行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 美国住宅市场在高房价与高利率双重压力下，住房可负担性降至历史低位，购房需求显著受抑制，新屋与成屋成交量下滑[1] - 新屋与成屋价格仍保持历史高位，成屋价格连续两个月创下新高，库存虽边际增加但成屋短缺压力持续[1] - 高利率环境强化"利率锁定效应"，限制存量房主换房意愿，导致成屋库存紧张和高房价矛盾短期内难以缓解[1] - 2025年下半年预计建筑商因成本高企和库存压力而减少新开工活动，同时抵押贷款利率短期内难以降至5%以下[1] 成交与房价表现 - 2025年1-6月新屋累计销量33万套，同比-3.7%，成屋累计销量204万套，同比-0.2%，月均销量均处于2020年以来相对低位[2][11] - 新屋1-6月中位价均值41.7万美元/套，较2024年同期下降1.2%，成屋中位价均值41.1万美元/套，同比上升2.4%[2] - 6月新屋中位价40.7万美元/套（2000年以来86.5%分位值），成屋中位价43.3万美元/套创历史新高（2000年以来100%分位值）[2][20] - 6月住房购买力指数94.4，处于2000年以来2.9%分位，低于2008年次贷危机前最低值100.4，显示可负担性达历史低位[2][45] 供给与库存状况 - 截至2025年6月末新屋库存50.2万套，较2024年12月末增长2.7%（2000年以来91.1%分位值），去化月数8.9个月[3][48] - 成屋库存154.0万套，较2024年12月末增长35.1%（2000年以来21.6%分位值），去化月数4.7个月，仍低于合理水平6个月[3][48] - 2025H1美国已批准新屋数量143万套，累计同比-3.6%，同比自2022年以来连续三年下降[3][48] - 成屋市场出现供过于求迹象：2025年4月卖家194万人较买家145万人多出近50万人，创历史最高水平[37] 利率环境与市场影响 - 2025年初以来30年期抵押贷款利率维持在6.65%-6.96%区间，8月均值略降至6.59%（2000年以来80.4%分位值）[4][53] - 高利率推高购房成本并强化"利率锁定效应"，截至2024Q3末73.3%存量抵押贷款利率低于5.0%[1][65] - 7月核心CPI同比上涨3.1%超预期，8月新增非农就业2.2万人低于预期的7.5万人，失业率升至4.3%创2021年11月以来新高[4][54] - 市场预期美联储2025年底前降息50bp或以上概率较大，9月降息25bp概率为88.2%[4][58] 市场结构变化 - 成屋市场出现向"买方市场"过渡迹象：2025Q1有44.4%交易存在价格让步，为2023Q1以来最高水平[40] - 新屋与成屋中位价差从1月+3.62万美元/套收窄至6月-2.55万美元/套，创历史最低值[43] - 新屋成交占比13.9%，较2024年下降0.5pct但仍处于2010年以来相对高位[11] - 租房经济性显著：2025年1-4月全美平均月供款比租金高38%，50大都市区中38个租购差距扩大[45] 成本与建设活动 - 2020-2024年建筑材料成本大幅上涨，钢材成本上涨77%，软木木材外所有材料成本均显著上升[60] - 新屋开工意愿下降，已开工新建私人住宅数量同比连续下滑[62][63] - 建筑商面临材料成本高企、融资成本偏高及库存压力三重挑战[60] 价格指标与趋势 - 6月美国20个大中城市Case-Shiller房价指数336.6，同比+2.1%，环比-0.3%，环比连续四个月下跌[28] - 该指数经历2023年3月以来连续24个月上涨后，于2025年3月首次转负，显示房价上涨边际放缓[28] - 新屋价格除5月外上半年同比均处于负增长区间，成屋价格已连续24个月保持同比正增长[20]

加拿大6月新屋价格指数月率 -0.2%，前值-0.2%。 ...

新屋销售表现 - 美国5月新屋销售总数年化62.3万套 环比下降13.7% 创七个月最低水平[1] - 销售数据显著低于市场预期[1] 行业经营环境 - 抵押贷款利率接近7% 大幅增加购房成本压力[1] - 关税政策导致建筑材料成本持续上升[1] - 劳动力市场出现放缓迹象 影响行业人力资源配置[1] 建筑商应对策略 - 行业普遍提供销售补贴以降低客户融资成本[1] - 激励措施回报率呈现递减趋势[1] - 多家建筑商主动放缓建设速度以应对市场变化[1] 房屋建设数据 - 5月单户住宅动工速度创2023年以来最低记录[1] - 待售新房库存升至2007年以来最高水平[1] - 竣工待售房屋数量增至11.9万套 达近16年新高[1]

美国新屋开工量降至五年低位 金十数据6月18日讯，美国5月新屋开工总数下降至疫情爆发以来的最低水平，待售房屋库存增加和抵押 贷款利率高企削弱了建设动力。周三公布的数据显示，上月新屋开工量下降9.8%，至126万套。多户住 宅开工量较2023年以来最强劲的水平之一下滑了近30%。新独栋房屋开工数微升至92.4万户，上月数据 向下修正。5月营建许可总数降至139万份，也是五年来的最低水平。报告显示，在多重不利因素影响 下，住房建设活动依然低迷。其中包括已完工房屋库存攀升至2009年以来的最高水平。多年来房价的持 续上涨以及居高不下的融资成本正在抑制需求，促使建筑商不断加大购房激励措施。 ...

加拿大3月新屋价格指数月率0%，前值0.1%。 ...