房地产行业观察 - 非洲房地产市场呈现"向下看"视角，人均GDP一千美金国家的房地产状态类似中国早期起步阶段，地价便宜、机会多[4] - 有限高品质住宅开发是值得关注的方向，需针对当地市场提供相对更好的产品，但需保持"克制感"，避免照搬中国高周转模式[5][6] - 土地制度是核心制约因素，产权模糊、审批繁杂、交易受限等问题直接影响市场可行性[6] - 房地产开发本质是时间投资，需选择核心地段打造优质物业并长期持有，案例显示嘉里北京CBD项目30年增值显著[6][7] - 工业园区开发需警惕低附加值产业聚集风险，招商引资质量决定收益模型可行性[7] 创业特征分析 - 非洲华人企业家普遍具备十年以上本地化经营经验，通过硬仗积累生存逻辑[10] - 成功创业者共性包括：央企背景带来的资源与管理能力、建筑/工程类专业背景支撑产品竞争力[11] - 草根创业依赖突破常规的能力，在资源有限环境中通过试错建立商业路径[10] 非洲经济现状 - 经济发展处于工业化前中期，人均GDP 1000-3000美元区间，主流产业为基建、矿业、低端制造业[15] - 产业转移特征明显，中国淘汰产能（如编织袋厂、塑料加工）在非洲重现30年前台商投资大陆模式[15] - 制度摇摆历史影响深远，独立后社会主义试验失败导致市场化改革滞后[14] - 当前阶段适合中国传统产业寻找"第二增长曲线"，而非高科技创新试验[16][19]

大家好，这几天来到非洲，我一直在做一件事——校正自己的判断。 我喜欢反复琢磨一件事，不断打磨自己的想法。出发之前，我们每个人对非洲多少都会有一些先入为主 的判断；到了现场，又会有一些新的体会；再听听同行伙伴的看法，思维又会被进一步激发。在这个过 程中，最重要的不是一时的感受，而是在持续观察、倾听和思考中，有意识地形成一个更加清晰、更加 成熟的想法。 像嘉里 30 年前在北京 CBD 拿地，盖了 10 万平方米左右的项目，现在这块地的资产市值非常高。李嘉 诚当年在上海和北京拿地，很多压了 10年 都不动，最后依然赚得盆满钵满。核心逻辑很简单：地段 好、资产优、时间够长。 今天借这个机会，我也想和大家分享一下，经过这几天的反复观察思考，最终聚焦下来的三个核心想 法。 一、重新理解房地产：在非洲，看见过去与未来 第一是关于行业的思考，也就是房地产。我们大多数人都来自这个行业。这次非洲之行，让我对房地产 这个行业有了很多新的感触。 其中最大的触动，是一种"向下"的观察视角。以往我们看房地产，总是"向上看"，研究人均 GDP 三 万、五万美金的国家是怎么做房地产的，想象未来可能的样子。而这一次，我们是"向下看"。我们看 ...