核心观点 - 中金维持太古地产跑赢行业评级及26.5港元目标价，隐含8%上行空间，维持盈利预测不变 [1] - 公司当前股价对应2025/2026年股息收益率分别为4.5%和4.7% [1] - 目标价对应2025-2026年股息收益率分别为4.3%和4.5% [1] 内地零售物业表现 - 上海兴业太古汇2025年全年零售额同比增长49.6%，较前三季度增速提升7.7个百分点 [2] - 北京三里屯太古里2025年全年零售额同比增长11.2%，较前三季度增速提升3.4个百分点 [2] - 上海前滩太古里、成都太古里及广州太古汇2025年全年零售额分别同比增长6.9%、6.5%和1.6%，四季度表现均较前三季度提升 [2] - 广州聚龙湾太古里一期已于2025年底推出，三亚太古里、上海前滩项目和陆家嘴太古源等项目预计2026年起陆续落成 [2] 香港办公楼市场表现 - 公司香港办公楼整体出租率为91%，同比下降2个百分点，环比下降1个百分点 [3] - 核心区域太古广场出租率同比提升1个百分点至96% [3] - 太古坊出租率同比下降4个百分点至89%，环比三季度末下降1个百分点 [3] - 2025年全年公司办公楼租金调幅维持在下跌13-15%的区间 [3] 香港零售物业表现 - 2025年香港重奢商场太古广场零售额同比增长5.6%，大众商场太古城中心零售额同比增长2.7% [4] - 上述表现跑赢香港2025年社会消费品零售总额同比1.0%的增速 [4] - 2025年前三季度，太古广场与太古城中心零售额分别同比增长3.6%和3.0% [4]

香港办公楼市场 - 香港写字楼市场整体空置率升至13.6%，供过于求态势持续凸显 [2] - 公司香港整体办公楼租用率从2024年末的93%下降至91%，其中太古广场租用率微降1个百分点至94%，太古坊（整体）租用率下滑3个百分点至90% [2] - 太古广场和太古坊租金水平分别下调14%及15%，反映出市场竞争激烈 [2] - 2025年上半年香港写字楼市场录得130,700平方呎的正净吸纳量，主要由中环、湾仔/铜锣湾及尖沙咀等地区成交增加推动 [2] - 行业预计2025年整体写字楼租金仍将下跌约5%，空置率居高不下 [2] - 公司写字楼主要坐落中环区域，市场困境短期内难扭转 [3] 零售市场表现 - 香港零售物业租用率保持稳定增长，东荟城名店仓、太古广场购物商场、太古城中心租用率均为100%，但东荟城名店仓销售额下降3.3%，后两者销售额正向增长 [4] - 内地零售物业租用率全数增长，上海兴业太古滙销售额增长13.5%，北京三里屯太古里增长6.8%，上海前滩太古里增长4%，成都太古里微增0.2%，北京颐堤港持平，广州太古汇下降2.1%但出租率维持100% [4] - 零售市场分化明显，受当地经济、消费市场及项目运营等多因素影响 [4] 未来发展项目 - 北京太古坊、西安太古里、三亚太古里、上海前滩综合发展项目、上海陆家嘴太古源等项目正在建设中，预计2026年、2027年起陆续落成 [5] - 新项目将为公司未来业绩增长提供新动力 [5]