新规核心内容 - 上海发布促进住宅品质提升新规，核心是调整住宅设计标准，包括阳台面积计算、公共空间利用、外立面材质要求等，旨在提升新建住宅的实用性和居住体验 [1][28][30] - 新规通过激励方式提升建筑品质，例如高品质饰面层不计容积率，鼓励开发商使用更好材料，同时优化设备板等细节设计以解决实际居住痛点 [30][32] 对刚需购房者的影响 - 新规允许80平米以下小户型阳台面积上限8平米并按1/2算容积率，相当于赠送4平米实用空间，提升小户型实用性 [5] - 要求多高层住宅底层架空层和风雨连廊用作公共用途且不计容积率，为刚需小区提供更多活动空间，改善居住体验 [5][7] - 简化老旧小区加装电梯和适老化改造的审批流程，拆除重建增加面积可保留划拨性质且无需补土地出让金，使刚需购房者能以较低成本获得更佳居住条件 [7] - 但新房品质升级可能导致开发商成本增加，若每平米房价上涨1000元，80平米房屋总价将增加8万元，对刚需预算构成压力 [9] 对改善型购房者的影响 - 新规允许阳台面积不超过户型面积10%且不大于16平米，按1/2算容积率，例如140平米户型阳台可达14平米，赠送7平米，比旧规多3平米实用空间 [13][15] - 临近绿地或河边的住宅阳台若进深不超过0.75米、宽度不超3米可全赠送面积，提升改善型住宅的附加值和吸引力 [15] - 金属、干挂石材、陶板等高品质外立面饰面层不计容积率，鼓励开发商提升外立面质量，增强房屋保值能力 [17] - 公共空间升级如3米净高架空层、风雨连廊、人车分流和智慧门禁等要求，直接满足改善型家庭对社区配套的需求 [17][19] 对二手房市场的影响 - 刚交付或未交付的次新房因不符合新规标准，可能需降价8%-10%才能售出，例如2000万元房屋可能贬值160万至200万元 [21] - 房龄10-15年的次新房因新规新房品质提升而需求减少，房东需投资改造外立面和公共设施以维持竞争力 [23] - 房龄超15年的老破小进一步边缘化，即使通过改造加装电梯，仍难以改变户型不合理和外立面陈旧问题，若无学区等附加价值可能长期滞销 [25] - 建议二手房房东根据房屋类型采取策略，如次新房可装修后缓售或降价急售，老破小需趁市场未完全遇冷时脱手或依托学区优势择机出售 [25][27] 行业趋势与市场导向 - 新规推动住宅市场从“地段主导”转向“地段+品质”双核心，品质差的房屋可能持续贬值，而品质好的新房将获得溢价空间 [34] - 购房者选房更注重长期居住价值，刚需可关注改造后老破小的性价比，改善型购房者应优先选择品牌开发商的新规项目以最大化品质红利 [11][19][36] - 行业回归“居住本质”，开发商需重点落实外立面、公共空间、赠送面积等新规要求，以提升产品竞争力和保值能力 [34][36]

阳台面积与得房率提升 - 封闭与开敞阳台统一按水平投影面积的1/2计算容积率 取消封闭阳台全计容限制 [4] - 阳台面积限制放宽至每户建筑面积的10%且不大于16㎡ 其中8㎡不计容 160㎡户型可拥有16㎡阳台 [5] - 新增不计容的"带围护结构开敞式阳台"（进深≤0.75米 宽≤3米 约2.25㎡） 满足晾衣及观景需求 [6] - 100-160㎡户型得房率提升4%-6% 从当前普遍82%提升至90% 超越老小区80%水平 [7] 建筑外立面升级 - 外立面饰面层不再计入容积率 解除开发商在材料选择上的限制 [10][11] - 高端项目将采用干挂石材 陶板 金属板等高品质材料 刚需项目外立面同步迭代 [11] - 新规产品外立面质感显著提升 与现有真石漆为主的项目形成明显颜值差距 [11] 社区空间与居住体验优化 - 车库可设置半地下室及底层架空层且不计容 居住层抬升6-8米 改善一楼潮湿与视野问题 [13][14] - 架空层（净高≥3米）和风雨连廊作为公共空间不计容 实现每栋楼配备 提升社区活动便利性 [15] - 建筑限高调整：50米及以下建筑可增高7米 50米以上可增高11米 支持错落布局提升视野 [15] 政策影响与行业趋势 - 新规直击上海低得房率痛点 空间设计与功能性全面升级 [4][16] - 开发商获得更大设计自由度 但"偷面积"行为受严格限制（如空调室外机超2.5㎡需计容） [7] - 上海政策开放度仍落后杭州等城市 但新规落地预期较快 将加剧新旧楼盘品质分化 [16]

政策核心内容 - 上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，涵盖城市设计、环境品质、建筑功能等5大类、17个具体细节 [1][2] - 新规是上海在住宅产品层面最顶层的设计，旨在系统化提升住宅品质，使“好房子”有规范可依 [3] - 政策核心是通过调整计容标准，激励房企建设高品质住宅，最终提升购房者居住舒适度 [3] 对购房者的主要影响 - 新规通过调整阳台、架空层等计容标准，直接提升居住舒适度和得房率 [3] - 阳台面积限制放宽：从旧规的“面积不超过8平米，进深不大于1.8米，按一半计容”调整为“比例+阈值”双控，即每户阳台不超过户型10%且不超过16平方米，进深不超1.8米，按一半计容 [3] - 以140平米户型为例，旧规阳台送4平米，新规阳台可送7平米，赠送面积增加3平米 [3] - 允许设置进深不超过0.75米的开敞阳台（每户限一个，宽度不大于3米），不计容且不计可售面积 [3] - 建筑外立面采用干挂石材等高品质材料的饰面层、用作公共通道/休闲的架空层和风雨连廊不计入容积率，此举在鼓励高品质建设的同时不降低得房率 [5] - 新规实施后，上海新房得房率将迎来明显改善，过去新房得房率普遍在75%左右 [5] 对房地产开发企业的影响 - 新规为企业转向高品质建设提供了指引和激励 [6] - 采用干挂石材、金属、陶板等高品质外立面材料，其饰面层建筑面积不计容，降低了开发商使用高端建材的经济成本 [6] - 多高层住宅底层设置用于公共用途的架空层、风雨连廊不计容 [7] - 小区内部停车库可设置在半地下室、底层架空层，其建筑面积不计容 [7] - 政策通过“不计容”降低房企品质建设成本，使投入资源做好设计从“经济负担”变为提升产品溢价和品牌价值的主动选择 [9] - 重点区域可局部突破建筑限高：50米及以下建筑高度提高不超过7米，50米以上高度提高不超过11米，有利于开发商打造眺望城市天际线的稀缺产品 [11] 行业趋势与市场表现 - 一线城市广州、深圳、北京、上海已全部出台相关政策调整住宅计容规范 [12] - 政策调整的核心是在同样产权面积下，通过优化计容标准提升项目的实得面积和产品品质 [12] - 参考已实施新规的广州，其已入市的70余个新规产品整体认购去化率水平优于常规产品 [13] - 新规产品对存量旧规产品销售形成挑战，因过高的赠送面积使旧规产品在市场中失去竞争力 [13] - 上海新规也收紧了监管口径，对过去常见的违规“偷面积”进行规范，例如严格限定设备平台不计容的条件 [13] - 上海住宅建筑规范调整代表全国普遍趋势，未来房企竞争将转向产品力、生活场景优化、科技赋能及服务配套等多维度综合价值竞争 [14]