新政核心调整要点 - 非沪籍人士购房社保门槛从连续缴纳3年降至1年 [3] - 非沪籍人士购买外环外住房取消限购套数限制，外环内限购1套 [3] - 沪籍单身人士购房资格由限购1套调整为视同家庭，外环外不限购，外环内限购2套 [3] - 沪籍多子女家庭在外环内限购3套，外环外不限购 [3] 新政后市场热度变化 - 新政后外环外房产中介门店新增客户量环比增长19% [6] - 外环外新盘来访量从新政前日均30组增至日均80-100组，增幅达167%至233% [28] - 新房成交面积从新政前8.47万平方米增至11.34万平方米，涨幅35% [28] 板块带看与挂牌热度 - 春申板块带看量510组，新增挂牌165套，带看/挂牌比达3.1，为各板块最高 [7] - 上大板块带看量751组，新增挂牌271套，带看/挂牌比为2.8 [7] - 三林板块带看量1026组，新增挂牌404套，带看/挂牌比为2.5 [7] 板块成交量变化 - 桃浦板块新政当周成交量17套，较新政前一周13套增长30.77%，新政后一周成交量22套，增长69.23% [9] - 唐镇板块新政当周成交量20套，较新政前一周13套增长53.85% [9] - 杨行板块新政当周成交量38套，较新政前一周28套增长35.71% [9] - 江桥板块新政后一周成交量46套，较新政前一周48套下降4.17% [9] 板块成交价变化 - 川沙板块新政后一周成交均价39091元/平方米，较新政前一周34650元/平方米上涨12.82% [12] - 华泾板块新政后一周成交均价68788元/平方米，较新政前一周61497元/平方米上涨11.86% [12] - 桃浦板块新政后一周成交均价36796元/平方米，较新政前一周33632元/平方米上涨9.41% [12] - 唐镇板块新政后一周成交均价49221元/平方米，较新政前一周51675元/平方米下降4.75% [12] 特定楼盘市场表现 - 江桥板块绿地新江桥城新政当周成交量同比上涨约30%，成交价小幅上涨0.84% [14] - 华泾板块漓江花园三期新政后成交均价7.8万元/平方米，较8月上半月7.5万元/平方米上涨4%，新政后一周成交量超过8月前三周总和 [14] - 曹路板块金海新城新政后半个月成交量上涨约50%，成交价提高2% [14] 二手房挂牌量变化 - 截至8月底上海二手住宅挂牌量达10.22万套 [15] - 曹路板块新政当周挂牌量986套，较新政前一周993套减少7套 [16] - 航华板块新政当周挂牌量422套，较新政前一周428套减少6套 [16] - 七宝板块新政当周挂牌量1081套，较新政前一周1050套增加31套，增幅约3% [16] 房东心态与议价空间 - 华泾板块8月涨价房源占比6.74%，较7月0.97%提升5.78个百分点 [18] - 上海二手房整体议价空间为-15.3%，即500万房产可降价76.5万 [19] - 曹路板块议价空间从新政前约9.5%收窄至新政当周6.6% [22] 板块表现分化因素 - 唐镇板块因靠近张江产业园，新政后成交量增长53.85% [24] - 杨行板块周边有宝山工业园区等产业支撑，新政后成交量增长46.43% [24] - 淞宝板块因房龄老旧，新政后成交价格持续下跌 [24] 新房市场表现 - 奉贤板块龙湖奉贤御湖境新政后销售量170套 [29] - 梅陇板块保利海上印新政后销售量150套 [29] - 杨行板块金茂棠前新政后销售量91套 [29] - 浦东三林招商臻境新政后带看量增长30%，销售量从25套增至40套，涨幅60% [30]

政策环境 - 自2024年“9·26”高层提出“促进房地产止跌回稳”以来，一系列利好政策出台，包括降息、降准、降存量房利率和降首付等 [1] - 2025年5月20日，1年期LPR为3%，5年期以上LPR为3.5%，均较前值下调10个基点，降低了购房者的贷款利息支出和整体购房成本 [1] - 部分城市购房政策大幅松绑，例如杭州已全部放开购房限制，不限制社保和户籍，外地人可直接购房并可凭积分落户 [2] - 昆山推出房票补贴等政策，并执行“认贷不认房”，即还清首套贷款后再次贷款按首套房认定，降低了购房门槛并注入了市场活力 [2] 市场分化表现 - 核心区域的品质楼盘成为市场焦点，因其优越地理位置、完善配套设施和高建筑品质而受青睐，例如沈阳出现得房率达130%的新房，价格悄然上涨且吸引有钱人抢购 [3] - 一线城市核心商务区（CBD）房价虽较高峰时期有所回落，但仍保持较高水平并显示出抗跌性，表明优质房产具备较强的保值增值能力 [3] - 非核心区域的“老破小”面临扎堆抛售却无人接盘的困境，由于房龄长、建筑质量差、配套设施不完善及位于城市边缘或人口流失地区，房价上涨动力不足甚至下跌，部分三四线城市价格拦腰砍仍交易冷清 [3] 不同类型房产风险 - 远郊盘因距离市中心远、交通不便、配套设施匮乏及人口流入缓慢，导致供需关系失衡，房价上涨空间有限甚至可能下跌 [4] - 小开发商的期房存在较大风险，因资金实力不足或管理经验欠缺可能导致资金链断裂、工程延期或烂尾，购房不确定性高 [4] 资金配置环境 - 银行存款利率处于较低水平，2025年6月银行整存整取存款3个月、6个月、1年、2年、3年、5年期平均利率分别为0.949%、1.156%、1.287%、1.372%、1.695%、1.538% [5] - 2025年上半年理财产品平均年化收益率为2.12%，银行存款和理财产品收益难以抵御通货膨胀，导致资金实际购买力下降 [5] - 房产投资可通过资产增值和租金收益提供回报，但受宏观经济和政策调控影响价格波动较大，且流动性差、交易成本高，需承担首付、税费及后续维护管理等成本 [6] 行业参与者策略 - 刚需购房者可利用当前房价较低、政策宽松及贷款利率下降的时机入市，但应避开城市边缘和郊区，选择配套设施完善的现房，并关注房屋品质和物业服务，优先考虑核心区域品质盘或政府规划潜力板块 [7][8] - 投资者需谨慎入场并分散风险，因市场不确定性较大且房价出现大幅涨幅可能性低，可进行多元化配置，部分资金投入房产获取稳定增值和租金收入，部分存入银行或购买低风险理财产品确保安全性和流动性，还可根据自身风险承受能力考虑股市、基金等增长潜力领域 [8]

上海房地产市场 - 2025年5月第四批土拍杨浦区地块溢价率达26.3% 楼面价突破8万元/㎡ 未来新房售价预计超12万元/㎡ [3] - 外环外及五大新城可能放宽限购 非沪籍社保年限或从5年缩至1年 首套房贷利率降至历史低位 [3] - 2025年新房供应量预计仅为2024年的70% 核心区优质地块供需失衡 [3] - 2024年新房均价6.76万元/㎡ 核心区涨幅预计5%-8% [8] 成都房地产市场 - 2024年四季度新房销售10.5万套 2025年一季度二手房成交6.01万套同比激增32.9% 高新南区二手房均价突破2.5万元/㎡ [3] - 全面取消限购 首套房首付低至15% 公积金利率下调至2.85% [4] - 2025年四川计划实施10万户城中村改造 大量拆迁户入场加快新房去库存 [4] - 核心区涨幅预计10%-15% [9] 南京房地产市场 - 2024年12月新房价格环比上涨0.6% 涨幅领跑全国且连续3个月上涨 [5] - 2024年首场土拍溢价率31.68% 开发商抢地热情高 [6] - 2024年新增人口8.9万 产业基础扎实 人口持续流入 [6] 杭州房地产市场 - 2025年一季度土拍卖地595亿元居全国第一 钱塘区、余杭区等区域溢价率在20%-40%之间 [6] - 数字经济、互联网企业聚集吸引高收入人群 2024年新增人口10.2万 住房需求旺盛 [6] - 亚运会后城市配套升级 部分核心板块房价接近上海水平 [6] 武汉房地产市场 - 2024年四季度新房销售9.6万套 2025年计划推进33个更新单元的城中村改造 [7] - 光电子信息、汽车制造等产业集群发展 2024年新增人口7.1万 [7] - 核心区房价企稳回升 但远郊区域库存压力大 [7] 全国市场趋势 - 2025年4月百城二手房价环比下跌0.69% 三四线城市跌幅达0.73% 部分城市跌回8年前水平 [9] - 一线城市核心区房价基数高 北京6.09万元/㎡ 深圳5.84万元/㎡ [8] - 人口流动影响显著 东北及中西部非核心城市人口持续流出 购房需求萎缩 [10]