登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 （来源：经济参考报） 公募REITs市场迎来里程碑式创新。 1月20日，华夏基金华润有巢REIT扩募份额在上海证券交易所上市交易，首次采用向原基金份额持有人 配售的发售方式，标志着我国公募REITs扩募机制取得重大突破。 业内人士认为，这一创新不仅为存量REITs持有人提供了优先配置权，更以市场化方式实现了存量资产 与增量资金的有效对接，为保障性租赁住房等基础设施领域融资开辟了新路径。 扩募模式实现重大突破 保障性租赁住房REITs市场潜力释放 保障性租赁住房是国家"十四五"期间重点发展的民生领域，也是公募REITs政策支持的重点方向。据 悉，华夏华润有巢REIT的有巢马桥项目位于上海闵行区，周边产业集聚，租赁需求旺盛。该项目纳入 REITs后，将形成"投资-建设-运营-退出-再投资"的良性循环，为保障性租赁住房发展提供可持续的资金 支持。 相关数据显示，当前上海租赁住房市场规模超过1000亿元，但机构化运营比例不足10%，市场整合空间 巨大。 某公募REITs业务负责人指出："保障性租赁住房REITs兼具社会效益与经济效益。一方面，通过市场化 方式增加租赁住 ...

公募REITs市场扩募机制创新 - 华夏基金华润有巢REIT扩募份额上市，标志着公募REITs市场常态化扩募迎来重要创新实践，为全行业树立了市场化扩募标杆 [1] - 本次扩募在全市场首次采用向原基金份额持有人配售的发售方式，是扩募机制的重要突破 [1] 扩募方案细节与市场反应 - 扩募共募集资金11.329亿元，将用于购入位于上海闵行区的有巢马桥保障性租赁住房项目 [1][2] - 交易完成后，基金底层资产将实现对上海松江、闵行两大核心产业集聚区的完整布局 [1] - 扩募方案获得基金持有人大会表决通过，最终配售参与率高达99.51% [2] - 扩募配售对象中个人投资者户数超过万户，极大地拓宽了个人投资者参与REITs扩募的通道 [3] 创新发售方式的特点与优势 - 向原持有人配售的方式赋予原持有人优先认购权，有效防止了中小投资者权益被摊薄，保持了“股权”结构相对稳定 [2] - 该方式有利于提高发行效率，并保障了机构与个人投资者参与扩募认购的平等权利 [2][3] - 设置了多元化认购通道，场内和场外的个人投资者均能通过便捷渠道行使认购权 [3][4] 定价与交易机制的市场化设计 - 定价机制结合了资产评估价值、二级市场价格及与投资者的沟通情况，体现了市场化约束 [2] - 引入了“除权”机制，对扩募份额上市前后的基金参考净值及交易价格进行合理调整，防止无风险套利，维护了所有参与方的公平 [2] 基金历史表现与行业意义 - 华润有巢REIT自2022年12月上市以来，截至2025年年底已累计进行9次分红，累计分红金额超1.54亿元 [1] - 通过公募REITs平台实现租赁住房资产高效盘活，优质资产注入将吸引更多社会资本参与租赁住房领域 [1]

公司动态 - 华夏基金华润有巢REIT扩募份额将于1月12日在上海证券交易所上市 [1] - 此次扩募采用向原持有人配售的方式，是国内首单非定向扩募的公募REITs [1] - 该基金于2022年12月首次发行上市，是我国首单由市场化机构运营的保障性租赁住房公募REITs，本次扩募是其首次扩募 [1] - 扩募最终认购比例达99.51%，募集资金总额约11.329亿元（不含认购费用和募集期利息） [1] - 所募资金在扣除相关费用后，将全部用于收购位于上海市闵行区的保障性租赁住房示范项目——有巢马桥项目 [1] - 自2024年5月启动扩募计划以来，该基金先后完成申报受理、监管批复、持有人表决、份额发售等关键环节，并于2025年12月完成扩募 [1] 行业意义 - 此次非定向扩募体现了对原持有人的优先保护，也为公募REITs持续注入优质资产、实现规模增长提供了可复制的市场化路径 [2] - 作为保障性租赁住房REITs的代表产品，其扩募上市将进一步推动租赁住房资产证券化进程，助力构建多层次住房保障体系 [2] - REITs市场在我国仍处于发展初期，扩募机制的完善与创新对市场长期健康发展具有重要意义 [2] - 此次扩募份额的上市，预计将为投资者提供更丰富的资产配置选择，也为后续REITs产品扩募提供重要参考 [2] 市场与监管 - 此次扩募标志着我国REITs市场在扩募机制和投资者保护方面迈出重要一步 [1] - 扩募过程中，基金通过召开持有人大会、履行监管报批程序等一系列合规流程，确保了运作的公开透明与投资者权益的保障 [1]

国泰海通东久新经济REIT扩募上市核心事件 - 国泰海通东久新经济REIT（基金代码：508088）的扩募份额于2025年12月26日在上海证券交易所上市 [1] 扩募的战略意义与目标 - 扩募是公司实现“做强”、“做优”的关键一步，旨在构建“开发—培育—成熟—注入REITs—回笼资金—再开发”的资本滚动模式，为后续持续扩募提供资金 [3] - 公司计划将最优质的资产和专业团队投入REIT平台，以稳定可预期的分红回报投资者，并以产业生态反哺区域经济 [4] - 公募REITs扩募机制是推动市场常态化发行、实现规模快速增长、促进行业规范健康发展的关键制度性安排 [4] 扩募带来的资产与规模变化 - 扩募后，基金资产覆盖城市节点从长三角扩展至上海金山、昆山、无锡、常州、南通、重庆等六大城市，实现了从长三角向中西部的延伸 [3][5] - 基金可租面积增加至37.6万平方米 [3] - 本次扩募是市场上首个购入标准厂房资产的公募REITs项目，也是上交所第6单、全市场第8单获批的扩募项目 [5] 底层资产质量与运营状况 - 本次扩募新纳入南通、重庆两地的优质标准厂房资产 [4] - 新增的南通和重庆项目均为单层标准厂房，高度适配机械制造、汽车配件等重工业生产需求，租户粘性强 [5] - 南通项目已实现满租运营，承接上海产业转移和技术溢出 [5] - 重庆项目依托两江新区汽车产业集群优势，自2025年9月起再度达成满租状态 [5] - 基金首发资产自2022年上市以来，各季度期末出租率基本维持在95%以上，运营稳健 [4] - 首发项目依托标准厂房的经营稳定性优势，在同类产品二级市场表现中名列前茅 [4] 行业背景与未来展望 - 公司认为，在长三角一体化、制造强国、创新驱动等国家战略下，新经济基础设施的需求是“刚性中的刚性” [4] - 扩募将放大新老资产的产业联动与规模效应，依托区域扎实的半导体、汽车、高端制造产业基础，为资产持续稳定运营与保值增值奠定基础 [4][5] - 公司将以此次扩募为契机，把握国家战略机遇，深耕产业生态，赋能实体经济，为区域与新经济高质量发展贡献力量 [8]

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 其创新扩募机制要求原持有人必须主动决策参与配售或卖出份额 否则将因除权机制面临直接资产损失 该方式旨在优先保障原持有人利益不被稀释 [1][3][4] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报与扩募 行业正通过定向扩募、向原持有人配售等多种方式筹集资金购入优质资产 以整合存量资产并推动市场发展 [5][6] 华夏基金华润有巢REIT扩募案例详情 - 该REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 扩募流程要求投资者密切关注权益登记日与配售流程 老持有人需在参与认购或卖掉原份额间做出选择 否则将面临持有基金资产的损失 [1] - 本次配售认购期为12月8日至12月12日 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 即每1份基金份额配售0.9份 预计若获全部原持有人足额认购 募集资金总额为11.385亿元 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 [2] - 扩募采用类似A股配股的除权机制 配售价格通常低于市价 为公平对待新老投资者将进行基金份额价格调整 若原持有人未参与或未足额参与配售 将直接承担因除权带来的损失 为规避损失 投资者可于权益登记日前卖出全部份额 [3][4] - 该扩募方式旨在确保原持有人利益不被稀释 体现对长期持有人的认可与回馈 对于足额参与配售的原持有人 他人的弃购率越高 其获得的潜在账面增益和未来现金分红将更多 [4] 公募REITs扩募行业动态与模式 - 公募REITs扩募主要有三种方式 包括公开扩募、向原持有人配售以及向特定对象发售即定向扩募 或组合使用不同扩募方式 [3] - 2025年以来 公募REITs扩募呈现提速态势 从实际案例看 定向扩募是目前主流的扩募方式 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [5] - 自2023年6月首批4只公募REITs扩募项目上市后 扩募进程曾放缓 2025年已有华夏北京保障房REIT、国泰海通临港创新产业园REIT两只产品的扩募份额上市 [5] - 整体来看 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 其中原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [5] 政策环境与近期进展 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 一方面简化新购入项目申报流程 鼓励已上市REITs通过扩募筹集资金购入优质资产 另一方面拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [6] - 在政策红利持续释放下 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT发布扩募实施情况报告 其定向扩募份额的20%由特定战略投资者认购 50%由其他战略配售投资者认购 其余向不超过23名符合条件的特定对象发售 [6] - 中航京能光伏REIT也采取定向扩募方式 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [6]

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REITs 其创新扩募方式要求原持有人必须做出参与配售或卖出份额的明确决策 否则将因除权机制面临直接资产损失 这体现了对长期持有人利益的保护并可能为足额参与者带来增厚收益 [1][2][3] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报并拓宽资产范围 近期多家REITs密集推进扩募工作 行业整体进入有序发展阶段 [3][4][5] 扩募创新案例详情 - 华夏基金华润有巢REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 [1] - 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 若获得全部原持有人足额认购 预计募集资金总额为11.385亿元 [1] - 认购期为12月8日至12月12日 权益登记日后 原持有人若不参与配售也不卖出份额 将直接面临因除权带来的基金资产损失 [1][2] - 该扩募方式类似A股配股 设有除权机制以保障参与配售的原持有人权益不被稀释 体现了对现有持有人的优先考虑 [3] 扩募方式与投资者影响 - 公募REITs扩募主要有三种方式：公开扩募、向原持有人配售、向特定对象发售（定向扩募） 或组合使用不同方式 [2] - 向原持有人配售的方式中 其他人的弃购率越高 留给足额参与者的收益空间越大 足额参与者一方面可获得潜在账面增益 另一方面未来收到的现金分红也将更多 [3] - 投资者需综合考虑本次扩募拟购入的资产质量、自身资金状况及对基金长期价值的判断 做出参与配售或卖出原先持有份额的决策 [2] 行业扩募发展态势 - 2025年以来 公募REITs扩募呈现出提速态势 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 [3][4] - 在已完成扩募的6只产品中 原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [4] - 定向扩募是目前主流的扩募方式 实施扩募的REITs数量较少 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [3] 政策支持与近期动态 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 简化申报流程并拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [4] - 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT采取定向扩募方式发售 中航京能光伏REIT也采取定向扩募 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [5][6]

市场发展格局 - 公募REITs市场已形成“首发+扩募”双轮驱动的发展格局 [1] - 截至12月3日，全市场已成立78只公募REITs，其中9只已获批扩募 [1][4] - 截至2025年三季度末，公募REITs合计规模达1823.99亿元 [6] 近期扩募动态 - 华夏华润有巢租赁住房REIT于12月3日发布扩募文件，扩募日期为12月8日至12日，采用向原持有人配售方式，配售比例为0.9，发售金额不低于9.915亿元且不高于11.4亿元 [3] - 若按认购价格2.53元/份和4.5亿份可配售份额计算，预计募集资金总额为11.385亿元 [3] - 国泰海通东久新经济产业园REIT于11月完成定向扩募，募集资金总额4.27亿元 [4] - 中航京能光伏REIT拟扩募，已发布扩募招募说明书草案 [4] 产品表现 - 截至12月3日，华夏华润有巢租赁住房REIT、国泰海通东久新经济产业园REIT、中航京能光伏REIT自上市以来收益率分别为53.35%、5.96%、39.5% [4] 扩募的积极意义 - 通过持续注入优质资产扩大基金规模，分散风险，提升现金分派率稳定性，创造更稳健长期回报 [5] - 扩募后份额供给增加，交易活跃度提升 [5] - 助力优质项目实现跨区域、跨行业扩张，摊薄运营成本，提升资源整合能力 [5] - 对进一步做大公募REITs市场有积极意义，投资品种丰富让投资者有更多选择 [7] 投资品类扩容 - 监管拟推动商业不动产投资信托基金试点，进一步拓宽公募REITs可投资品类范围 [1][6] - 中国证监会于11月28日就商业不动产REITs试点公告公开征求意见 [6][7] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产获取稳定现金流的封闭式公募基金 [7] - 有大型公募机构正在积极筹备商业不动产REITs相关项目 [7] 商业不动产REITs前景 - 商业物业租金具备“稳健+弹性”特征，可与现金流刚性的基础设施资产形成互补 [8] - 满足不同风险偏好投资者的配置需求，吸引保险、养老金、银行理财子等长期资金入市 [8] - 资产类型多样化后，市场可形成更细分定价基准和比较维度，提升估值合理性 [8]

扩募项目进展 - 华夏基金华润有巢REIT已完成2024年第一次扩募并购入基础设施项目相关申请文件的申报工作并取得证监会批复及上交所无异议函 [1] - 本次拟购入的基础设施项目为位于上海市闵行区的有巢马桥项目 该项目于2023年3月正式开业 [1] - 有巢马桥项目是上海市保障性租赁住房示范项目 提供多层次租赁住房产品并落地闵行区首个新时代城市建设者管理者之家 [1] - 本次交易尚需经基金份额持有人大会决议通过后方可实施 [1] 项目资质与定位 - 有巢马桥项目已获得上海市人才安居工程项目 闵行区首批人才驿站试点项目 闵行区保障性租赁住房项目等多项认定 [1] 扩募的行业意义 - 公募REITs扩募并新购入基础设施项目是已上市公募REITs通过增发份额收购资产的重要特性 [2] - 扩募是推进公募REITs健康发展的重要举措 能实现存量与增量资产的良性循环 [2] - 当前公募REITs扩募正在加速进行 助力中国公募REITs发展登上新台阶 [2] - 扩募为投资人进一步参与保障性租赁住房发展提供可能 有利于提升公募REITs的长期配置价值 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 参与扩募有一级认购和二级市场交易两种途径 一级认购适合配置型投资者，能否获利与认购时点有关，原始权益人是重要参与方，认购比例在20%-51%不等，扩募认购价格约为定价基准的90%-100%，扩募项目一二级价差空间小，打新策略效果一般 [3] - 二级市场交易分基于分红的交易和事件交易 基于分红可根据相关指标计算分红变化幅度和REITs价格理论涨跌幅，存量投资者依据分红情况决定持有或减持，增量投资者可在满足要求时买入待扩募资产；事件交易中发行人答复交易所问询是最佳买入时点 [4] - 扩募可能是未来1 - 2年新增供给的重要方式，能提供充沛资产供给满足配置需求，一是内地REITs平均市值偏低，二是政策支持扩募，截至25年10月24日有5个已公布方案未上市项目和6个已发布信息无详细方案项目 [4] 根据相关目录分别进行总结 一级认购：定价过程、估值对比及收益 - 扩募定价过程与IPO相似，有三个重要公告节点，分别是募集说明书确定资产情况等、份额持有人大会议案公布战略投资者及锁定期、定向扩募发行情况报告书公布发售价格，定价约为基准价的90%-100% 原始权益人是重要参与方，认购比例20%-51%，其余投资者与扩募前前十大投资者重合度不高 [8][9][13] - 纵向比较，扩募分派率一般低于IPO分派率，可能与近年无风险利率下行有关；博时招商蛇口、国泰君安东久扩募分派率高于IPO分派率或因扩募资产质量弱于IPO资产 [15][18] - 横向比较，扩募项目的现金分派率居中，与同期IPO份额估值无明显差异 [19] - 扩募项目上市首日涨幅低于IPO项目，一二级价差较小，认购扩募份额未必获正收益，长期持有收益受市场行情影响，23年首批扩募项目持有半年、1年收益率为负 [23][26] 二级市场：基于分红的交易、事件交易 - 扩募前后分派率、扩募折扣率、扩募市值占比决定分红变化，扩募资产分派率*折扣率与扩募前分派率的差决定分红增厚或削弱，扩募市值占比决定幅度 扩募方案出炉后可测算REITs理论涨跌幅，目前已实施方案理论涨幅在 - 2%至16%之间，实操中与理论涨幅有差异，可能与市场行情有关 [29][30][34] - 基于扩募的短期事件型交易策略中，发行人答复交易所问询是最佳买入时点，买入并持有1日胜率100%，其次是交易所审批通过日 该策略适合快进快出，持有3日收益大概率低于持有1日 [36][38] 市场展望 - 扩募可能是未来1 - 2年REITs新增供给的重要方式，能满足投资者配置需求 内地REITs数量超日本但平均市值小，政策支持扩募 截至25年10月24日，有5个已公布方案未上市项目和6个已发布信息无详细方案项目，中航京能光伏REIT值得关注 [41][44]

华夏北京保障房REIT扩募项目上市 - 华夏北京保障房REIT扩募项目于6月25日在上海证券交易所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [1] - 该项目标志着公募REITs市场"首发+扩募"双轮驱动格局进一步形成，REITs常态化发行加速向前迈进 [1] - 该REIT自2022年8月上市以来已累计实现分红约1.28亿元 [1] 扩募项目具体信息 - 此次扩募发售募集资金总额约9.46亿元 [1] - 拟购入的资产包括4个成熟运营的租赁住房项目，位于北京市海淀区、房山区、通州区和大兴区 [1] - 扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于首发项目按市值计算的分派率 [1] - 回收资金拟用于公共租赁住房等保障性住房项目建设 [1] 扩募对市场及参与方的影响 - 扩募有利于丰富项目资产组合，提升投资人收益回报 [1] - 扩募为原始权益人筹措权益性资金投入北京市保障性住房市场建设 [1] - 扩募是公募REITs产品的重要特性，是推动REITs常态化发行和市场可持续发展的有效举措 [2] - 加快推动REITs项目扩募，有利于更好发挥REITs市场再融资功能，促进盘活存量资产、合理扩大有效投资 [2] 上交所REITs市场发展现状 - 自2023年6月首批4单公募REITs扩募项目成功上市后，上交所持续积极推动已上市REITs项目通过扩募做大做优 [2] - 2024年以来沪市已有6单REITs发布扩募公告，其中2单已获批，4单在受理审核阶段 [2] - 截至6月25日，上交所共有44单REITs首发上市、3单REITs完成扩募，发行规模达1226亿元 [2] - 上交所REITs覆盖收费公路、产业园区、仓储物流、租赁住房、能源、消费、市政等主要资产类型 [2] 上交所未来规划 - 上交所将加快推动REITs常态化发行，进一步发挥REITs资产上市平台功能 [2] - 上交所将持续优化扩募机制，积极引导上市REITs提高规范运作水平 [2] - 上交所将督促各参与方积极履职尽责，促进提升项目运营质效和投资者回报 [2] - 上交所致力于不断完善市场生态，努力打造高质量REITs市场，更好服务国家战略和经济社会发展全局 [2]