新政核心调整要点 - 非沪籍人士购房社保门槛从连续缴纳3年降至1年 [3] - 非沪籍人士购买外环外住房取消限购套数限制，外环内限购1套 [3] - 沪籍单身人士购房资格由限购1套调整为视同家庭，外环外不限购，外环内限购2套 [3] - 沪籍多子女家庭在外环内限购3套，外环外不限购 [3] 新政后市场热度变化 - 新政后外环外房产中介门店新增客户量环比增长19% [6] - 外环外新盘来访量从新政前日均30组增至日均80-100组，增幅达167%至233% [28] - 新房成交面积从新政前8.47万平方米增至11.34万平方米，涨幅35% [28] 板块带看与挂牌热度 - 春申板块带看量510组，新增挂牌165套，带看/挂牌比达3.1，为各板块最高 [7] - 上大板块带看量751组，新增挂牌271套，带看/挂牌比为2.8 [7] - 三林板块带看量1026组，新增挂牌404套，带看/挂牌比为2.5 [7] 板块成交量变化 - 桃浦板块新政当周成交量17套，较新政前一周13套增长30.77%，新政后一周成交量22套，增长69.23% [9] - 唐镇板块新政当周成交量20套，较新政前一周13套增长53.85% [9] - 杨行板块新政当周成交量38套，较新政前一周28套增长35.71% [9] - 江桥板块新政后一周成交量46套，较新政前一周48套下降4.17% [9] 板块成交价变化 - 川沙板块新政后一周成交均价39091元/平方米，较新政前一周34650元/平方米上涨12.82% [12] - 华泾板块新政后一周成交均价68788元/平方米，较新政前一周61497元/平方米上涨11.86% [12] - 桃浦板块新政后一周成交均价36796元/平方米，较新政前一周33632元/平方米上涨9.41% [12] - 唐镇板块新政后一周成交均价49221元/平方米，较新政前一周51675元/平方米下降4.75% [12] 特定楼盘市场表现 - 江桥板块绿地新江桥城新政当周成交量同比上涨约30%，成交价小幅上涨0.84% [14] - 华泾板块漓江花园三期新政后成交均价7.8万元/平方米，较8月上半月7.5万元/平方米上涨4%，新政后一周成交量超过8月前三周总和 [14] - 曹路板块金海新城新政后半个月成交量上涨约50%，成交价提高2% [14] 二手房挂牌量变化 - 截至8月底上海二手住宅挂牌量达10.22万套 [15] - 曹路板块新政当周挂牌量986套，较新政前一周993套减少7套 [16] - 航华板块新政当周挂牌量422套，较新政前一周428套减少6套 [16] - 七宝板块新政当周挂牌量1081套，较新政前一周1050套增加31套，增幅约3% [16] 房东心态与议价空间 - 华泾板块8月涨价房源占比6.74%，较7月0.97%提升5.78个百分点 [18] - 上海二手房整体议价空间为-15.3%，即500万房产可降价76.5万 [19] - 曹路板块议价空间从新政前约9.5%收窄至新政当周6.6% [22] 板块表现分化因素 - 唐镇板块因靠近张江产业园，新政后成交量增长53.85% [24] - 杨行板块周边有宝山工业园区等产业支撑，新政后成交量增长46.43% [24] - 淞宝板块因房龄老旧，新政后成交价格持续下跌 [24] 新房市场表现 - 奉贤板块龙湖奉贤御湖境新政后销售量170套 [29] - 梅陇板块保利海上印新政后销售量150套 [29] - 杨行板块金茂棠前新政后销售量91套 [29] - 浦东三林招商臻境新政后带看量增长30%，销售量从25套增至40套，涨幅60% [30]

全国房地产市场概况 - 2025年上半年全国新建商品房销售额44241亿元 同比下降5.5% 其中住宅销售额下降5.2% [3] - 6月末商品房待售面积76948万平方米 较5月末减少479万平方米 住宅待售面积减少443万平方米 [3] - 6月一线城市新建商品住宅价格环比下降0.3% 降幅扩大0.1个百分点 二线/三线城市环比均降0.2%/0.3% [3] - 6月一线城市新建商品住宅价格同比下降1.4% 降幅收窄0.3个百分点 二线/三线城市同比降3.0%/4.6% 降幅分别收窄0.5/0.3个百分点 [3] 上海新房市场表现 - 上海新房价格同比大涨5.8% 创70城最高涨幅 且已连续37个月环比上涨 [3] - 6月上海新房价格环比上涨0.4% 涨幅与长沙并列全国第一 [4] - 2025年上半年上海新房套均总价达991万元 成交面积前十项目中单价超10万/㎡的豪宅占4席 [5][6] - 黄浦区上海壹号院项目以182907元/㎡均价位列成交榜首 嘉里金陵华庭均价达189000元/㎡ [7] - 核心区新房去化率超80% 徐汇滨江某项目单月涨幅13.6% 黄浦豪宅开盘即售罄吸金92亿 [5] 上海二手房市场动态 - 6月上海二手房价格环比下降0.7% 降幅与上月持平 同比下降1.3% 为全国最小降幅 [4][5] - 6月上海二手房成交1.86万套 环比减少3.15% 挂牌量维持高位 呈现"以价换量"特征 [9] - 房东议价空间扩大导致房价指数下跌 分析师预计下半年二手房价格仍延续下跌走势 [8][9] 区域分化特征 - 远郊区域如青浦/奉贤/金山/临港新房去化周期长达24个月 浦东新场/外高桥等项目因无人认购取消摇号 [7][8] - 内环顶流项目形成抢购现象 与远郊库存形成明显断层 [5][7]