行业现状与公司地位 - 房地产行业2024年普遍承压，龙头房企也面临市场冲击 [1] - 保利发展凭借战略布局和执行能力在逆势中保持行业第一地位，2024年销售额稳居榜首 [1] - 2025年全国两会首次将"好房子"写入政府工作报告，公司对"好房子"的布局优于同行 [1] 销售业绩与市场表现 - 2024年公司签约金额3230.29亿元，权益销售比创近年新高，成为仅有的两家销售额超3000亿元的房企之一 [2] - 38个核心城市销售占比提升，一线城市四季度销售面积同比增长40% [2] - 2022年后增量项目销售近2000亿元，占比约60% [2] - 14个城市市场占有率居第一梯队，16个城市连续三年稳居当地前列 [2] 战略调整与执行成效 - 2021年提出去"五化"趋势判断（去金融化、去杠杆化、去库存化、去多元化、去规模化）并迅速执行 [3] - 2023-2024年连续两年销售额行业第一，库存有效减少 [3] - 2024年通过"调转换退"盘活未开工土地270万平方米，资源周转效率提升 [4] 财务表现与融资优势 - 2024年营业收入3116.6亿元，归母净利润50.01亿元，归母扣非净利润42.56亿元 [5] - 主动压降有息负债54亿元，存量有息负债综合成本降至2.92%（较上年降22基点） [7] - 公司债利率低至2.20%，中期票据利率2.30%，为同期最低水平 [7] - 经营性现金流连续七年为正，2024年净额63亿元，在手现金1342亿元 [7] - 2025年获批85亿元定向可转债融资，公司债获"AAA"评级 [8] 产品力与创新实践 - 产品力排名从2021年第九跃升至2024年行业第二，"天悦人和"三大产品系全面落地 [9] - 宁波天珺、上海琅悦等项目首开去化率超70%，销售流速居板块前三 [9] - 2024年竣工交付16.5万套住宅，22个项目获市级以上施工示范工地称号 [9] - 海南试点"快建体系"实现拿地后14个月竣备，工期压缩30%以上 [10] 多元业态与未来布局 - 商业运营项目出租率连续三年提升，租赁住房品牌"和寓"在营规模超4.5万间 [10] - 物业服务第三方管理面积增至525.6万平方米，商办业态新拓金额同比增长17.9% [10] - 计划在核心城市持续储备土地，利用低融资成本优势巩固发展定力 [10]

行业整体态势 - 2024年中国房地产行业在政策组合拳与市场分化中延续止跌回稳态势，全年商品房销售面积与金额同比分别下降12.9%和17.1%，但四季度一线城市成交同比增长40%，核心城市结构性优势凸显[1] 公司财务表现 - 保利发展全年签约金额3230亿元稳居行业首位，经营性现金流连续七年为正，债务结构持续优化[1] - 公司主动压降有息负债54亿元，存量有息负债综合成本降至2.92%，较上年下降22个基点，新增融资中公司债利率低至2.20%，中期票据利率2.30%[2] - 实现销售回笼3277亿元，销售回笼率较去年提升1.3个百分点，经营性现金流净额63亿元，年末在手现金1342亿元，已售待回笼资金832亿元[2] 融资与债务管理 - 运用经营性物业贷款、房地产融资协调机制等政策工具新增经营贷130亿元，2025年4月获批首单纯现金融资的定向可转换公司债券，计划融资规模85亿元[3] - 2025年4月公司债券（第一期）获中诚信国际"AAA"评级[3] 产品力与科技赋能 - 产品力在克而瑞排名中从2021年第九跃升至第二，"天悦人和"产品系全面落地，宁波天珺、上海琅悦等项目首开去化率超70%，销售流速稳居板块前三[3][4] - 竣工交付16.5万套住宅，22个项目获市级以上施工示范工地称号[4] - 海南试点"快建体系"实现拿地后14个月竣备、工期压缩30%以上，智慧供应链管理体系优化供应链端成本[5] 多元化业务发展 - 商业运营项目上海花木时光里、广州鱼珠时光出租率连续三年提升，租赁住房板块"和寓"品牌在营规模超4.5万间[5] - 物业服务板块第三方管理面积增至525.6万平方米，商办业态新拓金额同比增长17.9%[5] 战略布局与市场表现 - 2021年提出去"五化"战略，2024年权益销售比创近年新高，38个核心城市销售占比达90%，同比增长2个百分点，市占率达7.1%，较2023年增长0.3个百分点[5] - 深度参与"三大工程"建设，广州琶洲村改造项目惠及2500户村民，改造规模居广州乃至全国前列[6] 品牌与可持续发展 - 品牌价值十五年蝉联行业榜首，ESG评级全面提升，MSCI评级从B上调至BB，国新ESG评级AA位列行业首位[6]

行业变革与公司战略 - 中国房地产市场正经历从规模导向到品质优先的结构性变革，行业进入洗牌关键节点[1] - 公司2024年贯彻"稳经营、调结构、化风险、促发展"战略，成为少数逆势盈利房企[1] - 公司实现营业收入3116.7亿元，净利润97.4亿元，归母净利润50亿元，经营性现金流连续7年为正[1] 销售业绩与市场地位 - 2024年签约金额3230.29亿元保持行业第一，权益销售金额2465亿元[2] - 38个核心城市销售占比达90%（同比+2pct），市占率7.1%（同比+0.3pct），14城市占率超10%[2] - "天悦人和"产品系推动克而瑞产品力排名从2021年第9跃升至全国第二[2] 产品品质与创新 - 建立全流程品质管理制度，覆盖设计、施工、查验、交付环节[3] - 与华为战略合作开发全屋智能、智慧社区解决方案[3] - 2024年竣工3257万方，高质量交付16.5万套房源，37个项目获省市级施工示范称号[3] 土地储备策略 - 新增拓展权益地价602亿元（总地价683亿），权益比88%创十年新高[5] - 99%投资聚焦38个核心城市，74%集中北上广核心区域[5] - 2024年新拓项目当年开盘23个，销售172亿元，动态销净率超9%[5] - 通过"调转换退"盘活270万方存量土地，释放资金超百亿[5] - 期末土储6258万方（增量1000万方），存量土储较年初下降20%[6] 财务健康与债务管理 - 有息负债压降54亿元至3488亿元，资产负债率74.3%（同比-2.2pct）[7] - 新增有息负债综合成本2.92%（同比-22BP），存量融资成本3.1%（同比-46BP）[8] - 三年以上到期债务占比39.6%（同比+8pct），直接融资余额占比20.03%（同比+3.72pct）[8] - 在手现金1342亿元，已售待回笼资金832亿元[7] 未来战略方向 - 提出"不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务"三大主业中长期规划[8]