公募REITs停复牌安排 - 基金管理人上海国泰海通证券资产管理有限公司（原名上海国泰君安证券资产管理有限公司）计划以通讯方式召开基金份额持有人大会，审议2024年度第一次扩募及引入战略投资者等议案 [2] - 基金将于2025年7月28日（计票日）开市起停牌，预计7月29日（决议生效公告日）复牌 [3] 扩募事项审议内容 - 持有人大会议案包括：新购入基础设施项目及调整运营管理费、引入战略投资者两项核心事项 [2] 投资者沟通渠道 - 咨询方式包括基金管理人官网（www.gtjazg.com）或客服电话95521 [4]

全球关税风暴 - 美国向170多个国家发出加税"最后通牒"，最高税率飙升至70%的"灭绝式"关税，将于8月1日正式生效 [1] - 多国强烈反弹：印度拟定制裁关税清单，欧盟高喊"对等反击"，日本启动贸易保护机制，全球贸易局势紧张 [1] A股市场反应 - 沪指冲高回落，走出"避雷针"形态，部分消化关税冲击预期 [2] - 出口依赖度较高的消费电子等板块承压明显，内需主导的基建、金融等板块展现出较强抗跌性 [2] A股防御措施 - 政策层面：央行推出"跨境支付新规"，为银行、金融科技板块构筑政策盾牌 [3] - 资金层面：北向资金通过深股通逆势吸筹，公募REITs扩募为基建板块注入活水 [3] - 技术层面：3430点的10日均线提供支撑，3480点的前高位置成为反攻潜在堡垒 [3] 全球主要股市表现 - 北证50指数涨幅最高，达39 45%，排名第1 [4] - 非国KOSPI指数涨幅28 01%，排名第2 [4] - 德国DAX30指数涨幅20 59%，排名第3 [4] - 恒生指数涨幅20 00%，排名第4 [4] - 上证指数涨幅2 76%，排名第10 [4] - 台湾加权指数跌幅3 38%，排名第15 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 6月公募REITs市场扩募新政出台，首发发行提速，首单保租房REIT扩募发行，指数涨幅环比收窄且换手率走低，“首发+扩募”双轮驱动格局将开启 [3] 根据相关目录分别进行总结 要闻：扩募业务新政出台，明确三类扩募方式 - 6月多项REITs相关政策及事件发布，总市值突破2000亿，市场规模和成熟度提升，吸引投资者入场，新资产不断入市，市场持续发展 [3][6] - 上交所明确REITs三大扩募形式，包括向原持有人配售、公开扩募和定向扩募，设置差异化限售安排，不同投资者认购价格一致，扩募期间暂停分红，还明确定价、除权、分红规则 [7][9][10][13][15] 首发：发行明显提速，上半年打新收益率2.54% - 6月REITs发行节奏加快，单月发行5只达24年以来月度峰值，1 - 6月发行10只募资179亿元，截至目前共发行71只募资1815亿元，2单数据中心REITs已启动招募 [22] - 6月顶格申购需7.7亿元资金，网下询价热度提升，平均225倍认购倍数，配售比例不足0.5%，发行价分位值平均89%，定价让利幅度扩大 [23][25][27][33] - 6月2只REITs上市首日涨停，25年已上市10只REITs首日、上市5日收盘累计涨幅均值分别为26.7%/33.2%，1 - 6月网下认购收益率2.54%，首发排队REITs项目共10个 [42][46][50] 扩募：首单保租房REIT扩募发行，临港REIT预测扩募后分派率提升 - 华夏北京保障房REIT于6月16日完成扩募发售，是国内首单保租房REIT扩募项目，目前6只REITs扩募项目排队，博时招商蛇口产业园REIT拟申报二次扩募 [54] - 国君临港产业园REIT扩募资产为康桥项目，预计扩募后25年分派率从3.72%提升至4.10% [55][58] 交易：指数涨幅环比收窄，换手率持续走低 - 6月中证REITs（收盘）指数、全收益指数分别上涨1.1%/1.4%，涨幅环比收窄且跑输沪深300指数，1 - 6月累计上涨10.9%/13.6%，跑赢相关指数 [60][62] - 6月74%的REITs净值累计上涨，平均涨幅2.37%，仓储物流1 - 6月累计上涨20%，换手率连续4个月下行，6月降至0.77% [63][64][69] - 截至6月30日，产权类、特许经营权类REITs平均派息率TTM分别为2.78%/6.21%，特许经营权类REITs派息率分化，交通REITs平均7.38% [75] - 特许经营权类中交通REITs的P/FFO平均位于历史的70.6%分位，多个能源REITs中债IRR为负；产权类中保租房REITs估值水位探顶 [76][78]

公募REITs扩募细则发布 - 上交所和深交所同步发布公募REITs扩募细则 进一步规范业务 [1][2] - 上交所明确REITs扩募三种方式：向特定对象发售、向原持有人配售、向不特定对象募集 [4] - 深交所启用非定向扩募功能 分为向原持有人配售和公开扩募两种方式 [5] 扩募市场现状 - 2021年首批公募REITs上市至今 全市场累计完成扩募产品仅5只 [3] - 2023年首批四个扩募项目完成 2024年仅华夏北京保障房REIT完成扩募 募资9.46亿元 [6] - 完成扩募的REITs中 仓储物流和产业园区各两单 保障性租赁住房一单 [6] - 中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时蛇口产园REIT扩募募资超10亿元 分别为18.5亿、15.5亿和12.4亿元 [6] 公募REITs市场表现 - 截至6月28日 全市场上市REITs达68只 总市值超2060亿元 [8] - 年内至少5只REITs上市首日触及30%涨停 包括中金中国绿发商业REIT、中金亦庄产业园REIT等 [9] - 中证REITs全收益指数年内涨幅近15% 67只REITs录得正收益 49只涨幅超10% 5只涨幅超40% [9] 市场前景展望 - 本轮REITs上涨驱动因素包括无风险利率下行、机构配置需求增强、部分资产抗周期优势突出 [10] - 预计未来3年REITs市场市值将达4000亿-5000亿元 上市数量超100只 [10] - 国内潜在基础设施资产规模超百万亿元 按1%-2%证券化率估算 REITs市场规模有望突破万亿 [10]

华夏北京保障房REIT扩募完成 - 华夏北京保障房REIT于6月14日完成扩募权属变更登记，成为行业第二批REITs扩募首单项目，也是国内首单保障性租赁住房REITs扩募 [1][4] - 扩募采用定向发售方式，向24个特定对象发售2.24亿份，单价4.22元/份，募集资金总额9.46亿元 [5] - 扩募资产包括北京市房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园、海淀区温泉凯盛家园四个项目 [5] 扩募项目交易结构 - 通过认购"中信证券-北京保障房中心租赁住房2号资产支持专项计划"完成SPV公司股权收购，实现项目公司吸收合并及债务下沉 [4] - SPV公司作为特殊目的实体，核心功能是隔离风险并完成资产证券化交易结构搭建 [4] 行业扩募动态 - 2023年首批4只公募REITs完成扩募后，2024年博时招商蛇口产业园REIT拟二次扩募，中金厦门安居保租房REIT已提交申请并获交易所反馈 [1][6] - 国泰君安东久新经济产业园REIT等5只产品此前已递交扩募申请，部分项目进入交易所反馈阶段 [7] 市场表现与行业意义 - 博时招商蛇口产业园REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居保租房REIT年内涨幅分别超10%、24%、27%（后复权计算） [7] - 扩募可增加管理人现金流储备，优化资产质量，提升REITs规模流动性，通过90%收益分配比例要求增强投资者回报稳定性 [8] - 保障房REITs创新模式打通"投融建管退"全周期通道，实现社会民生保障与资本市场回报的双重目标 [5]

公募REITs扩募市场发展 - 公募REITs扩募与首发形成乘法效应 快速提升市场规模并吸引新投资者 提升二级市场流动性 [2] - 2023年首批4只公募REITs扩募项目获批 标志着"首发+扩募"双轮驱动格局确立 [3][4] - 扩募机制可盘活存量资产 拓宽基建长期资金来源 是市场规模快速增长的有效机制 [4] 近期扩募项目动态 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募申请状态为"已反馈" 拟购入上海临港持有的康桥项目 [2][3] - 中金厦门安居REIT于4月28日启动扩募计划并提交申报材料 [3] - 国泰君安东久新经济REIT和中航京能光伏REIT扩募申请4月收到交易所反馈 [3] - 华夏北京保障房REIT扩募申请于3月26日获交易所通过 [4] 扩募的战略意义 - 临港集团通过"上市公司+公募REITs"双轮驱动 提升核心竞争力和可持续发展能力 [3] - 扩募可优化资产组合配置 提振二级市场表现 增强流动性 [4] - 扩募检验管理人主动管理能力 需与外部机构协同提升运营管理质效 [4] 海外经验借鉴 - 海外REITs市场扩募带来的资产上市规模远超首发规模 [2][4]

中金厦门安居REIT扩募申请 - 中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（中金厦门安居REIT）于2025年4月28日提交扩募申请，项目状态显示"已申报" [1][2] - 发起人为厦门安居集团有限公司，管理人为中金基金，专项计划管理人为中国国际金融股份有限公司 [2] - 公司已向中国证监会提交变更注册请示，并向上交所提交产品变更暨扩募份额上市申请文件 [2] 扩募计划与资产配置 - 2024年8月公司曾启动第一次扩募，拟购入厦门市思明区林边公寓（保障性租赁住房）和湖里区仁和公寓（公共租赁住房）项目，以分散风险并拓展资产组合 [3] - 扩募旨在盘活存量资产、优化配置、增强流动性，符合国际REITs市场通过扩募实现扩容的发展模式 [3] 公募REITs行业动态 - 2023年3-4月首批四只公募REITs扩募获批，形成"首发+扩募"双轮驱动格局 [4] - 当前行业扩募进展： - 华夏北京保障房中心租赁住房REIT等3个项目已获批 [4][5] - 国泰君安东久新经济产业园REIT、中航京能光伏REIT等4个项目处于"已反馈"状态 [5] - 红土创新盐田港仓储物流REIT等4只早期REITs扩募已于2023年通过 [5] 同类REITs项目对比 - 产权类REITs为主流，资产类型涵盖保障性租赁住房（如中金厦门安居REIT）、园区基础设施（如国泰君安东久REIT）、能源设施（如中航京能光伏REIT）等 [5] - 保障性租赁住房REITs中，华夏北京保障房中心项目进度领先（已通过），中金厦门安居REIT处于申报阶段 [5]