行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 美国住宅市场在高房价与高利率双重压力下，住房可负担性降至历史低位，购房需求显著受抑制，新屋与成屋成交量下滑[1] - 新屋与成屋价格仍保持历史高位，成屋价格连续两个月创下新高，库存虽边际增加但成屋短缺压力持续[1] - 高利率环境强化"利率锁定效应"，限制存量房主换房意愿，导致成屋库存紧张和高房价矛盾短期内难以缓解[1] - 2025年下半年预计建筑商因成本高企和库存压力而减少新开工活动，同时抵押贷款利率短期内难以降至5%以下[1] 成交与房价表现 - 2025年1-6月新屋累计销量33万套，同比-3.7%，成屋累计销量204万套，同比-0.2%，月均销量均处于2020年以来相对低位[2][11] - 新屋1-6月中位价均值41.7万美元/套，较2024年同期下降1.2%，成屋中位价均值41.1万美元/套，同比上升2.4%[2] - 6月新屋中位价40.7万美元/套（2000年以来86.5%分位值），成屋中位价43.3万美元/套创历史新高（2000年以来100%分位值）[2][20] - 6月住房购买力指数94.4，处于2000年以来2.9%分位，低于2008年次贷危机前最低值100.4，显示可负担性达历史低位[2][45] 供给与库存状况 - 截至2025年6月末新屋库存50.2万套，较2024年12月末增长2.7%（2000年以来91.1%分位值），去化月数8.9个月[3][48] - 成屋库存154.0万套，较2024年12月末增长35.1%（2000年以来21.6%分位值），去化月数4.7个月，仍低于合理水平6个月[3][48] - 2025H1美国已批准新屋数量143万套，累计同比-3.6%，同比自2022年以来连续三年下降[3][48] - 成屋市场出现供过于求迹象：2025年4月卖家194万人较买家145万人多出近50万人，创历史最高水平[37] 利率环境与市场影响 - 2025年初以来30年期抵押贷款利率维持在6.65%-6.96%区间，8月均值略降至6.59%（2000年以来80.4%分位值）[4][53] - 高利率推高购房成本并强化"利率锁定效应"，截至2024Q3末73.3%存量抵押贷款利率低于5.0%[1][65] - 7月核心CPI同比上涨3.1%超预期，8月新增非农就业2.2万人低于预期的7.5万人，失业率升至4.3%创2021年11月以来新高[4][54] - 市场预期美联储2025年底前降息50bp或以上概率较大，9月降息25bp概率为88.2%[4][58] 市场结构变化 - 成屋市场出现向"买方市场"过渡迹象：2025Q1有44.4%交易存在价格让步，为2023Q1以来最高水平[40] - 新屋与成屋中位价差从1月+3.62万美元/套收窄至6月-2.55万美元/套，创历史最低值[43] - 新屋成交占比13.9%，较2024年下降0.5pct但仍处于2010年以来相对高位[11] - 租房经济性显著：2025年1-4月全美平均月供款比租金高38%，50大都市区中38个租购差距扩大[45] 成本与建设活动 - 2020-2024年建筑材料成本大幅上涨，钢材成本上涨77%，软木木材外所有材料成本均显著上升[60] - 新屋开工意愿下降，已开工新建私人住宅数量同比连续下滑[62][63] - 建筑商面临材料成本高企、融资成本偏高及库存压力三重挑战[60] 价格指标与趋势 - 6月美国20个大中城市Case-Shiller房价指数336.6，同比+2.1%，环比-0.3%，环比连续四个月下跌[28] - 该指数经历2023年3月以来连续24个月上涨后，于2025年3月首次转负，显示房价上涨边际放缓[28] - 新屋价格除5月外上半年同比均处于负增长区间，成屋价格已连续24个月保持同比正增长[20]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周国内大宗商品继续上涨，工业品、农产品均延续反弹走势，一是外部环境趋于明朗，美国与多国达成贸易协议，改善市场风险偏好；二是反内卷政策持续升温，市场呈现“反内卷交易” [3] - 海外方面，美国就业市场连续改善，未来数月居民薪资增速有望维持高位并支撑消费需求；美国成屋销售数据延续下行趋势，高利率环境对购房需求压制深化；欧元区7月综合PMI初值升至51创11个月新高，欧洲央行暂停降息；美国与多国达成贸易协定，欧盟通过对美贸易反制清单 [3] - 国内方面，7月LPR维持不变，当前货币政策处于观望阶段，下半年LPR有下调可能性；反内卷政策持续升温，市场呈现“反内卷交易”，商品价格多数上行，短期需警惕市场情绪过热 [3] - 展望后市，在交易所指引下，市场情绪或逐步回归理性，更关注反内卷政策对供给端的实际影响 [3] 根据相关目录分别进行总结 海外形势分析 - 就业数据：美国7月第三周初请失业人数再度下行0.4万人至21.7万人，连续六周下行创近十四周低位；续请失业金人数增幅持续放缓，7月第二周小幅增长0.4万人 [3] - 成屋销售：美国6月成屋销售总数年化393万户，低于前值及市场预期，环比降幅达2.7%，延续下行趋势并创近一年来最大单月跌幅 [3] - 欧元区经济：7月综合PMI初值升至51创11个月新高，受服务业扩张及制造业接近荣枯线推动；欧洲央行宣布维持三大关键利率不变，自2024年6月以来已连续降息8次，此次暂停降息在市场意料之内 [3] - 关税政策：美国与日本、菲律宾和印尼达成贸易协定，欧盟通过对美贸易反制清单 [3] 国内形势分析 - LPR情况：2025年7月21日1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，均维持不变；当前货币政策处于观望阶段，下半年外部环境不确定，在提振内需等目标导向下，LPR有下调可能性，短期变动或仍以稳为主，若经济下行压力加大，下半年LPR有进一步下行空间 [3][22] - 市场表现：反内卷政策持续升温，市场呈现“反内卷交易”，黑色系商品全线上涨，新能源材料、有色金属等工业产品价格多数上行；农业农村部组织头部猪企召开座谈会，国家能源局发布煤矿生产情况核查通知 [3] 高频数据跟踪 - 开工率：展示了聚酯产业链精对苯二甲酸、聚酯、织造业开工率以及高炉开工率（247家全国、唐山）的相关数据 [30] - 商品价格：7月25日PTA、POY等商品价格及相关开工率数据，如PTA开工率80.69%等 [36] - 其他数据：包含厂家批发零售数据、农产品批发价格200指数、重点监测蔬菜和水果平均批发价、猪肉平均批发价等数据 [39][44]

加拿大房地产市场 - 5月成屋销售月率增长3.6%，较前值-0.10%显著改善 [1]

美国4月成屋签约销售指数表现 - 美国4月成屋签约销售指数环比大跌6.3%，为自2022年9月以来的最大跌幅，预期为下跌1%，前值为环比上涨6.1% [2] - 美国4月成屋签约销售指数同比下跌3.5%，预期为上涨2.7%，前值为下跌0.1% [2] - 美国4月成屋签约销售指数降至71.3，接近历史最低水平 [3] 分地区表现 - 西部地区的成屋签约销售下降8.9%，下降幅度创下两年半以来最大 [3] - 全美最大住房市场南部地区的签约销售下降7.7% [3] - 中西部地区下降5% [3] 市场分析 - 美国二手房市场的春季销售季表现令人失望，潜在买家面对高企的房价和贷款成本望而却步 [4] - 2月和3月的成屋签约销售数据曾出现小幅回升，但4月数据再度恶化 [4] - NAR首席经济学家指出，按揭贷款利率过高（7%）是核心问题，利率需降至6%左右市场才可能恢复活力 [4] - 房源供应增加未带动成交量回升，低利率是吸引购房者重返市场的关键 [4] 数据可靠性 - 成屋签约销售这一领先指标近期可靠性下降，签约后到最终成交的转化率不稳定 [4] - 2024年1月至4月间，成屋销售的取消比例升至7%，为今年以来最高水平 [4] - 成屋签约销售通常仍被视为成屋销售的领先指标，因房产通常在出售前一到两个月签订合同 [4]

美国4月成屋销售数据 - 美国4月成屋销售总数年化环比下降0.5%，低于市场预期的增长2% [1] - 前值（3月数据）为环比下降5.9%，显示连续两个月下滑但跌幅收窄 [1]

美国房地产市场 - 美国4月成屋销售总数年化录得400万户 [1] - 该数据为2024年9月以来新低 [1]

加拿大4月成屋销售数据 - 4月成屋销售月率录得-0.1%，低于市场预期的1%增长[1] - 前值由-4.80%修正为-4.8%，显示连续第二个月下滑趋势[1]

美国房地产市场 - 美国3月成屋销售总数年化录得402万户 [1] - 该数据为2024年9月以来新低 [1]

美国3月成屋销售数据 - 美国3月成屋销售总数年化环比下降5 9%，低于市场预期的下降2 6% [1] - 前值（2月数据）为增长4 2%，显示销售增速由正转负 [1]