行业整体态势 - 2025年上半年房地产行业呈现分化态势 受政策调整与市场需求变化影响 [2] - 部分房企凭借精准战略 灵活经营与强劲产品力实现稳健发展 [2] - 核心特征集中在核心城市聚焦 国企引领与民企复苏 产品与策略创新三方面 [2] 核心城市聚焦 - 市场需求向优质区域集中 头部房企将资源倾斜核心城市 构建以核心城市为基石格局 [3] - 一线城市对房企销售贡献显著提升 TOP10房企中招商蛇口 越秀地产 中国金茂等一线城市销售贡献率超50% [3] - 半数以上销售额来自北上广深 保利发展 中海地产 华润置地等贡献率也超40% [3] - 二线城市成房企拓展主战场 龙湖龙智造 远洋建管2025年上半年在一二线城市新拓项目面积占比近90% [3] - 旭辉建管二线城市占比达60% 二线城市拿地成本低于一线且有充足改善型需求 [3] 国央企与民企表现 - 市场呈现国央企领跑 民企逐步复苏格局 两类企业在销售与拿地环节协同发力 [4] - 销售端国央企凭资金优势与品牌信任度占据主导 保利发展 绿城中国 中海地产位居前列 [4] - 民企靠差异化策略突破 滨江集团聚焦长三角改善需求 建发房产以新中式风格打造特色 [4] - 两家民企实现销售额同比正增长 民企市场信心逐步修复 [4] - 拿地端TOP100房企拿地总额同比增33.3% 拿地金额前十中国央企占8席 [4] - 民企中滨江集团 邦泰集团表现活跃 拿地金额进入行业前二十 [4] 行业集中度与梯队表现 - TOP10房企中4家如建发房产 越秀地产累计销售同比为正 [5] - TOP11-30及TOP51-100梯队整体仍下滑 显示行业集中度进一步提升 [5] 产品与策略创新 - 优秀房企通过强化产品力 优化投资策略 挖掘新业务适配市场趋势 [5] - 代建企业推标准化产品线 绿城管理雲萃系瑧玉系覆盖高端与刚需 金地管理清岚品牌融合现代审美与属地文化 [5] - 投资策略采用以销定投 保利发展 中海地产在核心城市选优质地块提升资金效率 [5] - 参与城中村改造 中国金茂 招商蛇口等介入上海 广州相关项目 [5] - 代建成新增长引擎 2025年上半年代建TOP20企业新增签约建面1.0983亿平方米同比增28% [5] - TOP5集中度近50% 绿城管理以1989万平方米领跑 [5] 行业转型方向 - 优质房企围绕三大方向发力构建竞争优势 行业从规模扩张向质量提升转型 [6] - 未来具备资源整合与创新能力的企业更易脱颖而出 [6]

核心观点 - 公司上半年营收156.78亿元，签约面积125.4万平方米，签约金额171.5亿元，归母净利润亏损约37亿元，但通过现金流管理稳住了财务安全基本盘，并成为行业困境反转的潜在标的[1] 经营业绩与财务表现 - 上半年营收156.78亿元，签约面积125.4万平方米，签约金额171.5亿元，归母净利润亏损约37亿元[1] - 有息负债中98.5%为银行借款，长期负债占全部有息负债比重60.88%，债务融资加权平均成本3.96%，较2024年末下降9个BP[3] - 按期足额偿付"22金地MTN001"和"20金地MTN001B"中期票据本息，有息负债规模稳步下降，负债结构优化[3] 土地储备与项目开发 - 总土地储备约2701万平方米，权益土地储备约1162万平方米，一、二线城市占比约79%[2] - 通过武汉保障房收储置换获取武汉桥梁学校A1和A3-1地块，A1地块项目首开去化率达88%[2] - 上半年新增杭州、上海一宗优质住宅用地，并积极推进大连、湛江、沈阳、长春等地商办项目性质调整或闲置土地收储[2] 多元业务发展 - 商业物业同口径客流同比提升3%，销售额同比提升1%，会员复购人数同比提升16%[4] - 产业地产深圳威新科技园1、2期出租率约95%，3期出租率约89%，签约嘉兴市闻川湖滨科创园等13个招商代理及咨询服务类项目[4] - 物业服务板块管理面积约2.72亿平米，中标深圳平湖街道城市服务项目、远景能源华北区域生产基地等多个一体化运营项目[4] - 代建业务新增签约规模698万平方米，同比增长52%，其中商住、商办、安置房业态占比近60%，产业园、商业、市政工程等占比提升至37%[5] - 代建业务在西安首发落地"清岚"产品品牌，影响力连续多年稳居行业前三[5] 行业环境与公司策略 - 行业处于深度调整期，房企经营指标承压，公司聚焦主业、轻重并举，推动多元业务协同发展[1][2] - 利用土地置换、规划调整、存量房收储等政策盘活存量资产，并择机获取安全边际高、增长潜力大的新项目[2] - 以现金流管理为核心经营策略，稳住财务安全基本盘，成为行业困境反转潜在标的[1]

榜单排名 - 2025年上半年中国房地产企业代建新增规模TOP20中，绿城管理以1989万平方米新增签约建筑面积位居榜首，旭辉建管、润地管理、龙湖龙智造和蓝城集团分别以876万、865万、852万和826.2万平方米紧随其后 [1] - 代建品牌传播力TOP20榜单显示，绿城管理以93.85分排名第一，金地管理(93.23分)和旭辉建管(92.37分)分列二三位 [4] 行业整体表现 - 2025年上半年代建新增规模TOP20企业合计新增签约建面10983万平方米，同比增长28%，增速较一季度提升22个百分点 [7] - 新增规模超800万平方米的企业达到5家，较去年同期增加4家，行业整体拓展表现优于一季度和2024年上半年 [7] - TOP5企业新拓建面占比达49%，TOP6-10占比26%，TOP11-15占比16%，行业呈现"高集中度、内部分化"特征 [8] 企业表现 - 绿城管理以1989万平方米的新增签约面积形成明显领先优势，与其他企业形成显著断层 [8] - TOP10企业新拓面积同比增长31%，其中润地管理、蓝城集团、龙湖龙智造、金地管理等增速较快 [12] - 头部企业普遍聚焦二线城市，龙湖龙智造和远洋建管一二线新拓面积占比接近90%，旭辉建管二线城市比重达60% [12] 品牌与产品 - 头部代建企业通过多渠道传播矩阵提升品牌影响力，绿城管理、金地管理、旭辉建管等品牌传播力保持领先 [15] - 代建企业积极完善产品线，绿城管理推出雲萃系与臻玉系双产品线，金地管理发布"清岚"产品品牌 [15][16] - 企业注重营销能力建设，旭辉建管举办营销战训营，久筑共建推出"3E大营销"智擎矩阵 [17]

行业表现 - 2025年上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建面10983万平方米，同比增加28%，增速比一季度高出22个百分点 [7] - 超800万平方米企业共计5家，较去年同期增加4家 [7] - TOP10企业新拓面积同比2024年上半年增长31% [13] - TOP5企业新拓建面占比达49%，TOP6-10占26%，TOP11-15占16%，TOP16-20占9% [10] 企业梯队 - 绿城管理以1989万平方米稳居首位，自成一梯队 [9] - 旭辉建管、润地管理、蓝城集团和龙湖龙智造新拓规模均超800万平方米 [9] - 300-800万平方米区间分布企业最多，共11家 [9] - TOP5门槛与TOP10差距近一倍，呈现强者恒强格局 [9] 区域策略 - 增速较快企业以二线城市为主战场 [13] - 龙湖龙智造、远洋建管一二线新拓面积占比接近90% [13] - 旭辉建管二线城市比重接近60% [13] 品牌传播 - 头部代建企业通过多渠道形成全方位传播矩阵 [15] - 绿城管理创新构建雲萃系与瑧玉系双产品线 [15] - 金地管理发布全新产品品牌「清岚」并首发西安项目 [15] - 蓝城集团参编"四好建设"系列技术导则 [18] 营销创新 - 旭辉建管举办"专业制胜 价值创造"营销战训营 [16] - 久筑共建推出「3E大营销」智擎矩阵，结合AI智慧技术 [16] - 企业将产品从物理载体升维为生活方式提案 [16]

企业合作与签约 - 腾云筑科与浪潮智慧建筑签署战略合作协议，共同培育以智慧建筑和智慧生活服务为核心的合作模型 [1] - 龙湖龙智造签约无锡XDG-2024-93号地块数字化设计服务，为商业综合体提供数字化设计总承包服务 [3] - 龙湖龙智造签约合肥信贤置业肥西FX202422地块，提供代建代销服务 [4] - 绿地智造中标泰国芭提雅未来海岸项目，可售建筑面积约10323㎡，预计货值10亿泰铢 [6] - 润地管理与华润文体联合中标宁波奥体中心咨询服务，项目金额约59.7亿 [7] 项目动态 - 金地管理发布「清岚」产品品牌暨金地「清岚颂」项目首发 [1] - 绿城管理与苏州新高城市发展联合体以底价竞得地块，成交楼面地价20500元/平方米 [8] - 旭辉建管在苏州已成功签约十余个代建项目 [10] - 金地管理与中颐集团在西安市场第三次合作，首期校区即将全部高品质呈现 [11] - 旭辉建管介入漳州高新区南湖"双创"片区项目，实现产品升级与热销 [12][13] 项目数据 - 无锡XDG-2024-93号地块商业综合体面积约2.6万平方米 [5] - 泰国芭提雅未来海岸项目可售建筑面积约10323㎡ [6] - 宁波奥体中心项目包括贵宾区、媒体区、包厢层及地下停车场等多个功能区 [7] - 昆山市白墅路南侧项目体量约7.87万㎡，成交金额6059.10万元 [16] - 另一代建项目体量97㎡，成交金额4950.00万元 [16] 行业趋势 - 代建行业二线代建招标数量占比达到55% [16] - 绿城中国前5月代建销售约311亿元 [16] - 旭辉建管在东北中标首个不良资产盘活项目 [16] - 腾云筑科与万物云达成战略合作 [16] - 旭辉建管天津AMC代建项目奠基 [16]