电梯房市场现状 - 二三十层电梯房曾是中产家庭梦寐以求的居住象征，但如今房价较历史高位下跌超过30%，成交量锐减 [1][3] - 2025年一季度新房和二手房市场出现量价齐跌，电梯房首当其冲 [3] - 曹德旺2018年预言房产贬值，当前市场走势印证其观点 [1][3] 电梯房遇冷原因 高昂公摊面积 - 电梯房公摊面积通常达25%-30%，购买100平方米实际可用仅70-75平方米 [4] - 公摊部分需额外支付十几万至几十万元，且需承担物业费、取暖费等隐性成本 [4] - 公摊性价比远低于多层住宅，成为购房者主要顾虑之一 [4] 安全隐患 - 高层电梯房在火灾或地震时救援难度大，消防云梯仅覆盖17层以下 [5][6] - 数百户居民依赖狭窄楼梯逃生，安全系数显著低于多层住宅 [5] 出行不便 - 电梯老化、检修频繁导致运行效率下降，高峰期拥堵严重 [8][10] - 每层4-6户共用两部电梯，高峰时段需提前十几分钟出门 [10] 电梯房未来趋势 - 老旧电梯房拆迁成本过高，政府通常不予拆迁，仅能小修小补维持 [11] - 维修基金耗尽后业主需分担高昂费用，经济条件好的居民逐渐搬离 [11] - 剩余无力搬迁居民和租客可能导致电梯房沦为"贫民窟" [11]

中国楼市现状 - 2025年全国二手房挂牌量突破200万套 重庆、成都等城市库存积压超过20万套 [1] - 北京、上海等一线城市老旧高层住宅挂牌周期长达两年以上 成交价普遍低于市场价15%-30% [2] - 一线城市电梯房均价同比下跌12% 步梯房价格逆势上涨5% [8] 高层住宅贬值原因 - 公摊面积占比达25%-30% 实际使用面积大幅缩水 物业费按建筑面积收取增加居住成本 [5][6] - 电梯设备老化严重 北京某28层小区电梯年维修17次 单次费用超5000元 [6] - 消防安全隐患突出 消防云梯最高仅达17层 2023年全国电动车火灾超2万起且多发生在高层 [7] - 拆迁成本过高导致重建无望 拆30层楼赔偿成本远超开发商利润 [7][8] 市场行为变化 - 银行对房龄超20年高层住宅贷款额度砍半 全款购房成主要交易方式 [9] - 中介反馈30套高层房源仅成交2套 15年以上楼龄房源遭买家普遍回避 [10] - 年轻购房者偏好"老破小"步梯房 高层二手房市场需求急剧萎缩 [8][10] 居住环境恶化趋势 - 深圳某33层小区物业服务水平断崖式下降 电梯钢丝绳5年断裂 楼道照明长期失效 [10] - 形成"环境差-房价跌-住户穷-环境更差"的恶性循环 高层社区逐渐沦为城市贫民窟 [10] - 曹德旺观点得到验证 剥离金融属性后高层住宅加速回归居住本质价值 [11]