文章核心观点 - 湖北省高规格推进“三资三化”改革，核心是“一切国有资源尽可能资产化、一切国有资产尽可能证券化、一切国有资金尽可能杠杆化”，旨在盘活沉睡资源、转化活力资本以应对经济增长放缓、财政收支压力及地方国企转型困难等挑战 [1] - 改革通过“能用则用、不用则售、不售则租、能融则融”四种方式系统性地推动国有“三资”管理，体现了地方政府在“存量优化”发展思路上的深刻转变 [1] - 此举对债券市场将产生多重影响，包括推动证券化资产多元拓展、丰富资产证券化产品、为地方化债提供更宽路径，并可能在全国范围产生示范效应 [7][8][9] “三资三化”的深层逻辑 - 金融创新工具日益成熟为国有资产价值发现与重估提供支撑，ABS、公募REITs等工具为地方政府拓宽融资渠道、盘活资产流动性开辟新路径 [2] - 国资管理改革持续深化以唤醒沉睡资源价值，截至2024年底湖北省已全面清理出国有“三资”21.5万亿元，但国有资产证券化率不足30%，远低于上海、安徽等省市，通过对矿产、林业、水利、能源、土地及数据等6类资源进行资产化登记与市场化运营，推动管理模式从“资源持有”向“价值运营”转变 [3] - 经济发展内在需求提升对资金使用效率要求更高，以财政资金为引导撬动更多社会资本参与公共项目和产业发展，缓解财政支出压力并提升公共资金整体使用效率 [3] - 地方化债的现实需要推动以“资产活化”带动化债，通过盘活存量国有资产转化为可支配财力或用于优化债务结构，构建“资源—资产—资本—资金”良性循环体系以提升财政韧性和长期发展能力 [4] “三资三化”落地案例 - 资产证券化方面，推动武汉洪山人工智能大厦CMBS融资3.01亿元利率2.5%期限18年，以及湖北省首单保障性租赁住房ABS融资2.11亿元利率2.35%期限16年，实现超过5亿元融资 [5][6] - 资源资产化方面，黄石大冶废弃矿山通过生态修复和价值重塑变为氢能仓库，植被覆盖率从12%跃升至82%，生态价值评估达2.58亿元；恩施“浪漫温泉城”采用“四权融合”出让模式破解资源开发碎片化问题；黄冈市林业资源盘活推动油茶面积达155万亩居湖北省第一，林下经济产值达122亿元 [5][6] - 资金杠杆化方面，湖北省信用贷款改革由省级财政出资10亿元设立风险补偿资金池，截至2025年9月已撬动银行发放1168多亿元信用贷款；襄阳市基础研究联合基金由市财政投入200万元，联合其他单位共同出资1000万元，推动基金总规模从300万元/年扩大至1500万元/年，新立项科研项目从年均38项大幅增加至112项 [5][6] 对债券市场的影响 - 推动证券化资产多元拓展，ABS基础资产从商业物业、保障房等传统类型向更广泛领域探索，例如全国首单“革命老区+长江经济带”双贴标CMBS及湖北省首单保障性租赁住房ABS，未来数据资产、林业碳汇等新型权益资产有望成为证券化市场新标的 [7] - 资产证券化产品更加丰富，ABS扩募机制试点探索为存量产品持续注入优质资产打开通道，公募REITs市场在“首发+扩募”双轮驱动下为基础设施资产提供多元退出和增值路径 [7] - 证券化配套政策更加精准，湖北省发布《推动省属企业国有资产证券化工作方案》等文件针对不同类型资产明确“一类一策”路径，2025年以来企业ABS项目发行规模同比增长近2倍 [8] - 助推地方城投平台加快转型，从“融资-建设”向“运营-盘活”转变，更加关注持有传统类资产存量经营性资产的专业化运营效率，以创造稳定可持续的市场化现金流改善自身造血能力 [8] - 为地方化债提供更宽路径，通过将闲置或低效资源转化为可交易、可融资资产并证券化引入社会资本，直接补充地方政府财力缓解偿债压力，系统性盘活存量资产有助于充实地方政府资产负债表 [9] - 在全国范围或产生示范效应，湖北省的先行探索为其他省市提供可复制、可推广的改革范式，未来更多省市可能效仿推行，改革力度大、资产盘活能力强的地区将更受资本市场青睐 [9]

每10份基金份额派发0.3237元 今年4月25日，苏州恒泰租赁住房REIT合同生效；5月21日，该基金于上海证券交易所成功上市，成为 江苏省首单租赁住房公募REITs。在发售阶段，其认购阶段网下倍数高达216.91倍，公众认购倍数达 829.78倍，刷新历史纪录。 9月30日，华泰资管披露的收益分配公告显示，以2025年6月30日为收益分配基准日，该基金本次可供分 配金额为1618.9万元，拟派1618.5万元，每10份基金份额派发红利0.3237元。 2025年中报显示，报告期（2025年4月25日至2025年6月30日）内，该基金收入2020.92万元，净利润 442.57万元，本期经营活动产生的现金流量净额为2336.04万元，本期现金流分派率0.77%，年化现金流 分派率为4.21%。 本报记者 李贝贝 上海报道 10月13日，江苏省首单租赁住房REITs项目——华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基 金（下称"苏州恒泰租赁住房REIT"）（基金代码：508085）实施2025年度首次分红。本次分红以2025 年6月30日为收益分配基准日，可供分配金额为1618.9万元，拟派1618.5万 ...

城市布局聚焦15个城市，其中北上广深加上成都5个核心城市房源占比75%-80%，重点布局核心高能级 城市。 8月14日，2025博鳌不动产投资大会在海南召开。华润有巢战略投资部总经理李伯乔以"围绕REITs的生 意模式和组织能力"为主题发表演讲。 李伯乔介绍了围绕公募REITs，有巢构建的六大能力体系，分别为品牌溢价能力、全产品的建设组织能 力(产品能力)、合规管理能力、安全管理能力、运营管理能力和REITs运作能力。 他表示，2017年底，华润置地开启租赁住房业务，2018年设立"有巢"品牌，既寓意"住有所居"，也致敬 带领族人从穴居转为巢居的有巢氏，希望以住有所居、租购并举为方向，引领行业前进、发展，定位为 行业领先的租住运营和资管平台。 截至7月份，有巢在管房源达8.8万间，规模为央企第一、行业第六；城市布局聚焦15个城市，其中北上 广深加上成都5个核心城市房源占比75%-80%，重点布局核心高能级城市。 资本运作方面，2022年底以松江两个R4项目为底层资产成功发行公募REITs，目前正推进扩募，预计今 年年底完成首单市场化机构运营的保租房公募REITs扩募。 ...

公司战略升级 - 上海城投旗下城投宽庭发布全新品牌升级战略 通过市场化、生态化、规模化战略思维推动品牌从1到N裂变[1] - 公司作为城市基础设施建设和运营管理主力军 自2019年发布租赁住宅品牌以来深度聚焦新市民和青年人住房需求[1] - 探索实践近一年时间 为保租房业务可持续发展走通"投融建管退"循环路径[1] 业务规模与布局 - 城投宽庭已布局上海9大区域19个项目 管理房源超27000套[1] - 累计服务近5万人次[1] 财务表现 - 保租房REIT累计可供分配金额6337万元[1] - 年化现金流分派率4.19%[1] - REITs市值达42.72亿元[1]

华夏北京保障房REIT扩募项目上市 - 华夏北京保障房REIT扩募项目于6月25日在上海证券交易所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [1] - 该项目标志着公募REITs市场"首发+扩募"双轮驱动格局进一步形成，REITs常态化发行加速向前迈进 [1] - 该REIT自2022年8月上市以来已累计实现分红约1.28亿元 [1] 扩募项目具体信息 - 此次扩募发售募集资金总额约9.46亿元 [1] - 拟购入的资产包括4个成熟运营的租赁住房项目，位于北京市海淀区、房山区、通州区和大兴区 [1] - 扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于首发项目按市值计算的分派率 [1] - 回收资金拟用于公共租赁住房等保障性住房项目建设 [1] 扩募对市场及参与方的影响 - 扩募有利于丰富项目资产组合，提升投资人收益回报 [1] - 扩募为原始权益人筹措权益性资金投入北京市保障性住房市场建设 [1] - 扩募是公募REITs产品的重要特性，是推动REITs常态化发行和市场可持续发展的有效举措 [2] - 加快推动REITs项目扩募，有利于更好发挥REITs市场再融资功能，促进盘活存量资产、合理扩大有效投资 [2] 上交所REITs市场发展现状 - 自2023年6月首批4单公募REITs扩募项目成功上市后，上交所持续积极推动已上市REITs项目通过扩募做大做优 [2] - 2024年以来沪市已有6单REITs发布扩募公告，其中2单已获批，4单在受理审核阶段 [2] - 截至6月25日，上交所共有44单REITs首发上市、3单REITs完成扩募，发行规模达1226亿元 [2] - 上交所REITs覆盖收费公路、产业园区、仓储物流、租赁住房、能源、消费、市政等主要资产类型 [2] 上交所未来规划 - 上交所将加快推动REITs常态化发行，进一步发挥REITs资产上市平台功能 [2] - 上交所将持续优化扩募机制，积极引导上市REITs提高规范运作水平 [2] - 上交所将督促各参与方积极履职尽责，促进提升项目运营质效和投资者回报 [2] - 上交所致力于不断完善市场生态，努力打造高质量REITs市场，更好服务国家战略和经济社会发展全局 [2]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 二季度REIT经营表现基本延续预期趋势，但本轮REIT行情回调正值投资者风险偏好转换、大类资产行情轮动期，基本面定价权重较小 [1][3][6][11] - 短期REIT整体行情或仍受其债性主导，投资者风险偏好转换与增量政策落地情况是关注重点；对于经营弹性低的项目，行情看宏观大类资产轮动，增量政策利好偏利空，但负债端稳定的投资者有长期配置价值；对于分子端弹性高的项目与板块，短期受市场情绪与交易者结构影响，长期核心是经营表现，可关注落地政策相关性与即时性 [4][77] 根据相关目录分别进行总结 二季度REIT业绩表现：大势未改，微澜有别 - 保障房、消费、市政环保板块多数项目经营稳健，部分消费项目租金边际下降或与商场营业额季节性回落有关；仓储板块出租率上升但租金承压；产业园延续前期走势，工业厂房类出租率和租金相对稳定，研发办公类面临“以价换量”和“量价齐跌”；高速与能源板块内部分化，高速波动源于路网改扩建、假期与天气，能源波动源于区域风光水资源变化与电价波动 [6][11] 保障房：稳中有升 - 配租类项目出租率和租金稳中有升，如北京保障房项目受扩募影响收入指标增长高，厦门安居项目出租率高且租金正增长；市场化租赁类项目经营指标稳健，如华润有巢项目量价齐升，城投宽庭以价换量 [12] 高速：季节性回落+路网影响分化 - 二季度高速板块项目收入与经营分化，受季节性变化与路网变化影响，如宁波跨海大桥受竞争性项目分流，中金山东高速因济荷高速改扩建和新高速通车车流量降低 [19] 能源：多因素交织下的分化 - 清洁能源板块收入与经营指标波动率高，需关注外部因素长期影响，电价市场化改革是主要矛盾之一；国家电投等项目受益于上网电量增速快收入正增，中航京能项目受光照等因素影响收入下挫，但可供分配金额修复 [26] 市政环保：整体维持稳健 - 市政项目经营基本稳定，济南能源项目非供暖季不确认收入，中航首钢项目受生活垃圾产生量等因素影响收入下滑，富国水务项目污水处理量下降但收入微降 [31] 产业园：持续承压 - 产业园板块延续过去走势，工业厂房类项目出租率和租金相对稳定但有压力，研发办公类项目多数出租率下行，部分“以价换量”，部分量价齐跌；收入指标同比降幅在7%-25%，仅两只工业厂房类项目可供分配金额同比收正 [36] 仓储：边际企稳 - 仓储物流板块经营韧性较足，多数项目出租率企稳回升，但租金有压力；收入指标上，过半可比项目EBITDA增速环比为正，所有可比项目可供分配金额环比收正 [49] 消费：季节性回落，但整体保持强势 - 消费板块经营稳健，部分项目收入受季节性影响环比回落，但经营指标保持高位；各项目出租率维持高位，租金水平环比下降，奥特莱斯项目季节性特征显著 [59] 交易结构造成的基本面背离 - 与一季度报披露后行情类似，二季度报披露后REIT行情整体回调，但板块结构有区别；一季度由产业园板块领跌，二季度由保障房、市政板块领跌 [70] - 一季度报披露后回调由分子端驱动，二季度报披露后回调由分母端驱动；一季度因部分强周期板块项目经营表现低于预期推动估值校准和市场情绪冲击，二季度因市场对产业园等板块更谨慎，回调围绕投资者风险偏好转变，偏债型项目跌幅更深 [71]

基金产品概况 - 基金名称为招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，简称招商基金招商蛇口租赁住房REIT，场内简称招商基金蛇口租赁住房REIT，基金主代码和交易代码均为180502 [1] - 基金运作方式为契约型封闭式，基金合同生效日为2024年9月26日，基金合同存续期为52年，上市日期为2024年10月23日 [1] - 报告期末基金份额总额为500,000,000份，基金管理人为招商基金管理有限公司，基金托管人为兴业银行股份有限公司 [1] - 投资目标为通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目公司全部股权，取得基础设施项目完全所有权或经营权利，力求实现现金流长期稳健增长 [1] - 投资策略包括80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，剩余资产投资于固定收益品种，同时涵盖基础设施项目投资、运营管理、扩募收购等策略 [1] 财务指标与运作情况 - 2025年第2季度本期收入为13,873,645.95元，单位可供分配金额为0.0277元，本年累计可供分配金额为26,272,478.28元，单位可供分配金额为0.0525元 [2] - 本期实际分配金额为17,129,996.19元，单位实际分配金额为0.0343元，本年累计实际分配金额与单位实际分配金额与本期相同 [2] - 本期合并净利润为713,294.75元，折旧和摊销为16,175,734.13元，息税折旧及摊销前利润为14,192,685.26元 [2] - 报告期内计提基金管理人管理费340,899.65元，资产支持证券管理人管理费340,899.65元，基金托管人托管费34,090.42元，运营管理机构管理费用2,213,044.43元 [2] 资产项目基本情况 - 基金通过专项计划100%持有2个租赁住房项目，位于深圳市南山区，合计拥有927套租赁住房及15套配套商业，可供出租面积65,253.27平方米 [3] - 报告期内基础设施项目整体运营平稳，完成收入19,968,323.06元，息税折旧及摊销前利润15,396,082.11元，未发生安全生产事故或重大纠纷 [3] - 林下项目自2016年3月运营，太子湾项目自2020年5月运营，报告期内运营稳定 [3] - 林下项目报告期内平均租金单价为158.25元/平方米/月，出租率95.24%，企业租户占比12.45% [3] - 太子湾项目租赁住房出租率95.45%，配套商业出租率100%，租赁住房平均租金单价为178.36元/平方米/月 [4] 回收资金使用情况 - 原始权益人净回收资金金额为69,918.33万元，已使用30,758.50万元（占比43.99%）用于上海松江新桥镇租赁住房项目建设 [6] - 报告期末净回收资金余额为286,720,779.27元，使用率为58.99%，剩余资金将用于其他基础设施项目及符合监管要求的项目 [7][8] - 原始权益人已建立回收资金管理制度，并严格遵守相关监管要求 [8] 基金份额与管理人员 - 报告期期初与期末基金份额总额均为500,000,000份，期间无变动 [9] - 基金经理陈如琳、任吉伟、郭王炅分别具有11年、11年、7年基础设施项目投资运营经验，涵盖消费基础设施、数据中心、租赁住房等领域 [9]

保险资金投资动态 - 友邦保险与中宏保险通过"中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金"投资上海松江柚米社区 该项目包含2252套房源 建筑面积超13万平方米[2] - 该基金由友邦保险联合中信金石基金 瓴寓国际于2024年12月设立 采用私募股权形式 中信金石担任管理人 瓴寓国际负责运营[2] - 此次投资为股权投资 具体交易金额未披露[3] 基金结构与项目规划 - 基金份额分配为 瓴寓国际20% 友邦保险40% 中宏保险25% 中信证券14.8462% 中信金石0.1538%[4] - 基金计划将柚米社区作为种子项目孵化 未来推动公募REITs上市 并持续拓展租赁住房领域合作[4] - 柚米社区所在土地由上海领琛商务咨询与松江国企于2021年6月以3.342亿元竞得 位于松江区工业区科技园区[4] 保险资金其他不动产布局 - 友邦保险2024年1月通过合资公司形式收购北京凯德·星贸项目95%股权 交易总价近24亿元 凯德投资保留5%股权[4]

租赁住房市场供需格局 - 需求端韧性较强，核心城市人口持续净流入构成长期基础，近5年除北京上海外多数一二线城市保持人口净流入状态[4][8] - 城镇化率增速放缓至0.84ppt(2024年达67%)，但参照海外经验核心城市群仍具人口吸引力[4][8] - 晚婚晚育现象(平均初婚年龄29岁)及高房价收入比(北京上海达18x)延长租赁周期，90后占租房人群83.6%[8][9] - 供给端"十四五"保租房累计建设727万套完成规划84%，2025年收官年仍面临阶段性供给压力[4][20] - 保租房具备租金折扣优势(上市初期为周边市场30-90%)，1Q25租金同比+0.9%优于整体市场(-3.8%)[29][30] 核心城市供给特征 - 上海保租房累计供应36.1万套占集中式公寓40%，2023-2024年集中入市28万套，未来浦东闵行外郊环占比超50%[36][37] - 北京保租房筹集34.6万套完成87%，供给平稳且用地未收缩，丰台大兴朝阳占存量超40%[39] - 深圳保租房超50万套占集中式公寓30%，租房人口比例77%显著高于上海(40%)，非居改保政策持续推进[41] - 厦门苏州分别完成"十四五"目标65%和60%，集美湖里区域占厦门新增供给超60%[43][44] 租赁住房REITs运营评估 - 资产质素核心考察区位供需、周边配套及管理团队，需关注工业园区等稳定客群基础及潜在供给压力[46][47] - 运营效率重点分析招租模式差异，政府配租型关注去化周期，市场化项目需评估渠道成本及企业租户稳定性[48] - 财务指标中政府配租型EBITDA率较高，市场化项目利润率波动大，非租金收入占比是重要补充[49] 租赁住房REITs市场展望 - 存量规模支撑发展，预计2025年公租房保租房存量分别超2000万套和800万套，26个潜在项目处于审核或招标阶段[52] - 扩募驱动平台扩容，中金厦门安居等3单已实施扩募，测算扩募后分派率提升[53] - 低利率环境下股息率2.6%较国债利差96bp，2022年上市以来总回报83%领跑REITs市场[54][55] - 海外经验显示住宅REITs股息率约4%，日本2010-2017年住宅REITs交易额占住宅地产交易46.8%[59]

华润有巢REITs的战略意义与影响 - 华润有巢REIT重构租赁住房业务模式，从长期收租转向资金快速循环回收，显著加快资本周转[2][4] - REITs发行打通"投、融、建、管、退"资本闭环，成为华润置地大资管业务重要组成部分[4] - 公募REITs引导资金流向经营性不动产和大资管业务，推动房地产行业新增长点[4] 中国租赁住房行业发展趋势 - 政策驱动行业规范化发展，市场化机构因经营透明将受益[4] - 需求端结构性增长：城镇化推进+新市民/青年人向核心城市聚集，一线及二线核心城市为重点[4] - 运营精细化趋势显现，头部企业向"品牌运营+数字化管理"转型，中高端公寓等细分领域机会凸显[5] 上海市租赁住房供需格局与竞争策略 - 上海保租房加速供应旨在缓解新市民住房压力，吸引人才长期流入，创造专业机构投资机遇[5] - 专业机构需强化城市区域供需判断能力，指导高质量投资与运营[5] - 核心竞争力来自规模优势下的品牌效应、成本控制、数字化运营及增值服务[6] 中国保租房REITs市场发展前景 - 1014号文推动C-REITs进入规范化发展阶段，租赁住房REITs发行范围扩大至市场化租赁/公租房/宿舍[6] - 对比美国公寓REITs超千亿美元市值规模，中国租赁住房REITs市场发展空间广阔[6] - "十五五"期间租赁住房行业料将持续获政策支持，资产穿越周期能力已被市场认可[6][7] 华润有巢REITs未来布局 - 计划围绕公募REITs布局可扩募资产，持续推进扩募[7] - 目标通过市场引领作用推动C-REITs市场成熟化发展[8]