仍将导致负担能力非常紧张 [12] 政策背景与政治动机 - 结合特朗普禁止大型投资者购买独栋住宅的禁令 MBS计划表明政府敏锐意识到负担能力是许多美国人面临的问题 并可能成为中期选举的政治负担 [13] - 住房一直是特朗普第二任期的关键焦点 随着竞选季节临近 其降低住房成本的热情似乎有所增加 [13] - 政府正在尝试多种举措 包括推出50年期抵押贷款和禁止大投资者购房 试图竭尽全力解决问题 [14]

抵押贷款利率变动 - 周五30年期固定住宅抵押贷款平均利率降至5.99% 较周四的6.21%显著下降 为自2023年2月以来的最低水平 [1] - 30年期抵押贷款利率在过去一年已下降超过1% 15年期固定利率抵押贷款利率亦大幅下降至5.55% [2] - 抵押贷款利率通常每日仅缓慢波动十分之一甚至百分之一百分点 此次最新变动极不寻常 [2] 政策驱动因素 - 前总统特朗普指示其代表购买价值2000亿美元的抵押贷款债券 旨在降低抵押贷款利率和月供 使购房更可负担 [3] - 联邦住房金融局局长确认房利美和房地美将执行购买操作 并已开始执行指令 完成了一笔30亿美元的购买 [3] - 此举是政府在选举年为应对可负担性危机的最新推动措施 [5] 政府支持企业操作与市场影响 - 房利美和房地美近月已购买数百亿美元抵押贷款债券 截至最近公开文件 两家机构合计持有超过2300亿美元的抵押贷款证券 [4] - 若再购买2000亿美元债券 其持有规模将接近翻倍 [4] - 政府支持企业从贷款机构购买债券 使后者有更多资金贷给购房者 随着可贷资金供应增加且需求相对稳定 抵押贷款利率趋于下降 [5] 分析师观点与潜在效果 - 瑞银分析师认为 该债券购买计划可能推动30年期固定抵押贷款利率下降超过0.2个百分点 [6] - 利率下降可能提振新建住房需求和现有住房周转 [6] - 但该计划可能并非万能解决方案 美国当前未偿住宅抵押贷款平均利率稳定在4.4% 远低于新抵押贷款平均利率 这可能限制对不愿出售房屋的低利率房主的影响 [7] 计划规模与市场对比 - 摩根大通分析师指出 2000亿美元的抵押贷款仅占约14.5万亿美元抵押贷款市场的1.4%左右 [8] - 基于此 分析师认为该举措不会对住房市场产生任何重大影响 [7][8]

白宫住房政策对iBuyer及抵押贷款相关公司的积极影响 - 白宫提出的住房政策直接刺激了Offerpad Solutions Inc (OPAD)和Opendoor Technologies Inc (OPEN)等iBuyer公司的股价 Offerpad股价在周五飙升超过50% Opendoor股价也录得两位数涨幅[1] - 政策旨在通过注入流动性和限制机构投资者来降低抵押贷款利率并支持个人购房者 这直接利好于加速房产交易和降低库存成本的iBuyer商业模式[1][4] - 市场预期抵押贷款利率若降至6%以下将引发大规模的再融资浪潮 这推动LoanDepot Inc (LDI)和Rocket Companies Inc (RKT)股价分别上涨17%和6%[2] 政策核心措施与市场机制 - 政策的核心是联邦政府计划购买2000亿美元的抵押贷款支持证券(MBS) 以此向市场注入流动性并降低抵押贷款利率[3] - 政府计划利用房利美(FNMA)和房地美(FMCC)持有的大量现金储备来购买抵押债券 以打破当前住房市场的僵局[3] - 高利率导致的“锁定效应”使得低利率房主不愿出售房产 降低利率将直接通过加速交易速度和降低库存持有成本来重振iBuyer业务[4] 针对机构投资者的限制措施 - 政策提议禁止机构投资者购买独栋住宅 旨在为个人购房者消除主要竞争威胁[5] - 此项针对如黑石集团(BX)等华尔街公司的政策 可能为促进消费者间房产交易的公司扫清道路[5] - 整体政策方向明确显示政府将积极刺激住宅房地产市场 旨在推动住房市场重置[6]

行业活动与会议 - PHH Mortgage将举办两场关于其非机构产品线FlexIQ的免费网络研讨会，主题分别为“FlexIQ简介”和“FlexIQ银行对账单要点”，时间定于1月13日和1月15日 [2] - 抵押贷款行业会议活动自1月起陆续恢复，包括MISMO冬季峰会（1月12-15日）、MBA东宾夕法尼亚分会的高影响力网络研讨会（1月21日）以及独立抵押贷款银行家会议（2月2-4日） [9][10][11] - 2026年2月将举办多场重要行业会议，包括MCT Exchange 2026客户会议（2月12-13日）、MBA服务解决方案会议（2月16-19日）、NMLS 2026会议（2月17-20日）以及TMBA南方二级市场会议（2月22-24日） [11][12] - 2026年2月下旬至3月计划举办多场行业聚会，包括NMBA在拉斯维加斯举办的ELEVATE私人贷款会议（2月24-26日）、Optimal Blue峰会（2月23-25日）、东北抵押贷款峰会（2月25-26日）以及Lenders One峰会（3月1-4日） [13][14][15] - 2026年3月及以后已公布的重要会议包括IMBA春季抵押贷款会议（3月11日）、ICE Experience 2026（3月16-18日）、新泽西MBA第42届年度区域会议（3月22-24日）以及The 2026 Forum by Asurity（4月20-22日） [15][16][17][18] - 2026年5月及下半年已排期的会议包括NAM MBA的OPSCON 2026运营会议、MBA全国二级市场会议（5月17-20日）、俄亥俄MBA年会（6月14-16日）、加州MBA西部二级市场会议（8月10-12日）以及MBA年度大会（10月11-14日） [19][20][21] 政策与市场干预 - 前总统特朗普在社交媒体上指示其代表购买2000亿美元的抵押贷款债券，旨在通过降低利率和月供来使住房更可负担 [4][5] - 特朗普声称房利美和房地美目前拥有2000亿美元现金，足以资助其购买抵押贷款债券的指令 [5] - 美联储在疫情期间购买了数千亿美元的抵押贷款支持证券，这推高了证券价格并压低了抵押贷款利率 [5] - 美国住房短缺约400万套，这是高盛研究部为应对供应短缺并使住房回归可负担水平而提出的数据 [7] 抵押贷款市场数据与趋势 - 2025年12月，机构MBS总发行量为1178亿美元，环比下降4%，但同比2024年12月增长23.5%，接近1190亿美元的历史12月平均水平 [22] - 2025年全年，机构MBS发行量达到1.24万亿美元，较2024年增长10.7%，但仍比量化宽松4时代之前的五年平均水平低7.5% [22] - 2026年机构MBS发行量预计约为1.4万亿美元，预测基于略高的贷款利率、稳定的房价、较低的再融资活动以及温和增长的新房和现房销售 [22] - 2025年贷款层面生产数据显示，创造了364万笔机构抵押贷款，为2022年以来最高，吉利美领先增长，而房利美市场份额下降 [23] - 再融资活动推动了大部分增长，30年期再融资来源的发行量在常规和吉利美II池中均大幅上升 [23] - 抵押贷款信贷整体依然紧张，但过去一年略有改善，MBA抵押贷款信贷可用性指数自2024年12月以来上涨约8%，主要由大额贷款和常规贷款推动 [26] - 由于可负担性压力持续，抵押贷款发起日益转向信贷获取相对更容易的吉利美，逆转了量化宽松4时代常规贷款的主导地位 [26] - 吉利美在总发行量中的份额自2023年以来连续创下历史新高，2024年和2025年平均超过40%，并可能继续从房利美和房地美手中夺取份额 [26] 经济与就业数据 - 美国11月职位空缺降至715万个，为一年多以来越低水平，招聘速度放缓 [25] - 初步第三季度生产力报告显示增长4.9%，同时单位劳动力成本下降1.9% [25] - 亚特兰大联储的GDPNow模型将第四季度GDP预测上调至5.4% [25] - 12月非农就业人数增加5万人，低于预期，失业率为4.4%，每小时收入同比增长3.8% [27] - 美联储主席鲍威尔近期暗示，每月非农就业增长可能被高估约6万人 [27]

政府政策与房地美/房利美 - 美国总统唐纳德·特朗普指示政府支持的抵押贷款巨头房地美和房利美购买价值2000亿美元的抵押贷款证券 [1] 行业影响与前景 - 该指令似乎预示着结束一个长期存在的理念，即政府应逐步减少在住房金融体系中的作用 [1]

当前抵押贷款利率水平 - 截至本周，房地美数据显示全国平均30年期固定抵押贷款利率为6.16%，较上周上升1个基点；15年期固定利率为5.46%，上升2个基点 [1] - 根据Zillow最新数据，当前各类抵押贷款利率如下：30年期固定为6.05%，20年期固定为5.98%，15年期固定为5.48%，5/1 ARM为6.32%，7/1 ARM为6.53% [5] - 根据Zillow最新数据，当前再融资利率如下：30年期固定为6.12%，20年期固定为5.94%，15年期固定为5.60%，5/1 ARM为6.32%，7/1 ARM为6.45% [5] 抵押贷款利率动态与预测 - 自10月下旬以来，抵押贷款利率一直在较2025年低点11个基点的范围内波动 [1] - 自5月底以来，抵押贷款利率普遍下降，且仍低于一年前同期水平 [13] - 尽管12月联邦基金利率最近一次下调，但抵押贷款利率自10月中旬以来持续在区间内徘徊，几乎没有变动 [13] - 根据MBA 12月预测，预计30年期抵押贷款利率在2026年将维持在6.4%左右 [16] - 房地美预测30年期利率在明年全年将保持在6%以上，但在2026年第四季度将下降至5.9% [16] - 抵押贷款利率在2027年可能变化不大，MBA预测30年期固定利率在2027年大部分时间为6.3%，到2027年第四季度平均升至6.4% [17] - 房地美预测2027年全年平均利率接近5.9% [17] 潜在政策影响 - 特朗普总统推动政府抵押贷款机构房利美和房地美购买2000亿美元抵押贷款债券，这可能是刺激抵押贷款利率最终跌破6%所需的动力 [1] 抵押贷款产品结构 - 固定利率抵押贷款在整个贷款期限内锁定利率，例如30年期6%的利率将在整个30年期限内保持不变，除非进行再融资或出售房产 [7] - 可调整利率抵押贷款在预定期限内锁定利率，然后定期调整，例如7/1 ARM前7年为6%的初始利率，之后23年每年调整一次，利率升降取决于经济和住房市场等因素 [8] - 在抵押贷款期限初期，大部分月供用于支付利息，随着时间推移，支付利息的部分越来越少，偿还本金的部分越来越多 [9] 抵押贷款期限选择 - 30年期固定利率抵押贷款适合希望月供较低且偏好利率可预测性的借款人，但利率会高于较短期限，且长期支付的总利息显著更多 [10] - 15年期固定利率抵押贷款适合希望快速还清贷款并节省利息的借款人，其利率更低且还款期缩短一半，但需要确保能够负担更高的月供 [11] - 可调整利率抵押贷款通常适合计划在初始利率期结束前出售房产的借款人，其初始利率通常低于固定利率，但近期5/1和7/1 ARM利率与30年期固定利率相似甚至更高 [12]

政策提案概述 - 前总统特朗普提议政府购买2000亿美元的抵押贷款支持证券(MBS) [1] - 该计划旨在暂时降低抵押贷款利率 [1][5] 经济学家批评与风险分析 - 经济学家Mohamed El-Erian批评该计划是政治干预货币政策的体现 类似于“人民的量化宽松”(People's QE) 即用QE为公共支出融资 [2][3] - 经济学家Peter Schiff指出 2000亿美元用于购买抵押贷款债券意味着“减少2000亿美元用于购买国债” 长期可能导致国债收益率和通胀上升 [5] - Schiff认为美国住房市场的根本问题是高房价而非高利率 该政策通过误导更多信贷进入抵押贷款市场来阻止房价下跌 反而会加剧危机 导致买家过度负债和支付过高房价 [6] - 《华尔街日报》首席经济记者Nick Timiraos指出 此次干预发生在经济相对稳健、信贷市场无显著压力的时期 与2008年金融危机和新冠疫情时期由系统性风险驱动的QE周期不同 具有政治动机 [7][8] 市场影响与反应 - 政策宣布后 知名房地产股在盘后交易中上涨 [8] - 投资于REITs的Vanguard Real Estate Index Fund ETF周四上涨0.89% 隔夜上涨0.36% [8] - Opendoor Technologies Inc等股票也随之上扬 [8]

政策动向与市场背景 - 政府正试图降低住房价格 [1] - 政府考虑加强一个在2008-09年金融危机中处于核心地位的资产组合 [1]