文章核心观点 - 市场对房贷贴息政策关注度高 源于对其积极作用的预期及部分城市的先行试点 该政策有助于降低购房者月供压力 刺激住房需求并释放消费潜力 符合扩大内需的政策方向 但需关注财政可持续性及金融风险等实施问题 [1][2] 政策现状与市场预期 - 自2023年末以来 杭州 南京 长春 运城 武汉等部分城市已尝试推出区域性房贷贴息政策 主要通过地方政府提供利息补贴 [1] - 区域性试点引发了市场对于该政策在全国范围内推广的猜测 [1] 政策潜在积极影响 - 对购房者 房贷贴息可以减轻月供负担 提升可支配收入 缓解月供挤压消费的问题 [1] - 对房地产市场 通过降低购房成本 可适度刺激刚性和改善性住房需求 着力稳定房地产市场 [1] - 对银行 在净息差持续收窄制约LPR下调的背景下 通过贴息政策若能不损害银行净息差并助力房贷资产的稳步增长 银行对此也将“乐见” [1] - 对整体经济 政策积极效用不局限于楼市 对于盘活内需大盘同样具有积极意义 从“十五五”规划建议到中央经济工作会议 提振消费被确立为推动经济高质量发展的核心战略之一 [1] - 通过补贴房贷利息 既能推动房地产市场回稳 也能直击消费者痛点 达到促消费的目标 [2] 政策实施面临的挑战与考量 - 需关注财政可持续性问题 避免大规模贴息增加地方政府债务压力 因此需统筹中央与地方财力 避免加剧财政失衡 [2] - 在资金统筹方面 需参考消费贷的贴息政策 解答央地之间如何分配 尤其是地方财政压力如何缓解等问题 [2] - 在期限方面 可设定政策实施期限 并逐步退坡 避免长期补贴扭曲市场 [2] - 贴息的力度需要谨慎把控 避免过度贴息政策可能诱使银行过度扩张房贷业务 埋下金融风险隐患 [2] - 需要精准施策 优先支持首套房 改善型普通住房需求 [2]

文章核心观点 - 文章核心观点：通过财政资金对购房贷款利息进行补贴的“买房贴息”政策，被认为有一定可能性出台，该政策可在不直接压缩银行净息差的前提下实现类似降息的效果，缓解银行经营压力，并借鉴财政贴息消费贷的成功模式，有望实现财政、银行与购房者的“三方共赢” [3] 政策实践与模式 - 自2023年末以来，杭州、南京、长春、运城、武汉等多地已试点购房贴息政策，通过财政补贴部分贷款利息的方式降低购房成本 [4] - 主要操作模式分为两类：一是按贷款金额比例给予固定贴息，例如长春、武汉按初始贷款金额1%发放补贴，南京则根据购买新房面积（小于90平方米、90~120平方米、大于120平方米）分别给予2%、1.5%、1%的财政贴息；二是采用贷款利息的百分比进行贴息，例如运城面向高层次人才，按其购房贷款利息的50%、40%、30%给予贴息支持 [5] - 贴息期限普遍在1至3年，发放形式包括一次性、按年或按月兑付 [6] - 政策效果已初步显现，例如南京市雨花台区2024年6月政策落地后，次月新房成交套数、成交面积环比分别增长17.5%、15.0%；武汉2025年9月末政策落地后，次月新房成交套数、成交面积环比分别增长18.7%、5.7% [8] 政策效果与市场影响 - 机构普遍认为贴息有助于提振市场信心、稳定预期，降低购房门槛，带动住房交易活跃度提升，促进房地产市场修复，同时有利于减少居民提前还款，缓解银行经营压力 [11] - 以一笔200万元、期限30年、利率3.1%的贷款为例测算，若获得1%的贴息支持，购房者月供可减少约1048元，全年预计节省利息1.26万元 [11] - 政策预期已反映在资本市场，2025年12月10日，港股内房股一度冲高，万科企业涨超17%，融信中国、融创中国涨超12%，世茂集团涨11%，中国金茂涨逾9%，碧桂园涨超5% [14] 政策逻辑与落地可能性 - 业内普遍对贴息落地持积极预期，认为房价需要内在利率平衡，2025年重点50城租金回报率为2.08%，而全国三季度新增房贷平均利率为3.06%，房屋潜在收益低于资金成本 [15] - 银行净息差持续承压制约了房贷利率进一步下调，2025年三季度末商业银行净息差平均值已降至1.42%，其中国有大型银行低至1.31%，财政对房贷贴息可在不损害银行净息差的背景下，达到类似降息的“稳房价”效果 [15] - 贴息政策有助于优化银行资产质量，2025年1~10月新房销售中房贷首付比例达到68.22%，当下新购房群体首付比例高、风险承受能力提升，是信用风险更小的客户，贴息能吸引这类优质客户入市 [15] - 2025年8月以来财政贴息消费贷的成功实践，验证了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的三方共赢模式，为地产需求端支持提供了范本 [16] 政策规模预测 - 根据中指研究院预测，2025年全国新建住宅和二手住宅总销售额或在14万亿元左右，假设首付比例50%，贷款金额约7万亿元，若按1%贴息，增量贷款的贴息金额将在700亿元左右 [12] - 方正证券预测，该政策可能会分步推进，优先覆盖新增首套房贷，试点一线及核心二线城市，年贴息资金需求（仅新增）约300亿~450亿元，对应年新增房贷3万亿~4.5万亿元规模 [12]