构建包含区域经济、资产质量、运营能力、管理人素质及市场与政策环境五大维度全景扫描框架，精准量化评估租赁住房 REITs 长期投资价值。 该评估体系 以运营管理能力为核心（权重 37% ），重点考察出租率、租金增长率、 EBITDA 利润率及现金流分派率；辅以资产质量（ 26% ）和市场区域经济（ 20% ），关注项目所在城市的能级与区域位置、物业状况与租户结构，考察区域经济水平、人口净流入率及租金收入比等；管理人素质侧重团队经验与储备资产； 市场与政策环境则评估地方支持力度与市场供需 。 报告导读： 政策红利与利率下行双重驱动下，集中式租赁住房破解盈利困局步入成长期。 本文旨在构建五大维度全景框架精准量化租赁住宅 REITs 投资价值，并深度解析扩募机制 如何通过规模效应与风险分散重塑资产估值。 国泰海通房地产于 2025 年 9 月 16 日发布报告《科创引领，重塑产业园区价值评估体系——园区 REITs 专题报告》，打造偏定性、有园区自身特点，且以 评分作为主要模式的资产评估体系，用以追踪园区类 REITs 底层资产的定期运营变化。 本文属该 REITS 框架研究第二篇，集中研究租赁住房类 REITs 产 ...

报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - 多重政策红利与宏观利率下行双重驱动下，集中式租赁住房市场破解盈利困局，正步入快速成长期 [2][5] - 报告旨在构建包含五大维度的全景框架，以精准量化租赁住房REITs的长期投资价值，并深度解析扩募机制如何通过规模效应与风险分散重塑资产估值 [2][5] 政策与市场驱动分析 - 历史发展困局在于租金回报率与房价增速长期背离，导致租赁企业利润空间压缩、现金流承压、扩张能力削弱 [9][10][11] - 供需两侧政策加持有效解决成本难题：供给端通过协议出让、纯租赁用地等提供低成本土地，保租房REITs底层资产平均楼面价远低于同区域商品宅地，并辅以税收优惠和财政补贴；需求端通过租购同权政策和各类租赁补贴扩大需求、提高租户支付能力 [12] - 宏观利率下行显著降低企业融资成本：以十年期国债收益率突破2%为标志进入低利率环境，测算显示利率每下行25BP，保租房REITs融资成本下降约4.2%，若累计下行100BP，总成本降幅可达16.9% [15][16][17] - 在多项红利驱动下，集中租赁市场步入成长：截至2024年底，16个热点城市机构化运营集中式租赁住房房间总规模达124万套（间），同比增长35.2%，部分城市增速超70% [18] - 市场格局加速向国企主导演进：截至2025年末，国企系企业在住房租赁市场TOP30企业中市场份额占比达20%，同比涨幅5.41% [19] - 租赁住房大宗交易市场升温：交易宗数从2021年及以前不足5宗快速涨至2023年28宗，截至2024年上半年累计达69宗，涉及超3.5万套租赁住房，交易主要集中于一线和新一线重点城市，上海最为活跃 [23][24] - 大宗交易市场内外资策略分化：内资私募股权基金（如建信住房租赁基金）偏好机会型投资社区型公寓，并通过委托专业机构运营分散风险；外资机构（如领盛、铁狮门、博枫）则偏好机会型与增值型投资高端公寓，并通常自主运营以获取更高风险回报 [26][28][30][31] 租赁住房REITs资产分类与特征 - 底层资产主要涵盖公租房、保租房及市场化公寓三类，在租户结构、收入成本及租约稳定性上差异显著 [5][32] - **租户结构差异**：公租房门槛最高，面向本地户籍中低收入家庭；保租房面向无房新市民、青年人，不设收入门槛；市场化公寓覆盖全客群，无准入条件 [34][35][36] - **收入构成差异**：公租房租金通常为市场价70%以下，保租房为90%以下且年涨幅多控制在5%以内，市场化公寓租金随行就市 [34][35][38][40] - **成本结构差异**：公租房与保租房享受土地使用税、印花税、房产税、增值税等税费减免及低营销成本；市场化公寓需承担较高营销推广、招商佣金及税负 [34][35][42][44][46][48] - **租约稳定性差异**：公租房有期限但政策内稳定性高；保租房原则上可无限续租，续约率高；市场化公寓续约完全依赖市场供需和租客选择，波动性大 [34][35][54] - 专业化运营项目稳定期出租率通常在90%以上，优质项目可达90%-95% [39] 租赁住房REITs底层资产价值评估框架 - 构建五大维度全景扫描框架以量化评估投资价值，各维度权重如下：运营管理能力（37%）、资产质量（26%）、市场与区域经济（20%）、管理人素质（12%）、市场与政策环境（5%） [5][57] - **市场与区域经济（20%）**：评估区域经济水平、人口净流入率及租金收入比，已上市保租房REITs底层资产多位于GDP前十城市，所在城市城镇居民人均可支配收入为全国平均水平的1.4倍以上，人口均呈净流入 [58][59][60][62][63][64] - **资产质量（26%）**：考察城市能级与区域位置、物业状况与楼龄、租户结构，项目多位于一线城市核心/产业区或强二线新区/产业区，资产楼龄普遍较短，租户结构高度分散，最大单一租户占比多数较低 [66][69][70][71][72][73] - **运营管理能力（37%）**：为核心评估维度，重点考察出租率、租金增长率、EBITDA利润率及现金流分派率，已上市REITs底层资产出租率普遍极高（2024年多在92%以上），租金增长受政策指导呈现“稳中有进”特征，2024年EBITDA利润率在63.8%至90.0%之间，年化现金流分派率在2.99%至4.05%之间 [57][75][76][77][79][80][81] - **管理人素质（12%）**：侧重管理团队经验与原始权益人储备资产，运营管理机构经验多在7年以上，原始权益人持有庞大同类资产规模，为REITs未来扩募提供潜力 [57][84][85][86][87] - **市场与政策环境（5%）**：评估地方政策支持力度与区域市场供需关系，地方在土地、财税等方面的支持是项目可持续运营的关键 [57][88] REITs扩募对资产估值的影响机制 - REITs常态化扩募机制将通过三重路径推升存量资产估值水平 [5] - **规模效应提升NOI**：扩募带来的规模效应能摊薄固定管理成本，直接提升净运营收入利润率，进而提高DCF估值 [5] - **风险分散增强稳定性**：通过注入区域互补和租户结构差异化的资产，能有效降低单一资产空置风险，增强现金流稳定性，从而降低资本化率 [5] - **平台型溢价重估**：具备持续扩募能力的“平台型REITs”将获得市场更高的营运资金乘数溢价，实现整体估值中枢上移 [5]

项目详情 - 贵阳人才集团旗下保障性租赁住房新项目筑巢公寓下麦西店近日启用 [2] - 项目位于观山湖区金朱西路，紧邻轨道交通1号线下麦西站，拥有“轨道交通+公交”立体交通网络 [2] - 项目共有56套房源，户型涵盖42平方米至80平方米的单间、一室一厅及两室一厅 [2] - 户内配备家电、家具、定制化收纳空间及全套厨卫设施，实现“拎包即住” [2] - 项目租金范围从960元到1600元不等 [2] 人才补贴政策 - 符合条件的青年租户可申请贵阳人才租房补贴以降低居住成本 [2] - 专科及本科生每月补贴200元，硕士生每月补贴400元，博士生每月补贴800元 [2] - 补贴最长可享受18个月 [2] 项目意义与服务 - 项目启用进一步完善了贵阳市人才安居服务体系，对青年成长与城市发展具有积极意义 [2] - 优质住房供给与全方位配套服务旨在破解青年“安居难”、“通勤烦”的顾虑 [2] - 依托“筑巢”品牌的全周期人才服务，帮助青年快速融入城市、搭建人脉资源，增强幸福感与归属感 [2] 公司业务规模与发展规划 - 运营“筑巢公寓”品牌的贵阳人才安居公司已在贵阳贵安布局14个项目 [3] - 公司累计提供房源6480套，服务青年人才超7万人次 [3] - 公司下一步将持续聚焦青年人才安居需求，拓展项目覆盖范围，完善人才服务体系 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2026 年 1 月 12 - 16 日）中证 REITs 全收益指数收于 1025.26 点，周度下跌 0.35%，开年第二周缩量回调；二级市场各资产类型除产业园区外小幅下跌，成交活跃度走弱；一级市场山证晋中公投瑞阳供热 REIT 收到二轮反馈 [1][12] 各目录内容总结 二级市场：各资产类型小幅下跌，成交活跃度走弱 - 市场整体：中证 REITs 全收益指数周度下跌 0.35%，日均成交量、成交额、换手率环比分别减少 25.10%、24.96%、0.15pct；78 只 REITs 总市值环比 - 0.39% [1][12] - 各板块表现：除产业园区涨 0.36%外，其余资产类型整体小幅下跌，跌幅 0.03% - 0.97%，能源设施跌幅最大为 - 0.97%，全市场 29 只个券收涨，49 只收跌 [2][18] - 各板块分析及建议：产业园区分派率约 4.57%，建议关注基本面稳定等园区 REITs；能源设施受 2025 年四季度经营数据影响下跌，中航京能光伏 REIT 值得关注；数据中心板块回调但未来需求好，可关注波动机会；消费基础设施板块抗跌，临近春节基本面或不错，可关注华安百联消费等；租赁住房板块涨跌互现，基本面优秀，优先关注分派率 3.1%以上产品 [2][3][4][5] 一级市场：山证晋中公投瑞阳供热 REIT 二轮反馈 - 二轮反馈问题：2026 年 1 月 15 日，上交所对山证晋中公投瑞阳供热 REIT 出具二轮反馈意见，关注热源单价、停暖率、运营管理费、管输费用等问题 [6][45] - 项目进度：截至 2026 年 1 月 16 日，已发行待上市 1 单，已反馈 11 单，已受理 4 单 [7][47]

文章核心观点 - 国内首单非定向扩募公募REITs正式落地，标志着租赁住房REITs市场在常态化扩募机制上取得重要突破，为行业提供了实践样本 [1][9] 产品与市场意义 - 华润有巢REIT完成首单非定向扩募，其上市仪式汇聚了上海市发改委、房管局、区政府及华润集团、中信证券、华夏基金等多方代表，具备行业引领意义 [3] - 该产品自上市以来已成为租赁住房REITs领域的代表性产品，截至2025年11月已累计向投资者分红超过1.54亿元，展现出良好的收益能力与资产韧性 [4] - 此次成功扩募为整个公募REITs市场，尤其是租赁住房板块的常态化扩募机制提供了重要实践样本 [9] 扩募资金投向与资产影响 - 本次扩募所募资金将全部用于收购华润有巢旗下的上海马桥保障性租赁住房项目 [5] - 目标项目位于闵行区，毗邻“大零号湾”科技创新策源功能区及闵行经济技术开发区，区域产业集聚性强、租赁需求旺盛，截至2025年6月末出租率已达96% [5] - 收购完成后，华润有巢REIT将实现对上海三大核心产业集聚区的全面覆盖，进一步优化资产布局、增强组合抗风险能力 [5] 战略定位与商业模式演进 - 在本次扩募上市的背景下，华润有巢的战略定位从行业领先的“资管+运营”平台，升级为服务大国民生、实现质量增长的租住“资产与资本循环”平台 [6] - 这反映出公司在REITs平台支持下，已逐步构建起“投、融、建、管、退”的全周期闭环能力 [6] - 通过REITs扩募，企业能够持续将运营成熟的租赁住房资产注入公开市场，实现资金的良性回流与再投资，推动租赁住房供给的持续扩大与品质提升 [6] 专业机构协同与生态构建 - 基金管理人华夏基金在公募REITs领域已形成显著的管理规模与专业优势，截至目前在管公募REITs达19只，市场领先 [7] - 华夏基金在资产运营、信息披露、风险控制等方面的体系化能力，为REITs的稳健运行提供了坚实基础 [7] - 原始权益人与运营管理机构华润有巢通过多维运营体系，持续提升资产出租率与服务满意度，实现了“管理赋能价值、运营创造收益”的良性循环 [7]

事件概览 - 华夏基金华润有巢REIT（508077）扩募份额于2026年1月12日在上海证券交易所上市[1] - 该产品是境内首单由市场化机构运营的租赁住房公募REITs[1] 扩募发行详情 - 本次为华夏基金华润有巢REIT的首次扩募，于2025年12月顺利完成发售[3] - 扩募创新采用向原持有人配售（非定向扩募）模式，配售价格为2.53元/份，可配售份额数量为4.5亿份[3] - 发售获原持有人积极响应，认购比例达99.51%，最终募集资金总额约11.329亿元（不含认购费用和募集期利息）[3] 资金用途与资产收购 - 本次扩募募集资金在扣除相关预留费用后，全额用于收购华润有巢旗下的上海马桥项目[4] - 上海马桥项目是上海市保障性租赁住房示范工程，截至2025年6月末出租率达96%[4] - 收购完成后，该REIT底层资产实现上海三大核心产业集聚区全覆盖，资产结构得到优化[4] 产品历史表现与市场意义 - 上市三年来，该REIT累计向持有人分红超1.54亿元[3] - 此次扩募是公募REITs盘活存量租赁住房资产、扩大有效投资的实践，体现了资本市场对资产质量和运营管理能力的认可[6] - 扩募上市被视为华润有巢发展历程中的里程碑[6] 未来发展规划 - 基金管理人与原始权益人将深化协同合作，持续推动公募REITs项目提质增效、迭代升级[6] - 目标是提升租赁住房REITs的市场影响力与行业话语权，引导更多社会资本投身民生保障事业[6] - 原始权益人华润有巢表示将持续打造优质租赁住房产品，提升运营服务水平[6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2026年1月5 - 9日中证REITs全收益指数周度上涨1.89%，已上市78只REITs总市值环比+2.23%，市场放量上涨。二级市场各类资产普涨，成交活跃度明显提升；一级市场深交所受理中航北京昌保租赁住房REIT [1][12] - 不同板块表现分化，如新型设施、消费设施和产业园区板块涨幅靠前，租赁住房板块涨跌互现。各板块有不同的关注要点和潜在机会，也存在部分项目面临的经营风险 [2][3] 根据相关目录分别进行总结 二级市场：各类资产普涨，成交活跃度明显提升 - 中证REITs全收益指数收于1028.93点，周度上涨1.89%，日均成交量、成交额分别环比增长75.45%、69.73%，78只REITs总市值收于2233亿元，环比+2.23% [1][12] - 除租赁住房外，其余板块涨幅达1.4 - 4.4%，涨幅靠前的是新型设施（+4.41%）、消费设施（+3.15%）和产业园区（+3.14%） [2][20] - IDC板块润泽科技、万国数据中心分别收涨5.29%、2.80%，润泽科技日均换手率提升0.38pct至1%，2只IDC REITs动态分派率分别下降至3.63%、3.32% [2][23] - 消费基础设施板块全部个券上涨，临近春节预计基本面仍有不错表现，易方达华威市场2026年1月24日将解禁41.32%的份额 [25] - 产业园区板块所有个券均收涨，平均分派率为4.60%，高于其他租赁型REITs及参考值，可关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs [27][29] - 租赁住房板块涨跌互现，华润有巢扩募份额即将上市，个券分派率3.35%在板块内靠前 [4][34] - 仓储物流板块上涨2.23%，可挖掘子市场表现优异的项目，部分项目面临供给冲击 [37] - 本周REITs成交活跃度显著提升，日均成交额7.01亿元、日均成交量1.65亿份、日均换手率0.60%，环比分别上升69.73%、75.45%、0.26pct [43] 一级市场：深交所受理中航北京昌保租赁住房REIT - 2026年1月9日，深交所正式受理中航北京昌保租赁住房REIT，拟持有的资产位于北京市昌平区未来科学城，截至2025年9月30日，项目出租率分别为96.24%、96.20%和58.86%，评估价值合计8.47亿元 [6][49][51] - 截至2026年1月9日，已发行待上市1单，已反馈11单，已受理4单 [7]

公司动态 - 华夏基金华润有巢REIT扩募份额将于1月12日在上海证券交易所上市 [1] - 此次扩募采用向原持有人配售的方式，是国内首单非定向扩募的公募REITs [1] - 该基金于2022年12月首次发行上市，是我国首单由市场化机构运营的保障性租赁住房公募REITs，本次扩募是其首次扩募 [1] - 扩募最终认购比例达99.51%，募集资金总额约11.329亿元（不含认购费用和募集期利息） [1] - 所募资金在扣除相关费用后，将全部用于收购位于上海市闵行区的保障性租赁住房示范项目——有巢马桥项目 [1] - 自2024年5月启动扩募计划以来，该基金先后完成申报受理、监管批复、持有人表决、份额发售等关键环节，并于2025年12月完成扩募 [1] 行业意义 - 此次非定向扩募体现了对原持有人的优先保护，也为公募REITs持续注入优质资产、实现规模增长提供了可复制的市场化路径 [2] - 作为保障性租赁住房REITs的代表产品，其扩募上市将进一步推动租赁住房资产证券化进程，助力构建多层次住房保障体系 [2] - REITs市场在我国仍处于发展初期，扩募机制的完善与创新对市场长期健康发展具有重要意义 [2] - 此次扩募份额的上市，预计将为投资者提供更丰富的资产配置选择，也为后续REITs产品扩募提供重要参考 [2] 市场与监管 - 此次扩募标志着我国REITs市场在扩募机制和投资者保护方面迈出重要一步 [1] - 扩募过程中，基金通过召开持有人大会、履行监管报批程序等一系列合规流程，确保了运作的公开透明与投资者权益的保障 [1]

核心政策框架 - 济南市出台《保障性租赁住房筹集和运营管理办法》，旨在构建多元筹集与规范运营的保障性租赁住房体系 [1] 房源筹集机制 - 构建“谁投资，谁所有”的多元筹集机制，鼓励社会主体参与，改变过去政府主导的单一模式 [1] - 主要通过新建、改造改建、转化三种方式筹集房源 [1] - 鼓励利用集体经营性建设用地、产业园区配套用地、企事业单位自有空闲用地、非居住存量房屋、新供应国有建设用地等资源进行建设 [1] 房源建设标准 - 新建项目套型建筑面积原则上不超过70平方米（含），且此类套型占比不低于项目总套数的80%（含） [2] - 《办法》实施前已建成或立项的项目，建筑面积原则上不超过90平方米（含），且此类套型占比不低于项目总套数的80%（含），面积较大的需依法改造 [2] - 为促进重点人才引进，套型建筑面积可适当放宽，最大不超过120平方米（含） [2] 运营与租金管理 - 实行面向社会出租与定向出租相结合的供应模式，通过市级信息平台统一管理房源 [3] - 租金原则上不得高于同地段同品质市场租赁住房租金的90% [4] - 面向社会出租的项目租金需委托专业机构评估测算，评估材料真实性由运营机构负责，评估结果向社会公布 [4] - 租金标准实行动态调整，调整周期不超过2年，年度涨幅原则上不高于5% [4] - 定向出租且租金明显低于市场水平的项目，可不委托评估 [4] 政策支持与承租人权益 - 提供土地供应、税费减免、金融信贷及民用水电气暖价格等方面的一揽子优惠政策，以降低项目投资运营成本，保障运营机构合理收益 [2] - 承租人可享受落户、医疗、教育、公积金提取等基本公共服务 [1][2] - 符合新市民、青年人租赁住房补贴申请条件的承租人，在承租后可按规申领租赁住房补贴 [1][4] 监管与保障机制 - 运营管理须由具备专业能力的机构承担，确保出租、维修、社区管理等环节提供标准化高质量服务 [3] - 健全分级监管体系，明确市、区两级部门职责，对租金水平、租客资格及“只租不售”性质进行全程监管 [4] - 建立严格监督和退出机制，坚决杜绝政策套利，严厉查处违规销售、骗取优惠政策等行为 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs全收益指数周度上涨1.56%重回1000点以上，已上市78只REITs总市值环比+2.71%；二级市场除市政环保和能源设施外资产普涨，租赁住房、仓储物流和产业园区涨幅靠前，成交活跃度边际提升；一级市场中金厦门火炬产业园REIT正式申报 [1][22][7] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周中证REITs全收益指数收于1014.8点，周度上涨1.56%，周一周二下跌，周三周四上涨，周五略跌；78只REITs总市值2199亿元，环比+2.71%，流通市值1210亿元 [1][12] - 除市政环保（-1.48%）、能源设施（+0.03%）外，其他资产类型普涨，67只收涨，11只收跌，涨幅靠前的是租赁住房（+3.59%）、仓储物流（+2.57%）和产业园区（+2.16%） [1][22] - 租赁住房板块8只个券全部上涨，流通性好、基本面正常，受折现率调整影响大，目前分派率3.17%有性价比，可关注招商基金蛇口租赁等项目；华润有巢扩募后分派率提升，可继续关注 [2][24][27] - 仓储物流板块仅华安外高桥收跌，受解禁冲击，分派率4.16 - 4.26%，可关注交易机会；中金普洛斯项目风险分散、租户储备足、分派率高，值得配置型账户关注 [3][30][31] - 市政环保板块下跌1.48%，受济南能源供热、绍兴原水水利拖累；济南能源供热资产垄断性强、收费稳定、成本可控，分派率提升，可关注 [4][34][35] - 交通设施板块上涨1.66%，13只个券仅浙商沪杭甬收跌，关注资产经营稳健、路网引流佳的路产；国金中国铁建REIT拟扩能改造，预计收益率提升 [6][37][38] - 产业园区板块上涨2.16%，所有个券收涨，涨幅靠前的是中金重庆两江和博时津开产园，可关注反弹机会；12月招商科创将解禁 [47] - 本周REITs成交活跃度边际提升，日均成交额6.01亿元、日均成交量1.37亿份、日均换手率0.50%，环比分别上升35.69%、38.96%、0.12pct；各板块换手率有所提升，市政环保（1.09%）、新型设施（1.04%）靠前 [54][57] 一级市场 - 2025年12月26日，中金厦门火炬产业园REIT正式申报至深交所，原始权益人为厦门高新技术创业中心有限公司等，均为厦门火炬集团子公司 [7][60] - 截至2025年12月26日，已发行待上市1单，交易所已反馈8单，已受理5单，已申报1单 [8][63]