文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT扩募份额上市，首次采用向原基金份额持有人配售的发售方式，标志着中国公募REITs扩募机制取得重大突破，为市场提供了可复制推广的范本 [1][2] - 此次创新扩募为存量REITs持有人提供了优先配置权，并以市场化方式实现了存量资产与增量资金的有效对接，为保障性租赁住房等基础设施领域融资开辟了新路径 [1] - 创新扩募对公募REITs市场产生示范效应，有望激发存量REITs扩募动力、提升市场活跃度、推动估值体系完善，并证明市场对优质租赁住房资产的认可 [3][4] 市场背景与现状 - 2025年以来公募REITs市场经历深度调整，多只产品二级市场价格跌破发行价，市场流动性面临考验 [1] - 截至1月13日，全市场已上市REITs产品达40只，总市值超过1200亿元，但多数产品规模偏小，制约了机构投资者的参与热情 [1] - 证监会和交易所积极推动REITs市场制度建设，鼓励通过扩募机制做大基金规模、提升运营效率 [2] 华夏华润有巢REIT扩募详情 - 扩募通过向原持有人配售方式募集逾11亿元资金，用于收购上海闵行区有巢马桥保障性租赁住房项目 [1] - 交易完成后，基金底层资产将实现对上海松江、闵行两大核心产业集聚区的完整布局 [1] - 这是全市场首次采用该模式的扩募实践，在发售方式、定价机制、持有人权益保护等方面均实现创新 [1] 扩募模式创新要点 - 赋予原持有人优先认购权，体现对早期支持者的回馈 [2] - 采用市场化定价，避免了对二级市场价格的冲击 [2] - 实现资产的梯度扩容，提升基金的整体运营效率 [2] - 向原持有人配售的模式避免了公募增发对老持有人的稀释效应，维护了持有人权益，同时通过存量持有人认可实现市场化定价，提高了扩募成功率 [5] 保障性租赁住房REITs市场潜力 - 保障性租赁住房是国家“十四五”期间重点发展的民生领域，也是公募REITs政策支持的重点方向 [3] - 有巢马桥项目位于上海闵行区，周边产业集聚，租赁需求旺盛，纳入REITs后将形成“投资-建设-运营-退出-再投资”的良性循环 [3] - 当前上海租赁住房市场规模超过1000亿元，但机构化运营比例不足10%，市场整合空间巨大 [3] - 保障性租赁住房REITs兼具社会效益与经济效益，能通过市场化方式增加供给、稳定租金，并为投资者提供稳定分红收益 [3] 市场影响与政策环境 - 创新扩募获得市场积极响应，表明投资者正逐步认可REITs的长期投资价值 [4] - 政策支持为市场发展创造良好环境，包括财政部支持国家创业投资引导基金投早投小，国家发改委推动基础设施领域REITs试点扩围 [4] - 此次实践为后续REITs扩募提供了可复制、可推广的范本 [2] 未来发展与建议 - 建议在税收优惠、资产评估、信息披露等方面继续完善制度安排，鼓励更多优质资产通过REITs实现上市 [5] - 应加强投资者教育，让持有人理解扩募对基金长期价值的提升作用，避免短期投机行为 [5] - 建立健康的市场生态，使REITs真正成为基础设施领域存量资产盘活的主力金融工具 [5]

行业整体概览 - 2025年中国公募REITs市场全年新发行产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元 [1][15] - 截至2025年底，境内公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元 [1][15] - 历经5年发展，中国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [1][15] 一级市场表现 - 一级市场认购倍数屡创新高，华夏中海商业REIT网下有效认购倍数达320倍，华夏中核清洁能源REIT达340倍 [1][4][15][18] - 资产类型与发行人实现多元化突破，优质消费资产成为吸金主力 [4][18] - 华夏凯德商业REIT作为首单由国际知名资产管理机构发起的REIT，拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，创下市场现象级纪录 [4][18] 二级市场表现 - 二级市场上，消费REITs以年内超30%的平均涨幅领跑市场 [1][15] - 中证REITs全收益指数在2025年年初至8月高点上涨近10%，随后出现回调 [5][21] - 截至12月30日，78只上市REITs中年内58只收涨，20只收跌，显示底层资产质量与运营能力分化 [5][21] - 公募REITs的“价值锚”初步形成，定价依据底层资产创造稳定现金流的能力及主动运营管理的“增值力” [8][23] - 华夏首创奥莱REIT上市以来涨幅近70%，2025年以来涨幅近40%，领跑市场 [8][23] - 特许经营权类资产2025年平均分派率近9%，显著高于十年期国债收益率7个百分点 [8][23] 扩募机制创新 - 2025年公募REITs扩募5单，呈现项目强创新与市场高认可的共振 [1][6][15][20] - 扩募资产类型进一步多元化，定价与交易机制持续优化 [6][20] - 华夏华润有巢REIT作为首单通过向原持有人配售方式扩募的产品，获得99.51%的高认购率 [1][6][15][20] 领先机构实践（华夏基金） - 截至2025年底，华夏基金作为基金管理人累计发行19单公募REITs产品，累计发行规模达454亿元（不含扩募），占全部境内已发行公募REITs规模的20%，排名市场第一 [9][24] - 2025年度，华夏基金旗下14只REITs产品完成分红45次，共计超18亿元 [9][24] - 截至2025年底，华夏基金旗下公募REITs已累计向持有人分红97次，累计分红超39亿元 [9][24] - 2025年3月，华夏基金推动旗下8只公募REITs同时发布2024年度ESG报告，为境内市场首次 [11][26] - 2025年12月25日，华夏基金全资子公司华夏股权携手华润置地成功设立Pre-REITs基金“润盈华夏”，构建“从Pre-REITs到公募REITs”的完整业务闭环 [13][28] 未来展望 - 市场期待未来流动性改善，如REITs指数基金落地、银行理财等更多资金引入 [14][29] - 期待不同REITs间的并购和重组，以整合市场资源、提高资产管理效率 [14][29] - 期待REITs制度的持续优化及退市机制的探索创新 [14][29]