行业政策与市场趋势 - 北京楼市政策持续松绑 五环外限购优化及"好房子"标准细化等组合拳重塑市场格局 [1][3] - 新房市场正经历"品质革命" 开发商从"以价换量"转向产品力竞争 [3] - 市场完全回暖尚需时间 购房链条以置换为主 政策效果需要周期 [5] 公司产品战略 - 越秀地产不主张单纯"以价换量" 将资源投向产品力提升 [1] - "好房子"标准转化为客户真实需求的生活场景 例如朝阳黄杉木店项目打造超级界面/架空层/会所一体化空间及更大窗井设计 [3] - 通过实景呈现和物业服务升级等可见价值提升赢得客户认可 [1] - 高端项目注重实景呈现和生活方式营造 例如香山樾项目修復关帝庙并打造香山书院 [4] 客户需求变化 - 当前客户非常理性且专业 总价较高项目决策周期明显拉长 [3] - 高端客户关注品质差而非价格 需要信心和真正打动他们的产品 [4] - 年轻客群更注重颜值/品质和生活方式 例如昌平国誉星城项目针对科技人才设计共享空间如咖啡厅/健身房 [5] 营销策略 - 越秀地产准备朝阳黄杉木店（定位东四环豪宅）和昌平国誉星城（瞄准年轻客群）两个新项目迎战"金九银十" [5] - 高端项目通过开放实景示范区和业主社群活动传递价值 刚需项目采取更灵活营销策略 [6][7] - "金九银十"期间各项目组织多样活动并推出优质产品促进销售 [7] 土地获取与合作模式 - 越秀在北京坚持持续深耕 布局从刚需到高端豪宅全产品线 [6] - 多选择与北京国企及优质房企合作（包括首开/建工/城建/华润/中建智地/金茂/绿城）以降低风险并实现优势互补 [6] - 拿地策略注重地块素质而非区域 只要地块素质好都会积极争取 [6]

行业政策与市场环境 - 北京楼市政策持续松绑 五环外限购优化 "好房子"标准细化等政策组合拳重塑市场格局与购房预期 [2][3] - 市场完全回暖尚需时间 购房链条大部分为置换 二手房卖不掉新房就难卖 政策效果需要周期不会立竿见影 [6] - 当前市场最需要打通置换链条稳定房价预期 有需求的人在观望 需让客户觉得房子不会贬值才会愿意出手 [6] 公司产品战略 - 公司不主张单纯以价换量 而是将资源投入到产品力提升上 通过实景呈现物业服务升级等可见价值提升赢得客户认可 [2] - 公司严格按"好房子"标准推进项目 在公区打造超级界面架空层和会所一体化空间 实现更大窗井更私属入户方式等设计 [3] - 公司理解的产品力不仅是规划设计和工程层面的硬件能力 更是与客户持续互动不断优化产品的软性能力 [5] - 公司坚持做好产品策略 通过产品力赢得市场认可 相信只要产品做得好总会有客户认可 [6] 项目开发与营销策略 - 公司准备朝阳黄杉木店和昌平国誉星城两个新项目迎战金九银十 前者定位东四环豪宅新封面 后者瞄准年轻客群强调轻奢颜值年轻化 [6] - 对于高端项目更注重实景呈现和生活方式营造 通过开放实景示范区打造业主社群活动让客户感受产品价值 [7] - 对于刚需刚改项目采取更灵活营销策略 金九银十期间各项目会组织多样活动推出优质产品促进购房者选购 [7][8] 客户需求变化 - 当前客户非常理性甚至比开发商更专业 总价较高项目客户决策周期明显拉长对比维度更细腻 [3] - 年轻客户更注重颜值更关注品质更看重生活方式 昌平项目客户中有很多海淀工作的年轻科技人才对产品需求与传统客户不同 [6] - 为满足年轻客户需求在昌平项目做更多共享空间设计如咖啡厅健身房等 满足其生活方式需求 [6] 市场竞争格局 - 当前新房市场正经历品质革命 越来越多开发商不再依赖以价换量而是转向产品力竞争 [3] - 降一个点价格客户感受不大 但将这一个点成本投到园林立面和公共空间中带来的品质提升肉眼可见 [3] - 新房市场突围之路在于做出与二手房明显的品质差 [4] 土地获取与合作模式 - 公司在北京坚持持续深耕 拿地策略多选择与北京本土国企优质房企合作 包括首开建工城建华润中建智地金茂绿城等企业 [7] - 合作能降低风险优势互补 通过合作可以学习宝贵经验为客户提供更好产品 [7] - 公司不挑区域但挑地块 只要地块本身素质好都会积极争取 [7]

行业政策与市场环境 - 北京楼市政策持续松绑 五环外限购优化 好房子标准细化等政策组合拳重塑市场格局与购房预期 [1] - 市场完全回暖尚需时间 购房链条大部分为置换 二手房卖不掉新房就难卖 政策效果需要周期不会立竿见影 [7] - 当前市场最需要的不是进一步放宽限购 而是打通置换链条 稳定房价预期 只有让购房者觉得房子不会贬值才会愿意出手 [7] 公司产品策略 - 公司不主张单纯以价换量 而是将资源投入到产品力提升上 通过实景呈现 物业服务升级等可见的价值提升来赢得客户认可 [1] - 好房子不应只是政策规范下的产物 更应该是客户真实需求的反映 公司将好房子政策规范作为工具 再转译为客户真正需要的生活场景 [3] - 公司所理解的产品力不仅是规划 设计和工程层面的硬件能力 更是一种与客户持续互动 不断优化产品的软性能力 [5] - 公司坚持不轻易降价 因为降一点点对高端客户没有意义 他们缺的是信心和真正打动他们的产品 当前新房市场的突围之路在于做出与二手房明显的品质差 [5] 项目开发与案例 - 朝阳区黄杉木店项目严格按照好房子标准推进 在公区打造超级界面 架空层和会所一体化空间 实现更大窗井 更私属的入户方式等设计 [3] - 香山樾项目对地块内的关帝庙进行修旧如旧 打造香山书院作为未来的公共会客 让客户能实实在在看到未来生活的样子 [5] - 昌平国誉星城项目瞄准年轻客群 强调轻奢 颜值 年轻化 做了更多共享空间的设计可能性 如咖啡厅 健身房等以满足年轻客户的生活方式需求 [7] 客户需求变化 - 当前客户非常理性甚至比开发商更专业 尤其是总价较高的项目 客户决策周期明显拉长 对比维度也更细腻 [5] - 高端客户有很高的审美诉求 公司更像是产品共建者而不是单向的提供者 业主深度参与产品细节优化的案例并不少见 [5][6] - 年轻客户更注重颜值 更关注品质 更看重生活方式 如昌平项目的客户中有很多是在海淀工作的年轻科技人才 他们对产品的需求和传统客户很不一样 [7] 营销策略与市场展望 - 对于高端项目更注重实景呈现和生活方式的营造 不会做大力度促销 而是通过开放实景示范区 打造业主社群活动等方式让客户感受到产品的价值 [10] - 对于刚需 刚改项目采取更加灵活的营销策略 金九银十期间各个项目都会组织多样活动 推出优质产品以促进购房者选购 [10] - 对明年市场展望既乐观又谨慎 乐观的是越来越多的开发商开始重视产品力 市场正在向良性竞争方向发展 谨慎的是市场完全恢复还需要时间 [7] 土地获取与合作模式 - 公司在北京坚持持续深耕 拿地策略多选择与北京本土国企 优质房企合作 合作能降低风险 优势互补 也更熟悉北京市场 [9] - 公司挑的是地块不是区域 只要地块本身素质好都会积极争取 合作伙伴包括首开 建工 城建 华润 中建智地 金茂 绿城等企业 [9] - 通过合作可以学习到很多宝贵经验 也能为客户提供更好产品 如璞樾项目中金茂和中建智地在产品打造方面有很多值得学习的地方 [9]