土地收储项目整体规模 - 截至2025年第三季度，全国拟使用专项债收购闲置土地共4687宗，对应拟收储面积2.5亿平方米，合计拟收储金额约6145亿元 [1][2] - 2025年第三季度新增拟收储金额为1318亿元，环比下滑58.4% [1][2] - 累计收储规模排名前三的省市分别为浙江省843亿元、广东省740亿元和重庆市505亿元 [2] 土地收储专项债发行与资金落地 - 截至2025年第三季度，全国共发行土地收储专项债1950亿元，覆盖拟收储总金额的32%，较2025年上半年的20%覆盖率提升12个百分点 [1][3] - 2025年第三季度新增专项债发行989亿元，显示实际到位资金落地显著提速 [1][3] - 目前仅8个专项债“自审自发”试点省市落实了发行，其中覆盖比例排名前三的分别是湖南省96%（378亿元）、江苏省83%（243亿元）和广东省66%（486亿元） [3] 被收购地块特征分析 - 被收购地块中，“新地块”占比较高，拿地时间在2020年至2024年的地块占比为78.5%，其中2021年至2023年的地块占比为61.2% [2] - 收储价格相对于原始成交价格的折价率均值为0.8，折价率在0.9-1、0.8-0.9、0.7-0.8、0.5-0.7、0.5以下的占比分别为34.1%、22.1%、18%、17.5%、6.3% [2] 行业资金配置与区域分布 - 截至2025年9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比仅约5.3% [3] - 一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24% [4] 投资标的推荐 - 开发类A股推荐标的包括万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团 [5] - 开发类H股推荐标的包括中国海外发展、建发国际集团 [5] - 商住类推荐标的包括华润置地、龙湖集团 [5] - 物业类推荐标的包括万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5] - 文旅类推荐标的为华侨城A [5]

文章核心观点 - 3Q25土地收储新增规划规模环比显著下滑，但专项债发行与实际资金落地速度明显加快，后续政策推进与资金落地情况是关注重点 [1][2][3][4] 土地收储规划情况 - 截至3Q25，全国累计拟收储土地涉及金额约6145亿元，其中3Q25新增拟收储金额为1318亿元，环比2Q25下滑58.4% [2] - 累计拟收储规模排名前三的省市为浙江（843亿元）、广东（740亿元）和重庆（505亿元） [2] - 被收购地块中，拿地时间在2020至2024年的"新地块"占比为78.5%，其中2021至2023年拿地的占比为61.2% [2] - 收储价格相对于原始成交价格的折价率均值为0.8，折价率在0.9至1.0区间的占比最高，为34.1% [2] 专项债发行与资金落地 - 截至3Q25，全国已发行土地收储专项债1950亿元，对拟收储金额的覆盖率达到32%，较2Q25的20%提升12个百分点 [3] - 3Q25单季度新增专项债发行989亿元，实际到位资金落地速度显著加快 [3] - 目前仅有8个专项债"自审自发"试点省市落实了发行，覆盖比例前三的分别是湖南（378亿元，覆盖率96%）、江苏（243亿元，覆盖率83%）和广东（486亿元，覆盖率66%） [3] - 截至9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比约为5.3% [3] 未来展望与关注点 - 政策逻辑在四季度高基数及重要会议背景下依旧明显，需关注城市更新和收储等政策的落地情况 [2][4] - 土地收储已形成可复制推广的操作范式，但实际到位资金规模仍落后于拟收储规模，后续规模化推进及专项债落地进程是关键 [4] - 收储对城市库存水平有显著调整效果，其结构是区域市场修复的重要参考，目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24% [4]

行业投资评级 - 行业投资评级为“增持” [4][5] 核心观点 - 报告核心观点为：3Q25土地收储新增规划减少，但实际到位资金提速，展望后续资金的进一步落地 [2][5] - 维持“增持”评级，考虑4Q进入高基数期，维稳要求及四中背景下，政策逻辑依旧明显，建议关注城市更新和收储等政策落地情况 [5] 3Q25土地收储规划与特征 - 截至3Q25，全国各地拟使用专项债收购闲置土地共4687宗，对应拟收储面积2.5亿平方米，合计拟收储金额约6145亿元 [5] - 3Q25新增拟收储金额1318亿元，环比下滑58.4% [5] - 累计收储规模TOP3省市分别为浙江（843亿元）、广东（740亿元）和重庆（505亿元） [5] - 被收购地块特征显示，“新地块”占比维持高位，拿地时间在2020~2024年的地块占比为78.5%，其中2021~2023年占比为61.2% [5] - 收储折价率（收储价/成交价）均值为0.8，各折价段0.9~1、0.8~0.9、0.7~0.8、0.5~0.7、0.5以下的占比分别为34.1%、22.1%、18%、17.5%、6.3% [5] 3Q25专项债发行与资金落地 - 截至3Q25，全国共发行土地收储专项债1950亿元，覆盖拟收储金额的32%，较上半年提升12个百分点（2Q25覆盖率为20%） [5] - 3Q25新增专项债发行989亿元，实际到位资金落地显著提速 [5] - 目前仅8省市落实了专项债发行，均为专项债“自审自发”试点地区，覆盖比例TOP3分别是湖南（378亿元，96%）、江苏（243亿元，83%）和广东（486亿元，66%） [5] - 截至9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比仅约5.3% [5] 四季度展望与投资建议 - 展望四季度，将继续重点关注规模化推进，尤其是专项债的落地进程 [5] - 随着收储规模扩大，收储结构将成为区域市场修复的重要参考，目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24% [5] - 投资建议关注四类公司：1）开发类；2）商住类；3）物业类；4）文旅类，并列出具体推荐公司名单 [5]