公募REITs市场动态 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 成为资本市场服务国家能源转型的标杆案例 [1] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1] - 创金合信首农REIT在7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例仅0.78% 公众发售比例0.26% [2] 市场表现与指数数据 - 截至8月1日中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [3] - 全市场70多只已上市公募REITs中仅2只产品今年以来回报率为负 [3] - 近期二级市场表现分化 华夏首创奥莱REIT等近5日涨幅超5% 中金湖北科投光谷REIT等跌幅超2% [2] 市场规模与资产类型 - 截至6月末公募REITs总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类别 [3] - 圆信永丰基金通过战略配售布局REITs市场 7月投资创金合信首农REIT等三只产品 [2] 机构分析与配置策略 - 深高投资指出上半年强势表现源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求 非底层资产实质性改善 [3] - 红土创新基金认为公募REITs具有股债双重属性 当前分派率与国债利差影响显著 [4] - 中金公司建议关注现金流稳定"类债替代"品种及基本面反转高赔率标的 优选区位优越产权类项目及受电价影响小的能源项目 [4] 未来发展趋势 - 国信证券预计常态化发行机制下将有更多领域"首单"项目纳入公募REITs范围 [4]

公募REITs市场动态 - 华夏华电清洁能源REIT于8月1日在上交所上市 成为国内第71单基础设施公募REITs 发行规模达18 945亿元 比例配售前累计认购资金超1700亿元 公众与网下投资者有效认购倍数均创清洁能源REITs纪录新高 [1] - 该产品以杭州市优质天然气发电资产为底层资产 华夏基金表示其上市有助于促进绿色资产循环 盘活存量资产 提升经营效率 后续将协同运营管理机构提升资产收益并储备优质资产 [1] - 清洁能源REITs产品数量扩容至8只 覆盖光伏 风电 水电 天然气发电等多能源品类 形成绿色资产矩阵 [2] 年内公募REITs发行情况 - 2023年已有13只公募REITs成功上市 包括7月25日上市的创金合信首农REIT(发行规模36 85亿元)和7月29日上市的中银中外运仓储物流REIT(发行规模13 108亿元) [2] - 截至8月3日 已成立的73只公募REITs总发行规模达1908 52亿元 资产类型涵盖产业园 仓储物流 保障性租赁住房 生态环保 能源发电等7大类 [3] - 中金唯品会奥特莱斯REIT于8月1日获上交所通过 中航天虹消费REIT已获深交所受理 中航京能光伏REIT等多只产品处于交易所反馈阶段 [3] 公募REITs产品创新方向 - 行业专家预计未来REITs类别将拓展至养老 文旅 长租与商业不动产等领域 数据中心等新型资产已在交易所审核项目中出现 [2][3] - 公募REITs发展可形成"投资-建设-退出-再投资"的基建投融资闭环 同时为保险 年金等长期资金提供风险收益适中的配置工具 [3] - 当前市场主要体现机构化投资特点 需降低认购门槛吸引个人投资者 部分产品存在估值泡沫化倾向 上市即破发影响机构投资积极性 [4]

投资评级 - 行业投资评级为"看好"（维持）[1] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，"资产荒"逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会[3] - 2025年第31周，中证REITs（收盘）指数为870.82，同比上涨6.76%，环比上涨1.25%；中证REITs全收益指数1100.9，同比上涨16.53%，环比上涨1.25%[3][5] - 本周REITs市场交易规模成交量达8.06亿份，同比增长46.81%；成交额达36.14亿元，同比增长68.64%；区间换手率3.84%，同比下降3.52%[3][5] 市场表现 - 2024年年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨15.12%，同期沪深300指数累计上涨18.18%，累计超额收益-3.06%[14] - 2024年年初至今，REITs全收益指数累计上涨27.75%，同期沪深300指数累计上涨18.18%，累计超额收益+9.57%[19] - 近30日REITs市场交易规模成交总量达39.81亿份，同比增长11.98%；成交总额达181.4548亿元，同比增长12.81%；近30日平均区间换手率0.66%，同比增长7.77%[31] 板块表现 - 本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+3.87%、+0.65%、+0.14%、-0.02%、+1.45%、+1.62%、+3.98%[3][5][36] - 一月涨跌幅分别为-2.37%、-1.19%、-2.47%、-1.71%、+0.65%、-3.76%、+1.88%[3][5][36] - 本周华夏华润商业REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏越秀高速REIT涨幅靠前，涨幅分别为5.77%、4.04%、4.01%[53] 一级市场动态 - 中银中外运仓储物流REIT正式在上交所鸣锣上市，央企通过公募REITs推动盘活存量资产、扩大有效投资迈上新台阶[4][12] - 首单央企天然气发电公募REITs——华夏华电清洁能源REIT在上海证券交易所成功上市，8月1日该REIT收盘价为4.83元，较发行价格上涨27.74%[4][12] - 2025年第31周，共有13只REITs基金等待上市，本周中金唯品会奥特莱斯首发申请已通过，中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金已受理，发行市场保持活跃[6][57]

行业投资评级 - 房地产行业评级为增持（维持）[6] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨1.25%，收于1100.9点，表现优于沪深300（下跌1.75%）、恒生（下跌3.47%）等主要指数[1][11] - 本年中证REITs全收益指数累计上涨13.74%，在主要指数中排名第三，仅次于恒生指数（上涨22.17%）和恒生地产建筑业指数（上涨16%）[2][11] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs市场整体上涨，57支上涨，12支下跌，平均涨幅2%[3][13] - 消费基础设施（4%）和水利设施（3.84%）板块涨幅领先，其次是能源基础设施（2.35%）和保障房（3.53%）[3][13] - 已上市REITs总市值约2128.4亿元，平均单只市值约30亿元[3][13] - 华夏首创奥特莱斯REIT（6.86%）和工银蒙能清洁能源REIT（6.75%）涨幅居前[3][13] REITs交易活跃度 - 本周日均成交量296.8万股，日均换手率1.5%[4][18] - 能源基础设施板块换手率最高（4.4%），其次是仓储物流（2.3%）和消费基础设施（1%）[4][18] - 华夏华电清洁能源REIT（29.4%）、中银中外运仓储物流REIT（15.7%）和创金合信首农REIT（9.1%）换手率最高[4][18] REITs估值表现 - 中债IRR分化明显，华夏中国交建REIT（11.3%）、平安广州广河REIT（11.1%）和中金安徽交控REIT（8.5%）位列前三[5][19] - P/NAV区间为0.7-1.9，中金厦门安居REIT（1.9）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）和嘉实物美消费REIT（1.8）估值较高[5][19] 投资建议 - 看好2025年低利率环境下REITs市场持续升温，建议结合资产韧性、二级价格与P/NAV综合挑选个券[5] - 弱周期资产在避险情绪下受关注度较高，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力[5] - 高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等板块在出现复苏迹象后具备投资吸引力[5]

股价表现 - 截至2025年8月1日收盘报5.32元，较上周下跌0.37%，周内最高价5.52元，最低价5.29元 [1] - 当前总市值386.88亿元，物流板块市值排名第4/45，A股全市场排名386/5149 [1] REITs上市 - 中银中外运仓储物流REIT(508090)于2025年7月29日在上交所上市，募集4亿份，单价3.277元/份，净募资13.108亿元 [1][4] - 该REITs预计为公司2025年度增加净利润约3.9亿元 [1][4] 股份回购注销 - 累计回购22,019,000股H股(占总股本0.3%/H股1.08%)，耗资79,908,450港元 [2][3][4] - 2025年7月29日完成注销，总股本减至7,272,197,875股，注册资本同步减少 [2][3][4] 战略投资 - 计划12个月内增持安通控股股份，金额3-6亿元，单价不超过3.2元/股 [2][4] - 安通控股主营集装箱航运，合作将实现航线资源和自备箱的互补 [2][4]

公募REITs市场动态 - 国内公募REITs上市产品数量增至71只 新增产品包括华夏华电清洁能源REIT 创金合信首农REIT 中银中外运仓储物流REIT等 [1][2][3] - 华夏华电清洁能源REIT成为首单央企天然气发电公募REITs 底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目 认购资金超1700亿元 公众与网下投资者有效认购倍数创清洁能源REITs新纪录 [1] - 中银中外运仓储物流REIT底层资产包含6个仓储物流项目 建筑面积31万平米 询价阶段获23991倍网下超额认购 公众认购一日即提前结募 [2] - 创金合信首农REIT总发行规模3685亿元 底层资产为首农元中心项目 建筑面积2036万平米 近三年平均出租率超94% 总认购金额达2316亿元 [3] 清洁能源REITs发展 - 国内清洁能源REITs产品数量扩容至8只 覆盖光伏 风电 水电 天然气发电等多个能源品类 [2] - 华夏华电清洁能源REIT具有示范意义 既服务国家能源转型 又为央企盘活清洁能源资产提供创新样本 [1] 行业经营数据 - 已披露经营数据的66只公募REITs中 31只产品的收入 EBITDA 可供分配金额平均达成率分别为941% 1015% 915% [3] - 中信建投证券认为公募REITs作为红利配置资产的核心逻辑不变 建议关注优质内需赛道和景气度修复主线 [3] 市场观点 - 国泰海通证券固收研究团队指出 短期公募REITs行情受债性主导 需关注投资者风险偏好与增量政策 长期配置价值取决于利差水平与扩募收益 [4]

生育补贴方案 - 国家近期出台生育补贴方案 每月补贴300元 [1] - 补贴金额被认为较低 不足以支付一节校外培训课程费用 [1] 可转债动态 - 濮耐转债触发强制赎回条款 [1] - 蓝帆转债董事会提议下修转股价 [1] - 泰福转债公告不实施强制赎回 [1] 新股与REITs - 酉立智能在北交所启动新股申购 [1] - 中银中外运仓储物流REIT（508090）正式上市交易 [1] 平台信息 - 集思录是专注于投资理财数据服务的社区平台 [1] - 平台提供新股 可转债 债券 封闭基金等数据服务 [1] - 平台理念是在本金安全前提下实现资产稳健增长 [1]

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [7] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 创金合信首农REIT于2025年7月25日上市，首日涨幅28.48% [7][10] - 中银中外运仓储物流REIT发布上市交易日期为2025年7月29日 [7][10] - 中航天虹消费REIT项目申报 [7][10] - 华夏南京交通高速公路等8单REITs披露6月份通行数据 [7][10] - 华安百联消费、中航易商仓储物流REIT发布举办投资者开放日活动的公告 [7][10] - 鹏华深圳能源REIT、中信建投明阳智能新能源REIT发布解除基金份额限售的提示性公告 [7][10] - 中航京能光伏REIT盘中跌幅超10%，于2025年7月21日停复牌1小时 [7][10] - 易方达深高速REIT发布分红公告，本次拟分配金额5811万元，占比99.97%，分红方案为1.937元/10份基金份额 [7][10] - 广发成都高投产业园REIT发布变更回收资金使用比例公告 [7][10] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数下跌1.56%，其中经营权类下跌2.34%，产权类下跌1.78%；沪深300累计上涨1.69%，中证500指数上涨3.28%，中证全债指数下跌0.49%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数下跌0.50%，中证转债指数上涨2.14% [16] 本周REITs市场价格表现 - 本周9支REITs上涨，0支持平，60支下跌，整体下跌1.56%，创金合信首农涨幅最大为28.47%，中信建投明阳跌幅最大为9.07% [20] 本周REITs及对应股票板块表现 - REITs上市以来消费REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，消费、市政环保、清洁能源、高速公路、保租房、仓储物流、产业园区REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.51、0.22、0.10、-0.05、-0.16、-0.16、-0.38；近一个月相关系数分别为0.59、0.51、-0.03、-0.45、-0.67、-0.84、-0.86 [24] 本周REITs市场交易情况 - 本周周内交易金额为32.8亿（+36.2%），日均换手率为0.7%（+0.2pct），其中，高速公路5.9亿(+13.4%)、0.5%(+0.1pct)，生态环保1.8亿(+11.8%)、1.0%(+0.1pct)，清洁能源3.6亿(+22.0%)、0.9%(+0.3pct)，产业园区10.4亿（+94.7%)、0.9%(+0.3pct)，仓储物流3.5亿(+60.4%)、0.8%(+0.6pct)，保租房3.7亿(-2.4%)、0.9%(+0.0pct)，消费类4.6亿(+68.0%)、0.9%(+0.6pct) [43] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在-1.20%到11.19%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建(11.19%)、平安广州广河(10.92%)，较低的有工银蒙能能源(-1.20%)、平安宁波高投(-0.07%)；P/NAV方面，整体在0.00到1.83之间，较高的有中金厦门安居(1.83)、嘉实物美消费(1.74)，较低的有创金合信首农(0.00)、华夏中国交建(0.74) [45] 项目审批进展 - 目前有23只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括5单产业园项目、4单能源项目、2单数据中心项目、4单仓储物流项目、4单保租房项目、4单消费类项目 [47] 投资观点 - 长期看REITs具备较强配置属性，建议关注板块轮动及扩募带来的投资机会，关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，注意防范回撤风险 [7][50]

公募REITs产品发行情况 - 华夏华电清洁能源REIT和创金合信首农REIT于2025年7月7日启动发行，公众发售部分因超额募集仅一天便提前结募 [2][3][4] - 两只产品原定公众募集期限为2025年7月7日至8日，战略投资者和网下投资者募集期限保持不变 [4] - 创金合信首农REIT认购价格为3.685元/份，拟募集资金总额36.85亿元，其中公众初始发售份额9000万份 [5] - 华夏华电清洁能源REIT发售价格为3.789元/份，拟募资总额18.945亿元，面向公众发售0.45亿份 [6] 网下投资者认购热度 - 创金合信首农REIT网下发售有效报价投资者117家，配售对象566个，有效拟认购份额270.797亿份，为初始网下发售份额的128.95倍 [5] - 华夏华电清洁能源REIT网下询价阶段获116家投资者管理的477个配售对象参与，拟认购数量215.70亿份，为初始网下发售份额的205.43倍 [6] 底层资产详情 - 创金合信首农REIT底层资产为首农元中心项目（中关村移动服务创新园），为北京市城市更新示范项目 [5] - 华夏华电清洁能源REIT底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，运营近十年且收入稳定 [5] 年内公募REITs市场表现 - 2025年6月23日中银中外运仓储物流REIT公众发售部分一天内超额募集，网下认购倍数251.12倍 [9] - 2025年6月11日中金亦庄产业园REIT网下认购倍数达265.76倍创历史新高 [9] - 2025年4月华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数222倍 [9] - 2025年3月汇添富上海地产租赁住房REIT网下询价倍数超180倍 [9] - 2025年1月国泰君安济南能源供热REIT网下询价倍数140.96倍 [9] 市场规模与政策环境 - 2025年6月我国REITs总市值突破2000亿元，全市场REITs数量达69只 [9] - 自2021年5月首批基础设施公募REITs获批以来，市场规模四年内实现跃迁 [9] - 证监会与国家发改委发布系列政策支持REITs市场常态化发行和扩容 [10]

公募REITs市场总览 - 截至上半年末公募REITs总市值突破2000亿元 [1][2] - 年初至7月4日多数产品获正收益，嘉实物美消费REIT涨幅最高达51.84%，华安百联消费REIT等4只产品涨幅超48% [1][2] 行业竞争格局 - 头部效应显著：69只产品来自25家管理人，华夏基金(14只/340亿元)、中金基金(10只/280亿元)、平安基金(150亿元)三家管理近40%规模 [1][2] - 新参与者加速入局：南方基金、汇添富基金(发行2只合计25.2亿元)、中银基金、创金合信基金(首农产业园REIT获批)等机构上半年新增布局 [1][3] 新进入者动态 - 汇添富基金发行医药REIT(11.58亿元)和上海地产租赁住房REIT(13.62亿元) [3] - 南方基金成立物流REIT，另有两只数据中心REIT即将发行 [3] - 创金合信基金首农产业园REIT底层资产为中关村移动智能服务创新园，已吸引快手、小米入驻 [3] 行业发展特征 - 头部机构凭借投行股东资源形成协同优势，多数项目依赖股东背景 [4] - 行业处于初级阶段，后来者需聚焦细分赛道(如专业化产业园、城市更新、新能源不动产)建立"专而精"能力 [5] - 头部管理人通过资产筛选、主动管理等经验积累形成品牌效应和投资信任 [5]