何为自操盘？就是此前贝壳专门成立贝好家，单独或联合拿地后进行开发销售，相当于由曾经的乙方转变为甲方。 然而，随着其官宣停做自操盘，甲方的身份也就此终结。不少业界猜测贝壳这次战略调整是因为自操项目销售情况并不好。 对此，贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚回应称放弃自操盘并非被动妥协，而是聚焦核心优势的主动战略选择。 目前，贝好家自操盘主要是成都贝宸S1和上海贝涟C1，作为聚焦上海楼市的自媒体，我们重点来关注上海贝涟C1的销售情况。 近期，中介一哥贝壳一则消息惊动了地产圈，贝壳旗下地产开发平台贝好家将要"停做自操盘"。 近期，贝涟C1二批次房源处于认筹阶段，二批次总计推出112套住宅，略少于一批次，备案均价4.4万每平，比一批次上涨不到500元。 一般而言，单个项目认筹率是随着开盘次数而递减，加之如今市场略冷于两个月前，因此贝涟C1二批次认筹情况大概率不如一批次，如果最终结果是逆 势上涨，那就能说明项目市场接受度优秀。 因此，可以看出贝壳不再自操盘的最大可能性是性价比问题。 自己做开发商，需要投入更多的资金，房地产是资金密集型市场，加之如今市场销售并不快，造成资金使用效率下降。虽然不至于亏本，但周转期较长。 相 ...

贝壳重新解构地产开发。 2025年春节，贝壳所有高管都没能过好新年。新春，Deepseek在AI界扔下一颗深水炸弹，它掀起的浪花 却席卷了国内整个经济领域。 聪明的AI、智能化的跳跃式发展，带给一些敏锐的人一种感觉：自己已经站在了新旧世界的切换点 上。 先一步"召唤"未来的人，大多数都会提前偷偷布局。他们急切去找到解答未来的新方法。 时间再往前，2023年7月，贝壳成立新业务"贝好家"。它与贝壳之前的既有业务都不一样，二手房交 易、新房渠道、租赁都是围绕"交易"建立服务的，而贝好家则直接把"手"伸到了前期开发的拿地、设 计、定位环节，从一块空旷的土地开始为开发商提供服务。 此前，传统的开发模式已经跑了近40年，高效的周转、极致的产品、强大的标准化和产业链把控能力， 使得一家巨头在高峰期跑出万亿规模，整个行业冲到近20万亿。在庞大而成熟的系统面前，贝好家能做 什么？ 数据驱动、用技术改变地产开发是"贝好家"成立的初衷。AI来临，证明技术的世界已经来了，并随着 AI-agent向垂直场景渗透，贝好家真的有改变地产传统模式的能力吗？ 印证技术的作用，这是贝好家面临的第一个迫切需要解决的问题。 在过去一年多，贝好家同 ...

印证技术的作用，这是贝好家面临的第一个迫切需要解决的问题。 在过去一年多，贝好家同时通过多种模式，在全国重点城市落地了十多个项目，合作方包括中国电建地产、招商蛇口、绿城中国、滨江集团、中国金茂、兴 耀房产等开发商，每个项目中均由其提供C2M产品定位服务。 而在Deepseek正式发布的四个月前，贝好家在成都拿下了第一个独立自操盘的项目。作为贝好家"证明自己"C2M模式和用技术、数据重构地产开发链条的最 重点项目，由贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚（人称"阿甘"）亲自带队。 贝壳重新解构地产开发。 2025年春节，贝壳所有高管都没能过好新年。新春，Deepseek在AI界扔下一颗深水炸弹，它掀起的浪花却席卷了国内整个经济领域。 聪明的AI、智能化的跳跃式发展，带给一些敏锐的人一种感觉：自己已经站在了新旧世界的切换点上。 先一步"召唤"未来的人，大多数都会提前偷偷布局。他们急切去找到解答未来的新方法。 时间再往前，2023年7月，贝壳成立新业务"贝好家"。它与贝壳之前的既有业务都不一样，二手房交易、新房渠道、租赁都是围绕"交易"建立服务的，而贝 好家则直接把"手"伸到了前期开发的拿地、设计、定位环节，从一块空 ...

"房地产发展30多年，'客户主权'第一次站在了核心位置。"12月12日，在贝宸S1媒体品鉴会暨2025年度 开放日活动上，贝壳找房副董事长、贝好家CEO徐万刚介绍，贝好家"大数据造房"的本质，是对人们美 好居住需求的精准洞察与精细满足。 今年11月，贝好家旗下的成都贝宸S1项目开售，共有108套房源。截止到12月11日，贝宸S1累计网签量 达20套。 值得一提的是，贝宸S1北侧紧邻地块是另一宗曾经的"地王"。在贝好家成都拿地半年后，建发以楼面价 41200元/平方米的地价拿下相邻的48.7亩地块，该项目也在本月召开了产品发布会。 C2M模式开启市场验证 贝好家采用了C2M（Customer to Manufacturer，消费者到制造者）的开发模式，此种模式有何神秘之 处？ 据该公司方面介绍，贝好家推出的C2M定位方案，以大数据和AI算法模型为基础，通过对客户需求的 深度洞察和挖掘，能够实现对目标客户意向的产品类型和价格预期提前预测，并以此精准指引楼盘产品 定位，得到众多合作伙伴的广泛认可。 近两年来，贝好家逐步将C2M理念应用于拿地研判、定位规划、设计营造到营销推广等各环节的精准 决策，并通过多个合作项目、 ...

每经记者｜陈利 每经编辑｜陈梦妤 贝好家首次正式对外回应近期市场质疑。 "贝好家并不想成为一家开发商，轻资产模式更有利于公司发挥优势。"12月12日，贝壳集团副董事长、 贝好家CEO徐万刚在成都贝好家C2M（Customer to Manufacturer，消费者到制造者）全链解决方案发布 会上明确解释，这一决策并非源于现有（成都、上海）自操盘项目的市场表现不及预期。 截至12月11日，在成都总价2000万元以上住宅（含别墅）中，开盘不足一个月的贝宸S1项目累计网签 达20套，为全市全年累计网签量第二名；而10月底首开的上海贝涟C1项目，克而瑞数据显示，11月销 售面积、销售套数均位列上海全市第三名。 作为贝好家首个操盘项目，成都贝宸S1被其视为充分验证C2M模式与全链条开发能力的"样板之作"，因 此自拿地之初就受到了各方关注。 今年11月入市后，关于项目销售情况，外界一直众说纷纭。在当天的媒体会上，贝好家选择了直面市 场。根据其公布的成都市房管局最新网签数据，截至12月11日，在成都总价2000万元以上住宅（含别 墅）中，开盘不足一个月的贝宸S1累计网签达20套，位居全市2025年累计网签量第二名。 值得注 ...

针对此话题，徐万刚表示，做出相关决策的原因并非已有自操盘项目"卖得不好"，目的是为了携手开发 商，打造更多更好的产品。如果，贝好家继续做自操盘项目，那么一年可能也就最多做十个，但是与开 发商合作则可以做一百个。 值得关注的是，成都"金融城·贝宸S1"是贝好家首个自主操盘项目，也是作为验证C2M模式与全链条开 发能力的"样板之作"。 在发布会上，贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚表示，房地产发展30多年，"客户主权"第一次站在 了核心位置。贝好家"大数据造房"的本质，是对人们美好居住需求的精准洞察与精细满足。 在贝壳看来，当前的房地产市场从主要解决"有没有"转向解决"好不好"的阶段，人们希望从"住有所 居"到"住有优居"。 徐万刚解释称，当下房地产市场的供求关系已彻底改变，2021年开始，行业由卖方市场转为买方市场， 客户购房更加谨慎，成交周期变长。当市场下行时，获客变难，房企销售费率也在增长。不过，匹配客 户需求的好房子仍然热销，好房子、好服务仍大有可为。近两年来，贝好家通过对头部10城新开盘的 1350多个项目进行摸排调研发现，高品质项目流速更佳。 由此，以大数据和AI算法模型为基础，贝好家推出C2M定位 ...

公司战略与定位 - 贝壳集团于2023年7月进行“一体三翼”战略升级，成立贝好家事业线，作为集团新的“一翼” [2] - 贝好家定位为数据驱动型住宅开发服务平台，其宗旨是以C2M（从消费者到制造者）为核心理念，与合作伙伴及客户共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级 [1][2] - 公司致力于探索并落地“以人定房、以房定地、以房定钱”的房地产发展新模式 [1][2] 业务模式与核心能力 - 贝好家将C2M理念深度融入房地产开发全流程，通过数据驱动实现从拿地研判、定位规划、设计营造到营销推广各环节的精准决策 [1] - 其C2M模式通过整合新房、二手房、客源、房源等多维度数据，利用AI算法深度挖掘客户需求，结合市场供给和区位规划，输出精准的产品定位和设计方案 [3][4] - 该模式实现了客户参与产品定位和设计的全过程，通过线上客户触达和前置锁客，打造“以客户为中心的新开发模式” [3] - 公司为行业伙伴提供涵盖产品定位、设计、建造、营销等从前端到后端的“C2M全链解决方案” [11] 数据与技术基础 - 贝好家依托贝壳集团的海量数据积淀，其数据体系包含新房市场数据、二手房成交数据、客源（尤其是精准潜客）数据以及房源数据，构成了C2M模型最底层的数据基础 [5] - 公司打造了数据产品“纵横”并落地应用，依托大数据和AI算法模型构建研判能力、客户触达与需求洞察能力 [5] - 公司通过大数据分析和AI算法，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位和设计的重要参考 [3][4] 项目落地与市场验证 - 截至2025年11月底，贝好家已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、长沙、佛山、武汉等地累计落地17个C2M模式合作项目 [2][3] - 合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、绿城中国、滨江集团、兴耀房产、中昕置地等众多实力强劲的开发企业 [3] - 公司拥有成都贝宸S1和上海贝涟C1两个自主操盘项目 [2] 具体项目案例与业绩 - **成都贝宸S1**：作为贝壳集团首个自主操盘开发的一号项目，秉承“住得好＞卖得好”、“客户需求＞开发经验”的产品理念，打造108个建面约275-560㎡的“智慧生态舱” [5] - **上海贝涟C1**：于2025年10月26日正式开盘，当日即获得81组家庭认购 [7] - **杭州沐兰台**：于2025年6月开盘，单月劲销183套（主城第二、钱塘第一），截至2025年10月已全部售罄 [9] - 北京长安华曦府、北京朝棠揽阅等项目也实现开盘热销 [2] 行业背景与政策契合 - “十五五”规划建议将“加快构建房地产发展新模式、建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’、推动房地产高质量发展”定为房地产发展的核心主题 [2] - 住房和城乡建设部明确了房地产发展新模式的内涵，即建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，“以人定房，以房定地，以房定钱” [2] - 当前房地产市场已从主要解决“有没有”转向主要解决“好不好”的阶段 [3] - 贝好家的C2M模式是对“以人定房、以房定地、以房定钱”新机制的一种有效探索和落地 [3] 未来发展规划 - 2025年，贝好家计划在广州、深圳、武汉、南京、苏州、天津等城市积极拓展业务合作 [11] - 公司将持续以C2M理念打造好产品、好服务，推动构建房地产开发新模式 [11]

上海楼市年末销售动态 - 年末临近，上海各房企正采取多种方式冲刺年终业绩 [1] - 随着2025年11月24日年内最后一次土地拍卖落幕，行业焦点更集中于销售市场 [2] 2025年11月市场供应与成交概况 - 2025年11月，上海共计有29个新盘入市 [3] - 当月上海新房成交面积约为33.5万平方米 [3] 单盘销售表现排名（部分） - 澐启滨江、滨江雅著以及贝涟C1分别名列当月销售套数前三名 [7] - 销售套数排名前列的项目包括：联发·金海雲墅（36套）、建发·朗明（35套）、外滩道（33套）、华润华发时代之城（33套）、中建山水雅境（33套）等 [5] 贝涟C1项目表现分析 - 贝壳集团旗下贝好家独立操盘的住宅项目贝涟C1首秀表现亮眼，其销售面积与销售套数均位列当月第三名 [7] - 该项目于2024年12月31日获取土地，2025年10月底首次开盘，销售业绩体现在11月的网签数据中，被称为四季度上海楼市的“黑马” [7] - 在11月销售前十名的项目中，贝涟C1的地块体量最小，建设用地面积仅为23亩，跻身前三名尤为不易 [8] - 在当前市场以理性观望为主的情绪下，该项目的逆市热销表明高品质“好房子”仍具备较强的客户号召力 [8] 行业趋势与专家观点 - 行业观点认为，在上海大力推进高品质住宅建设的背景下，“以优质供给更精准地满足多元化高品质居住需求”已成为广泛共识 [8] - 优质供给体现在科学合理的规划设计、紧密贴合职住平衡需求以及较高的性价比上 [8] - 伴随年底购房需求集中释放，第四季度被认为是优质住房产品推广的黄金窗口期 [8]

上海房地产市场整体情况 - 2025年11月上海共计29个楼盘入市，当月成交面积约33.5万㎡，环比下降约15.5% [1] 贝壳集团项目表现 - 贝壳集团旗下贝好家独立操盘的住宅项目贝涟C1首秀亮眼，其销售面积和销售套数在当月均位列第三名 [1] - 该项目于2024年12月31日摘地，2025年10月底首次开盘，销售业绩体现在11月网签数据中，被称为四季度上海楼市“黑马” [1] 其他项目销售套数排名 - 建发·朗明项目销售35套位列第17名 [3] - 外滩道、华润华发时代之城、中建山水雅境项目各销售33套并列第18名 [3] - 翡雲悅府项目销售32套位列第21名 [3] - 东滩 · 海上明月项目销售31套位列第22名 [3] - 大华梧桐樾、大华·星曜、中国中铁 · 世纪尚城项目各销售30套并列第23名 [3] - 城投水尚华庭、建发海宸项目各销售29套并列第26名 [3] - 象屿·天宸雅颂、滴水湖馨苑项目各销售28套并列第28名 [3] - 南山·瑞得项目销售26套位列第30名 [3]