文章核心观点 中国房地产行业化债进入深水区，债务规模虽有压降但远未达到合意水平，未来去库存、去杠杆将是长期过程[2] 围绕商业银行、资管机构与房地产企业进行系统性的资产盘活是较为周全且具备实操性的化债路径[2] 金融资产管理公司（AMC）在资产盘活体系中可发挥独特的统筹协调作用，是当前体系里相对真空的部分[2][24] AMC参与房地产重组盘活是其重要主业方向，机遇与挑战并存，其核心价值既在于“资金注入”的输血功能，也在于“资源统筹”的造血能力[2] 中长期来看，AMC需转型升级，加强不良资产经营能力、外部资源协同能力以及定制化产品创设能力，以实现由“重”向“轻”的高质量发展[3] 中国房地产行业的化债情况及挑战 房企债务的总体情况 - **债务规模依然庞大**：预测2025年末中国房企总资产约103万亿元，总负债约79万亿元，较2021年末分别累计下降约10.7万亿元和12.3万亿元[5] 有息负债约21.4万亿元（占总负债27.3%），其中银行借款约15万亿元，其他信用类借贷约6.4万亿元[5] 无息负债约57.3万亿元，其中合同负债和其他欠款各约28万亿元，其他欠款中约60-70%为对上下游的应付账款，规模约17-20万亿元[5] - **债务压降呈现结构性特征**：2021年至2025年末，压降最多的是合同负债（累计压降约6.7万亿元），体现了保交楼政策导向[6] 有息负债累计压降约7,700亿元，其中银行借款规模略有提升，信用类债务有所压降（公开债下降约3,900亿元至2.3万亿元，非标债务下降约1.2万亿元至4.1万亿元）[6] - **未来化债重心需调整**：保交楼任务基本完成后，未来挑战在于商业银行对公贷款的资产质量风险，以及如何平衡对金融机构和实体部门的偿债[8] 债务问题的症结与结构透视 - **行业财务健康度指标偏离**：合宜的年销售规模与有息负债比例约为1:1 - 1:1.2，与有息负债+上下游欠款（不含合同负债）比例约为1:2 – 1:2.5[9] 目前全行业前者位于1:3左右，后者位于1:5左右，优化空间巨大[9] - **企业间债务情况分化严重**：可分为三类企业[10]：1）头部国有企业：经营健康，无显性财务风险[10] 2）经营质量较弱的国有企业：销售连年下降，流动性缺口动态增加，若市场继续下行1-2年可能面临实质压力[11] 3）出险民企：正在进行大面积债务重组，重组后财务风险阶段性着陆，但去库存成为长期挑战，其资债规模占比估计仍达五成上下[12] - **核心挑战在于去库存与去杠杆**：大部分问题需依赖有效且可持续的去库存、去杠杆策略[13] 中国新房市场规模中枢或趋向下行，过剩产能及关联债务需协同处理[13] 对房地产化债路径的思考 海外经验与中国国情 - **海外经验提供方向性参考**：应对方式主要是提供流动性和促进资产盘活[14] 但具体手段（如对系统重要性机构权益注资、资产购买）难以照搬至中国[15] - **中国化债面临独特约束**：包括困境资产处置制度建设不成熟、金融机构“让利”的平衡、国有企业产能出清缺乏市场化机制、房地产融资体系单一、需兼顾对实体经济影响等[15] - **中国路径在于构建系统化资产盘活体系**：不高度依赖财政和货币政策，而是构建高效资产盘活体系[18] 体系涉及四大主体：传统商业银行及其资管体系、以保险等为代表的长期资本、资本市场体系、地方政府及其资管平台[18] 对中国路径的思考与建议 - **化债与行业企稳修复呈正向循环**：积极化债可能带来“市场流动性修复——相关机构资产负债表修复——产能与投资规模合理修复——社会融资总量合理修复——资产价格与市场预期修复”的正向循环[17] - **构建资产盘活体系的具体建议**： 1. **优化项目层面盘活模式，考虑AMC战略性参与**：AMC可发挥桥梁作用，串联买方、卖方、运管方及地方政府[20] 2. **长期关键在提升资产经营管理能力**：推动国有资产管理市场化，通过提升经营实现资产价值提升[21] 3. **考虑多层次资产处理模式**：对于短期内难以处置的项目，可探索在银行内部或地方建立特殊目的资产管理机构承接过渡[22] 4. **发展证券化市场是“牛鼻子”**：以REITs市场建设撬动前端各层级证券化产品发展，促进整体资产盘活体系形成[23] 5. **保险资管迎配置不动产良机**：全球主要长期资本对不动产直接投资占比约8-10%，中国目前仍在低个位数，有增长空间[23] AMC如何支持房地产重组盘活 AMC的功能定位与发展历程 - **功能定位始终围绕风险化解**：自1999年创立，历经政策性阶段、商业化转型与扩张、以及2018年至今的化险瘦身与高质量转型探索阶段[32][33][34] - **监管明确要求支持房地产风险化解**：2025年4月发布的《关于促进金融资产管理公司高质量发展提升监管质效的指导意见》等政策，鼓励AMC服务化解房地产领域风险[35][38] AMC的参与现状、路径与价值 - **已开展大量实践**：中国信达2022年至2025年9月累计开展191个房地产风险化解项目，以945亿元资金投入带动约4,524亿元货值项目复工复产[39] 中信金融资产自2022年至2025年11月投放房地产纾困资金总规模559亿元[40] - **行业规模估算**：AMC行业总资产规模接近6万亿元，不良板块资产规模约4万亿元，其中房地产相关资产规模2万亿元，直接投放至房地产行业的资产规模接近5,000亿元[40] 每年可新投放至房地产行业的资产规模在数百亿元量级[2][40] - **三大核心支持路径**： 1. **自有资金支持**：每年可新增投放数百亿元，规模受资本充足率、利润留存、外部融资等因素约束[41] 2. **外部资金撬动**：通过联合投资、信用增级、发行并购金融债等方式，撬动倍数级别的市场化资金[42] 3. **资源整合协同**：协调政府、司法、债权人等多方，提供“融资+处置+运营”一体化服务，打通盘活堵点[43][44] AMC参与面临的堵点 - **资产端难点**：优质标的稀缺、尽调难度大、收购价格难达共识、资产退出路径不畅通[45] - **资金端约束**：表内投放规模有限，资金成本（约3%）对资产回报率有要求[46] - **协同端成本高**：多方利益协调（施工方、债权人、地方政府等）时间和人力成本高[46] - **制度端不完善**：法律体系（如金融机构破产法）不够完善[46] - **考核导向制约**：短期考核压力与房地产不良处置周期长存在冲突[46] AMC的中长期转型升级 - **不良资产经营能力升级是重中之重**：需打造产业专家及金融专家团队，实现不良资产的价值发现、修复、提升与退出[49] - **加强外部资源协同**：积极撬动集团兄弟公司的产业和金融资源，事半功倍[49] - **探索定制化产品创设能力**：以另类资产主动管理能力为依托，通过定制化产品连接资产/资金两端，突破自身资产负债表限制，实现由“重”向“轻”的模式转型[50]

公司对中合担保的投资与治理 - 公司是中合中小企业融资担保股份有限公司的第一大股东，持股比例为26.62% [1] - 中合担保是国务院利用外资设立担保公司的试点项目 [1] - 近年来，中合担保主体AAA评级稳定，监管指标全面合规，融资担保许可证已更新为长期有效 [1] - 后续公司将坚持三会治理原则，加强对中合担保经营战略及业绩的关注，以确保投资收益最大化 [1] 公司自有物业资产盘活与运营 - 公司于2024年7月完成了位于天津市核心商圈的自有物业资产的修缮改造 [1] - 该资产盘活工作已顺利完成 [1] - 后续公司将持续推进该物业的商业化运营，以提升资产收益 [1]

中国REITs市场多层次生态体系 - 中国REITs市场已构建起“公募立标杆、私募育土壤”的多层次生态体系，旨在盘活存量资产、提升资本配置效率[2] - 私募市场包含机构间REITs和类REITs，机构间REITs以底层资产现金流为核心，弱化主体信用，注重运营价值挖掘；类REITs则依托结构化分层等机制，在兼具主体与资产信用的框架内提供灵活融资[2] - 公开市场的公募REITs通过严格的准入标准、规范治理与持续二级流动性，为整个市场提供透明的定价基准与高标准的退出通道[2] - 法律深度融入产品架构设计、风险分配与制度衔接，推动资产从“静态持有”走向“动态流通”[2] 机构间REITs：独立的创新试验区 - 机构间REITs是以资产信用为核心、市场化机制为特色的产品，并非公募REITs的“预备役”，而是独立且充满活力的“创新试验区”，填补了多层次REITs体系的中间环节空白[4][27] - 以市场首单工业厂房机构间REITs项目“中信建投-外高桥持有型不动产资产支持计划”为例，其核心突破在于构建了以资产信用为核心的治理体系与合规保障框架，不单纯依赖原始权益人的主体信用背书[6][29] - 具体治理设计包括：设立产品管理委员会吸纳投资人代表参与运营考核与重大决策；设置与运营净收入挂钩的激励约束机制；并辅以季度信息披露机制，全面披露出租率、租金收缴率等核心指标[6][29] - 法律合规架构通过原始权益人的风险承诺、灵活的扩募与退出机制，以及风险隔离设计，为资产运营稳健性和后续衔接公募REITs奠定基础[7][30] - 该市场仍面临估值分歧、二级流动性不足、与公募REITs转板标准不统一等挑战，成熟有赖于资产端拓展、制度端明确衔接路径、市场端优化流动性支持机制[7][30] 类REITs：灵活多元的结构化工具 - 类REITs是以私募发行为主的结构化工具，凭借灵活性与场景适配性，已成为盘活存量资产的重要载体，其应用场景和结构类型持续拓展，形成债务融资、出表型及权益并表型等多元模式[8][31] - 中伦合伙人许苇已累计为六十余单不动产类REITs项目提供法律服务，其参与的多个项目在资产类型破冰、投资者保护机制设计、重组模式（如公司分立）及股债结构法律论证等方面具有市场示范效应[11][34] - 某央企商业地产类REIT项目创新采用UP-REIT结构，以合伙企业作为底层资产持有主体，通过各层级管理权责的明确划分，实现了与传统公司制架构同等的监管合规和投资者保护要求，推动了有限合伙模式在类REITs中的运用[12][35] - 类REITs的发展正从纯债式逻辑转向更均衡稳健的路径，不断强化资产自身的融资属性，并在合理定价基础上兼顾安全性与收益性[12][35] - 类REITs的市场定位从单一融资工具向多元化功能载体演进，法律服务更注重对底层资产权属、收益及运营合法性的全面验证，为户用分布式光伏等新兴业态的资本化提供路径[14][37] - 越秀新能源户用分布式光伏类REITs项目是交易所首单地方国企“绿色+碳中和+乡村振兴”三主题产品，在禁止强制回购与担保的核心约束下，通过优先收购权等增信措施，在无主体信用支持条件下平衡了各方要求[14][37] - 该项目创新采用“合作经营”模式，通过严密法律论证确认了光伏企业作为电站所有权人及电费收益收取方的正当性，为分布式光伏项目的资产确权提供了清晰合规路径[15][38] 公募REITs：公开市场的价值标尺 - 公募REITs通过公开披露与持续交易，为资产提供可比的定价参照，其试点范围不断拓宽，从产业园、交通、保障性租赁住房到IDC新基建，2023年将消费基础设施纳入，2025年末试点公告直接采用“商业不动产”表述，标志着核心资产金融化进程的重要突破[16][39] - 公募REITs为多层次REITs生态提供了一个关键锚定基准，其通过严格的合规审查、规范治理、公开透明的询价机制以及持续的二级市场流动性，构建了一套市场化的价值发现机制[18][41] - 该价值标准使公募REITs的价值超越单笔交易，协助各类重资产在公开市场重新估值、流动及资金回笼，也为资产从私募层次跃升至公募市场设定了可锚定的标准[18][41] - 在南京建邺产业园REIT项目中，针对底层资产建筑物存在房屋散售给第三方小业主的复杂情况，项目组采用公司分立方案对资产进行合规剥离，并通过多轮协商与小业主就共用设施管理权达成安排，确保发行后资产的稳定运营[19][42] - 当前市场已形成清晰的价值传导机制，公募市场的透明定价成为私募投资重要的价值参照，而私募前端对资产的规范筛选与培育则为公开市场的持续扩容提供优质标的，形成双向互促的良性循环[19][42] REITs市场发展的核心趋势 - 中国REITs市场的制度演进，本质上是一场“去主体化、强资产化”的金融革命[21][44] - 法律通过界定权属、校准估值、统一规则，系统推动中国经济底层资产从“沉睡”走向“流动”，从“个体持有”迈向“公共定价”[21][44]

公司公告核心观点 - 天齐锂业计划择机处置其持有的中创新航和智利化工矿业公司部分股权 以盘活存量资产并提高资产流动性 [1] 公司资产处置计划 - 处置对象为参股公司中创新航科技集团股份有限公司和Sociedad Química y Minera de Chile S.A.的部分股权 [1] - 处置方式、时点、数量、价格将根据市场环境、股票价格等情况确定 存在不确定性 [1] - 处置SQM的A类股股权不会影响公司在SQM的董事会席位及参与公司治理 [1] 处置影响与不确定性 - 处置参股公司股权对盘活公司存量资产 提高公司资产流动性将起到积极作用 [1] - 由于证券市场股价波动性较大 处置回笼资金的金额存在较大的不确定性 [1]

公司资产处置计划 - 公司董事会于2026年2月3日审议通过议案，计划择机处置持有的智利化工矿业公司部分A类股，数量不超过356.6万股，占SQM股份总数的比例不超过1.25% [1] - 处置计划以不触发需提交股东会审议批准的情形为限 [1] - 公司自2025年12月26日起已通过全资子公司天齐锂业香港处置了持有的SQM的B类股74.85万股，占SQM股份总数的0.29% [1] 公司当前持股结构 - 截至公告日期，公司通过全资子公司天齐智利持有SQM的A类股6255.66万股，占其股份总数的21.90% [1] - 公司目前不再持有SQM的B类股 [1] 处置目的与影响 - 处置部分参股公司股权旨在进一步盘活公司存量资产，增强资产结构的灵活性 [1] - 此举有助于提高公司整体资产流动性和资金使用效率 [1] - 该计划将为公司后续经营发展及资源配置提供更多空间，对公司财务状况和稳健经营具有积极意义 [1]

公司资产处置计划 - 公司董事会于2026年2月3日审议通过议案，计划择机处置持有的智利化工矿业公司部分A类股，数量不超过356.6万股，占SQM股份总数的比例不超过1.25% [1] - 处置计划以不触发需提交股东大会审议批准的情形为限 [1] - 公司自2025年12月26日起已通过全资子公司天齐锂业香港处置了持有的SQM B类股74.85万股，占SQM股份总数的0.29% [1] 公司当前持股状况 - 截至公告日期，公司通过全资子公司天齐智利持有SQM的A类股6255.66万股，占其股份总数的21.90% [1] - 公司目前不再持有SQM的B类股 [1] 处置目的与预期影响 - 处置部分参股公司股权旨在进一步盘活公司存量资产，增强资产结构灵活性 [1] - 该举措旨在提高公司整体资产流动性和资金使用效率 [1] - 此举将为公司后续经营发展及资源配置提供更多空间，对公司财务状况和稳健经营具有积极意义 [1]

核心观点 - 公司预计2025年全年扣非后净利润将出现亏损，亏损范围在人民币7200万元至1.41亿元之间 [1] 业绩变动原因 - **集装箱制造业务下滑**：2025年集装箱制造业务业绩同比出现较大幅度下滑，主要原因是2024年行业标准干箱产销量创历史峰值形成高基数，叠加2025年国际贸易摩擦及全球商品贸易量增速放缓，导致需求正常回落 [2] - **联营公司资产出售损失**：联营公司深圳市中集产城发展集团有限公司为加快现金回笼，调整价格策略整售前海中集国际商务中心东塔项目，因出售价格与账面成本存在差异，预计将间接减少公司归属于母公司股东的净利润约人民币10.80亿元 [2] - **外汇波动及套保损失**：2025年外汇市场大幅波动，公司外币敞口的汇兑损益及外汇套期保值业务合计产生损失约人民币12.43亿元，其中外币敞口产生的汇兑损失约人民币10.99亿元（主要由美元兑人民币资产敞口产生），外汇套期保值业务产生的损失约人民币1.44亿元（主要来自针对欧元兑美元资产敞口的套保业务） [3] 业务亮点与转型 - **能源业务转型巩固**：公司海洋工程经营业绩保持强劲增长势头，盈利能力同比实现大幅提升 [4] - **海工资产运营积极**：年内获得2台半潜钻井平台租约及1座半潜式起重/生活平台租约，并通过多种渠道积极参与市场招标，寻求资产处置及租赁机会，积极盘活资产效率 [4] - **未来战略聚焦**：公司将持续聚焦物流及能源装备及服务产业，努力提升盈利能力 [4] 近期财务表现（2025年前三季度） - **收入与利润下滑**：前三季度公司主营收入1170.61亿元，同比下降9.23%；归母净利润15.66亿元，同比下降14.35%；扣非净利润14.55亿元，同比下降14.01% [4] - **第三季度业绩加速下滑**：第三季度单季度主营收入409.7亿元，同比下降17.82%；单季度归母净利润2.87亿元，同比下降70.13%；单季度扣非净利润2.14亿元，同比下降75.39% [4] - **其他财务指标**：负债率60.62%，投资收益872.8万元，财务费用12.62亿元，毛利率12.23% [4]

公司资产处置计划 - 奥克股份董事会同意授权管理层择机出售全资子公司江苏奥克化学有限公司自有的白银资产 [1] - 计划出售的白银资产数量不超过10000千克 [1] - 此次资产处置旨在提高资产运营效率、盘活存量资产并优化资产结构 [1] - 出售资产所得将用于支持公司主营业务发展 符合公司整体战略 [1] - 董事会授予管理层的授权有效期至2026年12月31日 [1] 行业动态 - 中国无人驾驶技术企业正在阿联酋首都阿布扎比进行业务布局 [2]

广州市不动产资产管理业态发展现状与政策支持 - 广州市已初步构建起“有政策支撑、有资产基础、有平台服务”的不动产资产管理生态体系，吸引力持续提升 [1] - 广州市已出台《关于推动广州市不动产资产管理业态发展的若干措施》并配套《广州市不动产资产管理业态建设工作方案》，大力推动三大主体建设，为业态发展打下基础 [3] 资产盘活工具与已实现成果 - 广州市已通过CMBS、类REITs、公募REITs等工具实现资产盘活，涵盖写字楼、商业、产业园区、高速公路等多种业态 [1][2] - 广州城投集团的流花展贸资产支持专项计划是广东地方国企规模最大、期限最长、利率最低的CMBS项目 [2] - 广州城投集团现已构建“多层次、可转换”的资产证券化体系，并计划于今年依托集团旗下优质不动产作为底层资产，在三大交易所同时发行不动产资产盘活产品 [2] 资产基础与资本储备 - 广州市属26家一级国企涵盖13大类基础设施资产业态类型，拥有超过4万亿元存量基础设施资产 [3] - 基于庞大的存量资产，广州市已形成超过6000亿元的证券化资本储备 [3] 平台建设与金融创新举措 - 广州市不动产资产管理服务平台正式投入运营，并成立了广州不动产S基金 [1] - 广州城投集团致力于打造全国首个“不动产私募基金份额转让交易专板” [1] - 广东基金业协会成立了不动产私募基金专委会，由广州市城发投资基金管理有限公司担任主任委员，鼎晖投资、越秀集团等22家国内外头部机构参与，为资产盘活提供全方位专业服务 [2] - 广州城发基金作为平台具体执行机构，将继续通过设立不动产私募基金、S基金等创新金融工具盘活存量资产，吸引社会资本 [2]

文章核心观点 - 农业银行江苏苏州示范区分行成功发放了首笔水域经营权资产盘活贷款，金额为4.7亿元，以支持地方乡镇整合水域资源、发展生态养殖与农文旅融合，这被视为一项深化绿色金融创新的实践[1][2] 项目背景与模式 - 苏州市吴江区当地一乡镇正探索国有资产统一管理与市场化运营，构建“资产盘活+乡村振兴”新模式[1] - 项目旨在解决辖区内7个湖泊、约2.2万亩水域资源管理分散、利用效率低下的问题[1] - 项目以水域生态养殖和农文旅融合发展为切入点，但大规模资源整合面临较大的资金需求挑战[1] 银行行动与方案 - 针对项目绿色属性强、创新程度高、资金需求大、实施节奏快的特点，农行江苏苏州示范区分行迅速组建了专项服务团队[1] - 该行为企业量身定制了综合融资方案，在一周内完成了融资方案设计与信贷审批，并在一天内完成了银团筹建与协议签署[1] - 银行以最快速度为企业足额发放了信贷资金，推动了项目的顺利落地[1] 项目预期影响与意义 - 项目实施后，将促进区域水域资源价值重构，推动水域从单一生产资料转变为承载自然景观欣赏、水上休闲娱乐、水乡文化体验等多种高附加值产业的开放型空间载体[2] - 项目将进一步推动农业渔业高质量发展[2] - 此次合作为深化政银企合作、拓展绿色金融服务提供了一个可借鉴的“农行样本”[2]