转型战略与初步成果 - 公司开启以胖东来为师的"胖改"转型已超过500天，属于学习的初级阶段[5] - 调改门店客流平均暴涨80%，超六成以上进入稳定期的调改门店盈利水平超越过去5年最高值[5] - 国庆黄金周期间，调改店整体销售额同比增长超100%，买单客流提升80%，16支爆款单品销售额增长超10倍[8] 核心理念与文化变革 - 转型的核心是学胖东来之"神"而非摹其"形"，其内核是爱与尊重以及利他之心[6][10][12] - 改革重心在于"人"的改变，通过成就员工来提升其服务顾客的意愿，从而改善商品品质与顾客体验[6][12][13] - 具体措施包括为店长定制西装、进行调薪，部分店长年薪可达30万元，以提升员工信心与热爱[12] 商品品质与供应链改革 - 公司推动"商品中心化变革"，目标三年内锁定200个核心战略伙伴，打造100个亿元级大单品[14] - 大力发展"永辉定制"系列与自有品牌"品质永辉"，覆盖超20款高标准商品[14][30] - 上半年精简约50%的供应商数量，完成与2860家标品供应商的裸采合同签订，并筛选200个核心供应商建立年度对话机制[18] 具体商品品质案例 - 永辉定制鲜奶与伊利联合打造，原奶微生物指标优于国际欧盟标准，上市后单品销售额达去年同期20款同类商品总和[32] - 推出的鸡蛋符合欧盟沙门氏菌检测标准可生食，目前中国仅1%鸡蛋能达到此标准，并追加五大放心承诺，定价19.9元/盒长期稳定[32] - 定制开心栗只选取国家地理标识的迁西早丰栗，坚持自然熟、人工采摘，并提供坏果现炒更换服务[34] 门店网络优化与未来展望 - 公司在进行选择性闭店以优化成本结构的同时，新开位于城市核心流量场的"胖永辉"门店[20] - 未来将聚焦面积在2000到3000平方左右的小型超市及品质社区超市[21] - 转型时间表为用2-3年时间走出生死线，3-5年赢回顾客信任，5-10年成为令国民骄傲的超市[9]

行业核心趋势 - 白酒市场竞争日趋激烈，市场呈现理性化、去库存、两极化的趋势 [1] - 白酒行业正步入品质革命与价值回归的深度调整期 [1] - 理性饮酒、场景细分、年轻力量崛起已成为不可忽视的三大趋势 [1] - 白酒市场正呈现出理性消费、场景碎片与代际更迭的显著趋势，不断裂变出年轻化、低度化、场景化的新价值赛道 [2] 消费者行为变化 - 消费者倾向更趋务实，更看重性价比，追求品质与价格的平衡 [1] - 白酒消费领域发生观念转变，消费者真实需求成为核心 [1] - 白酒年轻化的核心在于与年轻一代建立价值认同与对话，而非单向灌输 [2] 公司战略与举措 - 企业坚守长期主义，核心是以人为本，经营活动围绕创造用户价值 [1] - 公司坚守市场战略，聚焦300-600元价格带，推拉并举，稳盘中高端、决胜次高端 [2] - 公司在渠道上与知名电商伙伴合作，积极探索数字化与精细化运营升级 [2] - 公司坚守品质为先，承袭老五甑工艺与三排净技术，以现代科技赋能传统 [2] - 公司为年轻消费群体推出低度的陈皮露酒、柠檬露酒等新派轻奢光瓶酒系列产品 [2] - 公司正从品牌形象、产品矩阵到营销互动进行全面年轻化升级，与消费者共创 [2]

公司业务发展 - 羊驼玩偶年产量从最初50-100件提升至约2万件 交货频率为每两个月一次 每次2500-3000件[3] - 实体店规模扩展至上海4家及厦门1家 客户覆盖浙江 江苏 哈尔滨 三亚 乌鲁木齐等地区[3] - 进博会展位面积从9平方米扩大至54平方米 品牌影响力显著提升[3][7] 供应链优化 - 中国团队引入先进设备和严格品控 覆盖原材料筛选 生产流程和最终加工环节[5] - 秘鲁手工艺人从抗拒转变为主动学习质量控制技术 实现生产标准化[5] - 合作伙伴工作理念转变 强调准时交付 流程优化和零瑕疵标准[5] 市场拓展 - 通过进博会获得国际曝光 客户和订单量显著增长[3] - 2019年进博会后品质标准提升至国际水准 超越秘鲁本地标准[4][5] - 2025年6月受邀参加联合国万国宫研讨会 分享中国市场成功经验[5] 社会经济效益 - 直接助力秘鲁200多个家庭脱贫致富[1] - 手工艺人家庭生活品质显著提升 包括建造新房 添置家具和购买越野车[1] - 品牌创建促进当地就业 订单量从停滞状态转变为持续增长[2][3] 国际合作 - 中秘合作创立"温暖驼"品牌 实现设计 生产与销售一体化[3] - 秘鲁合伙人每年赴华学习先进管理经验和工作理念[5] - 案例成为国际合作典范 展示跨国合作对共同发展的促进作用[5][7]

行业政策与市场环境 - 北京楼市政策持续松绑 五环外限购优化 "好房子"标准细化等政策组合拳重塑市场格局与购房预期 [2][3] - 市场完全回暖尚需时间 购房链条大部分为置换 二手房卖不掉新房就难卖 政策效果需要周期不会立竿见影 [6] - 当前市场最需要打通置换链条稳定房价预期 有需求的人在观望 需让客户觉得房子不会贬值才会愿意出手 [6] 公司产品战略 - 公司不主张单纯以价换量 而是将资源投入到产品力提升上 通过实景呈现物业服务升级等可见价值提升赢得客户认可 [2] - 公司严格按"好房子"标准推进项目 在公区打造超级界面架空层和会所一体化空间 实现更大窗井更私属入户方式等设计 [3] - 公司理解的产品力不仅是规划设计和工程层面的硬件能力 更是与客户持续互动不断优化产品的软性能力 [5] - 公司坚持做好产品策略 通过产品力赢得市场认可 相信只要产品做得好总会有客户认可 [6] 项目开发与营销策略 - 公司准备朝阳黄杉木店和昌平国誉星城两个新项目迎战金九银十 前者定位东四环豪宅新封面 后者瞄准年轻客群强调轻奢颜值年轻化 [6] - 对于高端项目更注重实景呈现和生活方式营造 通过开放实景示范区打造业主社群活动让客户感受产品价值 [7] - 对于刚需刚改项目采取更灵活营销策略 金九银十期间各项目会组织多样活动推出优质产品促进购房者选购 [7][8] 客户需求变化 - 当前客户非常理性甚至比开发商更专业 总价较高项目客户决策周期明显拉长对比维度更细腻 [3] - 年轻客户更注重颜值更关注品质更看重生活方式 昌平项目客户中有很多海淀工作的年轻科技人才对产品需求与传统客户不同 [6] - 为满足年轻客户需求在昌平项目做更多共享空间设计如咖啡厅健身房等 满足其生活方式需求 [6] 市场竞争格局 - 当前新房市场正经历品质革命 越来越多开发商不再依赖以价换量而是转向产品力竞争 [3] - 降一个点价格客户感受不大 但将这一个点成本投到园林立面和公共空间中带来的品质提升肉眼可见 [3] - 新房市场突围之路在于做出与二手房明显的品质差 [4] 土地获取与合作模式 - 公司在北京坚持持续深耕 拿地策略多选择与北京本土国企优质房企合作 包括首开建工城建华润中建智地金茂绿城等企业 [7] - 合作能降低风险优势互补 通过合作可以学习宝贵经验为客户提供更好产品 [7] - 公司不挑区域但挑地块 只要地块本身素质好都会积极争取 [7]

行业趋势 - 白酒行业进入深度调整期，从追求业绩增速转向构建可持续的高质量发展范式 [1] - 行业面临渠道库存高压与价格倒挂风险，传统供给与新一代消费者理性化、多元化需求形成错配 [4][6] - 白酒消费进入"三理性"时代——饮酒量理性、价格选择理性、风格偏好理性，高质价比产品成为重点 [7] 公司业绩表现 - 2025年上半年实现营业收入148亿元，归属于上市公司股东净利润43.4亿元 [1] - 省内收入72.6亿元占比49.1%，省外收入75.4亿元占比50.9% [3] - 中高档酒收入126.7亿元，毛利率提升近1个百分点，整体毛利率与上年同期持平 [3] - 合同负债58.8亿元，高于上年同期的39.4亿元 [3] 产品战略 - 主动调整生产和发货进度，上半年生产白酒4.9万吨，库存量减少34% [3] - 推出第七代海之蓝和高线光瓶酒，海之蓝基酒从"三年陈"跃升至"3年+5年"，59元洋河大曲高线光瓶酒采用三年陈基酒 [7] - 高线光瓶酒洋河大曲是行业内唯一获得真实年份认证的光瓶酒产品，线上线下同步上市后成为现象级产品 [9] - 启动"绵柔年份老酒战略"，推出梦之蓝·手工班10、15、20年系列，打破行业"年份模糊"潜规则 [12][14] 品牌与渠道 - 推动品牌和渠道焕新，探索餐饮店、烧烤店、大排档等新消费场景 [10] - 通过冠名苏超、足球助威车巡游、龙虾嘉年华等活动与消费者深度互动 [10] - 数字化赋能生产与营销，布局年轻化市场，强化品牌文化建设 [16] 财务与资源储备 - 货币资金储备高达170.4亿元，提供坚实财务保障和战略灵活性 [5] - 拥有7万多口窖池（含2020口明清老窖），年产原酒16万吨，储酒能力100万吨，已储存原酒70万吨（含23万吨陶坛高端原酒） [15] 管理层策略 - 以长期主义横渡周期，持续投入基础能力建设，维护健康生态 [1] - 主动控制发货节奏，将营收增速目标调至理性区间，战略性保护渠道 [4] - 坚持以消费者为中心，以品质为基石，推进产品结构优化和品牌价值提升 [15][16]

政策转向 - 限购全面松绑 二线城市同步放宽落户条件 一线城市优化认房认贷政策和非户籍购房门槛 [3] - 首付比例创历史新低 首套房降至15% 二套房相应下调 商业贷款认定区域缩小至区县 [3] - 房贷利率跌至十年谷底 5年期以上LPR降至3.50% 公积金首贷利率低至2.60% 100万元30年期贷款月供比三年前减少近2000元 利息总额节省70万元以上 [3] 税收优惠 - 契税优惠力度空前加大 140平方米以下住房契税优惠比例提高至1% 北上广深第二套房纳入优惠范围 [3] - 满两年住房交易免征增值税 不再区分普通和非普通住宅 新政首月实现减税116.9亿元 其中契税优惠新增65亿元 [3] 库存化解 - 4.4万亿专项债重点注入保障房收购与城中村改造 开辟去库存新通道 [4] - 地方政府批量收购一二线城市90平方米以下次新房 转化为保障房和青年公寓 [4] - 全国商品房待售面积达天文数字 70%以上积压在三四线城市 [3] 市场分化 - 一线城市复苏节奏领先 三线城市复苏相对迟缓 [6] - 库存去化周期形成剪刀差 一线城市去化周期小幅上升 三线城市大幅增加 [6] - 产品结构加速分化 大户型房产成交占比明显上升 [6] 行业转型 - 居住品质36条硬标准出台 对层高、采光通风、隔音提出更高要求 符合新规二手房转手溢价率高出市场均价约15% [6] - 现房销售试点扩大 开发商靠图纸融资卖房模式走向终结 [6] - 行业洗牌加速 强者通吃时代到来 [6] 城市更新 - 2025年下半年启动城市焕新2.0计划 对2000年前建成的老旧小区进行大规模改造 [5] - 改造不再仅是物理空间更新 更是社区功能重塑 上海虹口区将废弃工厂改造为社区托育中心 [5] 发展逻辑转变 - 城镇化增速从2015年1.2%骤降至2024年0.5% [3] - 城市发展从拓荒转向深耕 房地产政策逻辑发生根本性转变 [4] - 政策核心思路从控制需求转向化解库存 从规模扩张转向高质量发展 [3]

核心观点 - 杉杉商业集团在奥特莱斯行业存量竞争背景下实现2025年上半年有效销售同比增长32% 从高速规模扩张转向业绩与品质双优的价值深耕战略 为行业提供破局范式 [1][3][5] 战略转型 - 核心战略从高速开拓的规模领跑全面转向业绩与品质双优的价值深耕 [1] - 双优战略是以品质奥莱为引领的系统性工程 通过旗舰门店打造 品牌矩阵升级 精益运营深化 用户价值深耕及人才梯队建设五大核心战役构建增长引擎 [5] - 战略实施跳出促销套路 用文化情绪搭建与消费者的价值连接 差异化成为破局关键 [15] 业绩表现 - 2025年上半年有效销售实现32%同比增长 [1] - 年中庆期间各门店客流峰值达平日3-5倍 销售额同步实现跨越式增长 [15] 运营创新 - 通过沉浸式IP引力场构筑（如室内侏罗纪恐龙乐园） 非遗资源嫁接（少林功夫 安塞腰鼓等） 青年社交活动（33落日音乐节） 亲子经济聚焦及区域文化节打造实现场景化差异化运营 [7][9][11] - 企业文化焕新强调客户为先 健康奋斗 精益创新 协同致远 优化商场动线 强化员工培训 推动线上线下融合 [16] - 从折扣卖场转型为第三生活空间 打造全时全域沉浸式消费环境 将商业行为注入文化与情感基因 [18] 行业启示 - 增量市场果实采摘殆尽后 深度挖掘存量价值与品质驱动增长成为突破行业增长瓶颈的关键方法论 [5] - 行业破局者需专注于创价值而非抢流量 以品质为核心的革命可能成为奥特莱斯赛道穿越周期的新出口 [19]

行业政策与趋势 - 住房城乡建设部发布第一批"好房子"建设经验做法 涵盖6方面内容包括出台推动政策、加强技术支撑、打造示范样板等 [1] - 中国住房发展从总量短缺转为结构性供给不足 进入结构优化和品质提升阶段 政府工作报告首提建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [1] - 房地产产业链竞争从规模优势转向品质提升 陶瓷建材成为变革最快细分产业之一 [1] 公司研发与创新 - 新明珠集团联合华南理工大学、中山大学等高校开展产学研合作 拥有4家高新技术企业、2个省级企业技术中心、1个博士后科研工作站及1个广东省博士工作站 [2] - 获得发明专利100余项 陶瓷大板、岩板等高端产品产量居行业第一 [2] - 2020年成立中国建筑卫生陶瓷行业大板（岩板）研究中心 推动新型材料应用 [4] - 研发食品级抗菌岩板 铅含量≤0.8mg/dm² 镉含量≤0.07mg/dm² [4] - 推出模块化锁扣安装的石晶墙地板 具备无醛环保、耐磨抗撞、稳定防火等6大优点 [5] - 开发适童化、适青化、适老化、适宠化产品设计 [5] 产品与技术突破 - 全球少见拥有10组以上岩板生产线的品牌 [4] - 岩板采用精选无机非金属材料 经1200度高温烧制 [4] - 2024年推出造物系列岩板 采用造物仿生5.0技术、Star-show炫彩结晶技术精准复刻天然材质 [7] - 萨米特瓷砖邸韵系列荣获2024年度优秀建陶卫浴行业创新产品奖 [7] - 开发室外墙面系统产品包括生态软瓷、明珠柔石 具有纤薄轻盈、防火阻燃等特性 [11] 文化创新与设计 - 推出行业首款AI概念岩板"冠珠山河幻境" 通过AI解析书法作品生成山水图画 [6] - 2021年推出冠珠华脉"窑宝龙脉""敦煌印象"系列 获中意陶瓷设计大赛金奖等荣誉 [6] - 2022年打造"漫步巴蜀"系列 提炼蜀竹、蜀锦等传统元素 [6] - 2024年推出"雍华京韵"系列 登上《时尚COSMO》2025年3月刊封面 [6] 绿色低碳转型 - 2024年启动新材料·绿色低碳环保高质量行动计划 [8] - 专注于研发岩板、生态软瓷和石晶新材 具备低能耗、低碳排放和回收利用优势 [8] - 采用清洁生产技术减少污染物排放 安装过程采用锁扣干法施工无需胶水 [8] - 中研普华报告显示2025-2030年绿色智造技术渗透率将超60% [11] 数字化与智能化 - 建立从原料溯源到成品出库的全程数字化追踪系统 [14] - 通过数字化平台实现12个施工节点全程可视化监管 [14] - 开发BIM系统实时监控施工环境温湿度、基层平整度 [14] - 采用AI质检系统通过图像识别技术自动检测铺贴平整度 [14] 市场前景 - 岩板产量和需求量保持稳步增长趋势 [4] - 陶瓷釉面砖市场将迎结构性变革 跨界融合催生智能家居新场景 [11] - 消费者对陶瓷产品需求日益多元化和个性化 环保性、美观性、功能性成为重要选择因素 [14]

房地产与白酒行业关联性 - 房地产投资2004-2013年增长超520%，同期白酒产量增293%，收入涨719%，利润飙升1272%，显示强正相关性 [3] - 房地产产业链催生商务宴请、庆典礼赠场景，构成高端白酒消费基石 [3] - 地产市场温度直接影响白酒市场脉搏，历史数据印证两者共生关系 [3][8] 品质升级转型 - 高层会议定调房地产"建好房子"方向，反映需求从"有无"到"优劣"跨越，白酒消费同步升级至"喝好酒"阶段 [5] - 白酒需提升口感独特性、文化底蕴，回归酿造本真，对标房企绿色科技与建筑品质追求 [5] - 品质是穿越周期关键，需严控生产流程、守护产区风土、传承古法技艺 [5][8] 消费场景变革 - 城市更新战略重塑生活方式，老街区活化、特色餐饮集群改变社交宴饮场所 [6] - 白酒渠道需从粗放铺货转向精耕细作，布局社区精品店、文化餐饮区等新场景 [6] - 2016-2019年棚改货币化释放消费力推高高端酒价，未来旧改将持续提振宴饮礼赠需求 [6] 行业生态建设 - 白酒行业面临库存管理、渠道健康等挑战，需构建稳健生态，学习房地产"稳"字诀 [7] - 需科学规划产能、建立库存预警、动态调节投放，坚守价格体系避免恶性竞争 [7] - 关注经销商健康度，建立透明规则保障资金安全，构建抗风险渠道生态 [7][8] 未来发展方向 - 房地产转型路线图（重品质、轻规模、控风险）可直接映射为白酒行业进化指南 [8] - 白酒企业需放下规模执念，深耕品质与城市场景变迁，追求稳健致远 [8] - 房地产精耕细作时代与白酒"品质时代"同步开启，把握转型共鸣是关键 [8]

城市更新政策转型 - 城市更新从外延扩张转向内涵提升模式 强调存量改造利用而非大拆大建 [1][2] - 中央定调"建设好房子" 重点打造安全舒适绿色智慧的高品质住宅 [1][2] - 政策明确摒弃大拆大建 转向"改造利用为主" 目标打造宜居韧性智慧城市 [2][4] 新旧模式对比 - 当前城市更新强调存量激活 与过去棚改增量扩张模式存在本质区别 [3] - 棚改模式伴随房价上涨预期和土地财政依赖 当前房企拿地聚焦核心城市回归理性 [3] - 过往以棚改为主的增量扩张式城市更新已不适用当前市场环境 [3] 实施进展与资金保障 - 全国310多个城市已完成专项规划编制 297个地级市全面开展城市体检 [5] - 2024年首批15个城市启动更新行动 2025年第二批选拔20个城市 [5] - 2025年下达800亿元中央预算内投资用于城市更新专项 [1][6] - 超长期特别国债1350亿元支持改造城市地下管网约14.8万公里 [6] 城中村改造前景 - 大范围棚改难言重启 项目筛选严格限于核心城市核心区域 [7] - 政策优先支持群众改造意愿强烈 资金能平衡 征收补偿方案成熟的项目 [7] - 多数项目将以整治提升或拆整结合为主 避免宅地再次出让 [7] 长期战略目标 - 城市更新行动设定2030年取得重要进展 是一项长期战略 [2] - 注重补齐基础设施短板 修复生态系统和保护历史文脉 [2][4] - 推动土地混合开发利用和用途合理转换 盘活存量低效用地 [4]