公司核心人事变动 - 建发房产总经理林伟国拟升任公司董事长，并同步兼任联发集团董事长，成为建发集团旗下两大地产平台的核心领导者 [1][3] - 林伟国出生于1978年，拥有会计学背景及高级经济师、高级会计师职称，自2000年加入建发集团，2007年进入建发房产后长期深耕财务条线 [3] - 此次人事变动前，联发集团前任董事长王文怀上任不到一年即辞职，且不再担任建发集团旗下任何子公司职位 [3] 公司组织与业务架构 - 建发集团是联发集团的控股股东，联发集团是建发集团地产开发板块的核心平台 [3] - 两家公司在项目开发上分工明确：建发房产侧重高端产品定位和品牌输出，联发集团则负责工程管理和供应链，本质上前者是房地产开发商，后者是建筑企业 [3] 行业土地市场表现 - 根据中指数据，在2025年中国房地产企业权益拿地金额TOP100中，建发房产以411亿元排名第六，联发集团以123亿元排名第十四 [4] - 在2025年权益拿地建筑面积TOP100中，建发房产以201万平方米排名第九 [4] - 联发集团在2024年的权益拿地金额TOP100榜单中并未出现，其2025年123亿元的拿地金额是新进入榜单的表现 [4] 公司财务与经营状况 - 建发股份预计2025年度归母净利润为负值，原因之一是房地产业务子公司联发集团年内结算利润为负、存货跌价准备计提增加 [5] - 根据联发集团三季度财报，其经营性现金流量净额为-53.29亿元，资产负债率为73.71% [6]

行业与公司 * 报告涉及的行业为中国房地产行业，包括房地产开发和物业管理两个子板块 [2] * 报告涉及的主要公司包括：华润置地 (CRL)、中海地产 (COLI)、建发国际集团 (C&D Int'l)、越秀地产 (Yuexiu Property)、滨江集团 (Binjiang)、龙湖集团 (Longfor)、万科 (Vanke)、保利发展 (Poly)、新城控股 (Seazen) 等开发商，以及万物云 (Onewo)、保利物业 (PPS)、绿城服务 (GTS)、碧桂园服务 (CGS)、华润万象生活 (CR Mixc) 等物业管理公司 [2][3][4][5][10] 核心观点与论据 **市场情绪与政策展望** * 投资者对分析师逆势看多的行业展望报告反馈不一，从普遍的“观望”态度到对政策前景的怀疑 [2] * 其他行业（尤其是科技）的强劲表现降低了投资者调整仓位的紧迫感 [2] * 投资者的主要疑虑包括：财政部可能将财政资源优先用于其他领域而非抵押贷款补贴、出口仍保持良好、以及怀疑仅持续1-2年的抵押贷款补贴能否实质性改变购房者预期 [2] * 分析师认为，中央政府的协调政策制定可能发出强有力的积极信号，且宏观指标已恶化至历史上曾触发政策的水平 [2] **开发商盈利预测与表现** * 由于预计下半年房价压力将导致开发商计提大量非现金开发物业减值，分析师大幅下调了开发商2025财年的核心利润预测 [3][9] * 鉴于行业多年低迷，预计开发商将公布的2025财年疲弱业绩已基本被市场消化，投资者焦点更可能在于更积极政策行动的可能性 [3] * 预计华润置地和中海地产2025年核心利润将下降近20%，而建发国际和滨江集团应能实现相对稳定的盈利 [3][10] * 受老旧库存拖累，预计龙湖、万科和保利将报告盈利大幅下滑 [3] * 展望2026年，中海地产和建发国际因可售资源同比增长，更有能力从任何市场改善中受益 [3] * 越秀地产的目标价被下调8%至4.6港元，原因是盈利预测下调，但维持买入评级 [2][12] **物业管理公司盈利预测** * 预计物业管理公司盈利增长将出现分化：万物云基本持平，保利物业实现中个位数增长，绿城服务核心营业利润增长约20% [4] * 2025年费用收缴率持续恶化，但一些公司（如碧桂园服务和保利物业）仍有提高派息比率的空间，因其股息收益率仍低于无风险收益率且闲置现金水平较高 [4] **华润万象生活盈利预测** * 预计华润万象生活2025财年核心利润增长10%至38.63亿元人民币，下半年增长5%，低于市场共识3% [5] * 剔除2024财年的一次性收益，2025财年/下半年增长应在13-14%左右 [5] * 渠道调研显示，由于暖冬和春节较晚，12月零售销售温和放缓 [5] * 预测2026财年同店销售额增长为低双位数百分比（2025年为10-15%），总零售额增长17%（2025年为20-25%），转化为双位数的核心盈利增长 [5] * 将2025-27财年盈利预测下调3-4%，但目标价维持在46港元不变，原因是购物中心板块估值倍数从25倍2026财年盈利上调至27倍，与国际顶级消费品牌看齐 [5][13] * 购物中心板块是主要增长动力，预计2025年该板块盈利同比增长18%，占总盈利比例从60%升至64% [15] **土地市场与可售资源** * 2025年，跟踪的主要优质开发商权益土地收购支出同比增长28%，尽管第四季度步伐显著放缓 [18] * 跟踪的300多个主要城市土地销售额下降10%，因此主要开发商在土地市场的份额在2025年有所提升 [18] * 2025年，主要开发商补充了其合约销售额的76%，中海地产、招商蛇口和绿城在土地收购方面最为积极 [19][22] 其他重要内容 **盈利预测调整详情** * 对滨江集团、中海地产、华润置地、龙湖、越秀地产和华润万象生活的盈利预测进行了下调 [11] * 例如，滨江集团2025年核心利润预测从28.30亿下调13%至24.61亿元人民币，中海地产从132.77亿下调4%至128.07亿元人民币，华润置地从239.08亿下调14%至205.57亿元人民币 [11] * 龙湖2025年核心利润预测从盈利44.6亿元人民币大幅下调至亏损50.4亿元人民币 [11] **目标价与估值方法** * 尽管下调盈利预测，但滨江集团、中海地产、华润置地的目标价保持不变，原因是四舍五入或估值方法调整 [13] * 龙湖目标价不变是基于净资产价值不变，因为盈利大幅下调主要是由于假设的开发物业减值以及旧项目利润率预期降低，对现金流折现模型影响甚微 [13] * 华润万象生活目标价不变是由于其购物中心板块的目标估值倍数提高 [13] * 各公司估值方法各异，包括市盈率法、现金流折现法、分部加总净资产价值法等 [25][32][34][38][40][46][51][55] **行业估值水平** * 中国房地产开发商板块平均交易于9.8倍2027财年预期市盈率 [16] * 中国物业管理板块平均交易于11倍2026财年预期市盈率 [17] **风险提示** * 报告包含对各公司的具体上行和下行风险提示，例如政策执行不及预期、销售和利润率弱于预期、流动性压力、土地成本上升、租金增长疲软等 [25][27][30][31][33][35][36][37][39][41][43][44][45][47][50][52][54][57]

Vi e w p o i n t | 22 Jan 2026 08:39:59 ET │ 11 pages Hong Kong Property Singapore & HK Marketing Feedback CITI'S TAKE Positive investor stance on HK property: [1] Topics of most interest: residential demand/supply, home price/rent outlook, sector re-rating upside; [2] By sectors, investors' pecking order are developers > Central office > luxury retail; while there was disappointment in non-discretionary retail; [3] Many we spoke with already had positions, and are assessing whether to invest more; [4] Most ...

(Bloomberg) — Saudi Arabian developers’ shares jumped the most in four months as the kingdom began implementing new laws allowing foreigners to own a wider range of local real estate assets, including in the holy cities of Mecca and Madinah. The Tadawul Real Estate Management & Development Index rose 4.5% on Sunday, with every one of its 17 members in the green. Makkah Construction & Development Co. led with gains of about 10%, followed by Dar Al Arkan Real Estate. Most Read from Bloomberg The sectoral ...

Howard Hughes Holdings Inc. (NYSE:HHH) is one of the best stocks to buy, according to billionaire Bill Ackman. In December, Reuters reported the company is poised to purchase specialty insurance firm Vantage Group Holdings. Howard Hughes Holdings Inc. (HHH) Expands Into Specialty Insurance with $2.1B Deal for Vantage Group Holdings The $2.1 billion acquisition is part of the real estate firm’s bid to diversify its footprint beyond property development. Additionally, the deal is expected to transform Howa ...

政策环境 - 2025年上海房地产市场政策以延续性刺激为主，全年无重磅新政，核心是放松限购、优化公积金与信贷[1][9] - 2025年8月“沪六条”政策解除了外环外购房套数限制，非户籍居民在上海连续缴纳社保或个税满1年即可在外环外不限套数购房，同时提升公积金贷款额度并对符合条件的非户籍家庭免征房产税[1][9][10] - 2025年9月“好房子”新规落地，明确使用干挂石材、金属、陶板等高品质建材的外立面不计入容积率，并对阳台面积（最大为户型建面10%且不大于16平方米，计一半面积）等做出优化，以推动住宅品质提升[1][10][14] - 信贷环境持续宽松，商业贷款利率定价不再区分首套和二套，5年期以上LPR已连续7个月保持稳定在3.5%[1][12][13] - 公积金政策支持力度加大，购买二星级及以上新建绿色建筑住房，最高贷款额度上浮15%，首套最高可贷184万元，多子女家庭首套最高可贷216万元，并支持提取公积金支付首付款且不影响贷款额度计算[10][11][12] 土地市场 - 2025年上海土地市场整体呈现“先扬后抑”态势，全年成交规模与2024年基本持平，成交楼面价较2024年提升6%[1][17][24] - 上半年市场活跃，核心区域优质地块高溢价成交，全年共有17宗地块溢价率超过20%，其中4宗溢价率达到40%的上限[1][17] - 下半年市场回归理性，底价成交成为常态，国央企主导拿地，民企择机抄底，共有17宗地块以底价成交[1][17][23] - 区域供应分化明显，杨浦区全年成交11宗含宅地块，为各区域之最；徐汇区凭借东安新村地王项目，全年出让金高达606.44亿元，位列区域榜首[1][26][29] - 核心地块价格持续上涨，如绿城竞得的北外滩地块楼面价达126，577元/平方米，溢价率46.33%；徐汇衡复风貌区地块楼面价达20.03万元/平方米，创全国涉宅地单价新地王[17][20][35] - 郊区部分板块地价出现回调，例如徐泾、奉贤新城等地块地价较前期高点下调15%-25%[21][22] - 浦东、青浦、宝山三区土地成交规模居前，预计将在2026年成为主力供货区域[1][31] 商品住宅市场 - 2025年上海商品住宅市场供求两端持续收缩，供应量和成交量均创5年来新低，供求比降至0.94，库存去化成效显现[2] - 成交均价结构性上扬至8.06万元/平方米，核心原因是中心城区豪宅项目集中入市拉高了整体均价[2] - 从成交结构看，90-110平方米刚需户型和总价300-700万元的产品是市场主力；高端改善产品成交量虽有增长，但客户消耗明显[2] - 区域表现分化，黄浦、静安、徐汇等中心城区保持热度，而郊区市场相对低迷[2] - 二手房市场“以价换量”趋势显著，全年成交25.38万套，刚需小户型和低总价产品主导市场，年末成交虽回暖但部分次新标杆项目价格出现下滑[2] 房企格局与项目 - 房企格局中国央企占据主导地位，中海、金茂等表现突出，华润、保利、招商位列2025年销售金额前三甲，房企间的合作联盟趋于稳定[2] - 国央企在土地市场重仓核心区域，例如保利、中海、中铁置业等企业积极在杨浦滨江等板块拿地[33][34] - 部分民企在土地市场择机抄底，例如上海盘谷房地产、宇诚集团等企业在市场转冷时获取地块[20][23] - 市场关注度高的大型项目包括徐汇东安新村旧改项目，三宗地块总地价达523亿元，预计将供应近40万平方米住宅，货值约760亿元；以及中海云锦路地块、绿城北外滩项目等高价地王项目[29][35][36]

核心观点 - 通州区（北京城市副中心）在2025年实现了经济高速增长与城市功能的全面跃升，地区生产总值增长10.8%，增速居全市第一，正全力打造中国式现代化城市发展样板 [1] 经济发展与产业基础 - 2025年全年地区生产总值增长10.8%，增速居全市第一 [1] - “十四五”期间地区生产总值达1638.8亿元，年均增速居全市第一 [19] - 2025年1-11月先进制造业带动规上工业总产值突破1500亿元，增速居全市第一 [7] - “十四五”期间以汽车制造、集成电路、生物医药为代表的规上工业总产值增长近2倍 [20] - 金融业增加值、税收占比保持在10%左右，文体娱乐业增加值增长10倍 [21] - 培育挂牌上市企业33家、专精特新“小巨人”企业40家、高新技术企业1255家，年均注册企业超2万家 [21] - 北京城市副中心“未来设计+大健康”两业融合示范区正式授牌 [7] 重大项目建设与城市功能 - 2025年456个重大项目全面实施 [4] - 运河商务区新增完工面积18万平方米，华夏银行总部主体结构封顶 [4] - 文化旅游区“湾里”商业娱乐综合体开业，群芳、通马路综合交通枢纽试运行或竣工 [4] - 新承接央企、市属国企子公司18家，首旅集团总部、保障房中心总部等建成投用 [4] - 轨道交通M101线一期、六环高线公园等工程加快推进，东六环入地改造工程通车，地铁6号线南延开通 [4] - “十四五”期间运河商务区启动区初具规模，文化旅游区加速崛起 [17] - “十四五”期间三大文化设施成为首都文化新地标，大运河文化旅游景区获评国家5A级景区 [18] 城市更新与新型城镇化 - 大力实施城市更新，新完工88个老旧小区综合整治，加装电梯70部 [5] - 完成楼宇、厂房等产业空间更新改造201万平方米 [5] - 特色小镇建设成效显著：张家湾设计小镇北京未来设计实验室装修改造完成，台湖演艺小镇橙天嘉禾音宇宙开业，宋庄艺术创意小镇公共艺术孵化展示基地亮相 [5] - 加快现代农业试验区建设，11万余亩耕地实现集中流转、统一经营 [5] 京津冀协同发展与区域合作 - 作为京津冀协同发展“桥头堡”，纵深推进区域协同 [6] - 轨道交通22号线通州段5座车站主体结构封顶，石小路建成通车，完成白庙南、北进京检查站优化改造，与北三县通行效率提升 [6] - 通武廊地区康复专科联盟成立，区妇幼保健院托管大厂妇幼保健院开诊 [6] - 与雄安新区实现政务服务“区域通办”全覆盖，通亦协同29个项目按计划实施 [6] - “十四五”期间承接177家央企、市属国企子公司批次入驻 [16] 消费与文旅融合 - 2025年社会消费品零售总额增长9% [1] - 深入推进文商旅体展融合，“运河有戏”演出季推出各类演出1600余场 [8] - 高水平举办北京城市副中心“双马”、龙舟赛等19场国家级、市级赛事 [8] - 打造70余条精品文旅线路，三大文化设施滨河空间高水平运营 [8] - 首家“即买即退”退税商店开业，100余家品牌首店批量入驻 [8] 绿色发展与示范 - 国家绿色发展示范区启动建设，绿色金融优势凸显 [11] - 全国温室气体自愿减排交易市场平稳运行，首批9个核证自愿减排量完成登记，碳市场累计成交超1.1亿吨 [11] - 新增装配式建筑245.5万平方米，增加超低能耗建筑47.6万平方米，位居全市前列 [11] - 新建电动汽车充电桩2000余个，新增公交车、出租车新能源比例达100%，新增机动车新能源比例超60% [11] - “北京城市副中心气候适应型城市建设项目”荣获2025年C40“地方气候领袖”奖 [12] - 城市绿心森林公园成为全市首个国际国内双认证的“全域零碳公园” [12] - “十四五”期间创建全市首个平原地区国家森林城市，600公里绿道贯通南北 [22] 民生保障与社会事业 - 居民人均可支配收入稳步增长 [1] - “十四五”期间居民人均可支配收入增长27.1%，高于全市4.1个百分点 [23] - 加大教育资源供给，新开公办幼儿园5所，扩充学前学位1500个、中小学学位7000余个 [13] - 累计形成22个教育集团，实现中学集团化办学、小学优质教育资源全覆盖 [13] - 完善医疗卫生服务体系，胸科医院医疗综合楼建成开诊，安贞医院通州院区急救站运行 [13] - 精准开展就业困难人群帮扶，促进各类城乡劳动力就业2.2万人 [13] - 通运街道、潞城镇区域养老服务中心投入运营，新建养老助餐点10家，新增家庭养老照护床位3000张 [13] - “十四五”期间财政支出八成以上投向民生领域，基础教育学位增长55%，三级医院达8家床位数增长50.8%，建设筹集保障性住房近5.4万套 [23] 城市治理与宜居品质 - 公共环境品质稳步提高，“秒接速办”服务品牌推动接诉即办原始解决率提升20个百分点 [9] - 生活垃圾回收利用率达41%，可回收物智能回收模式在全市推广 [9] - 打通1118个堵点，完成57个项目土地空间整理，精细整治55条背街小巷 [9] - 出行体验改善，通马路改扩建等30余条道路完工通车，打通文盛街等10余条“断头路” [10] - 完成435处路口分钟级动态优化，实现干线绿波118条，高峰时段平均道路交通指数同比下降5.1% [10] - 北京城市副中心集中建设区地面公交站点500米半径覆盖率达95% [10] - 持续优化数智管理水平，政务云平均效率提升16.7%，智慧交通（一期）基本建成 [10]

公司动态 - TGI太阳能电力集团通过其专业数字营销子公司ADVENT BUZZ 成为2026年迈阿密地球周的领衔赞助商及官方业务发展与营销合作伙伴 [1] - 2026年迈阿密地球周将于2026年4月22日至26日举行 由ECO Channel呈现 是该地区可持续发展、创新与全球媒体的首要汇聚点 [1] 行业背景 - 2026年迈阿密地球周是可持续发展、创新与全球媒体领域的区域顶级盛会 [1]

公司财务信息发布安排 - 公司Five Point Holdings, LLC计划于2026年1月29日（周四）东部时间下午5点举行电话会议，讨论其2025年第四季度及全年财务业绩 [1] - 电话会议将通过公司官网进行网络直播，也可通过拨打电话接入 [1] 公司业务描述 - 公司是加州大型混合用途规划社区的所有者和开发商 [1]

涉及的行业与公司 * 行业：中国房地产市场 [1] * 公司：未提及具体上市公司，但提及国有企业开发商 [6] 核心观点与论据 * 市场普遍疲软且调整将持续：2025年末市场呈现广泛疲软，若无重大政策转变，市场低迷将持续至2026年 [1][6] * 关键指标全面大幅收缩：尽管收缩幅度略有收窄，但多数指标仍在大幅下滑，例如2025年末新屋销售同比下降18.9%，新开工下降18.8%，竣工下降20.6%，房地产开发投资下降36.5%，资金来源下降28.1% [1] * 房价持续下跌：2025年12月，70城新建住宅价格环比下降0.37%，二手住宅价格环比下降0.70%，其中二三线城市跌幅更大；新建住宅价格较2021年峰值下跌12.6%，二手住宅价格下跌21.3% [1] * 库存高企：在建新房库存相当于72.3个月的销售量，已竣工未售出库存相当于6.7个月的销售量 [1] * 供需均低于均衡水平：中国住房市场年均衡需求估计约为10亿平方米，但当前新屋销售和开工的调整已超跌，且短期内因收入疲软和价格预期低迷，供需均可能维持在均衡水平以下 [2] * 政策效果有限：近期政策宽松（如放松限购、降低房贷成本、降低增值税）对主要城市二手房销售有支持，但新房和二手房销售仍低于去年同期水平，且不足以阻止市场调整或复苏，因其未解决疲弱的价格预期 [3][4] * 需要综合性解决方案：官方已认识到需要更强有力的稳定措施，持久解决方案需要综合性政策和结构性改革，包括大规模房地产稳定基金、中央政府主导的私人住房去库存和公共住房发展支持，以及全面取消限购 [5] * 2026年展望：若无重大住房政策变化，预计2026年市场低迷将持续，关键指标（新屋销售、开工、竣工、价格）将继续收缩，但速度放缓；预计房地产开发投资将再下降10%，并持续拖累GDP增长 [6] * 两个关键前瞻指标：房价趋势和国有企业开发商的新房销售；价格稳定将支持需求复苏，而加速下跌则带来下行风险；若国企销售也恶化，可能面临类似民营开发商的流动性压力，放大预测的下行风险 [4][6] 其他重要内容 * 市场再平衡路径：若无改革，市场只能通过大幅降价实现再平衡，导致资本破坏、破产、失业和家庭净资产下降；若抑制价格调整，则调整期会延长，并通过交易量减少来体现，正如过去五年所见 [2] * 公共住房的间接作用：发展公共住房可作为政府对家庭的间接转移支付，从而支持消费 [5] * 高频数据：中原地产的销售经理信心指数仍然低迷，而二手房挂牌价格指数小幅上升 [1]