市场供需 - 广州甲级写字楼租赁市场问询及带看量较2024年年末回升，租赁需求释放积极信号 [1] - 2025年二季度广州甲级写字楼市场供应趋缓，仅一个新项目交付入市 [1] - 广州国际金融城成为年内新增供应的主要来源，推动全市存量增长至6937万平方米 [1] - 上半年全市净吸纳量录得152万平方米，同比下降133% [1] - 全市空置率同比增加09个百分点至198% [1] 区域表现 - 二季度海珠区琶洲成为租赁活跃度最高区域，空置率环比下降17个百分点，同比下降36个百分点至232% [1] - 越秀区录得多个1000平方米以上的较大面积成交，个别高楼龄项目通过商务策略调整与租户结构优化改善出租率 [1] - 越秀区净吸纳量在二季度实现由负转正 [1] 租金趋势 - 核心商圈租金跌幅收窄，全市写字楼平均租金环比下降14%至1235元/平方米·月，跌幅较上季度收窄33个百分点 [1] 行业需求 - TMT行业以302%的写字楼租赁成交面积占比维持行业需求首位，游戏公司表现活跃 [2] - 金融业以168%的成交占比位列第二，部分机构因琶洲办公氛围成熟考虑增设区域办公点 [2] - 贸易和零售业占比提升至163%，成为上半年全市租赁成交占比第三位 [2] 区域发展 - 广州国际金融城基建不断完善，银行、保险等金融机构企业总部计划于年内完成进驻 [2] - 新兴商务区办公氛围的形成将进一步提升区域市场关注度与资源虹吸效应 [2]

深圳写字楼市场供应与空置率 - 2025年上半年深圳全市甲级写字楼新供应面积为23.5万平方米，低于市场预期，全市甲级物业存量达到860.5万平方米 [1] - 供应延后缓解空置率上行压力，2025年二季度末深圳甲级写字楼空置率微升1.2个百分点至27.8% [1] - 部分写字楼项目投入使用时间延后，公司计划先观察市场 [1] 租金与需求表现 - 业主下调租金并推出多样化服务以吸引租户，2025年二季度深圳甲级写字楼平均租金较去年末下跌5.3%至每月每平方米160.1元 [1] - 价格优势促进去化，上半年全市甲级写字楼累计净吸纳量6.8万平方米 [1] - 戴德梁行预计2027年末深圳甲级写字楼总存量突破1000万平方米，竞争白热化将促使办公成本进一步下降 [2] 租户构成与大宗交易 - 租金下行或使甲级写字楼中新兴行业及经营类业态占比上升，租户构成将更加多元化 [2] - 2025年上半年深圳办公类物业成交总额近80亿元，多为自用买家成交，工业及商业类资产受关注度提高 [2] - 上市公司及国企自用买家是深圳写字楼市场成交主力 [2] 投资与装修成本 - 私人投资者将积极参与市场，择机低价收购优质物业 [2] - 2024年深圳地区外资企业办公室装修成本约为每平方尺94美元（约每平方米4200元），亚太地区主要城市装修成本增速放缓 [2]

北京写字楼市场总体表现 - 二季度北京甲级写字楼净吸纳量达3 2万平方米 连续八个季度实现去化 [1] - 空置率稳定在20 2% 连续七个季度维持在20%左右水平 显示新增供需进入动态平衡阶段 [1] - 平均净有效租金降至235 6元/月/平方米 环比微降2 9% 为近三季度最小降幅 [1] 区域分化特征 - 市场需求呈现"西进东稳"态势 新增需求集中于中关村、丽泽及金融街三大战略西轴 [1] - 中关村上半年净吸纳量突破6万平方米 连续四个季度累计去化量近16万平方米 创历史最快速度 [1] - 丽泽商务区单季净吸纳量突破2万平方米 上半年累计超5万平方米 空置率降至21 5% 年末有望跌破20% [1] - 金融街空置率维持全市最低11 7% 通过租金市场化调整留存现有企业并吸引优质企业回流 [2] 市场趋势展望 - 2025年处于未来三年新增供应低谷 为下半年空置率持续下行创造有利条件 [2] - 科技创新周期驱动企业从低效资产向优质资产转移 办公楼市场将迎来出清周期 [2] - 双周期共振将加速优质企业资源向头部项目集聚 [2]