登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 （来源：经济参考报） 公募REITs市场迎来里程碑式创新。 1月20日，华夏基金华润有巢REIT扩募份额在上海证券交易所上市交易，首次采用向原基金份额持有人 配售的发售方式，标志着我国公募REITs扩募机制取得重大突破。 业内人士认为，这一创新不仅为存量REITs持有人提供了优先配置权，更以市场化方式实现了存量资产 与增量资金的有效对接，为保障性租赁住房等基础设施领域融资开辟了新路径。 扩募模式实现重大突破 保障性租赁住房REITs市场潜力释放 保障性租赁住房是国家"十四五"期间重点发展的民生领域，也是公募REITs政策支持的重点方向。据 悉，华夏华润有巢REIT的有巢马桥项目位于上海闵行区，周边产业集聚，租赁需求旺盛。该项目纳入 REITs后，将形成"投资-建设-运营-退出-再投资"的良性循环，为保障性租赁住房发展提供可持续的资金 支持。 相关数据显示，当前上海租赁住房市场规模超过1000亿元，但机构化运营比例不足10%，市场整合空间 巨大。 某公募REITs业务负责人指出："保障性租赁住房REITs兼具社会效益与经济效益。一方面，通过市场化 方式增加租赁住 ...

行业整体概览 - 2025年中国公募REITs市场全年新发行产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元 [1][15] - 截至2025年底，境内公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元 [1][15] - 历经5年发展，中国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [1][15] 一级市场表现 - 一级市场认购倍数屡创新高，华夏中海商业REIT网下有效认购倍数达320倍，华夏中核清洁能源REIT达340倍 [1][4][15][18] - 资产类型与发行人实现多元化突破，优质消费资产成为吸金主力 [4][18] - 华夏凯德商业REIT作为首单由国际知名资产管理机构发起的REIT，拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，创下市场现象级纪录 [4][18] 二级市场表现 - 二级市场上，消费REITs以年内超30%的平均涨幅领跑市场 [1][15] - 中证REITs全收益指数在2025年年初至8月高点上涨近10%，随后出现回调 [5][21] - 截至12月30日，78只上市REITs中年内58只收涨，20只收跌，显示底层资产质量与运营能力分化 [5][21] - 公募REITs的“价值锚”初步形成，定价依据底层资产创造稳定现金流的能力及主动运营管理的“增值力” [8][23] - 华夏首创奥莱REIT上市以来涨幅近70%，2025年以来涨幅近40%，领跑市场 [8][23] - 特许经营权类资产2025年平均分派率近9%，显著高于十年期国债收益率7个百分点 [8][23] 扩募机制创新 - 2025年公募REITs扩募5单，呈现项目强创新与市场高认可的共振 [1][6][15][20] - 扩募资产类型进一步多元化，定价与交易机制持续优化 [6][20] - 华夏华润有巢REIT作为首单通过向原持有人配售方式扩募的产品，获得99.51%的高认购率 [1][6][15][20] 领先机构实践（华夏基金） - 截至2025年底，华夏基金作为基金管理人累计发行19单公募REITs产品，累计发行规模达454亿元（不含扩募），占全部境内已发行公募REITs规模的20%，排名市场第一 [9][24] - 2025年度，华夏基金旗下14只REITs产品完成分红45次，共计超18亿元 [9][24] - 截至2025年底，华夏基金旗下公募REITs已累计向持有人分红97次，累计分红超39亿元 [9][24] - 2025年3月，华夏基金推动旗下8只公募REITs同时发布2024年度ESG报告，为境内市场首次 [11][26] - 2025年12月25日，华夏基金全资子公司华夏股权携手华润置地成功设立Pre-REITs基金“润盈华夏”，构建“从Pre-REITs到公募REITs”的完整业务闭环 [13][28] 未来展望 - 市场期待未来流动性改善，如REITs指数基金落地、银行理财等更多资金引入 [14][29] - 期待不同REITs间的并购和重组，以整合市场资源、提高资产管理效率 [14][29] - 期待REITs制度的持续优化及退市机制的探索创新 [14][29]