二级市场表现 - 加权REITs指数收于186.04 本周回报率为-0.81% 整体呈现波动态势且较上周小幅回调 [4] - 产权类REITs有所上涨 特许经营权类REITs涨跌互现 能源类REITs涨幅最大 [4] - 回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类 生态环保类和交通基础设施类 [4] - 单只REITs中12只上涨61只下跌 涨幅前三为中银中外运仓储物流REIT 华夏金茂商业REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 成交规模及换手率 - 本周公募REITs总成交额为28.9亿元 区间日均换手率均值为0.65% [5] - 消费基础设施类REITs区间日均换手率领先其他类型 [5] - 成交量前三为中金唯品会奥莱REIT 博时蛇口产园REIT和华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三为中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT和华夏华润商业REIT [5] 资金流向及大宗交易 - 主力净流入总额1122万元 市场交投热情有所回升 [6] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类和生态环保类 [6] - 单只REIT主力净流入额前三为华夏华润商业REIT 南方润泽科技数据中心REIT和华夏首创奥莱REIT [6] - 大宗交易总额73720万元较上周上升 单日最高成交额23335万元出现在9月8日 [6] - 大宗交易成交额前三为华夏首创奥莱REIT 华夏深国际REIT和中金印力消费REIT [6] 一级市场动态 - 中金唯品会奥莱REIT本周新增上市 [7] - 共有3只首发项目状态在本周得到更新 [7]

投资评级 - 维持买入评级 [6] 核心观点 - REIT上市显著增厚Q2投资收益，推动单季度归母净利润同比增长14.0%至13.0亿元 [2][4][9] - 公司延续高分红政策，上半年现金分红和回购金额合计14.94亿元，中期含回购派息率达76.7% [9] - 积极盘活存量资产，拟转让路凯国际25%股权，若下半年落地预计贡献投资收益17.9亿元 [9] 财务表现 - 2025H1营业收入505.2亿元（同比-10.4%），归母净利润19.5亿元（同比+0.1%）[2][4] - 2025Q2营业收入267.5亿元（同比-16.6%），归母净利润13.0亿元（同比+14.0%）[2][4] - Q2毛利润同比增长4.2%至17.2亿元，期间费用同比下降0.8% [9] - Q2投资净收益同比大幅增长73.7%至8.6亿元，主要受益于仓储REIT发行溢价16.2% [9] - 预测2025-2027年归母净利润分别为36.7/38.1/40.7亿元，对应PE为11.2/10.7/10.1倍 [9] 业务分析 - 专业物流业务：H1营收同比-5.9%，分部利润同比-22.2%；Q2合同物流货量同比-3.6% [9] - 代理及相关业务：H1营收同比-15.5%，分部利润同比-1.1% [9] - 电商业务：H1营收同比+7.3%，但分部利润同比-36.8% [9] - 海运代理：H1货量同比+6.2%（Q2为+4.1%），但受SCFI集运均价同比-37.4%影响 [9] - 空运通道：H1货量同比-14.1%（Q2为-9.5%），TAC浦东空运均价同比-4.7% [9] - 中外运敦豪H1净利润同比下降38.7%至9.1亿元 [9] 资产与现金流 - 截至2024年货币资金134.68亿元，预测2027年增至346.56亿元 [15] - 2025年预测经营活动现金流净额73.01亿元，每股经营现金流1.00元 [15] - 2025年预测净资产收益率8.9%，股息率A/H股分别为4.8%/6.3% [9][15]

主业经营表现 - 2018-24年营业收入大幅增长37%，毛利润维持55亿元左右，营业利润温和增长14% [1] - 代理及相关业务收入、毛利润、营业利润年化增速分别为6%、7%、3% [1] - 专业物流业务收入、毛利润、营业利润年化增速分别为6%、5%、3% [1] - 电商业务收入和营业利润年化增速分别为28%、5%，收入增长与跨境电商发展相关 [1] 投资收益结构 - 营业利润近一半来自投资收益，主要由中外运敦豪贡献 [2] - 中外运敦豪为DHL与外运发展各占50%股份的合营企业，在时效性、安全性方面处于市场领先地位 [2] - 跨境电商崛起为全球航空货运市场带来较大机遇 [2] - 中外运敦豪净利润与国际航空货运运价相关，受中国进出口贸易和跨境电商增速放缓影响 [2] 重大资产运作 - 2025年6月26日转让路凯国际25%股权，预计带来投资收益约17.93亿元 [3] - 2025年7月29日发行中银中外运仓储物流REIT，预计增加2025年度净利润约3.9亿元 [3] 盈利预测调整 - 上调2025年预测归母净利润至52亿元（原预测47亿元） [4] - 引入2026-27年预测归母净利润均为35亿元 [4] - 考虑海运和航空货运行业下行压力 [4]

截至上半年末公募REITs总市值突破2000亿元[1][2] 今年以来多数REITs产品获得正收益 涨幅最高的嘉实物美消费REIT今年以来涨幅超50%[1] 具体数据显示58只REITs中57只取得正收益 其中嘉实物美消费REIT涨幅达51.84% 华安百联消费REIT 华夏首创奥莱REIT 华夏大悦城商业REIT涨幅均超48% 共有16只REITs涨幅超过30% 13只涨幅在20%-30%[2] 行业头部效应 头部三家基金公司管理近40%的REITs规模[1] 69只已成立的公募REITs来自25家基金管理人[1][2] 华夏基金独占14只REITs 中金基金旗下有10只 其余机构产品数量均不足5只[2] 从规模看华夏基金REITs规模突破340亿元 中金基金超过280亿元 平安基金超过150亿元位列第三 其他机构规模在十几亿元到85亿元之间[2] 新参与者动态 南方基金 汇添富基金 中银基金 创金合信基金等机构今年纷纷入局REITs市场[1] 汇添富基金上半年发行两只REITs：汇添富九州通医药REIT募资11.58亿元 汇添富上海地产租赁住房REIT募资13.62亿元[4] 南方基金发行南方顺丰物流REIT 另有南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT即将发行[4] 中银基金首只REIT中银中外运仓储物流REIT于6月26日成立[5] 创金合信基金首只REIT创金合信首农产业园REIT获批 募集10亿份 底层资产为北京中关村移动智能服务创新园 另一只产品创金合信电子城产业园REIT于5月获上交所受理[5] 行业发展特征 REITs行业处于初级发展阶段 各类机构都有机会参与[1][6] 头部公司多具有深厚投行业务底蕴 多数通过股东协同机制开展项目承揽 承做和评估[6] 后来者需放弃"大而全"策略 转向追求"小而美 专而精" 专注于细分赛道如专业化产业园区 特定区域城市更新项目 新能源结合不动产等[6] 需在细分领域建立行业认知 资源网络和独特管理能力 成为专家型REITs[6]

市场动态与产品创新 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 [1][2] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1][2] - 创金合信首农REIT于7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例0.78% 公众发售比例0.26% [2] - 圆信永丰基金通过战略配售投资多只REITs产品 包括易方达华威市场REIT、创金合信首农REIT及数据中心类REITs [3] 市场表现与规模 - 中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [1][4] - 全市场70多只已上市公募REITs中 仅2只产品今年以来回报率为负 [4] - 近5个交易日部分REITs涨幅超5% 如华夏首创奥莱REIT 另部分产品跌幅超2% 如中金湖北科投光谷REIT [4] - 截至6月末公募REITs市场总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类型 [4] 驱动因素与配置逻辑 - 上半年强势表现主要源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求增加 非底层资产经营实质性改善 [5] - 公募REITs具备股债双重属性 股性受宏观政策影响 债性与利率走势及投资人结构相关 [5] - 中金公司建议关注两类配置主线：现金流稳定的类债替代品种及基本面反转的高赔率标的 [6] - 产权类优先选择区位优越、租约稳定的项目 经营权类优选市政环保及抗电价波动的能源项目 [6] - 国信证券预计常态化发行机制将推动更多领域"首单"项目纳入REITs市场 [6]

公募REITs市场动态 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 成为资本市场服务国家能源转型的标杆案例 [1] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1] - 创金合信首农REIT在7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例仅0.78% 公众发售比例0.26% [2] 市场表现与指数数据 - 截至8月1日中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [3] - 全市场70多只已上市公募REITs中仅2只产品今年以来回报率为负 [3] - 近期二级市场表现分化 华夏首创奥莱REIT等近5日涨幅超5% 中金湖北科投光谷REIT等跌幅超2% [2] 市场规模与资产类型 - 截至6月末公募REITs总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类别 [3] - 圆信永丰基金通过战略配售布局REITs市场 7月投资创金合信首农REIT等三只产品 [2] 机构分析与配置策略 - 深高投资指出上半年强势表现源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求 非底层资产实质性改善 [3] - 红土创新基金认为公募REITs具有股债双重属性 当前分派率与国债利差影响显著 [4] - 中金公司建议关注现金流稳定"类债替代"品种及基本面反转高赔率标的 优选区位优越产权类项目及受电价影响小的能源项目 [4] 未来发展趋势 - 国信证券预计常态化发行机制下将有更多领域"首单"项目纳入公募REITs范围 [4]

公募REITs市场动态 - 华夏华电清洁能源REIT于8月1日在上交所上市 成为国内第71单基础设施公募REITs 发行规模达18 945亿元 比例配售前累计认购资金超1700亿元 公众与网下投资者有效认购倍数均创清洁能源REITs纪录新高 [1] - 该产品以杭州市优质天然气发电资产为底层资产 华夏基金表示其上市有助于促进绿色资产循环 盘活存量资产 提升经营效率 后续将协同运营管理机构提升资产收益并储备优质资产 [1] - 清洁能源REITs产品数量扩容至8只 覆盖光伏 风电 水电 天然气发电等多能源品类 形成绿色资产矩阵 [2] 年内公募REITs发行情况 - 2023年已有13只公募REITs成功上市 包括7月25日上市的创金合信首农REIT(发行规模36 85亿元)和7月29日上市的中银中外运仓储物流REIT(发行规模13 108亿元) [2] - 截至8月3日 已成立的73只公募REITs总发行规模达1908 52亿元 资产类型涵盖产业园 仓储物流 保障性租赁住房 生态环保 能源发电等7大类 [3] - 中金唯品会奥特莱斯REIT于8月1日获上交所通过 中航天虹消费REIT已获深交所受理 中航京能光伏REIT等多只产品处于交易所反馈阶段 [3] 公募REITs产品创新方向 - 行业专家预计未来REITs类别将拓展至养老 文旅 长租与商业不动产等领域 数据中心等新型资产已在交易所审核项目中出现 [2][3] - 公募REITs发展可形成"投资-建设-退出-再投资"的基建投融资闭环 同时为保险 年金等长期资金提供风险收益适中的配置工具 [3] - 当前市场主要体现机构化投资特点 需降低认购门槛吸引个人投资者 部分产品存在估值泡沫化倾向 上市即破发影响机构投资积极性 [4]

投资评级 - 行业投资评级为"看好"（维持）[1] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，"资产荒"逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会[3] - 2025年第31周，中证REITs（收盘）指数为870.82，同比上涨6.76%，环比上涨1.25%；中证REITs全收益指数1100.9，同比上涨16.53%，环比上涨1.25%[3][5] - 本周REITs市场交易规模成交量达8.06亿份，同比增长46.81%；成交额达36.14亿元，同比增长68.64%；区间换手率3.84%，同比下降3.52%[3][5] 市场表现 - 2024年年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨15.12%，同期沪深300指数累计上涨18.18%，累计超额收益-3.06%[14] - 2024年年初至今，REITs全收益指数累计上涨27.75%，同期沪深300指数累计上涨18.18%，累计超额收益+9.57%[19] - 近30日REITs市场交易规模成交总量达39.81亿份，同比增长11.98%；成交总额达181.4548亿元，同比增长12.81%；近30日平均区间换手率0.66%，同比增长7.77%[31] 板块表现 - 本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+3.87%、+0.65%、+0.14%、-0.02%、+1.45%、+1.62%、+3.98%[3][5][36] - 一月涨跌幅分别为-2.37%、-1.19%、-2.47%、-1.71%、+0.65%、-3.76%、+1.88%[3][5][36] - 本周华夏华润商业REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏越秀高速REIT涨幅靠前，涨幅分别为5.77%、4.04%、4.01%[53] 一级市场动态 - 中银中外运仓储物流REIT正式在上交所鸣锣上市，央企通过公募REITs推动盘活存量资产、扩大有效投资迈上新台阶[4][12] - 首单央企天然气发电公募REITs——华夏华电清洁能源REIT在上海证券交易所成功上市，8月1日该REIT收盘价为4.83元，较发行价格上涨27.74%[4][12] - 2025年第31周，共有13只REITs基金等待上市，本周中金唯品会奥特莱斯首发申请已通过，中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金已受理，发行市场保持活跃[6][57]

行业投资评级 - 房地产行业评级为增持（维持）[6] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨1.25%，收于1100.9点，表现优于沪深300（下跌1.75%）、恒生（下跌3.47%）等主要指数[1][11] - 本年中证REITs全收益指数累计上涨13.74%，在主要指数中排名第三，仅次于恒生指数（上涨22.17%）和恒生地产建筑业指数（上涨16%）[2][11] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs市场整体上涨，57支上涨，12支下跌，平均涨幅2%[3][13] - 消费基础设施（4%）和水利设施（3.84%）板块涨幅领先，其次是能源基础设施（2.35%）和保障房（3.53%）[3][13] - 已上市REITs总市值约2128.4亿元，平均单只市值约30亿元[3][13] - 华夏首创奥特莱斯REIT（6.86%）和工银蒙能清洁能源REIT（6.75%）涨幅居前[3][13] REITs交易活跃度 - 本周日均成交量296.8万股，日均换手率1.5%[4][18] - 能源基础设施板块换手率最高（4.4%），其次是仓储物流（2.3%）和消费基础设施（1%）[4][18] - 华夏华电清洁能源REIT（29.4%）、中银中外运仓储物流REIT（15.7%）和创金合信首农REIT（9.1%）换手率最高[4][18] REITs估值表现 - 中债IRR分化明显，华夏中国交建REIT（11.3%）、平安广州广河REIT（11.1%）和中金安徽交控REIT（8.5%）位列前三[5][19] - P/NAV区间为0.7-1.9，中金厦门安居REIT（1.9）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）和嘉实物美消费REIT（1.8）估值较高[5][19] 投资建议 - 看好2025年低利率环境下REITs市场持续升温，建议结合资产韧性、二级价格与P/NAV综合挑选个券[5] - 弱周期资产在避险情绪下受关注度较高，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力[5] - 高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等板块在出现复苏迹象后具备投资吸引力[5]

股价表现 - 截至2025年8月1日收盘报5.32元，较上周下跌0.37%，周内最高价5.52元，最低价5.29元 [1] - 当前总市值386.88亿元，物流板块市值排名第4/45，A股全市场排名386/5149 [1] REITs上市 - 中银中外运仓储物流REIT(508090)于2025年7月29日在上交所上市，募集4亿份，单价3.277元/份，净募资13.108亿元 [1][4] - 该REITs预计为公司2025年度增加净利润约3.9亿元 [1][4] 股份回购注销 - 累计回购22,019,000股H股(占总股本0.3%/H股1.08%)，耗资79,908,450港元 [2][3][4] - 2025年7月29日完成注销，总股本减至7,272,197,875股，注册资本同步减少 [2][3][4] 战略投资 - 计划12个月内增持安通控股股份，金额3-6亿元，单价不超过3.2元/股 [2][4] - 安通控股主营集装箱航运，合作将实现航线资源和自备箱的互补 [2][4]