公司架构调整 - 太古集团香港总部上周裁员约10%，涉及约40名员工，波及可持续发展、财务和风险管理等部门，包括集团可持续发展主管Mark Harper [1] - 公司回应称此次裁员是对总部架构进行检讨以提升整体效率并精简部分流程的结果 [2] - 香港总部拥有逾500名员工，此次裁员是近年来首次出现的大规模裁员 [1][2] 公司业务概览 - 太古集团业务涵盖地产、航空、饮料、海洋服务及贸易五大板块，全球员工超过12.1万人 [2] - 集团拥有三个港股上市平台，其中最知名的是太古地产 [2] 零售物业表现 - 香港零售物业表现回暖，三座核心购物中心出租率均维持在100% [2] - 截至9月末，太古广场购物商场零售销售额同比增长3.6%，太古城中心增长3%，东荟城名店仓增长0.2% [2] - 内地零售市场更为活跃，上海兴业太古汇零售销售额同比大幅增长41.9%，出租率提升至95% [3] - 其他内地物业销售额也取得增长：北京三里屯太古里增长7.8%，上海前滩太古里增长5.6%，北京颐堤港增长2.9%，成都太古里增长2.4%，广州太古汇增长0.3% [3] - 广州太古汇是内地唯一一座出租率保持在100%的物业 [3] 办公物业表现 - 香港办公物业业务疲软，截至9月末太古广场租金下降13%，太古坊整体租金减少15% [5] - 太古地产在香港的整体办公楼出租率为92%，不及2024年的93%，其中太古坊整体出租率由93%降至90% [5] - 第三季度富卫香港承租太古坊33万平方尺楼面作为香港总部，太古广场与一间全球投资银行续租，一间量化基金将办公空间扩充至1万平方尺 [5] - 内地办公楼资产中，太古汇办公楼出租率为90%，同比减少2个百分点，香港兴业中心一座及二座出租率为93%，同比减少4个百分点 [5] - 颐堤港一座出租率表现突出，截至9月末为89%，较上年同期的80%提升9个百分点，但租用面积从13031平方米减少至10991平方米 [5] 财务表现 - 今年上半年，太古地产实现营收87.23亿港元，同比增长20% [6] - 股东应占经常性基本溢利同比减少4%，录得34.2亿港元 [6] - 股东应占呈报亏损为12.02亿港元，而去年同期为盈利17.96亿港元 [6] - 投资物业公平值亏损为46.8亿港元，上年同期为8.79亿港元，主要来自香港办公楼组合 [6] - 这是公司近十五年来首次中期股东应占溢利出现亏损 [8] - 由于出售了美国迈阿密多个物业，集团基本营利同比增长15%至44.2亿港元 [8]

香港已落成投资物业运营表现 - 太古广场租用率达96%，但租金下调13% [1] - 太古坊整体出租率为90%，租金下调15% [1] - 港岛东中心及太古坊一座出租率达91% [1] - 其他太古坊办公楼出租率为90%，租金同样下调15% [1] 中国内地投资物业运营表现 - 太古汇办公楼租用率达到90% [1] - 颐堤港一座租用率达89% [1] 香港其他投资物业运营表现 - 兴业中心一座及二座租用率达93% [1]

香港已落成投资物业运营数据 - 太古广场租用率为96%，租金下调13% [1] - 太古坊整体出租率达90%，租金下调15% [1] - 港岛东中心及太古坊一座出租率达91% [1] - 其他太古坊办公楼出租率达90%，租金下调15% [1] 中国内地投资物业运营数据 - 太古汇办公楼租用率达90% [1] - 颐堤港一座租用率达89% [1] - 香港兴业中心一座及二座租用率达93% [1]

办公楼业绩 - 太古广场办公楼2025年9月30日租用率95%，面积375,445平方呎，租金调幅 - 13%[4] - 太古坊办公楼整体2025年9月30日租用率93%，面积698,278平方呎，租金调幅 - 15%[4] - 太古汇办公楼2025年9月30日租用率90%，面积19,649平方米[4] 商场业绩 - 太古广场购物商场2025年9月30日租用率100%，零售销售额增幅 + 3.6%[5] - 太古城中心2025年9月30日租用率100%，零售销售额增幅 + 3.0%[5] - 北京三里屯太古里2025年9月30日租用率99%，零售销售额增幅 + 7.8%[5] - 上海兴业太古汇2025年9月30日租用率95%，零售销售额增幅 + 41.9%[5] 项目落成预期 - 北京太古坊总楼面面积375,837平方米，预期2026年中起落成[7] - 西安太古里总楼面面积269,056平方米，预期2027年起落成[7] - 三亚太古里总楼面面积213,162平方米，预期2026年起落成[7] - 香港海德園预期2025年起落成，2026年起交楼[10][14] - 上海世纪前滩·天御预期2026年落成，2026年底前交楼[10] - 印度尼西亚雅加达Savyavasa预期2025年落成并交楼[10] - 泰国曼谷Upper House Residences预期2029年起落成，交楼时间待确认[10] - 上海世纪前滩·天汇预期2026年落成，2026年底前交楼[10] - 上海陆家嘴太古源 源邸预期2026年起落成并交楼[10][14] 项目销售情况 - 上海世纪前滩·天御截至2025年9月30日，剩余可销面积581平方米，总可销面积68,564平方米，签约面积67,983平方米，平均售价129,800元/平方米[10] - 印度尼西亚雅加达Savyavasa截至2025年11月4日，剩余实用面积507,587平方呎，单位总数402个，已售出/预售165个，平均售价6,010,571印尼盾/平方呎[10] - 香港EIGHT STAR STREET剩余实用面积980平方呎，单位总数37个，已售出/预售36个，平均售价39,995港币/平方呎[10] - 香港海盈山第4A期剩余实用面积76,324平方呎，单位总数432个，已售出/预售306个，平均售价25,432港币/平方呎[10] - 香港海德園第一期剩余实用面积316,859平方呎，单位总数592个，已售出/预售97个，平均售价17,051港币/平方呎[10] - 上海世纪前滩·天汇截至2025年9月30日，剩余可销面积2,868平方米，总可销面积39,404平方米，签约面积36,536平方米，平均售价132,000元/平方米[10] - 上海陆家嘴太古源 源邸截至2025年9月30日，剩余可销面积7,156平方米，总可销面积58,403平方米，签约面积51,247平方米，平均售价172,818元/平方米[10][14] 地块情况 - 截至2025年9月30日所获取地块总楼面面积相关交易协议进一步签订可能增加总面积至约150,000平方米[11]

办公楼业绩 - 2025年第三季度，太古广场办公楼租用率95%，较2024年降13%，租用面积375,445平方呎[4] - 2025年第三季度，太古坊整体办公楼租用率93%，较2024年降15%，租用面积698,278平方呎[4] - 2025年第三季度，太古汇办公楼租用率90%，与2024年持平，租用面积19,649平方米[4] 商场业绩 - 2025年前三季度，太古广场购物商场零售销售额同比增3.6%，租用率100%[5] - 2025年前三季度，太古城中心零售销售额同比增3.0%，租用率100%[5] - 2025年前三季度，北京三里屯太古里零售销售额同比增7.8%，租用率从98%提至99%[5] - 2025年前三季度，上海兴业太古汇零售销售额同比增41.9%，租用率从93%提至95%[5] 项目进展 - 北京太古坊预计2026年中起落成，总楼面面积375,837平方米，上盖工程已平顶[7] - 西安太古里预计2027年起落成，总楼面面积269,056平方米，地库和上盖工程进行中[7] - 三亚太古里预计2026年起落成，总楼面面积213,162平方米，地库、上盖等工程进行中[7] 房产销售 - 香港海德園總樓面面積692,276平方呎，預期2025年起落成，2026年起交樓[10][14] - 上海世紀前灘·天御剩餘可銷面積581平方米，簽約面積67,983平方米，平均售價129,800元/平方米[10] - 香港EIGHT STAR STREET剩餘實用面積980平方呎，已售出/預售36個，平均售價39,995港幣/平方呎[10] - 印度尼西亞雅加達Savyavasa剩餘實用面積507,587平方呎，已售出/預售165個，平均售價6,010,571印尼盾/平方呎[10] - 泰國曼谷Upper House Residences預期2029年起落成，交樓時間待確認[10] - 香港海盈山第4A期剩餘實用面積76,324平方呎，已售出/預售306個，平均售價25,432港幣/平方呎[10] - 上海陸家嘴太古源 源邸剩餘可銷面積7,156平方米，簽約面積51,247平方米，平均售價172,818元/平方米[10] - 香港海德園第一期剩餘實用面積316,859平方呎，已售出/預售97個，平均售價17,051港幣/平方呎[10] - 上海世紀前灘·天匯剩餘可銷面積2,868平方米，簽約面積36,536平方米，平均售價132,000元/平方米[10] 地块情况 - 截至2025年9月30日所獲取地塊總樓面面積相關交易協議進一步簽訂可能增加至約150,000平方米[11]

办公楼业绩 - 太古广场办公楼2025年9月30日租用率95%，较2024年12月31日降1%，租金调幅-13%[4] - 太古坊整体办公楼2025年9月30日租用率93%，较2024年12月31日升3%，租金调幅-15%[4] - 太古汇办公楼2025年9月30日租用率90%，与2024年12月31日持平，租用面积19,649平方米[4] 商场业绩 - 太古广场购物商场2025年9月30日租用率100%，与2024年12月31日持平，零售销售额同比+3.6%[5] - 太古城中心2025年9月30日租用率100%，与2024年12月31日持平，零售销售额同比+3.0%[5] - 北京三里屯太古里2025年9月30日租用率99%，较2024年12月31日升1%，零售销售额同比+7.8%[5] - 上海兴业太古汇2025年9月30日租用率95%，较2024年12月31日升2%，零售销售额同比+41.9%[5] 在建项目情况 - 北京太古坊总楼面积375,837平方米，预期2026年中起落成，上盖工程已平顶[7] - 西安太古里总楼面积269,056平方米，预期2027年起落成，地库和上盖工程进行中[7] - 三亚太古里总楼面积213,162平方米，预期2026年起落成，地库等工程进行中[7] - 香港海德園總樓面面積692,276平方呎（不包括約2,002平方呎零售商舖），預期2025年起落成，2026年起交樓[10][14] - 香港皇后大道東269號總樓面面積102,990平方呎（不包括約13,197平方呎零售平台），預期2027年落成及交樓[10][14] - 泰國曼谷Upper House Residences總樓面面積1,632,067平方呎，預期2029年起落成，交樓時間待確認[10] 房产销售情况 - 上海世紀前灘·天御總可銷面積68,564平方米，簽約面積67,983平方米，平均售價每平方米129,800元人民幣，銷售預期2026年底前確認[10] - 香港EIGHT STAR STREET剩餘實用面積980平方呎，單位總數37個，已售出36個，平均售價每平方呎39,995港幣[10] - 印度尼西亞雅加達Savyavasa總樓面面積1,122,728平方呎，剩餘實用面積507,587平方呎，單位總數402個，已售出165個，平均售價每平方呎6,010,571印尼盾[10] - 香港海盈山第4A期剩餘實用面積76,324平方呎，單位總數432個，已售出306個，平均售價每平方呎25,432港幣[10] - 上海世紀前灘·天匯總可銷面積39,404平方米，簽約面積36,536平方米，平均售價每平方米132,000元人民幣，銷售預期2026年底前確認[10] - 上海陸家嘴太古源 源邸總可銷面積58,403平方米（僅包括已獲預售許可），簽約面積51,247平方米，平均售價每平方米172,818元人民幣，部分銷售預期2026年底前確認，部分2027年底前確認[10][14] 土地获取情况 - 截至2025年9月30日所獲取地塊總樓面面積相關交易協議進一步簽訂可能使總樓面面積增至約150,000平方米[11]

坝河滨水空间建设 - 坝河示范段全长2.3公里，西起颐堤港东至郎园Station，总建设面积21.6公顷，其中绿化14.6公顷、水域7公顷 [3] - 通过拆除围墙、堤线后撤和局部腾退形成疏朗岸线，新增亲水平台、竖向复层结构和休憩座位 [4] - 采用艺术化植物配置策略，上游种植山桃碧桃形成春季粉雾景观，下游搭配金叶水蜡彩桦水杉营造秋季油画效果 [5] 游艇航线与码头规划 - 坝河将恢复元代漕运功能，开通北京市首条旅游游艇航线，从颐堤港湾码头直达北京城市副中心 [7] - 颐堤港湾码头占地面积1.8万平方米，包含4000平方米水面停泊区、80米钢结构栈道和300平方米观景平台 [7] - 沿线规划建设多处母港及停泊码头，4处船闸正在建设以实现水位控制和通航保障 [7] 商业价值提升 - 郎园Station临河区域租金显著提升，店铺几近满租，咖啡馆通过增设悬挑平台使营业额同比上涨10% [11] - 颐堤港二期扩建项目将命名为"北京太古坊"，系该品牌首次内地落地，与亮马河联动打造世界级滨水经济区 [12] - 滨水空间串联颐堤港、郎园、丽都、798·751艺术区等核心地标，形成文旅商融合新消费场景 [12] 跨部门协同治理 - 突破传统管理壁垒，将上东郡小区代征绿地纳入滨水空间建设范围同步实施，解决十余年遗留问题 [9] - 示范段由水务部门统一管理维护，保持景观一致性，涉及水务、园林、城建及属地街乡等多方主体 [10]

香港办公楼市场 - 香港写字楼市场整体空置率升至13.6%，供过于求态势持续凸显 [2] - 公司香港整体办公楼租用率从2024年末的93%下降至91%，其中太古广场租用率微降1个百分点至94%，太古坊（整体）租用率下滑3个百分点至90% [2] - 太古广场和太古坊租金水平分别下调14%及15%，反映出市场竞争激烈 [2] - 2025年上半年香港写字楼市场录得130,700平方呎的正净吸纳量，主要由中环、湾仔/铜锣湾及尖沙咀等地区成交增加推动 [2] - 行业预计2025年整体写字楼租金仍将下跌约5%，空置率居高不下 [2] - 公司写字楼主要坐落中环区域，市场困境短期内难扭转 [3] 零售市场表现 - 香港零售物业租用率保持稳定增长，东荟城名店仓、太古广场购物商场、太古城中心租用率均为100%，但东荟城名店仓销售额下降3.3%，后两者销售额正向增长 [4] - 内地零售物业租用率全数增长，上海兴业太古滙销售额增长13.5%，北京三里屯太古里增长6.8%，上海前滩太古里增长4%，成都太古里微增0.2%，北京颐堤港持平，广州太古汇下降2.1%但出租率维持100% [4] - 零售市场分化明显，受当地经济、消费市场及项目运营等多因素影响 [4] 未来发展项目 - 北京太古坊、西安太古里、三亚太古里、上海前滩综合发展项目、上海陆家嘴太古源等项目正在建设中，预计2026年、2027年起陆续落成 [5] - 新项目将为公司未来业绩增长提供新动力 [5]

香港办公楼租用率 - 截至2025年6月30日公司香港整体办公楼物业租用率达91% [1] 租金变动情况 - 截至2025年6月30日止6个月太古广场租金下调14% [1] - 同期太古坊租金下调15% [1]

香港办公楼租赁表现 - 香港整体办公楼租用率达91% [1] - 太古坊整体出租率达90%且租金下调15% [1] - 香港兴业中心一座及二座租用率达95% [1] 内地办公楼租赁表现 - 太古汇办公楼租用率达91% [1] - 颐堤港一座租用率达86% [1]