行业背景与政策导向 - 国家层面提出城市“内涵式发展”主线 将城市更新作为重要发展抓手 旨在推动城市结构优化、品质提升与文脉赓续[1] - 北京二环内土地开发宗旨是保护历史文脉与城市肌理 激活核心区当代生命力 催生符合未来需求的生活方式[1] - 核心区土地几无新增供应 城市更新项目成为满足内城改善需求的重要解决方案[3] 项目区位与稀缺性价值 - 项目位于北京二环内 执掌北京政治、文化、外交核心资源 是城市能量级至高区域[3] - 毗邻世界文化遗产天坛公园 距离南门仅约800米 具备深厚文脉底蕴[3] - 东城二环汇聚了全市约52%的三甲医院、65%的示范名校 并环伺王府井、金宝街等核心商圈[3] - 二环内可开发土地极少 项目稀缺性价值凸显[3] 项目规划与产品设计 - 项目总建筑面积约130万平方米 是内城大型综合开发项目[12] - 建筑美学汲取天坛皇乾殿与太和殿灵感 形成7-10层的低密石材小高层[6] - 采用“石材立面”和“金属铝板”作为外立面主要材料[6] - 楼间距达到约50米 为园林提供充足空间 提出“双园生活”理念 融合社区私属园林与天坛公园[8] - 园林设计遵循“天人合一”哲学与中轴礼序 精选名贵树种营造四季景观[10] - 户型设计秉持“全生命周期”理念 建筑面积约150-280平方米 涵盖人性化收纳与智慧家居预留[12][18] 配套资源与实景兑现 - 教育配套成熟 项目代建的北京汇文中学南校区已于2023年9月开学 社区内配建高标准幼儿园 片区内有一师附小等优质资源[12] - 周边约3公里范围内汇聚北京友谊医院、首都医科大学附属口腔医院等 至协和医院、同仁医院较为便利[14] - 紧邻地铁14号线景泰站 步行可达 周边1公里内有地铁5号、8号线 门外即二环主干道与永外大街 交通便捷[14] - 商业与办公自成生态 约7万平方米的天坛智汇港（智慧办公）与约6万平方米的天御商街（高端商业）均已建成[16] - 项目前五期已交付 六期即将交付 实景呈现“所见即所得”的成熟生活圈[12][18]

宏观经济背景 - 美联储在2025年进行首次降息，将联邦基金利率目标区间下调25个基点至4.00%至4.25%，这是继2024年三次降息后的再次行动 [1] - 全球44%的家族办公室计划增加对住宅市场的投资，尤其对一线城市核心资产展现出显著兴趣和强烈需求 [1] 中国豪宅市场表现 - 2025年中国内地豪宅市场韧性强劲，一线城市高端住宅成交亮眼 [3] - 2025年1月至5月，上海已出现25个“日光盘”，其中多数为均价10万元/平方米以上的高端项目 [3] - 2025年北京千万级住宅占比提升8.7% [3] - 广州总价3000万至5000万元的豪宅成交不降反升，深圳核心区豪宅持续领跑市场 [3] 核心资产定义与价值 - “核心资产”指一线城市核心地段的豪宅项目，具备强大的抗风险性，是优质资产配置 [1] - 评定标准包括位于一线城市黄金地段、独特的文化和历史背景、密集的经济活动、全面成熟的配套以及浓厚的高端居住氛围 [1] 天坛府项目概况 - 项目位于北京内城，是符合核心资产标准的百万平方米集大成之作 [1] - 项目20分钟生活圈内集结故宫、天坛、前门等世界文化遗产，覆盖北京近30%国家级文化保护单位和50%历史文化保护区 [4] - 区域交通迅捷，4号线、5号线、14号线交汇，距14号线景泰站仅300米 [4] 土地供应与稀缺性 - 2020年至2024年，北京二环内仅供应1宗土地，住宅建筑面积仅1700平方米，按套均100平方米计算仅能提供约17套房源 [5] - 二环内多为20年以上房龄的老旧小区，改善需求强烈，长期供应空档凸显项目稀缺性 [5] 天坛府销售业绩 - 项目自2021年开盘以来横扫北京住宅销量榜，蝉联2022年至2023年北京商品房网签金额百亿销冠 [7] - 开盘至今网签金额超340亿元，持续刷新北京单盘总销售金额纪录 [7] 产品设计与规划 - 项目特邀国际著名设计师梁志天和园林设计大师李宝章参与打磨设计，打造新中式低密建筑 [7] - 规划7至10层低密建筑，采用对称式规划，内部楼间距尺度充足 [8] - 在售的六期产品天坛府九阙，打造150至280平方米的三居、四居产品 [9] 项目配套与兑现 - 项目是总占地面积约46万平方米、建筑面积约130万平方米的综合性大盘，集住宅、商业、办公、教育于一体 [11] - 约7万平方米的智慧国际办公中心天坛智汇港和约6万平方米的高端商业天御商街均已建成 [11] - 代建的北京汇文中学南校区已于2023年9月正式开学 [11] - 项目一至五期已完美交付，六期预计明年一季度交付 [14]