项目认购情况 - 嘉里金陵华庭二期认购吸引228组客户 认购率达190% [1] - 项目均价20.50万元/平米 顶复房源单价达32.68万元/平米创上海新房备案单价纪录 [1] - 二期认购金达18亿元 预计9月21日开盘 [9] 公司财务表现 - 嘉里建设上半年合约销售额161.86亿港元 同比增长130% [1] - 内地物业部应占合约销售额106.44亿港元 主要受金陵华庭一期预售带动 [8] - 负债比率降至38.4% 同比减少3.1个百分点 [1][8] - 目标2026年底将负债比率降至30%低段位 [1][9] 项目开发进展 - 金陵路项目为综合用途开发 总建筑面积约67万平米 总投资221.12亿元 [5] - 包含住宅、商业及办公业态 商业与办公预计2028年起分阶段开业 [1][5] - 金陵华庭一期已基本建设成型 骑楼改造有序推进 [1][3] 销售业绩亮点 - 金陵华庭一期158套房源3小时售罄 揽金92.34亿元 [8] - 单套总价区间4017万元至1.7亿元 [8] - 花旗预计2027-2028年上海项目预售恢复增长并有新租金贡献 [9] 上海豪宅市场趋势 - 2024年上海总价3000万以上新房成交1542套 [10] - 2025年上半年总价3000万以上成交1096套 其中1亿以上成交19套（15套位于上海） [10] - 近期12个楼盘备案均价超10万元/平米 占35个新盘比例的34% [2][12] - 核心区域项目如中海领邸玖序累计销售额148亿元 中海顺昌玖里单日销售额近200亿元 [10] 市场驱动因素 - 核心区位土地稀缺性支撑房价 中环内住宅用地减少导致地价创新高 [12] - 高端住宅兼具保值增值与居住属性 资金持续流入核心区域 [12] - "825新政"红利释放叠加传统销售旺季 市场信心回升 [12] 行业竞争格局 - 开发商联合拿地降低资金压力 徐汇东安项目总投资额达439.5亿元 [14] - 预售资金监管比例提高对开发商现金流形成压力 [14] - 产品力不足或溢价过高可能影响销售去化 [13]

嘉里建设上海金陵华庭项目表现 - 嘉里金陵华庭二期认购结束 吸引228组客户参与 认购率达190% 项目均价20.50万元/平米 其中顶复房源单价高达32.68万元/平米 刷新上海新房备案单价纪录 [2] - 金陵华庭为嘉里建设内地投资规模最大综合用途项目（金陵路项目）的住宅部分 项目总建筑面积约67万平米 分两批次通过协议出让获得 共耗资221.12亿元 [3] - 金陵华庭一期于3月22日首次开盘 推出158套大平层房源 单套总价约4017万元—1.7亿元 三小时全部售罄 揽金92.34亿元 [4] - 二期项目认购金至少达18亿元 预计9月21日正式开盘 若再次"日光"将刷新今年上海楼市单次开盘最高销售额纪录 [7] 嘉里建设财务表现与负债优化 - 受上海金陵路项目强劲表现带动 2025年上半年嘉里建设合约销售额达161.86亿港元 同比增长130% 负债比率同比减少3.1个百分点至38.4% [2][5] - 公司预计通过上海金陵华庭及香港和内地其他项目销售款项回笼 到2026年年底将负债比率降低至30%的低段位 [2][6] - 花旗预计嘉里建设2027—2028年在上海金陵的项目预售将恢复增长且有新租金贡献 瑞银预期二期剩余40套单位还有提价空间 净负债比率可能降至22% 净负债下降42% [5][7] 上海高端住宅市场整体表现 - 上海"金九银十"期间高端住宅集中放量 网上房地产公布的35个楼盘中12个备案均价超过10万元/平米 核心区位优质项目凭借地段稀缺性和产品力继续受到追捧 [3][9] - 2024年上海总价3000万元及以上新房成交1542套 2025年上半年已达1096套 总价1亿元及以上新建商品住宅全国成交19套中15套位于上海 [7][8] - 2025年下半年上海豪宅市场热度不减 单价接近20万元/平米项目频现"日光" 如上海壹号院五批次均价19.8万元/平米66套房源1小时售罄 瑞虹新城金茂璞元99套房源26分钟清盘 [8] 市场动因与未来展望 - 核心地段土地稀缺性为首因 中环内可供开发住宅用地减少 城市更新项目如黄浦外滩金陵东路等地块稀缺性直接传导至新房市场 [9] - "825新政"红利持续释放叠加"金九银十"传统销售旺季 政策支持到位与高端项目集中供应有望推动楼市成交量继续走高 [9][10] - 市场对新房价格上涨预期强烈 优质产品价格上涨预期更明显 豪宅产品稳定热销为"金九银十"楼市带来明确指向性意义 [11]