2025年，房地产行业迎来一系列新变化。从房企债务风险集中化解到保交房攻坚克难，再到城市更新提 速，房地产行业正告别高杠杆、高周转的旧模式，向新而行。 这一年，行业风险化解成效显著。21家出险房企化债1.2万亿元，行业资产负债表得到实质性修复，叠 加融资端政策持续发力，企业融资环境逐步回归常态化；"白名单"项目贷款7万亿元落地，保交房取得 重要进展，一批历史遗留的交付难题得到解决，购房者信心回升；城市更新成为发展新引擎，在专项 债、房票安置及多元化金融工具的协同加持下，城中村改造、存量资产盘活等项目密集开工推进，为行 业注入新动能。 上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，这一年，房地产行业已在重 重挑战中构筑"止跌回稳"的坚实基础。随着城市更新不断扩围，行业有望迈向更稳健的未来。 化债1.2万亿元 2025年，困扰房地产行业发展的债务风险得到有效缓解。房企债务重组从"以展期换时间"逐步转向"以 削债换新生"，风险出清节奏明显加快。 中指研究院最新数据显示，累计已有21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约1.2万亿 元，大幅减轻了行业公开偿债压力。 12月23日，融创中国 ...

行业政策核心目标 - 2026年房地产行业政策以“稳市场、防风险、优供给、促转型”为四大核心目标，标志着行业从“增量扩张”向“存量优化”转型，进入“总量趋稳、结构分化”的高质量发展新阶段 [1] 需求端政策举措 - 政策延续宽松导向，深化住房公积金制度改革，推动贷款额度提升、异地互认互贷，2025年全国已出台超260条公积金优化政策，2026年趋势将持续强化，利好新市民、青年群体置业 [3][4] - 支持各地因城施策放宽限购、降低首付比例与房贷利率，并结合个税补贴、交易税费减免等措施，以降低居民购房成本 [3] 供给端政策举措 - 供给端聚焦“控增量、去库存、优供给”三大任务，严格限制低能级城市新增宅地供应，鼓励收购存量商品房转化为保障性住房 [4] - 有序推动“好房子”建设，通过提升住宅品质来适配市场需求升级，形成“去库存+保民生+优供给”的多元协同格局 [4] 市场总量与区域分化预测 - 2026年行业进入“止跌回稳”的磨底阶段，中金公司预测2026年总住房交易量跌幅将收窄至5.0%，较2025年的6.8%明显改善 [6] - 核心城市及重点城市群需求将率先企稳，核心区域优质资产价格有望保持稳定，例如上海核心区2025年房价逆势上涨0.3%，库存去化周期降至15个月 [6] - 三四线及资源枯竭型城市去化压力大，2025年11月全国百城新建商品住宅去库存周期达27.4个月，远超12-18个月的合理区间，房价下行压力持续 [6] 不同能级城市房价走势 - 核心城市房价大概率呈现“稳中有升”的温和态势，但涨幅受限于居民收入增长节奏 [7] - 多数二线城市市场将呈现“核心区坚挺、非核心区调整”的分化格局，杭州、成都等热点城市核心板块供需匹配度高有望保持稳定 [7] - 三四线城市以去库存为导向，政策能激发部分刚性需求助力市场止跌，但房价反弹缺乏基本面支撑，大概率维持低位运行 [7] 风险化解与模式转型 - 政策推动房企债务重组、保交楼专项行动以化解行业尾部风险，截至2025年已有21家出险房企完成境内外债务重组，累计化债规模约1.2万亿元 [8] - 加快构建房地产发展新模式，通过保障房与商品房双轨并行机制，调节市场供需以形成房价稳定长效支撑 [8] - 交银国际指出，2026年多数房企保交楼任务将基本完成，企业将腾出更多财务资源用于优质土地投资，优化供给结构并增强房价稳定性 [8] 对不同市场主体的策略建议 - 购房者方面，核心城市刚需群体可把握政策宽松窗口期理性入市，改善型需求应聚焦“好房子”项目；三四线城市购房者需警惕库存高企区域的投资风险 [9] - 房企方面，应将重心从规模扩张转向产品力提升与风险管理，重点布局核心城市，加大绿色智慧住宅研发投入，并积极参与城市更新与保障性住房建设 [9] - 地方政府方面，需严格落实因城施策，通过优化供地结构、完善配套设施等措施助力市场形成良性循环 [9]

行业现状与核心挑战 - 巴基斯坦房地产行业面临严重的供需失衡 住房短缺量已达1000万至1200万套 且缺口每年持续扩大 [1] - 融资渠道不畅是行业最突出问题之一 按揭贷款占GDP比例仅为0.2% 缺乏广泛的按揭贷款体系 [1] - 法律与监管体系不完善 约60%的私人房地产项目依赖客户预付款 但缺乏资金隔离机制 导致开发商滥用资金、项目停滞等问题频发 [1] - 房地产项目大多未被纳入正规监管 存在定价不一致、项目治理薄弱、消费者保护不足等问题 [1] 宏观经济与外部风险 - 2021-2025年间 巴基斯坦GDP平均增长率仅为1.8% 企业利润率从2022年的9.1%骤降至2024年的1.3% [2] - 安全局势与地区冲突风险 以及外汇储备不足导致的进口限制 影响了外资企业和房地产行业的投资者信心 [2] 政府融资支持政策 - 政府在2025年7月推出了720亿巴基斯坦卢比（约合2.6亿美元）的首套房补贴贷款计划 [1] - 在2025-26财年 政府计划再拨款50亿卢比用于其他类型房贷的减免 [2] - 巴基斯坦国家住房发展局为符合条件的低收入群体申请人提供30万卢比的直接成本补贴 并与银行合作简化按揭贷款申请流程 [2] - 为激励开发商 推出了经济适用房项目可享受90%税收减免的政策 [2] 政府监管改革措施 - 2025年10月 巴基斯坦证券交易委员会恢复了房地产项目预付款监管框架 要求房地产公司在广告宣传或收取公众预付款前必须获得开发证书 [3] - 监管要求将所有存款存入专用托管账户 确保资金用于项目建设 此举被视为恢复市场纪律和投资者信心的关键一步 [3] - 政府计划激活房地产监管局 对提供虚假房产估值的个人和中介处以包括监禁和罚款在内的严厉处罚 [3] 行业总体展望 - 巴基斯坦房地产行业正处于转型关键期 住房短缺与市场潜力并存 [3] - 政府希望随着各项政策的逐步落地 融资渠道的拓宽以及监管体系的完善 能够缓解行业当前困境 [3]

宏观经济与金融数据 - 2025年11月全国规模以上工业增加值同比增长4.8%，环比增长0.44% [4] - 装备制造业增加值同比增长7.7%，高技术制造业增加值增长8.4%，分别快于全部规模以上工业2.9和3.6个百分点 [4] - 11月社会消费品零售总额43898亿元，同比增长1.3%，增速较上月减慢1.6个百分点，环比下降0.42% [4] - 扣除房地产开发投资，前11月全国固定资产投资增长0.8%，制造业投资增长1.9% [4] - 11月货物进出口总额38987亿元，同比增长4.1%，增速比上月加快4.0个百分点，其中出口23456亿元，增长5.7% [4] - 11月全国城镇调查失业率为5.1%，与上月持平 [4] - 11月M2同比增长8%，增速较上月回落0.2个百分点；M1同比增长4.9%，增速降幅扩大至1.3个百分点，二者剪刀差达到3.1个百分点，较上月扩大1.1个百分点 [5] - 11月居民短期贷款规模较10月末减少2647亿元，但居民中长期贷款规模环比增长622亿元，实现止跌回升 [5] 房地产销售与价格 - 前11月新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅扩大1个百分点；销售金额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [8] - 11月单月新房销售面积同比降幅收窄1.8个百分点至17% [9] - 11月克而瑞核心城市新房成交量环比降16%，同比降幅扩大至49% [9] - 11月典型城市新房开盘去化率同环比上升3个百分点至34% [9] - 部分复合优势项目持续热销，如上海金陵华庭、郑州越秀金水观萃、广州保利玥玺湾等开盘去化率均超过九成 [9] - 11月70城一手房价指数同比下降2.8%，降幅较上月扩大0.2个百分点 [12] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，其中上海上涨5.1%，北京、广州和深圳分别下降2.1%、4.3%和3.7% [12] - 二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.2%和3.5% [12] - 11月一线城市新房价格环比下降0.4%，其中上海上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9% [12] - 二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点 [12] - 11月新房价格环比止跌的城市数量增至11个，较上月多5个，包括上海、沈阳、合肥、大连、南京、重庆、贵阳、扬州等 [13] 房地产投资与建设 - 前11月全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，降幅高于同期新房销售额4.8个百分点 [24] - 11月单月开发投资额为5028亿元，同比下降30%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [24] - 前11月房地产开发投资金额较同期新房销售金额高出4.6%，差距较上月收窄2.1个百分点 [24] - 前11月房屋新开工面积5.3亿平方米，下降20.5%，其中住宅新开工面积3.9亿平方米，下降19.9% [15] - 11月单月新开工面积4396万平方米，同比下降27.6%，同比降幅缩小1.9个百分点 [15] - 前11月房屋新开工面积仅为同期新房销售面积的68% [18] - 前11月全国房屋竣工面积达3.9亿平方米，同比下降18%，降幅较前10月扩大1.1个百分点 [19] - 11月单月竣工面积4593万平方米，同比下降25.5% [19] - 1—11月房地产开发企业房屋施工面积65.6亿平方米，同比下降9.6%，其中住宅施工面积45.8亿平方米，下降10.0% [17] 库存与资金 - 11月商品房待售面积下降300万平方米，连续9个月下降 [9] - 11月个人按揭贷款新增952亿元，环比基本持平 [9] - 前11月全国土地招拍挂成交面积6.9亿平方米，仅为同期新房销售面积的88% [24] 政策导向与行业趋势 - 12月中央经济工作会议明确2026年将因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设 [10] - 城市更新表述由“大力实施”升级为“高质量推进”，并被纳入“内需主导”范畴，标志其从旧改工程跃升为稳楼市与建新模式的双引擎 [10][26] - 政策首次提出拓展要素市场化改革试点，为稳楼市与城市更新提供底层制度支撑 [10] - 金融政策重心从侧重化解企业风险，进一步转向兼顾企业风险与地方债务风险化解 [6] - 全国已有超25个省级行政区发布“十五 五”发展规划建议，房地产领域提及频次最高的表述为“发展保障房”和“好房子” [27] - 据人口普查数据推算，我国城镇约35%的存量住房建成时间超20年，住房更新将成为需求的核心组成部分 [27] - 行业正逐步脱离高杠杆扩张轨道，回归以销售为导向的理性发展状态，投资、销售与土地市场的动态适配是行业向发展新模式平稳过渡的体现 [24]

行业政策导向转变 - 房地产行业政策核心从“新型城镇化”转向“保障和改善民生”，凸显住房的民生属性 [2] - 行业彻底告别“高负债、高杠杆、高周转”旧模式，回归服务居民高质量居住需求的初心 [2] - “十五五”规划建议首次将“好房子”建设写入，为行业转型提供坚实政策支撑 [2] “好房子”行动框架 - 全国首发《“好房子与美好住区”深圳倡议》，为行业提供清晰行动框架 [1] - 行动由国家级与地方头部房协牵头，标志行业从分散探索走向统一目标 [1][5] - “好房子”概念具体化为五大可落地价值维度：区位价值、产品价值、服务价值、社群价值、成长价值 [4] 深圳的实践优势 - 深圳具备“先行示范”的使命优势，为房地产理念创新和政策突破提供顶层支持 [3] - 拥有雄厚产业与科技基础，能为智慧家居、绿色建筑提供前沿应用场景 [3] - 当地企业已从传统“开发商”转型为“城市运营商”，擅长营造有活力的生活场景 [3] 行业转型方向 - 行业转型核心是从“规模红利”向“品质价值”转变 [1] - 建设重点从“造房子”向“造生活”深度转型，旨在兑现“住有宜居”的民生承诺 [5] - 活动汇聚数十位行业顶尖专家学者及300余家房地产产业链领军企业代表，推动行业协同发力 [1][5]

私有化决议与背景 - 大悦城地产私有化决议案获计划股东通过，预计于11月27日正式撤销香港上市地位，结束其12年上市历程 [2] - 私有化决策基于经营现实与战略发展的双重考量，总代价约29.32亿港元 [4] - 公司表示交易完成后将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润，并作为私人公司在制定长期战略决策方面更具灵活性 [5] 资本市场历程与架构演变 - 公司2013年以“中粮置地控股”之名借壳“侨福企业”登陆香港联交所，后更名为大悦城地产 [2] - 2019年，中粮系启动重大资产重组，A股大悦城控股收购港股大悦城地产64%股权，形成“A控红筹”架构 [3] - “A控红筹”架构初衷是借助A股与港股两个资本市场平台打通境内外融资通道，但未能发挥预期协同效应 [3] 私有化动因：财务与运营压力 - 大悦城控股2022至2024年累计亏损超过70亿元，2025年前三季度亏损再超5亿元 [4] - 港股大悦城地产连续两年融资现金流净额为负，股价长期徘徊在净资产下方，估值优势难以体现，再融资能力受制约 [3][4] - “A控红筹”架构增加了企业治理复杂性与运营成本，决策链条拉长，运营效率受限 [4] 市场反应与行业趋势 - 7月31日私有化消息传出后，大悦城地产于8月1日复牌，股价当日大涨45.95%，市值飙涨至76.85亿港元 [8] - 自2023年以来，3年内A股和港股合计已有约23家上市房企退出资本市场，2021年以来已有7家房企选择“私有化退市” [8] - 行业正经历从高速增长向高质量发展转型，上市平台从“资本跳板”逐渐变成部分房企的“成本负担” [8] 行业展望与头部企业优势 - 行业洗牌在未来2-3年仍将持续，优质资源将进一步向头部企业与核心城市集中 [9] - 重点央国企在营收、盈利等方面承压，但相较行业整体依然具备显著竞争优势 [9] - 商业地产头部集中趋势有望延续，品牌和消费者两端的市场集聚将持续推动成熟项目增长 [9] - 拥有央企背景及优质资产储备与成熟运营经验的企业，有望在行业高质量发展阶段开辟新增长空间 [10]

公司私有化进程与背景 - 大悦城地产私有化决议案于11月17日获计划股东通过，预计在香港联交所的上市地位将于11月27日撤销，结束其12年的上市历程 [1] - 私有化决策于今年7月底启动，大悦城控股宣布以协议安排方式回购港股大悦城地产股份，总代价约29.32亿港元 [3] - 资本市场对私有化举措反应积极，7月31日消息传出后，大悦城地产于8月1日复牌股价当日大涨45.95%，市值飙涨至76.85亿港元，决议案通过后股价再度小幅上扬 [6] 公司历史与架构演变 - 公司成立于1992年，于2013年以"中粮置地控股"之名借壳"侨福企业"登陆香港联交所，后更名为大悦城地产 [1] - 2019年，中粮系启动重大资产重组，A股上市的大悦城控股收购港股大悦城地产64%股权，形成"A控红筹"架构，旨在打通境内外融资通道 [2] 私有化动因：财务与运营压力 - "A控红筹"架构未能发挥预期协同效应，港股市场对内地商业地产企业估值偏低，大悦城地产股价长期低于净资产，再融资能力受制约 [2] - 大悦城控股2022至2024年累计亏损超过70亿元，2025年前三季度亏损再超5亿元，经营状况未明显改善 [3] - 作为港股平台的大悦城地产连续两年融资现金流净额为负，无法提供稳定境外融资支持，反而成为财务负担 [3] - 双重上市平台导致治理复杂性增加，决策链条拉长，运营效率受限，私有化有助于缩短决策链条并强化核心业务资源协同 [3] 私有化后的战略展望 - 交易完成后，大悦城控股将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润，作为私人公司在制定长期战略决策方面更具灵活性 [4] - 对于拥有央企背景和优质资产储备的企业，通过私有化实现战略重构，有望在行业高质量发展阶段开辟新的增长空间 [8] 行业趋势与背景 - 大悦城地产的退市是当前房地产行业调整期的缩影，行业正经历从高速增长向高质量发展的深刻转型 [6] - 自2023年以来，3年内A股和港股合计已有约23家上市房企退出资本市场，2021年以来已有7家房企选择"私有化退市" [6] - 当前上市房企退市呈现被动退市为主、主动私有化退市增多的特征，私有化成为房企在行业转型中实现战略重整的重要路径 [7] - 行业洗牌加剧，优质资源进一步向头部企业与核心城市集中，重点央国企相较行业整体具备显著竞争优势 [7] - 商业地产领域，头部集中趋势有望延续，品牌和消费者的市场集聚、集团资金实力与运营商专业能力将推动头部企业更快成长 [7]

全国房地产市场运行数据 - 1-10月全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7% [1] - 1-10月新建商品房销售面积7.19亿平方米，同比下降6.8%，销售额6.90万亿元，同比下降9.6% [1] - 1-10月房地产开发企业到位资金7.89万亿元，同比下降9.7% [1] - 10月末商品房待售面积75606万平方米，较9月末减少322万平方米 [1] - 行业短期在底部徘徊，中长期正经历从量到质、从开发到运营的历史性转型 [1] 地方政府监管动态 - 上海市启动规范网上房地产信息传播秩序专项整治行动 [2] - 行动聚焦网站平台、自媒体账号及房地产中介，严查唱衰楼市、歪曲政策、虚假低价房源和恶意炒作等行为 [2] - 旨在打击利用网络操纵价格、误导预期、博取流量、扰乱市场秩序的行为 [2] 房企债务与重组进展 - 华夏幸福被债权人龙成建设申请预重整，原因为未按期清偿到期债务且明显缺乏清偿能力 [3] - 中信信托挂牌宝能城14.08亿元不良债权，抵押物为深圳宝能城花园160套房产 [5] - 该笔债权截至2025年7月末包含本金10亿元、利息2.265亿元及其他费用1.816亿元 [5] - 标的房产存在多重抵押和司法查封，诉讼一审预计今年四季度开庭 [5] 企业战略与管理层变动 - 招商局置地董事会主席蒋铁峰辞任，由朱文凯接任非执行董事、董事会主席等职务 [4] - 人事变动被视为招商蛇口与招商局置地双平台深度融合的信号 [4]

全国房价整体趋势 - 10月份全国各线城市二手房住宅价格环比和同比全线下滑 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，二线城市环比下降0.6%，三线城市环比下降0.7% [1] - 一线城市二手住宅同比平均降幅达到4.4%，较上月降幅继续扩大1.2个百分点 [1] 二手房市场表现 - 徐州二手房价格环比降幅最大，达到1.2% [1] - 北京、三亚、南昌等城市的二手房环比降幅均超过1% [1] - 一线城市中，广州二手房价同比降幅最大，达到6.4%，上海、深圳同比降幅分别为4.7%和3.3% [1] 新房市场表现分化 - 上海新房价格环比涨幅为0.3%，连续数月领跑全国 [2] - 沈阳、乌鲁木齐和韶关新房价格环比涨幅为0.2%，杭州、合肥环比涨幅为0.1% [2] - 上海新房价格同比涨幅为5.7%，杭州同比涨幅为4% [2] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7% [2] 新房价格同比变化 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [2] - 除上海外，北京、广州和深圳新房价格同比下滑，广州降幅最大为4.2%，北京和深圳降幅分别为2%和2.6% [2] - 二线城市新房价格同比下降2%，三线城市同比下降3.4% [3] 房地产开发投资数据 - 1-10月全国房地产开发投资7.3563万亿元，同比下降14.7% [3] - 住宅投资5.6595万亿元，同比下降13.8% [3] - 房屋施工面积65.2939亿平方米，同比下降9.4%，住宅施工面积45.5253亿平方米，下降9.7% [3] 房屋开工与竣工情况 - 房屋新开工面积4.9061亿平方米，下降19.8%，住宅新开工面积35952万平方米，下降19.3% [3] - 房屋竣工面积34861万平方米，下降16.9%，住宅竣工面积24866万平方米，下降18.9% [3] 新房销售与库存 - 1-10月新建商品房销售面积7.1982亿平方米，同比下降6.8%，住宅销售面积下降7.0% [4] - 新建商品房销售额6.9017万亿元，下降9.6%，住宅销售额下降9.4% [4] - 10月末商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，住宅待售面积减少292万平方米 [4] 行业分析与展望 - 高库存中小城市的房价下行压力依然存在，库存去化周期超20个月的城市新房价格环比依然下行 [4] - 市场呈现一线核心板块企稳、二线内部分化、三四线整体承压的态势 [4] - 行业体量经过4年收缩已降至2009年以来低位，进入探底、触底阶段 [5]

公司高层变动 - 五矿地产执行董事、董事会主席何剑波因中国五矿集团有限公司的人员轮换、继任规划安排辞任所有职务 [2] - 何剑波已确认与董事会无意见分歧，且无任何需知会股东的事宜 [2] - 执行董事兼董事总经理戴鹏宇获委任为董事会代理主席及相关委员会职务，戴鹏宇现年43岁，2007年加入公司，拥有丰富房地产企业管理经验 [2] 公司经营业绩 - 2020年公司实现销售额193.6亿元人民币，同比增长124%，2021年销售额进一步增至260亿元人民币 [3] - 受行业调整影响，销售规模收缩，2024年销售额为70.2亿元人民币 [3] - 2024年公司收入98.83亿港元，同比下降21.8%，年内净亏损37.48亿港元 [3] - 2024年上半年公司收入19.76亿港元，净亏损5.80亿港元 [3] 公司资本运作 - 2024年10月23日，公司宣布拟以安排方式私有化，并申请撤销联交所上市地位，计划股份注销价为每股1港元 [3] - 该上市平台若从东方有色集团有限公司算起，已存在超30年 [3] - 业内认为若私有化成功，公司后续或与中国五矿旗下另一地产品牌"中冶置业"整合重组 [3] 行业观点 - 房地产行业主要任务是去库存，主要矛盾是供需矛盾 [4] - 未来行业大趋势将逐渐迈入存量房时代，房企转型与变革势在必行 [4] - 房企不应局限于建房卖房，应围绕自身开发能力及核心产业布局，构建产业体系 [4] - 行业调整后若经营模式停留在原有水平将错失转机，需重新思考应用新技术推动变革 [4]