地块成交与市场背景 - 首融（海南）商业发展有限公司与北京密云城市建设投资集团有限公司联合体以底价3.8亿元摘得北京市密云区水源路地块，该地块土地面积约2.45万平方米，规划建筑面积约4.9万平方米 [1][2] - 此次成交楼面价约为7756元/平方米，而2023年10月同区域由北京住总摘得的地块成交楼面价为8800元/平方米，价格更具优势 [2][3] - 密云区上一次土地供应记录在2023年10月，此次供地意味着该区域土地市场时隔近两年半再度迎来新动作 [1] 买方分析：北京城建的投资策略 - 摘地联合体中的首融（海南）商业发展有限公司实际控股股东为北京市属国企北京城建集团，这是该公司首次参与北京土地市场公开竞拍 [1][4] - 北京城建近三年在京拿地力度持续加大，拿地金额由2023年的46.5亿元增至2024年的86.55亿元，2025年进一步提升至87.03亿元，创下峰值 [1][4] - 此次拿地是北京城建时隔不足3个月再次在京落子，上一宗地块为2025年11月以14.71亿元底价竞得的房山区长阳镇地块，截至2025年末，公司已在北京累计斩获4宗地块 [4] 地块价值与市场机会 - 水源路地块坐拥区域优质教育、商业、医疗等成熟配套，3公里范围内有北京翠微小学密云分校、北方交通大学附属中学（密云分校）、密云区妇幼保健院及北京密云万象汇等 [3] - 地块周边景观资源优势明显，有密虹公园、密云新城滨河森林公园等45个公园景点 [3] - 密云区许久未新增土地供应，目前区域产品多为“好房子”政策前建成，产品力相对不足，新项目具备填补市场空白的优势 [2] 行业趋势与政策驱动 - 2025年北京“好房子”政策落地，新房市场迎来品质升级，架空层、风雨连廊、会所成为开发商竞争关键 [2] - 北京城建此次布局契合当前市场环境下改善性需求释放的趋势，并与国家支持“好房子”建设的政策导向高度相关 [2] - 北京远郊区新盘在2025年取得优异销售业绩，例如延庆区中建臻源府去化率约93%，怀柔区北京建工·嘉棠澐玺去化率达94.64%，这或与北京城建布局密云的决策有关 [5] 公司战略解读 - 北京城建近三年拿地金额创下峰值，充分体现其深耕北京市场的区域化投资策略，企业对本地市场更为熟悉，资源集中度更高，能够有效保障投资回报 [5] - 公司聚焦核心区域深耕，有助于平稳穿越周期、实现稳定收益，其逻辑与绿城、滨江深耕杭州市场相似 [5] - 北京城建或正借助“好房子”发展模式，进一步扩大在核心区域的投资布局 [2]

土地市场动态 - 首融（海南）商业发展有限公司与北京密云城市建设投资集团有限公司联合体以底价3.8亿元摘得北京市密云区水源路地块 [1] - 密云区上一次土地供应记录在2023年10月，此次供地意味着该区域土地市场时隔近两年半再度迎来新动作 [1][4] - 水源路地块土地面积约2.45万平方米，规划建筑面积约4.9万平方米，起始价3.8亿元，成交楼面价约为7756元/平方米 [4][6] 拿地主体与背景 - 首融（海南）商业发展有限公司系首次参与北京土地市场公开竞拍，其实际控股股东为北京市属国企北京城建集团 [1] - 北京城建近三年在京拿地金额持续增长，由2023年的46.5亿元增至2024年的86.55亿元，2025年进一步提升至87.03亿元 [1][7] - 截至2025年末，北京城建已先后布局北京市东城区、昌平区、房山区、密云区，累计斩获4宗地块，拿地总金额达87.03亿元 [7] 项目定位与市场机会 - 密云区作为许久未新增供应土地的区域，本地置换需求持续增长，且现有产品多为“好房子”政策前所建，产品力相对不足 [4] - 水源路地块坐拥优质教育、商业、医疗等成熟配套，区域内“好房子”产品供给长期不足，新项目具备填补市场空白的优势 [4] - 该布局契合当前市场环境下改善性需求释放的趋势，并与国家支持“好房子”建设的政策导向高度相关 [5] 区域市场与销售参照 - 密云区作为首都重要的生态涵养区和水源保护地，景观资源优势明显，水源路地块周边有密虹公园、密云新城滨河森林公园等45个公园景点 [6] - 2025年北京远郊区新盘销售业绩良好，例如延庆区的中建臻源府去化率约93%，怀柔区的北京建工·嘉棠澐玺去化率达94.64% [8] - 北京城建聚焦核心区域深耕的策略，被认为有助于平稳穿越周期、实现稳定收益，类似绿城、滨江深耕杭州市场的逻辑 [8] 价格与配套优势 - 水源路地块成交楼面价约为7756元/平方米，对比2023年10月住总所获地块的8800元/平方米楼面价更具价格优势 [6] - 地块3公里范围内聚集了北京翠微小学密云分校、北方交通大学附属中学（密云分校）、密云区妇幼保健院、北京密云万象汇等完善的生活配套 [6]

行业竞争格局转变 - 自2023年下半年以来，房地产行业已从规模竞争全面转向产品力竞争 [1] - 2025年住建部“好房子”政策的出台，成为行业未来数十年发展的关键契机 [1] 市场需求与潜力 - 当前存量住房中符合“好房子”标准的不足5% [1] - 未来每年住房改善需求可达7亿至10亿平米，庞大的需求增量将推动行业进入“产品确定性时代” [1] 产品与技术发展趋势 - 科技赋能让2025年科技住宅实现质的飞跃 [1] - 产品升级涵盖从“五恒+”居住体验到全场景智能家居，再到智能化社区管理，全方位提升居住品质 [1] 市场现状与机遇判断 - 当前房价处于底部区间，而产品标准已达到历史最高水平 [1] - 当前是买房换房的最佳时机，期待未来五年成为中国房地产的“产品之年” [1]

行业核心观点 - 中国房地产行业已进入以产品力为核心的新发展阶段 产品确定性时代已经到来[6] - 2025年住建部“好房子”政策是开启行业未来数十年发展的关键钥匙 将驱动庞大的改善性需求[6] - 当前房价处于底部区间且产品标准达历史最高 是买房换房的最佳时机[7] 行业发展阶段与驱动力 - 以2023年下半年为界 行业产品力与之前相比已然天翻地覆 市场调整倒逼行业重新聚焦产品力[6] - 未来住房改善需求可达7至10亿平米/年 庞大的改善需求将成为行业前行的核心动力[6] - 目前存量住房中符合“好房子”标准的不足5% 意味着95%的住房存在改善空间[6] 产品力发展现状与趋势 - 好房子的标准和实践已从顶层设计到建筑规划 甚至到物业管理全面渗透[6] - 2025年科技住宅实现质的飞跃 体现在“五恒+”居住体验迭代 智能家居全面铺陈及智能化社区管理[6] - 更多的好产品能够已经成为现房 让业主切实感受到品质升级的红利[6] - 规模房企已纷纷建立新的产品力相关体系与标准 相应的落地新产品是能得到客户认可的好产品[6] 行业展望与倡议 - 恰逢“十五五”开局之年 倡议让未来五年成为中国房地产的“产品之年”及新一轮发展最好的五年[7] - 对未来十年、二十年乃至三十年的行业发展充满信心[7]

市场表现与销售业绩 - 2025年华润置地在长沙房地产市场保持强势 旗下长沙瑞府和长沙润府分别以26.68亿元和16.18亿元的成交金额 占据长沙市单盘销售金额榜第一和第二位 双盘合计贡献超42亿元销售额 [1] - 长沙瑞府和长沙润府在2025年长沙市楼盘成交金额TOP10中 合计占比超过31% 显示出强大的市场号召力和领先的市场占有率 [1] - 长沙瑞府以高端产品定位实现单价2万+市场占有率超50% 长沙润府在总价180-350万主流改善市场中 成交面积 金额 套数均位列全市前列 [1] 产品创新与战略 - 公司响应国家“好房子”政策 将产品理念凝练为“三好十二优”体系 从“好社区 好产品 好服务”三大维度系统性诠释标准 [4] - 长沙瑞府四期产品凭借“立体庭院”“生机之环”“超级架空”“270°全景舱”“引园入室”等创新设计 重新定义高端改善大平层居住方式 [4] - 长沙润府以“城市-社区双底盘”理念及新规全景舱产品设计 在主流改善市场提供全能生活解决方案 与瑞府共同构建覆盖不同客群的强大产品矩阵 [4] 服务交付与客户体验 - 2025年公司推出“润心+”服务体系 覆盖从购房 交付到入住 生活的全周期 同年启动“润心交付”行动 长沙瑞府 润府与南昌润府三盘联动累计向1600余户家庭交付新居 [6] - 在交付过程中 长沙瑞府提供专车接送 主理人酒会等专属礼遇 并联动万象商业及品牌挚友为业主打造有温度的归家场景 长沙润府和南昌润府则通过“润邻大使”多对一交付陪伴 定制《润心生活指南》等服务实现从“交付房子”到“交付生活”的转变 [13] 社群运营与品牌建设 - 公司通过旗下社群IP“润比邻”构建社区生态 推行“开发+物业”一体化社群运营 打通全周期服务链路 并以“内容共创”为核心鼓励业主成为社群主理人 [18] - “润比邻”在长沙过去两年间孵化了110个特色社群 凝聚了120位主理人 累计举办活动超1500场 联结20000余名业主 [20] - 2025年1月 公司举办的“业主春晚”海选赛落幕 数十个业主编排节目脱颖而出 其中一个杂技节目因内容出众被总部选中 将有机会在全国媒体平台展示 [20] 公司长期发展与行业定位 - 在行业分化加剧的背景下 公司以坚实业绩 创新产品 有保障的交付和温暖的社群运营 展现出“长期主义”的韧性与温度 [25] - 公司入湘20载 以“为更好的城市”品牌理念 不仅成就自身业绩增长 也为长沙楼市的高质量转型提供了可参照的范本 [25] - 随着楼市发展进入精细化运营阶段 公司有望继续以品质驱动价值 成为引领长沙市场方向的关键力量 [25]

2026年上海土地市场开局情况 - 2026年上海土地市场延续“多批次、小批量”的供应方式，首场土拍于1月6日举行，出让浦东、闵行两幅宅地，总起始价约45.7亿元，最终均以底价成交 [1] - 1月作为传统市场淡季，房企拿地关注度与积极性有所降低，两宗非热门核心区域地块底价成交符合市场预期 [1] - 1月29日上海还将拍卖2025年第十一批次宅地，涉及松江、青浦3幅地块，起始总价约40.18亿元 [2] 2026年首场土拍地块详情 - 浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块（森兰片区）面积约2.69公顷，容积率2.5，可建建筑面积约6.73万平方米，由越秀地产以总价25.6086亿元底价竞得，成交楼板价为38035元/平方米 [5][6] - 该浦东地块是“好房子”政策后森兰片区首幅出让的住宅用地，周边生态、商业、教育配套成熟，坐拥约3.87平方公里森兰绿地，邻近75万平方米商业商务区及六师附小等优质学校 [5] - 闵行区MHP0-1005单元地块采用“住宅+商业”捆绑模式出让，总出让面积达6.23公顷，住宅部分容积率1.01，由紫江集团以底价20.09亿元竞得，综合成交楼面价33440元/平方米 [6][7] 2025年上海土地市场回顾 - 2025年上海公开市场成交48宗涉宅用地，土地出让金额达1427.23亿元，同比增长1.9% [10] - 若计入协议出让、遴选出让等非公开方式，2025年上海实际土地出让总收入约2453亿元，领先其他城市 [11][12] - 2025年上海土地市场溢价率高，有4幅地块溢价率在40%以上，最高达46%，并多次刷新楼面价纪录 [9][10] 2025年市场特征与企业表现 - 市场呈现“上半年热，下半年冷”的特征，因房企拿地节奏与销售周期相关 [12] - 央企是拿地主力，中海地产权益拿地金额387.64亿元排名第一，招商蛇口（257.87亿元）、保利发展（230.43亿元）、华润置地（167.74亿元）紧随其后 [12] - 民企拿地积极性提高，典型如大华集团在公开市场拿地，且全国楼板价“地王”由民企上海祺祥旺宇置业以20.03万元/平方米的楼面价竞得 [10][12] - 市场分化明显，中心区地块溢价高甚至诞生“地王”，而郊区总体溢价不高，但也不乏嘉定、浦东曹路等郊区高溢价地块 [13] 市场展望与驱动因素 - 上海“安全岛”属性强化，新房市场相对强劲，房企资金聚焦一二线城市核心地块，头部房企保持高参与度 [13] - 保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口2025年拿地最多的城市均为上海，其中招商蛇口与中海地产在上海的拿地金额均占其总拿地金额超40% [13] - 随着“好房子”建设推进，土地技术指标可能进一步优化，给房企更多发挥空间，2026年仍有诞生区域性“地王”的可能性 [13] - 短期内房企拿地节奏预计保持平稳，未来核心区域推出优质潜力地块将有效带动市场拿地热情回升 [1]

文章核心观点 - 中国房地产行业正进入“好房子”建设的新纪元，政策自上而下推动住宅供给侧改革，但当前行业发展仍偏重于硬件配置的“内卷”，在满足居住者软性需求及全生命周期服务方面存在不足，行业向高质量发展模式转型需从“物的竞争”转向对“人的需求”的全面关注 [3][4][14] “好房子”政策的新纪元与宏观路线 - 2025年是房地产行业“好房子”政策新纪元的开端，《中央政府工作报告》首次写入建设“好房子”，国家标准《住宅项目规范》正式落地，标志着住宅供给侧产品改革到来 [3] - 住房和城乡建设部发布《关于提升住房品质的意见》，提出到2030年房屋品质提升工程要取得显著进展，形成支撑住房品质提升的完整体系，为房地产发展新模式提供支撑 [5] - 政策路线清晰：保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚改需求，老房子改造为“好房子”取得明显进展，兼顾增量与存量 [5] - 自2024年12月至2025年5月，“好房子”建设从顶层设计到技术规范快速推进，2025年1月至11月全国超20个省及重点城市累计发布70项相关政策，行业进入规范化、系统化发展时代 [6] 政策推出的行业必然性与背景 - “好房子”政策密集推出有行业必然性，源于此前“限价”政策带来的副作用：为维持利润，房企压缩成本导致建筑材料降档、施工工艺简化、配套设施缩减等一系列质量问题 [7] - 随着大量限价项目进入交付期，住宅品质问题凸显，购房者投诉增加，行业面临质量问题和信任危机，促使“好房子”成为行业共识和发展方向 [7] 房企在“物”的维度上的竞争现状 - 《住宅项目规范》落地后，新房市场掀起“卷空间”潮流，核心城市高端住宅市场进行“空间革命”，卷高得房率、做大层高成为竞争核心方向 [9][10] - 在成都、福州、西安等城市，120平方米产品空间尺度可对标此前140平方米产品，140平方米户型能达到传统160-180平方米使用体验，大部分“新规”项目得房率突破100% [10] - 层高告别“改善专属”，3.1米成为市场标配，上海市场表现突出，层高普遍突破3.1米，最高达3.6米 [10] - 核心一二线城市高端及豪宅产品扎堆入市，房企围绕主入口、外立面、室内装修、会所的品质内卷已成常态 [10] - 当前好房子项目特点包括：提升层高与得房率以增强居者获得感；强化场景体验感如打造情景化架空层、主题式泛会所；注重归家仪式感；优化户型设计与收纳系统 [11] 市场对“好房子”的反馈 - 新规产品及改善性好房子销售情况优于传统项目，尤其在核心城市 [12] - 核心城市高净值客群购买力强劲，购房决策更聚焦房产保值属性与改善功能，倾向于购置核心地段“好房子”作为“压舱石”资产 [12] - 改善项目在产品设计、社区规划、智能化配置及物业服务等方面有明显提升，契合改善客群对居住品质的核心诉求，获得市场认可 [12] 当前发展的局限与未来方向 - 当前市场上的好房子主要着力于大房子、贵房子，容易变成堆砌技术、材料的豪华竞赛，目标客群“有钱一族”数量有限 [14] - 行业发展主要在“物”的方面内卷，在“人”的需求上着力不够，包括对不同类型人群、不同年龄在空间、功能、服务上的差异化需求关注不足 [3][15] - “好房子”不等于“贵房子”，不是高成本配置的简单堆砌，而是立足消费者真实需求，通过优化产品设计、打磨细节品质实现居住体验跃升 [15] - “好房子”需要“好服务”维护，需强化物业管理、提升服务效能，保障业主居住品质与生活幸福感，例如交付后物业水平、社区服务（代收代发、老人照看等）、社区动线安全性等 [15] - 《关于提升住房品质的意见》从多元角度提出规划，包括完善标准、合理规划空间、推广应用好材料、发展新型建造方式、提升运维服务水平、完善产业支撑 [15] - 推动住宅品质提升工程需从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维等方面系统进行 [15][16] - 《意见》提出开发商应向“好房子”建设集成商转型，未来房企需打通研发、设计、生产、施工、装修、运维、服务等全产业链，培育行业新质生产力 [16] - 房企目前在前端开发、设计方面做得不错，但后续运营能力相对较弱，实现新模式转型需逐步放弃高周转扩张模式，降低前端开发资金压力，将更多精力腾挪到后端运营上 [16]

行业竞争格局与增量机会 - 2024年代建新签约规模下滑 但2025年上半年已无新规模房企入局 行业格局趋稳 头部企业份额继续扩大[1] - 行业竞争回归理性 头部企业更注重风险管控和盈利能力 非理性内卷竞争逐步缓解[1] - 城市更新、"白名单"扩围及推广"好房子"等城建政策加力推进 为行业带来结构性增量机会[1] - 相比一二线城市 三四线楼市供需格局优化、改善及大户型化趋势明显、房企竞争强度更弱 代建拓展机会更多[1] 公司经营与财务表现 - 公司在手订单总建面1.265亿平米 2025年上半年新拓代建费、建筑面积已同比双位数增长[1] - 公司近年市场份额均超20% 毛利率、净利率仍处于40%、20%左右水平[1] - 公司在手现金、经营性现金流净额均有改善 人均产值逐步提升[1] - 2025年公司业绩或阶段性承压 小幅下调2025年EPS预测为0.28元 维持2026年EPS预测0.31元 上调2027年EPS预测至0.34元[2] 公司竞争优势与未来展望 - 公司作为代建头部企业 具备综合实力护城河 有望凭借产品力与运营效率驱动利润稳健修复[1] - 中央表态在"十五五"期间将"好房子"展现在消费者面前 公司可为中小开发商、城投公司、老旧住房改造更新、纾困机构等赋能代建[1] - 公司轻资产模式仍具备派息潜力 近年均保持较高派息比例 2025年首次实施中期派息 股息率显著高于主流商管、物业公司[1] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为10.0倍、9.1倍、8.3倍[2]

公积金政策优化 - 郑州开通住房公积金个人住房贷款网上申请渠道，实现贷款服务从人工受理向网上受理的数字化转型，申请周期将大大缩短 [2] - 洛阳、驻马店、重庆、南京、湖北黄冈等地近期优化公积金政策，措施包括提高贷款最高额度、延长贷款期限、放宽提取条件等 [2][5] - 今年10月各地出台楼市政策超30条，其中约有半数涉及公积金政策，优化方向主要包括提高额度、优化提取、延长还款期限、扩大提取适用范围等 [4] - 湖北省住建厅推出5项公积金新政，包括提高贷款额度、调整贷款期限、拓宽应用场景、取消异地购房提取限制、支持使用公积金直付租金 [4] - 湖北黄冈推出地方版公积金政策，育有6岁以下幼儿的缴存职工家庭可申请提取公积金用于住房适儿化改造，每个账户累计提取金额不超过5万元 [5] - 重庆市优化购买存量住房的公积金提取方式，放宽全款购房的公积金提取条件，提取办理时限由两年放宽至五年，提取范围放宽至本人、配偶、子女及双方父母 [5] 政策下沉与区域细化 - 楼市政策进一步下沉至区级行政单位，因区施策的局面开始形成 [2][9] - 成都市青羊区推出六项支持措施，包括支持购房就学、支持车位去化、鼓励筹集保障性租赁住房、支持团体购房等 [7] - 青羊区按每个车位0.25万元的标准进行补贴，以消费券形式发放，并鼓励房企推出买房送车位等优惠政策 [7] - 青羊区政策规定，同一机构组织员工在同一楼盘团购20套及以上新建住宅并完成网签备案，将按每套住宅1万元的标准向实际购买人发放现金补贴 [7] 中长期制度建设 - 除短期利好外，一些着眼中长期的制度建设也在推进，如现房销售制度改革和好房子政策 [2][8][9] - 湖南省平江县出台措施，对新出让土地上新建的商品房项目，竣工验收之后才能启动商品房销售，成为湖南首个全面推行现房销售的县城 [8] - 平江县现房销售占比为62%，并对在建房地产项目实行专人负责、专班跟进，审批时限压缩40% [8] - 福州市对五城区的房企每两年进行一次信用评分，结果直接挂钩预售与资金监管，政策有效期为5年 [8] - 近期多地推出了关于好房子的建筑设计规范，在供给端加力 [9] 市场影响与展望 - 临近年末，房企推盘力度加大，在各项利好政策的推动下，楼市有望出现翘尾行情 [2][9] - 随着十五五规划建议公布，房地产行业继续迎来政策窗口期，一些中长期的制度性建设将加快推出 [2][9]

文章核心观点 - 近期中国多地密集优化住房公积金政策，政策呈现深化细化特征，成为楼市调控重要抓手 [1][3][5][7] - 楼市政策从因城施策细化为因区施策，并推进现房销售等中长期制度建设 [8][9][10] - 分析人士预计在房企年末推盘及政策利好推动下，楼市有望出现翘尾行情 [1][10] 公积金政策优化 - 郑州开通公积金贷款网上申请渠道，实现从人工受理向网上受理数字化转型，贷款周期将大大缩短 [1] - 湖北省级政策取消首套和二套房公积金贷款额度差异，购买高品质住宅等项目最高贷款额度上浮不低于20% [5] - 湖北黄冈政策允许育有6岁以下幼儿家庭提取公积金用于住房适儿化改造，每个账户累计提取金额不超过5万元 [5] - 重庆放宽全款购房公积金提取条件，提取办理时限由两年放宽至五年，提取范围放宽至双方父母等 [6] - 今年10月各地出台楼市政策超30条，其中约半数涉及公积金政策，优化方向包括提高额度、优化提取等 [3] 政策下沉与区域案例 - 成都青羊区推出促进房地产市场健康发展通知，对团购20套及以上住宅按每套1万元标准发放现金补贴 [8] - 成都青羊区对车位去化按每个车位0.25万元标准进行补贴，以消费券形式发放 [8] - 湖南平江县全面推行现房销售，要求竣工验收后才能启动销售，该县现房销售占比为62% [9] - 平江县对房地产项目实行审批时限压缩40% [9] - 福州对五城区房企每两年进行一次信用评分，结果直接挂钩预售与资金监管，政策有效期5年 [10]