杭州楼市2025年市场表现 - 市场逻辑从“买到即赚到”的投机逻辑转向“品质为王”的居住逻辑，地段与产品成为核心价值要素 [1] - 投资热情消退导致整体成交量下滑，新房成交48198套创2015年以来最低值，二手房成交88456套环比下降5.5%但为近5年第二高 [1] 新房市场 - 新房总成交量48198套，环比2024年下滑24%，创2015年以来最低值，其中商品住宅成交38142套，环比下滑26% [2] - 供应放缓是成交量减少的原因之一，市区商品房和商品住宅新增供应分别下降14%和15% [2] - 新房住宅成交均价35673元/平方米，同比上涨7.7%，安琪儿、奥体等热门改善板块涨幅明显 [2] - 千万级改善型豪宅成交量逆势上涨，共成交3365套，环比增加30%，成为市场中坚力量，其他总价段成交量均下滑 [2] - 有三个项目成交量超千套，其中滨杭滨纷城成交2466套为全国销冠，建发·云湖之城成交1033套，和萃揽悦园成交1015套 [2][3] - 从成交金额看，改善项目霸榜，云湖之城销售额62.32亿元居首，奥映鸣翠府以61.63亿元和均价88100元/平方米居次 [3] - 滨江集团以483.01亿元流量金额和593.19亿元全口径金额位居流量榜和全口径榜首位 [3] - 绿城集团以382.54亿元荣登权益金额榜榜首，并以482.4亿元和518.49亿元分获流量榜和全口径榜第二名 [4] - 兴耀房产以293.37亿元位列全口径榜第三位，以101.11亿元位列权益榜第四位 [5] 二手房市场 - 二手房总成交88456套，环比2024年的93632套减少5.5%，为近5年第二高成交量 [5] - 市场开局惨淡，1月2月成交均约6000套，3月迅速回暖至12413套创近5年单月新高，4月成交9421套，此后成交量逐步走低至10月谷底5934套，最后两月小幅回升 [6] - 二手住宅成交均价30483元/平方米，同比2024年的31217元/平方米下降2.4%，为连续第四年下跌 [7] - “以价换量”特征深化，全年成交房源中降价成交占比达九成，降价5%以内比例最高达43.5%，降价20%以上房源比重提升1.8%至15.3% [7] - 价格下调呈现“无差别”态势，申花、奥体、未科等此前坚挺板块价格松动幅度加大 [7] - 成交量前30的小区中，有19个小区成交单价低于30000元/平方米，14个低于20000元/平方米 [7] - 成交量最大的四个项目单价均超40000元/平方米，均为热门区域次新房，冠军星瓒颂锦府成交206套均价47114元/平方米 [8]

行业趋势：杭州“好房子”标准确立与市场普及 - 2025年，“好房子”成为杭州楼市关键词，其遍地开花是限价取消、品质新规、市场内卷等多因素同频共振的结果，激活了以自住改善为主的市场需求 [6] - 2025年3月，“好房子”首次写入政府工作报告，随后杭州出台《进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》及配套设计导则，明确了建设标准和要求 [7] - 2024年4月18日，杭州新挂牌的三宗宅地出让文件明确标注为全市住宅品质提升试点项目，需符合品质提升设计导则要求 [7] 产品标准：具体品质提升维度 - **层高提升**：住建部新标为不低于3米，杭州早在2022年已率先实行，2024年取消限价后，楼盘主动将层高提升至3.05米~3.15米，滨杭传麒府层高达3.5米，滨江水电新村项目规划层高更达3.6米 [7] - **隔音改善**：新导则要求分户墙基层墙体厚度不小于240毫米（原200毫米），阳台以外现浇楼板厚度不小于120毫米（原100毫米），以改善噪音问题 [8] - **设计优化**：新规鼓励设置不计容的风雨连廊，打造无雨归家流线；抬地设计开始流行，如时舟里平面层抬高约3米，沐兰台架空平台加架空层使最低层住宅高度达9.1米 [8] 市场表现：取消限价后房企产品力竞争 - 限价取消后，定价权回归开发商，通过提升品质实现更高溢价成为动力，房地价差拉大也为打造好产品提供了利润空间 [9] - 2024年7月，奥体首个不限价楼盘奥映鸣翠亮相，首开均价近8.7万元/㎡，总价1600万元~3300万元，公区配置地上地下双会所，室内大量使用高端奢石 [9] - 2024年8月至9月，市中心项目咏印明庐为首个全抬地豪宅，首层住宅标高最高提升至12米左右；元起观潮为首个分户式科技系统住宅，配备“润心6S科技系统” [9][10] - 2024年11月，钱二板块蕙澜月华亮相，成为该区域首个房价冲上7万元/㎡的新盘，打造了首个全方位降噪住宅系统 [10] - 2024年12月，奥体第二个不限价盘保利天珺亮相，打造奥体首个全抬地垂直立体社区，形成近11米抬高效果，阳台计容比例提升至9%，高层得房率超90%，洋房部分户型得房率达96% [10] 产品延伸：刚需楼盘品质显著提升 - 刚需楼盘品质相比过去有巨大提升，以往豪宅的公区配置在“2字头”刚需盘中得以实现 [11] - 2024年3月，余杭区首个不限价盘和萃揽悦园亮相，首开精装均价27928元/㎡，比限价时期勾庄新房价格低3000元/㎡，项目配置60米大门、四面铝板外立面及豪华下沉式会所 [11] - 2024年8月，西湖区知海棠亮相，为计容新规后之江首个将首层抬高的作品，并为首个全屋五重收纳功能项目，首开均价32013元/㎡，比限价时期之江新房价格更便宜 [11] - 在激烈市场竞争下，刚需购房者面临房价下降、产品品质增强的局面，获得感大幅提升 [12]

新房市场表现 - 上半年杭州市区新房成交27599套 同比减少12.11% [2] - 新增供应24831套 同比下滑9.26% [2] - 成交面积同比减少5.37% 成交金额同比减少7.23% [2] - 不限价新盘入市后表现突出 6月成交5171套 成交总额比3月增加4.8% [3] - 限价项目仍占主导 成交套数前十中限价项目占7个 [3] - 滨杭滨纷城以1744套成交量居首 成交均价17600元/平方米 [3] - 钱新二期玉澜月华以44.29亿元成交总额居金额榜第一 [3] 房企表现 - 绿城 滨江 建发包揽流量榜 权益榜 全口径榜前三名 [3] - 绿城以241.37亿元流量金额居首 全国操盘金额1221.1亿元行业第二 [4][5] - 滨江全口径销售额286.71亿元 全国全口径销售榜第十位 [5] - 建发巩固杭州市场份额 位列三榜第三位 [5] 二手房市场表现 - 上半年二手房成交48926套 同比上涨13% [6] - 6月成交7335套 环比下滑4.9% 同比减少17.1% [6] - 3月成交12413套创8年新高 随后连续三个月下滑 [6] - 改善需求释放 90平方米以上成交占比增长5.9% [6] - 400万元以上成交占比提升3.2% [6] - 次新改善小区表现突出 成交前十中近一年交付项目占6个 [7] - 星瓒颂锦府以156套成交量居首 成交均价46953元/平方米 [7] - 绿城·桂冠东方城成交150套 成交均价45668元/平方米 [7] 市场趋势 - 不限价新房入市对二手房产生分流影响 [7] - 二手房挂牌量超18万套 以价换量成为普遍选择 [7] - 每月约3万套房源降价 [7]