**行业与公司** * 行业为中国房地产行业[1] * 纪要涉及的公司包括被追踪的开发商，例如中国海外发展（COLI）、金茂（Jinmao）、保利发展（Poly A）、万科（CMSK）、绿城（Greentown）等[11][78] **核心观点与论据** **9月市场表现总结** * 9月全国新房销售面积和销售额同比分别下降11%和12%，符合预期，但价格表现更为疲软[2][10] * 9月70个城市新房和二手房价格环比分别下跌0.4%和0.6%，价格下跌范围扩大[10][28] * 尽管一线城市（T-1）近期放宽了购房限制，但其新房和二手房价格环比仍分别下跌0.3%和0.9%，表现疲软[10] * 二手房销售量为同比增加16%，超出预期[2][10] * 新开工面积同比降幅收窄至14%，竣工面积同比转为增长1%，均超出预期，但房地产开发投资（FAI）同比降幅扩大至21%，为2023年以来单月最大降幅[2][10][28] * 9个月累计（9M25）新房销售面积和销售额同比分别下降6%和8%，新开工面积同比下降19%，竣工面积同比下降15%[2][10][28] * 已竣工未售出的住宅库存环比下降1%至3.99亿平方米，较2025年2月的历史高点下降8%[10] * 追踪的六家开发商9月土地收购支出占其合同销售额的54%，项目平均毛利率（GPM）为26%，土地投资策略在地理分布上更加多元化[11][78] **10月市场展望** * 预计价格疲软将持续，尤其是各城市二手房价格，而一线城市新房价格（在同等可比基础上）将保持相对韧性[3][12] * 预计新房交易量/额和新开工面积的同比降幅将从9月水平适度扩大，而竣工面积在季节性因素推动下同比将持平[3][12][16] * 预计二手房交易量同比趋势将转负，出现低十位数百分比（low-teens）的同比下降，部分原因是基数效应不利[3][12][17] * 预计10月新开工面积将出现高十位数百分比（high-teens）的同比下降，竣工面积同比持平[18] **开发商流动性挑战** * 根据9个月数据推断，预计2025年开发商资金缺口将保持环比平稳，为3.3万亿元人民币[7][59][62] * 开发商流动性根本上取决于销售改善或政府加大回购力度，但目前对陷入困境的民营房企（POEs）而言尚不明显，因为民营房企从回购相关的地方政府专项债券（LGSB）中获得的份额不到20%[59] **政策预期** * 随着房地产市场持续疲软和中美贸易政策不确定性重现，对住房领域新政策支持的预期正在上升[4] * 考虑到当前宏观环境下就业市场和收入预期改善需要时间，认为针对提振总需求的政策可能更有效[4] * 未来几个月的主要政府会议包括二十届四中全会、政治局会议等[4] **其他重要内容** **需求与情绪指标** * 截至10月中旬的综合需求指数为39/100，较9月中旬的40/100略有下降，比历史周期中位数水平低约23%[7][58] * 情绪指数在10月有所减弱，表现为新房搜索活动低迷、二手房成交速度缓慢、二手房挂牌量环比上升以及中介信心略有恶化[58] **土地市场动态** * 9月全国土地（不含工业用地）成交面积同比转为增长1%，成交金额同比下降8%，降幅收窄[28] * 10月土地交易价值前五的城市包括无锡、淮安、盐城、广州和绍兴，显示土地收购在地域上更加多元化，并涉及较低线城市[19] **近期政策重点** * 9月以来中央层面的政策主题包括土地盘活和需求支持[85] * 国家外汇管理局（SAFE）放宽了境外投资者购买住宅物业的限制[85] * 国务院授予试点地区在土地资源管理上更大的自主权，并承诺盘活现有土地存量[85] * 截至9月底，已有7万亿元人民币的“白名单”项目贷款获得批准，支持了1600万套住房的建设交付[85]

行业整体投资表现 - 1-9月全国房地产投资同比下降13.9% [1][3] - 住宅投资降幅为12.9%，小于整体投资降幅，显示刚需市场存在一定韧性 [3] 投资下滑的驱动因素 - 销售端疲软导致房企回款困难，前三季度销售面积持续负增长 [3] - 融资环境偏紧，民营房企融资成本显著高于国有房企，制约其拿地与开工能力 [3] - 房企普遍采取谨慎策略，收缩投资以应对市场下行 [3] 政策支持与市场动态 - 自9月底起，中央与地方政府陆续出台政策，包括降低房贷利率和放宽限购 [3] - 核心城市市场已显现初步回暖迹象 [3] - 投资端反应通常滞后于销售端，政策效果向拿地、开工环节的传导需要时间 [3] 行业中长期展望 - 当前调整被视为“挤泡沫”而非“崩盘”，行业正从投机属性回归居住本质 [3] - 市场库存逐步去化，为刚需和改善型购房者提供了选房窗口期 [3] - 短期波动属于正常调整，长期来看行业将趋于稳定 [3]

公司战略与人事任命 - Torry Berntsen被任命为JDM Partners的联合首席执行官，其世界级的金融专长将补充公司公认的投资和开发能力[1] - 此项人事任命被视为公司发展轨迹的自然演变，旨在推动下一阶段的增长[2] - 新任联合首席执行官将专注于扩展公司的投资平台、与机构资本来源建立战略伙伴关系，并利用其广泛网络在关键增长区域寻找新市场机会[3] 新任高管的专业背景 - Torry Berntsen在商业和投资银行业的专业技能涵盖所有方面，将直接增强公司识别、融资和执行大规模房地产机会的能力[2] - 其具备在多大陆领导运营和管理跨国公司关系的经验，为公司的投资组合带来宝贵的战略深度[2] - 新任高管拥有对复杂市场、交易结构和全球资本流动的深刻理解，其领导哲学和诚信与公司使命高度一致[1] 公司过往业绩与行业地位 - 公司参与并主导了亚利桑那州历史上两宗最大的房地产交易，巩固了其在大规模房地产开发和投资领域的首要参与者地位[1] - 公司策划了创纪录的Marina Heights办公综合体出售案，这是该州历史上最大的办公物业交易，交易结构复杂，涉及回租安排、包含财产税减免的开发协议及多个合伙结构[1] - 公司促成了将凤凰城西谷37,000英亩土地出售给Howard Hughes Corporation的交易，并在此过程中保留了显著的所有权权益，该大型总体规划社区现正以Teravalis的名义进行开发[1] 公司发展愿景 - 公司致力于在扩大运营规模的同时，保持其提供卓越、以社区为中心的开发项目的声誉[3] - 公司拥有执行最复杂和最重要房地产交易的卓越往绩，特别是在美国西南部地区，并计划将成功经验扩展至新市场[4]

朋友们，刚刚打开行情软件，越南股市那根大阴线看得我都愣了——单日跌超5%，直接创下六个月来最大跌幅！别光看数字吓人，这背后藏着的"数万亿越 南盾地产雷"，才是真让人揪心的事儿。我是帮主郑重，做了20年财经记者，一直盯着中长线投资的门道，今天就用聊天的方式，跟大家说说这越南市场到 底出了啥问题。 其实这次暴跌不是没征兆的，上周五越南政府一份监察报告一出来，就像给市场扔了颗炸弹。报告里明明白白写着，67家债券发行人里，不管是地产公司还 是银行，都查出了一堆"猫腻"——资金挪用、信息不透明、还不上本金利息，说白了就是"钱没用到正地方，还藏着掖着"。 这里面最扎眼的，就是越南第二大地产商Novaland。咱们先不说数万亿越南盾有多吓人（差不多几十亿人民币），关键是它的操作太离谱：发了1.5万亿越 南盾的债券，本该用在项目上，结果绕了好几圈，把钱转到了关联公司手里，甚至连子公司的注册资本都是"空的"。更要命的是，跟它有关系的20家发债公 司里，还有近17万亿越南盾的债没还，好几家已经逾期了，连本带利都给不出，这不是明摆着"爆雷"吗？ 更让人担心的是银行也掺了进来。五家被查的主要银行里，有三家直接把债券募集的钱挪去放短期 ...

合作公告核心 - 公司宣布与世界华人博物馆有限公司签署协议，成为其高价值私人艺术收藏品代币化的全球代理 [1] 合作项目细节 - 项目涉及将世界华人博物馆拥有的特定艺术品资产进行代币化，将实物资产的所有权转化为区块链上的数字代币 [2] - 初始批次待代币化艺术品价值为200万美元，协议包含将额外艺术品资产代币化扩展至总价值2亿美元的条款 [3] - 根据协议条款，公司将从代币化资产的总价值中获得15%的费用 [3] 战略背景与市场定位 - 此项目是公司战略转向数字金融领域的直接延续，此前公司已对Solana数字资产国库进行了3000万美元的战略投资，并探索了阿联酋一项价值数百万美元的房地产代币化项目 [2] - 艺术品代币化是数字资产市场中一个快速增长的部分，区块链技术的透明度、安全性和效率预计将为艺术市场带来深远变化 [4] - 公司定位自身成为这一演变中的关键参与者 [4] 管理层评论与市场数据 - 公司创始人、董事长兼首席执行官评论称，此次合作是向去中心化金融领域持续战略扩张的关键一步 [5] - 引用德勤2023年艺术与金融报告，超高净值个人与艺术和收藏品相关的财富在2022年估计为21.74万亿美元，预计到2026年将达到28.61万亿美元 [5] 公司业务概览 - 公司是一家技术导向、多元化、多司法管辖区的高增长实体，业务涵盖房地产开发、数字资产创新和生殖健康解决方案 [6] - 公司通过三个战略业务部门运营：NewGenProperty（在阿联酋哈伊马角酋长国运营房地产开发项目）、NewGenDigital（作为公司的数字资产和DeFi解决方案部门）和NewGenSup（专注于健康和长寿产品及解决方案） [6]

融资交易概览 - Sunrise Realty Trust Inc (SUNS) 承诺向由TCG Real Estate发起的3660万美元高级贷款提供2560万美元融资 [1] - 该笔贷款用于为位于佛罗里达州Doral和Palm Springs的工业地产开发项目CollectionSuites提供资金 [1] - TCG Real Estate平台上的关联贷款方承诺了剩余的1100万美元高级贷款融资 [1] 项目特点与定位 - CollectionSuites项目定位为豪华工业地产新标准 为高端收藏家提供优雅设计的空间 [2] - 每个空间融合功能性与精致度 特色包括21英尺高天花板、展厅式布局、夹层休息室和高端装修 [2] - 项目两处地点均设有配备精选设施的私人会所 旨在为业主打造展示和保存珍贵藏品的专属环境 [3] 公司业务模式 - Sunrise Realty Trust Inc (SUNS) 是一家机构商业地产贷款机构 主要为美国南部地区的商业地产项目提供灵活融资解决方案 [4] - 公司专注于具有短期价值创造潜力的过渡性商业地产商业计划 其抵押品主要为位于成熟和快速扩张的南部市场的一流资产 [4] - TCG Real Estate平台包括一家纳斯达克上市的抵押贷款REIT (SUNS) 和一家私人抵押贷款REIT Southern Realty Trust Inc [5]

地块成交核心信息 - 静安区苏河湾地块经过52轮竞价以77.3715亿元总价成交 溢价率为9.03% 成交楼板价为81415元/平方米 [1] - 地块现场竞价起始价为70.9615亿元 未触及99.346亿元的中止价 [1][2] - 竞得方为由越秀地产 南通瑞宏置业 招商蛇口 新加坡星狮集团旗下公司等五家企业组成的联合体 [2] 地块规划与位置详情 - 地块规划为普通商品房和文体用地 其中普通商品房占比73.0% 文体用地占比27.0% [4] - 地块出让面积为30108.11平方米 容积率为3.64 计容面积为95033.41平方米 [4] - 地块位于苏河湾板块核心区域 邻近在售楼盘龙盛湾上（均价超13万元 去化超9成）和宁嘉馨苑（售价11.88万至14.48万元） [4] 地块开发具体要求 - 地块内部需建设不小于700平方米的广场和不小于1600平方米的绿化 并需24小时对外开放 [4] - 地块开发不对中小套型住宅面积做限制 且无需配建高端人才住房和保障性租赁住房 [4]

上海顶奢豪宅市场表现 - 2025年上海顶奢豪宅市场呈现“逆市突围”态势，部分项目刷新成交记录 [1] - 金陵华庭项目于2025年3月和9月两次开盘均实现“全额售罄”，套均总价达8000万至8200万元 [1][2] - 高福云境项目于2025年10月18日首开，25套总价上亿元房源“秒光”，但125套房源未实现“日光” [1][3] 重点项目销售数据 - 金陵华庭二期推出120套房源吸引227组客户抢购，最贵一套总价2.83亿元，单价32.68万元/平方米，刷新上海新房备案单价最高纪录 [2] - 金陵华庭两期累计揽金近200亿元，成为2025年上海高端市场销冠级项目 [2] - 高福云境首开均价达21万元/平方米，亿元级房源单日销售额超过2025年全年上海同价段豪宅成交总额 [3] 客群特征分析 - 上海顶奢豪宅客群以江浙沪高净值人群为绝对主力，彰显对上海核心资产的坚定信心 [1][6] - 高福云境184位有效认购客户中，上海本地客户占比34.78%，浙江客户占比14.13%，江苏客户占比10.87%，长三角三省一市客户合计占比超60% [7][8] - 金陵华庭一期上海客户占比43.97%，二期占比31.28%，但长三角客群整体占比稳定在55%以上 [8][9] 项目开发商与产品特点 - 金陵华庭由嘉里建设开发，项目后续面临12.4万平方米低密风貌商业群落和约300米骑楼商业街的开发运营挑战 [2] - 高福云境由万科地产与华洲地产共同开发，建筑高度150米，拥有稀缺“天空权”，单栋布局设计保障私密性 [3] - 高福云境产品包括276至592平方米环幕云际大平层，300平方米户型均价19万元/平方米 [7] 市场竞争与资金流向 - 上海豪宅市场承接力出现分化，资金集中流向亿元级稀缺豪宅，千万级豪宅承接力出现断层苗头 [5] - 北外滩板块有近千套豪宅货量储备，徐汇东安地王群规划约2000套房源，可能分流部分对“未来价值”敏感的买家 [5] - 翠湖天地六期于2024年9月开盘，均价21万元/平方米，108套房源当日售罄，套均总价约1.11亿元，总销售额119.79亿元 [7]

上海顶奢豪宅市场整体态势 - 中国房地产市场整体处于止跌回稳的关键阶段，上海顶奢豪宅项目呈现"逆市突围"态势 [1] - 上海黄浦区作为核心区域是顶豪市场的"风向标"，2025年下半年高福云境与金陵华庭的竞争将高端住宅市场推向高潮 [2] - 上海豪宅市场承接力出现分化，资金集中流向亿元级豪宅，千万级豪宅承接力出现"断层"苗头 [6] 金陵华庭项目表现 - 项目于2025年3月和9月"两开两罄"，二期推出120套房源吸引227组客户抢购，实现全额售罄 [1][2] - 套均总价达8200万元，最贵一套房源总价2.83亿元，折合单价32.68万元/平方米，刷新上海新房备案单价最高纪录 [2] - 项目两期累计揽金近200亿元，成为2025年上海高端市场的销冠级项目 [2] 高福云境项目表现 - 项目于10月18日首开，推出125套房源，首开均价达21万元/平方米，是上海第二个均价达21万元/平方米的高层住宅项目 [3][8] - 25套总价1.3亿至1.7亿元房源售罄，总销售额超过2025年全年上海同价段豪宅成交总额，创下上海顶豪市场单日去化新纪录 [3] - 项目吸引184组有效认购，认购率达152%，但125套房源未能实现"日光" [1][3] 客群特征分析 - 两大项目客群以江浙沪高净值人群为绝对主力，上海本地客户占比领先，浙江与江苏客户紧随其后 [1][7][9] - 高福云境184位有效客户中，上海客户占比34.78%，浙江客户占比14.13%，江苏客户占比10.87%，长三角三省一市客户合计占比超60% [9] - 金陵华庭一期上海客户占比43.97%，二期占比31.28%，但长三角客群整体占比稳定在55%以上 [9] - 客群以企业家为购买主力，但高福云境明星客户含金量提升，吸引了如胡歌夫妇、疑似武磊夫人等知名人士 [3][4][5] 产品与地段价值 - 金陵华庭由嘉里建设开发，是市中心巨无霸综合体城市更新项目的一部分，后续仍面临12.4万平方米商业群落和约300米骑楼商业街的开发运营挑战 [2] - 高福云境由万科与华洲地产共同开发，位于"巨富长"历史风貌区核心，建筑高度150米，拥有稀缺"天空权"，单栋布局设计保障私密性 [3] - 资金流向体现了对地段、景观、上海文脉价值加持的认可，购房者更关注项目品质细节与规划落地能力 [6] 市场竞争与未来供应 - 2025年上海高端市场供应集中，此前上海壹号院、金陵华庭等项目已消化大量5000万级以上购买力 [6] - 北外滩板块有近千套豪宅货量储备，徐汇东安地王群规划有2000套左右房源，可能分流部分对"未来价值"敏感的买家 [6] - 对于钟情老上海核心板块的富豪而言，高福云境被视为获取跻身上海顶豪圈层的"最后入场券" [8]

交易核心信息 - Nextensa与Promobe通过合资公司Grossfeld与一家知名金融机构签署了为期九年的固定租约，租赁位于卢森堡Cloche d'Or区的全新Terraces办公楼全部面积 [1] - 办公室空间的租金为每月每平方米40欧元，并与指数挂钩 [2] - 租约涵盖了所有可租赁的办公空间、档案室和停车区域 [2] 项目开发细节 - 建筑由Moreno设计，包括一层地面和五层地上楼层，可租赁办公面积为4,703平方米，总建筑面积为5,028平方米 [2] - 项目已获得建筑许可，工程即将开始，预计于2027年第二季度完工 [2] - 项目旨在获得BREEAM Outstanding和WELL Gold认证，强调对可持续性和使用者健康的承诺 [3] 项目区位优势 - Terraces办公楼理想地坐落于Kockelscheuer大道和Mercator街的交汇处，位于快速发展的Cloche d'Or区的中心 [3] - 该区域是卢森堡最具活力的混合用途社区之一，享有极佳的交通便利性和充满活力的城市环境 [3] - Cloche d'Or区由Nextensa和Promobe开发，已成为领先的城市区域，结合了居住、工作、零售和休闲功能 [4] - 该区域交通便利，特别是得益于2024年7月开通的有轨电车线路，并已建成超过120,000平方米的办公空间 [4] 相关公司背景 - Nextensa是一家混合用途房地产投资者和开发商，业务集中于卢森堡大公国、比利时和奥地利的办公、零售和住宅项目 [5] - Promobe是卢森堡大公国房地产领域的主要参与者 [6]