文章核心观点 - 上海在浦东、静安、徐汇三区启动由政府引导、市场运作的二手住房收购试点，收购的房源将转为保障性租赁住房，旨在通过“以购代建”模式，同时解决保障房房源筹措、二手房存量消化和新房市场去化问题，其信号意义在于稳定楼市预期、促进市场循环 [1][3][6] 政策试点模式与规则 - **试点区域与原则**：试点在浦东新区、静安区和徐汇区开展，核心遵循“政府引导、市场运作、资源自愿参与”原则 [1][2] - **浦东新区规则**：优先收购内环内2000年前建成、70平方米以下、总价400万以内、产权清晰的二手房，业主仅获“房票”，且限购浦东内一手商品房 [2] - **静安区规则**：优先收储重点产业区、核心商圈、轨交站点3公里内面积70平方米以下、总价400万以内二手房，业主卖房后需购买静安区内一手商品房，采取片区式收储为主 [2] - **徐汇区规则**：采用现金收购模式，无置换绑定要求，资金通过财政注资加银行贷款筹措 [3] - **收购与运营主体**：收购主体为区级保障房公司（国企），按市场价评估收购，区别于低价收购模式 [3] - **房源后续处理**：收购的小户型存量房经标准化装修后纳入保租房运营体系，租金定为市场价的70%至80% [3] 政策动因与考量 - **筹措保障房新渠道**：收储二手房是落实“十五五”规划、加大保障房力度的新途径，可快速补充房源，省去较长建设周期 [3] - **助力新房市场去化**：加强一二手联动，是帮助面临库存压力上升的新房市场去化的有力工具 [3] - **打通市场割裂**：近两年上海一二手市场联动性变弱，“房票”政策扩展到置换中，旨在成为打通两个市场的连通器 [3] - **金融政策支持**：专项债和保障房再贷款政策提供了较低的利率水平，为保障房运营打开了空间 [3] - **“以时间换空间”**：该模式相比自建保租房更高效，能同时解决保租房房源补充、二手房存量消化及带动新房交易，是一次精准去库存的尝试 [4] 市场影响与效果预期 - **激活置换链条**：政策推动二手房置换的导向明显，有助于加速市场中置换链条打通，激活改善需求，对新房市场有积极影响 [4] - **提高市场活跃性**：政府收购二手房可以提高整体市场的活跃性，对新房去化有帮助 [4] - **短期流动性影响有限**：有市场人士指出，目前收购的二手房价值与中环新房价格存在差距，估计很难在短期内显著加速市场流动性 [4] - **二手房市场回暖信号**：2026年1月，上海二手房（含商业）网签成交22834套，连续第三个月成交超2.2万套，并创近5年同期新高，市场出现企稳信号 [6] - **成交结构变化**：中环内“老小”房源成交占比攀升，超8成客户可在90天内成交，市场观望情绪减弱 [7] 政策背景与扩展前景 - **基于前期探索**：上海奉贤区已于2025年12月底启动以旧换新政策，截至2026年1月23日累计收到104组意向报名，为全市试点积累了实践经验 [7] - **全国政策导向**：自2022年起，全国已有30多个城市启动存量房收储，近期多地密集加码，例如湖南省2026年计划收购存量商品房200万平方米以上，海口市拟公开征集未售商品房用作保租房 [7][8] - **未来政策空间**：上海在优化限购、支持人才购房、降低贷款利率、公积金及购房税费方面仍有较大发挥空间 [5] - **试点意义与推广**：本次尝试试点意义较强，通过成功试点的经验总结，未来有望扩大试点范围 [5]

政策调控 - 2025年8月25日“沪六条”新政落地，核心在于外环外全面放开限购，沪籍家庭及单身人士在外环外购房不限购，非沪籍购房社保要求降至1年[2] - 公积金贷款额度大幅提升至最高216万元，且商业贷款利率不再区分首套与二套，显著减轻改善型购房者压力[2] - 政策嵌入绿色激励，购买符合标准的新建绿色建筑，贷款额度可上浮15%，引导“好房子”标准[2] - 2025年最创新的政策是“房票”制度，从青浦试点扩展至徐汇等市中心，选择货币补偿后在18个月内购房，每平方米建筑面积奖励2000元[6][7] 市场表现与结构分化 - 2025年上海楼市呈现“冰火两重天”格局，核心区豪宅价格稳步上扬，徐汇滨江、静安寺等地王项目建面均价突破16万至20万元/㎡，部分项目开盘即售罄[3] - 远郊部分老旧住宅价格较2023年回落30%至40%，崇明、金山等区域部分新建商品住宅建面单价跌破万元，流动性减弱[3] - 2025年1至11月，上海商品住宅成交建筑面积505.20万㎡，但TOP10项目贡献了1126亿元销售额，市场集中度提升[3] - 9月二手房成交环比上涨3%，同比激增27%[2] 土地市场 - 2024年上海土地出让面积同比骤降57.5%，2025年延续趋势，供应减少50%以上[3] - 2025年1至11月，上海商品住宅用地成交建筑面积327.1万㎡，同比上涨3.48%；土地出让金1520亿元，同比增幅9.7%[3] - 土地市场呈现“缩量提价”模式，徐汇区S030501单元地块溢价率高达40%[3] 产品趋势与“好房子”标准 - “好房子”标准落地，核心要素包括核心区位、高品质装修及绿色健康技术，政策通过贷款额度上浮15%鼓励绿色建筑[5] - 购房者开始为品质买单，产品力重要性提升，典型案例为杨浦滨江因产品设计契合改善型需求而成为市场赢家[5] - 高福云境项目建面平均单价21万元/㎡，600㎡户型开盘当日售罄，销售额超过2024年全年同价段豪宅总和[5] 城市更新与市场展望 - “房票”制度目标从“去库存”转向“促循环”，旨在加速城市更新并激活二手房市场[7] - 截至年底，青浦试点已接待617组客户，123组认购成功；徐汇、普陀加速落地，预计2026年全面铺开，5.2万户城中村改造计划将释放购买力[7] - 展望2026年，市场结构性分化将持续，核心区优质资产坚挺，远郊房产面临调整，城市更新与产业升级（如张江、漕河泾、徐汇滨江）将成为楼市新引擎[8]

核心观点 - 黄埔区官方发布公告 澄清关于其城中村改造房票转让工作的多项不实信息 并强调相关政策及办理事项以官方发布为准 [1] 官方澄清内容 - 公告明确指出“黄埔区房票转让工作暂停”、“黄埔区房票转让叫停”、“黄埔区房票转让工作暂停 政策正在进行调整 预计在春节后颁布 具体时间等政府相关部门通知”等信息均与实际情况不符 [1] - 公告恳请所有房票记载人及有意受让房票的市民 务必通过官方渠道了解办理流程等细节 切勿轻信非官方信息 [1]

广州房票政策演变与市场影响 - 开发商对房票买家的态度发生根本转变 从过去因担心影响项目高端定位而排斥 转变为如今敞开大门欢迎并积极提供优惠[1][2] - 房票政策是当前市场环境下的必然产物 旨在缓解开发商在旧改中的庞大资金压力 同时激活楼市购买力并消化库存[8][9][10] - 截至2025年11月30日 广州市黄埔区通过房票认购商品房已超5000套 建筑面积超50万平方米 总金额超88亿元 其中南岗街一个月内推动签约600套 对应价值超11亿元[24][25] 房票使用范围与规则优化 - 房票使用的地域限制被打破 从天河 黄埔等区域开始 房票已可跨区使用 未来趋势是广州所有区域房票皆可跨区选择房源超市内的楼盘[14] - 房票用途从仅限于购买住宅 拓宽至可购买公寓 商品 写字楼等 例如广州开出的第一张1亿元巨额房票即用于购买商办写字楼[17][20] - 开发商被禁止对房票客户实行价格“双标” 必须给予与现金买家同等的价格和优惠 不能区别对待[24] 房票应用场景的拓宽与功能升级 - 房票应用场景从城市更新和城中村改造的回迁赔偿 延伸至保交楼 保障性住房建设 住房以旧换新等领域 例如黄埔区已为烂尾楼项目业主发放房票兜底[22][23] - 房票已从单纯的拆迁补偿工具 升级为集安置 去库存 风险化解于一体的多功能政策载体[22] - 房票正逐渐进入豪宅市场 例如华润置地表示其广州的商办项目及高端住宅项目愿意加入房票政策供村民选择[20] 房票政策的积极效果与行业趋势 - 房票政策有效带动了楼盘销量 例如南岗村民持房票买空了新塘很多楼盘 对广州楼市产生了显著的积极影响[24] - 行业活动显示 曾经对房票态度冷淡的开发商现主动希望加入房票政策 预计房票在广州楼市的运用将越来越广泛[5][6] - 新房供应减少但待售库存增多 市场购买力不足 房票能将拆迁补偿资金导回楼市 有效消化库存[11][14]

房票政策实施概况 - 房票政策为被征收人提供每平方米最高1476元奖励及教育、税收、金融等配套支持 有效降低购房成本[3] - 房票总价值由权益金额与奖励金额构成 相较于传统货币或安置房方式补偿更丰厚[13] - 传统安置房建设交付需3至5年 房票政策将安置周期缩短至1年以内并提升签约意愿[13] 区域实施差异 - 大亚湾西区计划发放房票130余张 涉及金额约1.4亿元 塘横片区因高额补偿获积极响应[7][8] - 仲恺陈江青春村项目总投资额约22.99亿元 需拆除650栋建筑物 目前仅49户签约中11户选择房票 开出房票750万元[10] - 惠城区金山湖片区通过房票实现从"等房"到"选房"转变 有效加快城中村改造进度[15] 村民接受度分化 - 部分村民因住房需求迫切及奖励力度大倾向选择房票 湖山村三分之一外地居民多数接受房票[4] - 拥有多套房产的村民因住房饱和、房票金额超当前需求及补偿标准对比周边房价产生观望情绪[4][8] - 年长村民倾向于保留宅基地 跨区流通不畅及房源结构失衡（新房期房为主 vs 低价二手房需求）降低使用意愿[8] 政策实操难点 - 房票需使用80%比例才可获全额奖励 但实际需求仅50%-60% 村民建议降低奖励门槛[5][11] - 征收面积小的村民房票金额有限 户型选择范围窄[5] - 房票兑付流程复杂 部分村民对兑付资金来源、政策持续性及房企交付能力存疑[8][14] - 银行将房票用作首付款时贷款支持力度不足 金融属性有待加强[15] 优化方向 - 建议扩大房票流通范围（全市流通、购买二手房）、扩大变更对象范围及允许冲抵车位、商铺、装修等费用[6][11] - 部门计划搭建供需对接平台 设立房票兑付窗口 缩短网签备案后付款时间[14] - 加强房源库建设（覆盖不同地段、户型、价格区间）并提供一站式服务平台整合看房、贷款测算等功能[12][16] - 推动银行开发针对房票的金融产品 建立信息共享机制以提升贷款支持力度[16]

住房公积金政策调整 - 江苏省泰州市住房公积金管理委员会办公室发布关于调整住房公积金相关政策的通知 [1] - 支持使用"房票"作为住房公积金贷款首付款 [1] - 对以"房票"类补偿（或奖励）购买自住住房的住房公积金缴存人及其直系亲属，可用"房票"作为住房公积金贷款购房首付款凭据，金额为房票票面金额 [1]

昆明楼市2025年上半年表现 - 2025年上半年昆明新建商品住宅成交规模168万方，同比上涨22%，总成交约1.4万套，月均成交2510套 [1] - 7个新盘首开，多为第四代住宅、负公摊、零公摊的创新型产品，去化率20%-40% [1] - 90后外省客户和本地改善客户成为购房主力军，偏好130-150㎡、总价250-300万的创新住宅产品 [3] 市场需求变化 - 100-110㎡户型市占同比提升3.2%，100-140万总价段市占同比提升6.8% [6] - 130-150㎡户型市占同比提升1.9%，250-300万总价段市占同比提升2.5% [6] - 180-200㎡户型市占同比提升0.5% [6] 热销楼盘分析 - 邦泰·璟和、保利天珺等10个改善或零公摊项目占据销售金额TOP30前十位 [7] - 第四代住宅产品邦泰·观云、义承丹霞翠屿首开表现优异，销售金额分别为4.48亿元和2.57亿元 [8] - 传统高容积率项目竞争力下滑，核心地段或优质教育资源项目受影响较小 [10] 房票房源新趋势 - 大华锦绣山海星萃苑成为首个房票房源项目，719套房源基本售罄，仅剩19套住宅和3个车位 [12][13] - 大华公园天下、融城昆明湖等项目加入房票政策，为高库存项目提供去化新思路 [15] 市场未来展望 - 新规改善型住宅产品成为市场主导，传统楼盘面临销售压力 [15] - 具备优质学区或成熟配套的刚需项目仍可通过降价策略快速走量 [15] - 房企未来将重点布局核心区域与零公摊市场 [15]

文章核心观点 - 房地产市场进入稳定期，政策目标是保持市场稳定，未来楼市注重品质提升和去库存，开发商和房东需根据市场和政策调整策略 [2][4][7] 不同城市房产情况 三四线城市 - 楼市压力大，房价可能继续下行，房东可考虑改造房产提升价值或转型为民宿、养老地产等多元化用途 [2] - 二手房市场面临较大困境，许多房屋难以出售 [4] 一线城市 - 房市逐渐回暖，房价稳住甚至小幅上涨可能性增加，地段好、配套完善的房产未来更具升值潜力，租金可能上涨，位置偏远或房龄较老的房产升值空间有限，业主可考虑装修升级或调整投资方向 [4] 市场整体情况 - 全国各地房地产发展不平衡，重点城市如北京、上海等地销量有回暖迹象，新房价格环比上涨，但全国26个重点城市4月上半月成交量同比下降14%，整体市场仍显疲软 [4] 政策层面情况 发展模式与供给 - 今年规划提出加速构建新的房地产发展模式，加大高品质住房供给，开发商需提升楼盘质量，改善楼间距、得房率、层高等指标 [4] 去库存政策 - 政府鼓励优化存量商品房收购政策加速去库存，但收购价格高，效果不理想 [4] 房票政策 - “房票政策”成为许多城市消化库存的重要工具，厦门试点几个月促成100多亿元购房款，去化大量新房，预计许多城市会跟进 [7]

政策优化内容 - 厦门发布住宅房屋征收房票补偿安置政策优化升级通知 [1] 市场影响效果 - 政策优化预计对厦门房地产市场产生积极带动作用 [1] - 累计开票金额达66.4亿元 撬动购房金额100.3亿元 [1] - 去化新房面积31.7万平方米 占同期新房销售面积40% [1] 时间范围 - 数据统计截至2025年2月25日 [1]