土地市场整体热度 - 2026年春节后首周（2月23日-3月1日），重点城市土地市场热度显著攀升，成交建筑面积159万平方米，较2025年春节后首周增加13% [1] - 同期土地成交金额达256亿元，较2025年春节后首周大幅增加233% [3] - 平均溢价率达到23.4%，创下近一年新高 [1][3] 土地供应情况 - 本周重点城市土地供应建筑面积为283万平方米，较2025年春节后首周激增156% [2] - 本周挂牌宅地的平均容积率为2.05 [2] - 上海长宁区内环地块是本周关注度最高的供应地块，规划建筑面积7.6万平方米，起拍底价55.6亿元，起拍楼板价7.3万元/平方米 [2] 重点地块成交分析 - 广州马场一期地块以236亿元的总价成交，成为广州土拍史上总价第二高的地块，溢价率为26.7% [3][10] - 该地块名义楼面价为4.2万元/平方米，若按可售住宅部分计算，楼面价超过8万元/平方米 [3] - 地块吸引了8家房企报名参拍，经过243轮竞价，最终由一级开发商越秀地产竞得 [3] - 除广州地块外，本周总价排名第二至第五的成交地块分别位于常熟、温州和武汉，成交总价在3亿至6亿元之间，溢价率较低或为零 [10] 高溢价地块的驱动因素与价值 - 广州马场地块的超高溢价成交是带动本周整体溢价率创新高的主要原因 [3] - 该地块是珠江新城东区仅存的大面积未开发土地，区位优势显著，紧邻地铁5号线潭村站，周边有K11、花城汇等顶级商圈 [4] - 地块自身规划包含城央公园、顶奢百货、高端酒店、特色体验一体化商业体系，以及中小学和幼儿园用地 [4] - 周边1公里范围内高端住宅项目售价均站稳10万元/平方米以上，板块豪宅属性鲜明 [4] - 地方政府为吸引参拍，允许竞买人使用保函替代现金缴纳37.3亿元的竞买保证金，降低了资金门槛 [3] 城市与房企动态 - 上海长宁区内环地块因其极度稀缺性备受关注，地块周边商业、教育、医疗配套成熟，但城市界面有待更新 [2] - 距离该地块最近的住宅项目信达信安里高层售价约13万元/平方米 [2] - 在楼板价排名中，广州马场地块以41632元/平方米位居第一，义乌、上海、常熟、温州地块分列第二至第五位，楼板价在8850至11246元/平方米之间 [11]

地块出让信息 - 广州天河区黄埔大道以南、马场路以东地块正式挂牌出让，起始价为186.44亿元，预计于2月25日10时起限时竞价 [1] - 地块总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积为17.4万平方米，计容总建筑面积为56.7万平方米 [1] - 地块用地性质涵盖二类居住、商业、中小学等多种类型 [1] 地块开发要求 - 竞得人须在珠江新城东区AT111323地块建设一家计容建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店 [1] - 竞得人须在珠江新城东区AT111323地块建设同品牌酒店式公寓 [1]

地块基本信息 - 广州马场一期地块于1月23日正式挂牌，起拍价超过186亿元，是广州开年重磅土拍项目 [2] - 地块总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建筑面积56.7万平方米 [2] - 地块名义起拍楼面价为每平方米3.29万元 [2] - 地块涵盖二类居住、商业、中小学等多种用地性质 [2] 地块规划与市场预期 - 该地块位于珠江新城核心区，被视为“绝版地块”，片区规划已获批 [2] - 规划将打造一个包含约49万平方米商业体量的综合项目 [2] - 市场消息显示，项目可能引入顶级奢华商场SKP [2] - 项目将配建中轴体育公园等公共配套设施 [2] 交易时间安排 - 地块预计将于2月23日左右开启竞价 [2]