核心财务表现 - 2025年上半年营业收入1053.2亿元同比下降26.2% 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元同比扩大21.3% [1] - 房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元占比80.2% 物业服务收入170.9亿元占比16.2% [1] - 销售面积538.9万平方米同比下降42.6% 销售金额691.1亿元同比下降45.7% [3] 业务结构分析 - 房地产开发业务毛利率为8.7% 主要受高地价项目进入结算影响 [3] - 现房销售176亿元 准现房销售183亿元 车位商业及办公销售81亿元 [6] - 新项目投资兑现度达85% 温州璞拾云洲等存量盘活项目首开认购去化率超90% [9] 资产盘活举措 - 通过收储调规再出让 资源置换 股权退出等方式盘活存量资产 [3] - 申报36个专项债收购项目其中15个纳入市级清单 天津项目已签订专项债收储框架协议 [4][5] - 2023年以来累计盘活货值约785亿元 新增销售超200亿元 2025年上半年盘活回款近60亿元 [6] 资产处置进展 - 北京翠湖国际项目8号楼标价1.21亿元出售 总面积3556平方米 [7] - 北京万科雲庐7套商业标价1979万元 翡翠西湖3套商业标价562万元 [7] - 完成上海金桥万创中心项目出售（总建筑面积11万平方米）及金域缇香家园商业资产出售（成交价约4730万元） [7] 债务与流动性管理 - 上半年如期兑付243.9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期 [8] - 新增融资和再融资249亿元 深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 [8] - 通过加速销售回款 资产证券化 战略引战等方式补充流动性 [8] 业务转型进展 - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城出租率约99% 客流同比增长超5% [9] - 成立万新金石住房租赁基金收购泊寓项目 推动业务由重变轻 [9] - 未结算资源超6000万平方米 通过存量盘活维持存货规模 [9]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为“强于大市” [4] 核心观点 - 本周中证REITs全收益指数上涨1.23%，收于1064.08点 [1][2] - 产权类REITs指数本周上涨0.5%，经营权类REITs指数本周上涨6.0% [1][2] - 监管对中银中外运仓储物流REIT的问询显示出强化REITs项目稳定运营和估值合理性的趋势，重点关注整租方运营、关联交易定价、竞争性物业影响及估值合理性 [1][22] - 机构资金持续布局REITs市场，中国人寿拟出资设立合伙企业聚焦基础设施公募REITs投资，认缴出资总额52.37亿元，其中国寿认缴35亿元 [1][10] 行情回顾 - 中证REITs全收益指数全周加权日均换手率为1.23%，较上周的1.03%下降0.19个百分点 [2] - 日均成交金额为8.1亿元，较上周的8.3亿元下降2.51% [2] - 子板块中，市政环保REITs涨幅最大，为28.6%；保租房REITs跌幅最大，为0.8% [2] - 个券方面，国泰君安济南能源供热REIT涨幅最大，为52.3%；华泰南京建邺REIT跌幅最大，为3.6% [2] 重要政策及新闻 - 中国人寿拟出资设立合伙企业聚焦基础设施公募REITs投资，认缴出资总额52.37亿元，其中国寿认缴35亿元，国寿资本为管理人 [1][10] - 万科集团与中信金石、新华保险、大家保险共同设立“万新金石（厦门）住房租赁基金”，总规模16亿元，将收购厦门泊寓院儿·海湾社区项目（规划7724套，一期开业首年实现100%出租率） [2][10] 重要公告回顾 - 国泰君安临港创新产业园REIT：原始权益人及一致行动人增持后合计持有基金份额占比达25.002% [3][18] - 华夏基金华润有巢REIT：本次拟分配金额1232万元，分红方案为0.2464元/10份 [3][18] - 多家高速公路REIT公布2025年1月运营数据：招商高速公路REIT路费收入同比变动+15.9%；华泰江苏交控REIT路费收入同比变动+18.27%；华夏中国交建REIT路费收入同比变动+4.7%；中金安徽交控REIT路费收入同比变动+14.93%；国金中国铁建REIT路费收入同比变动-5.44%；平安广州广河REIT路费收入同比变动-3.86%；华夏南京交通高速公路REIT路费收入同比变动-3.2%；中金山东高速REIT路费收入同比变动-18.3% [3][18][20] - 华夏金隅智造工场REIT拟于2025年2月26日于上交所上市交易 [3][18] 在审项目情况 - 中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（仓储物流类）处于“已反馈”状态，资产估值11.56亿元 [39][47] - 汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（保障性租赁住房类）已“通过”，资产估值12.31亿元 [47] - 华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金（产业园区类）已“通过”，资产估值11.15亿元 [35] - 汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（仓储物流类）已“通过”，资产估值10.98亿元 [35] - 目前共有16个REITs项目处于审核流程中，涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、能源等多种类型 [28][31][35][39][43][47] 监管关注焦点（以中银中外运仓储物流REIT为例） - 业务模式：关注整租方运营稳定性、商业合理性及所属区域外贸行业发展情况 [23] - 关联交易：要求披露关联交易定价依据及公允性，评估重要租户续约可能性及不续租对现金流的影响 [23] - 竞争性物业：要求披露竞品项目情况，分析本项目竞争力及租户分流影响 [23] - 估值合理性：重点关注出租率、租金增长率、资本性支出、折现率等参数的合理性及压力测试 [23]