报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2026年1月5 - 9日中证REITs全收益指数周度上涨1.89%，已上市78只REITs总市值环比+2.23%，市场放量上涨。二级市场各类资产普涨，成交活跃度明显提升；一级市场深交所受理中航北京昌保租赁住房REIT [1][12] - 不同板块表现分化，如新型设施、消费设施和产业园区板块涨幅靠前，租赁住房板块涨跌互现。各板块有不同的关注要点和潜在机会，也存在部分项目面临的经营风险 [2][3] 根据相关目录分别进行总结 二级市场：各类资产普涨，成交活跃度明显提升 - 中证REITs全收益指数收于1028.93点，周度上涨1.89%，日均成交量、成交额分别环比增长75.45%、69.73%，78只REITs总市值收于2233亿元，环比+2.23% [1][12] - 除租赁住房外，其余板块涨幅达1.4 - 4.4%，涨幅靠前的是新型设施（+4.41%）、消费设施（+3.15%）和产业园区（+3.14%） [2][20] - IDC板块润泽科技、万国数据中心分别收涨5.29%、2.80%，润泽科技日均换手率提升0.38pct至1%，2只IDC REITs动态分派率分别下降至3.63%、3.32% [2][23] - 消费基础设施板块全部个券上涨，临近春节预计基本面仍有不错表现，易方达华威市场2026年1月24日将解禁41.32%的份额 [25] - 产业园区板块所有个券均收涨，平均分派率为4.60%，高于其他租赁型REITs及参考值，可关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs [27][29] - 租赁住房板块涨跌互现，华润有巢扩募份额即将上市，个券分派率3.35%在板块内靠前 [4][34] - 仓储物流板块上涨2.23%，可挖掘子市场表现优异的项目，部分项目面临供给冲击 [37] - 本周REITs成交活跃度显著提升，日均成交额7.01亿元、日均成交量1.65亿份、日均换手率0.60%，环比分别上升69.73%、75.45%、0.26pct [43] 一级市场：深交所受理中航北京昌保租赁住房REIT - 2026年1月9日，深交所正式受理中航北京昌保租赁住房REIT，拟持有的资产位于北京市昌平区未来科学城，截至2025年9月30日，项目出租率分别为96.24%、96.20%和58.86%，评估价值合计8.47亿元 [6][49][51] - 截至2026年1月9日，已发行待上市1单，已反馈11单，已受理4单 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 11 月 3 - 7 日）中证 REITs 全收益指数收于 1041.51 点，周度下跌 0.40%，市场仍显弱势。REITs 板块表现分化，产业园区、仓储物流领跌，成交活跃度回落。投资上可博弈园区个券超跌机会，关注租赁住房、消费设施等板块 [1][10][19]。 根据相关目录分别进行总结 二级市场 整体情况 - 三季报后 REITs 板块表现分化，33 只收涨，1 只收平，43 只收跌。产业园区、仓储物流跌幅达 1.8%，租赁住房受华润有巢拖累跌 0.64%，市政环保涨 0.65% 领先，消费板块抗跌涨 0.42%，数据中心小幅涨 0.29% [19]。 - REITs 成交情绪走弱，日均成交额、成交量、换手率环比分别降 13.43%、10.45%、0.05pct。租赁住房、新型设施换手率领先但回落至 1% 以下，消费设施换手率最低但主力净流入率达 14.05% [22][25]。 细分板块 - 产业园区跌幅大，个券基本面分化，部分出租率降至 60 - 70%，平均分派率提至 4.60%。中金联东科创解禁后跌幅 8.43%，但出租率超 90%，可博弈超跌机会；广发成都高投产业园跌幅 9.44%，关注实际签约情况 [28][29]。 - 租赁住房板块华夏基金华润有巢 REIT 跌幅 3.21%，其拟配售扩募，原持有人有风险。板块分派率从 6 月底 2.83% 提至 3.14%，可关注分派率高及跌幅大的个券 [31][32]。 - 交通设施板块关注东部区域路产，11 月 3 只高速 REITs 解禁，关注交易压力 [34]。 - 消费基础设施板块 7 只涨 3 只跌，华夏金茂商业涨幅 4.42%，有主力店调改提升租金空间。四季度是消费 REITs 黄金季，关注分派率高、出租稳定、消费潜力大的个券 [36]。 - 市政环保板块国泰海通济南能源供热 REIT 涨 2.25%，关注供暖时长、热源采购价格，可博弈采暖费收入 [38]。 一级市场 山证晋中公投瑞阳供热 REIT 收到交易所审核意见 - 11 月 6 日上交所反馈审核意见，关注热源采购（供给稳定性、单价）和采暖费收入（停暖率、“同城同价”政策等）[43]。 本周其他要闻 - 中航易商仓储 REIT、中航首钢绿能 REIT 分别于 11 月 13 日召开三季度业绩说明会 [45]。 - 国泰海通济南能源供热 REIT、博时蛇口产园 REIT、广发成都高投产业园 REIT 分别举办投资者开放日活动 [45][46]。