【土地周报视点】 CRIC 克而瑞·研究中心 中国房地产 士地周报 周度溢价率近 4 个月新高，上海刷新全国地价纪录 2025 年 克而瑞周报 2025年 7 月 21 日-2025 年 7 月 27 日,第 30 周土地供应规模环比回落升,成交规模迎来回升, 溢价率继续上行,并创下近４个月新高。本周重点城市监测供应建筑面积为 305万平方米,环比下 降 42%，成交建筑面积 338 万平方米，环比上升 35%。本周上海徐汇地块如期溢价出让，并以 20 万 元/平方米的价格刷新全国地价纪录。 供应:本周供应建筑面积 305 万平方米,环比下降 42%。本周重点城市供应含宅用地 24 幅,平 均容积率 2.14,南通、温州、南京本周供应宅地平均容积率均不高于 2.0。 重点供应地块方面,北京 7 月 23 日挂牌一宗宅地,位于顺义区中央别墅板块,出让底价 10.3 亿元,容积率仅为 1.6，规划建筑面积 3.68万平方米,起拍楼板价 2.8万元/平方米。地块邻近地 铁 15 号线国展站,交通便利,且周边有温榆广场、天竺公园等生活配套,环境宜居。东侧容积率相 同的项目地块于 2022年 6 月成交，其时成交楼板价 ...

土地市场供求 - 2025年6月土地成交建面和金额分别环比增长54%和89%，同比延续缩量提质趋势，建面下降但金额上升 [1] - 截至6月25日，本月供应建筑面积5253万平方米，环比增加9%，同比下降12.2%，延续缩量趋势 [2] - 全国300城经营性土地招拍挂成交4570万平方米，同比下降4%，成交金额1573亿元，同比增长22% [8] - 一线城市中上海和深圳有宅地供应，上海三宗内环内地块起拍楼板价达8-16万元/平方米 [3] - 二线城市中合肥、成都、福州、武汉出让建面超100万平方米，苏州园区地块起拍楼板价达6万元/平方米 [4] 市场热度 - 6月平均溢价率4.2%，延续回落趋势，一二线城市降至5%左右，三四线降至2.7% [11] - 上海、成都平均溢价率仍分别高达10%和15%，锦江区地块溢价率达76% [12] - 6月土地流拍率6%，回落至近年低位，广州、武汉等城市有宅地流标或撤牌 [15] 重点地块 - 上海宝山组合地块成交总价81.95亿元，由中建八局以1%溢价率竞得 [16] - 北京5宗地块均为低溢价或底价成交，均为高开发难度重点项目 [16] - 杨浦区东外滩地块平均楼板价高达9.5万元/平方米，周边新房售价约20万元/平方米 [19] 后市展望 - 二季度优质宅地供应占比下降导致溢价率回落，但核心城市优质地块仍频频高溢价成交 [20] - 下半年地方政府将落实"控量提质"，与土地收储共同促进库存下降 [21] - 城市更新工作推进将带来更多优质核心板块净地出让，改善行业供求预期 [21]

土地市场概况 - 2025年5月12日-5月18日重点城市土地供应建筑面积456万平方米，环比上升105%，成交284万平方米，环比上升4% [1] - 一二线城市无热点宅地出让，周度平均溢价率1.2%，为近14周以来首次低于5% [1] - 成交金额106亿元，环比下降46%，主要因缺乏高溢价地块成交 [3] 土地供应情况 - 重点城市供应含宅用地44幅，平均容积率1.97，上海、三亚、广州宅地平均容积率均低于2.0 [2] - 上海集中挂牌10宗宅地和2宗商办用地，宅地合计出让底价185亿元，杨浦区东外滩宅地起拍楼板价7.3万元/平方米，出让底价26.76亿元 [2] - 广州挂牌4宗宅地，花都区中轴线CBD宅地容积率1.02，出让底价8.2亿元，起拍楼板价1.3万元/平方米 [2] 土地成交情况 - 南京铁心桥宅地以底价26.05亿元成交，容积率2.4，成交楼板价1.6万元/平方米，周边新房售价可达4万元/平方米 [3] - 温州瓯海区宅地溢价率40.4%，成交总价2.19亿元，楼板价8836元/平方米，周边绿城项目售价1.4万元/平方米 [4] - 成交总价前五地块中，南京铁心桥宅地26亿元居首，杭州东部湾新城宅地18亿元次之，昆山两宗地块分别10亿元和5亿元 [7] 重点地块楼板价排名 - 杭州东部湾新城宅地楼板价17255元/平方米居首 [8] - 南京铁心桥宅地16030元/平方米排名第二 [8] - 温州瓯海区宅地8836元/平方米排名第五，溢价率40%为最高 [8] 市场动态回顾 - 4月21日-5月11日期间，杭州、厦门土拍市场热度高，南京出现4.5万+/平方米单价地块，上海杨浦宅地刷新地价纪录 [9] - 代建行业动态显示，旭辉建管、中原建业等企业近期积极获取项目，二线代建招标数量占比达55% [9]