8月14日，越秀房地产投资信托基金（以下简称"越秀房产基金"，00405.HK）公布半年成绩单。在2025 上半年，越秀房产基金整体经营收入9.66亿元（人民币，下同），物业收入净额6.79亿元，整体期末出 租率82.2%。值得留意的是，上半年，广州IFC雅诗阁服务式公寓、广州四季酒店借助广交会等展会， 紧抓外籍客户，上半年收入创历史新高。 零售商场方面，广州IFC国金天地期末出租率96.4%，续租率97.0%，引入广州首家且目前唯一的市内免 税店"中免免税店"，预计开业后将打造全新的免税购物地标；广州VT101维多利广场期末出租率 96.2%，当中"性价比之王"优衣库上半年销售额同比增长0.3%。 据了解，2023年以来，越秀房产基金管理人主动管理，优化财务结构，人民币融资占比进一步提升至 72%，较去年同期上升31个百分点，较去年年末上升12个百分点。今年7月，越秀房产基金成功发行6亿 元人民币三年期熊猫债券，票面利率低至2.70%，这也是全球首单上市REITs熊猫债券发行。 受益于利率下行环境，越秀房产基金上半年融资成本同比下降13.5%，较去年同期节省6300万元，平均 融资成本降至近三年以来低位。 ...

业绩表现 - 2025年上半年公司实现收入总额9.66亿元，同比减少6.6% [1] - 物业收入净额6.79亿元，同比减少8.6% [1] - 除税后净亏损3.37亿元，主要受投资物业公平值减值影响 [1] - 物业组合估值418.89亿元，同比下跌1% [1] 出租率与租金 - 整体出租率82.2%，期末租金单价187.5元/平方米/月（不含酒店公寓） [1] - 管理层表示出租率基本企稳，维持在82%以上 [1] 融资成本 - 融资成本4.03亿元，同比下降13.5%，节省6300万元 [1] - 平均融资成本降至近三年低位，上半年平均付息率3.92%，同比下降64个基点 [1] 业态表现 - 写字楼板块收入5.32亿元，占收入总额55.02% [2] - 新签面积4.88万平方米，同比增长7.5% [2] - 广州国际金融中心写字楼续租率70%，精装修单元去化率接近九成，去化周期约19天 [2] - 酒店业务经营收入6030万元，创历史新高 [2] - 广州四季酒店经营收入1.9亿元，平均入住率80.1%，同比增长1.1个百分点 [2] 管理策略 - 成立专班，依据"一项目一策略一专班"原则，优先稳定出租率 [3] - 拓宽招商渠道，推出带装修单元、中小户型单元等产品 [3] - 引进和留存优质租户优化租户结构 [3] 未来计划 - 广州首家市内免税店将于近期在广州国际金融中心开业 [3] - 下半年全运会举办将带来赛事消费契机 [3] - 管理层表示将以审慎乐观态度坚持"以变应变、精准施策" [3]

核心观点 - 公司上半年整体经营保持稳健，通过多元化资产布局和精细化运营实现收入稳定，融资成本显著降低[1][2] - 写字楼业态贡献55%收入，酒店公寓占比26%，零售商业和专业市场协同发展，资产价值获行业认可[3][4] - 财务策略灵活，平均融资成本降至3.92%，外汇敞口管理优化，成功发行全球首单REITs熊猫债券[7][8] 经营业绩 - 2025上半年经营收入9.66亿元，物业收入净额6.79亿元，整体出租率82.2%，租金单价187.5元/㎡/月[2] - 融资成本同比下降13.5%至4.03亿元，节省6300万元，平均付息率3.92%（降64个基点），外汇敞口降至28%（降31个百分点）[2][7] 业态表现 - **写字楼**：收入5.32亿元（占比55%），新签面积48,822㎡（+7.5%），广州IFC续租率70%，武汉财富中心续租率81%[3][4] - **酒店公寓**：收入占比26%，广州IFC雅诗阁公寓收入6030万元（历史新高），四季酒店RevPAR达1762元/间/晚（超竞争群30.5%）[5] - **零售商业**：广州IFC国金天地出租率96.4%，引入首家市内免税店，VT101广场销售额同比增0.6%[6] - **专业市场**：广州白马市场收入1.09亿元，出租率95%，促成采购金额1.4亿元[5] 资产运营策略 - 强化"四维能力"（产品力、招商力、运营力、服务力），写字楼实施"一客一策+产品调改"，精装单元去化率近90%[4] - 酒店公寓优化长短租比例，零售商业推进夜间消费和品牌迭代，专业市场打造"体育+时尚"双平台[5][6] 财务优化 - 人民币融资占比升至72%（同比+31个百分点），利率敞口维持33%，熊猫债券票面利率2.70%[7][8] - 获标普、惠誉投资级评级，入选"2025中国不动产资管TOP10"[7]