行业人事变动概况 - 2025年1—7月房企累计发生超50次高管变动，涉及保利发展、中海地产、招商蛇口等头部房企 [1][2] - 上半年重点监测的65家房企中有31家进行47起高管变动，二季度占比达七成 [3] - 组织架构调整（如中国金茂从三级管理转为二级管理）推动核心团队更新，涉及3名副总裁和14名城市负责人任命 [3] 营销岗位高频调整 - 1—7月涉及"营销总"调整的房企达10家，包括华润置地、中海地产等，区域营销负责人因职能集中化频繁变动 [5] - 中海地产北方大区营销副总刁鹏离职，同期该区域销售额从911.2亿元腰斩至559.4亿元，归母净利润同比暴跌38.95% [5] - 营销总监因业绩压力成为调整焦点，业绩显著承压时易触发人事变动 [6] 城市总换防与复合型人才引入 - 中海地产深圳、福建、成都等城市总集体换防，福建公司两年内更换两位城市总 [2] - 越秀地产引入原旭辉产品总监李婷婷分管产品条线，强化设计与营销协同 [7] - 华润置地任命具备产品定位经验的姜伟成为北京营销总监，推动产品与营销一体化 [8] 行业转型驱动因素 - 房企通过精简架构、收缩战线和引入复合型人才适配市场转型需求 [7] - 改善型需求主导下，产品力成为核心引擎，房企聚焦设计与营销联动以提升竞争力 [8] - 组织调整导致岗位裁撤或合并，原有人员面临适配问题加速人事流动 [3][4]

不久前召开的中央城市工作会议就我国城市发展作出两个"转向"的判断：我国城镇化正从快速增长期转 向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。两个"转向"为我国房 地产行业转型发展明确了历史方位，也指明了未来方向。 "两个转向"让房地产行业迎来新机遇。过去20余年，我国城镇化经历快速增长期，城市处于大规模增量 扩张阶段，房地产市场实现了飞速发展。随着城镇化从快速增长期转向稳定发展期，房地产市场也将进 入稳定发展阶段。我国将分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化。随 着城镇化进程持续推进，农村人口继续走向城市，房地产市场仍有众多发展机遇。更为重要的是，随着 城市发展转向存量提质增效为主的阶段，房地产行业将在存量市场中找到更多机会。人民群众对美好居 住生活的需求不断增多、持续升级，市场呼唤高质量住房供给。 "两个转向"有助于激活住房消费需求。未来，城市配套将更完善，功能更丰富，环境更宜居、安全、韧 性，承载力更高，有助于激发潜在的住房消费。房地产企业适应市场形势建设更多安全、舒适、绿色、 智慧的"好房子"，将从供给端满足需求、牵引需求。 "两个转向"，要求行业加快 ...

公司战略调整 - 央企中交地产以1元对价整体剥离房地产开发业务及相关资产负债，接盘方为中交房地产集团[1] - 公司启动资产腾挪，2023年9月宣布收购中交物业100%股权注入轻资产，2024年初正式退出房地产业务[6][26][27] - 调整后公司将聚焦物业服务、资产管理与运营等轻资产业务[26][28] 财务表现恶化 - 2023年归母净利润亏损16.73亿元，2024年亏损扩大至51.79亿元，两年累计亏损68.52亿元[14] - 截至2024年底交易标的包含51家公司，总资产434.7亿元，负债473.9亿元，账面净资产-39亿元[5] - 现金及等价物75亿元，一年内到期非流动负债119亿元，短期偿债压力显著[17] 经营情况 - 全口径销售额从2021年560亿元降至2023年156.43亿元[13] - 2023年计提存货跌价34.96亿元，未来可能继续计提[5] - 毛利率从2022年10.46%降至2024Q1的0.92%，净利率从-4.53%恶化至-5.42%[2] 管理层变动 - 原董事长李永前2024年9月辞职，由郭主龙接任[21][24] - 2024年11月管理层大调整，总裁、执行总裁及多名高管离职[24] - 公司架构从三级管理改为两级管理，城市公司从16个缩减至9个[22] 行业背景 - 房地产行业政策导向变化，中交集团内部不再提规模要求，转向风险化解[20] - 上市公司剥离房地产业务案例增多，主要目的为保住上市地位[28] - 需在2024年内完成重组并使净资产转正才可能摘掉*ST帽子[29] 历史发展 - 2019年提出"2023年千亿目标"，但2018年销售仅149亿元[11][12] - 2021年项目数量超100个，权益销售398亿元，但未进行业前50[12] - 2022年转向消化库存，但前期高价地块导致价值折损[12]

房地产市场运行态势分析 - 房地产市场运行底层逻辑由金融、土地、人口三要素共同作用，其中资金是核心驱动因素 [1] - 信贷投放节奏是行业重要风向标，2025年一季度人民币房地产贷款余额53.54万亿元（同比+0.04%），其中开发贷余额13.87万亿元（同比+0.8%），个人房贷余额37.9万亿元（同比-0.8%）[2] - 开发贷与个人房贷剪刀差持续收窄，反映市场处于政策驱动下的深度调整与弱复苏并存阶段 [4] 房地产开发贷款趋势 - 开发贷增速呈阶梯式下滑：从2023年6月末5.3%降至2025年一季度0.8%，2024年曾微增至3.2% [5] - 政策调控持续发力：房企融资监管红线未撤除，开发贷集中度管理未放松，自筹资金占比从29.89%升至33.6% [6] - 银行风险偏好降低：对项目资质要求更严，2025年一季度房企土地购置费同比-11.0%，开发投资同比-9.9% [7][8] 个人住房贷款动态 - 政策刺激下边际修复：2024年底房贷利率降至3.09%（较2023年降87基点），核心城市成交量回升推动贷款降幅从-2.3%收窄至-0.8% [9][12] - 提前还贷潮缓解：存量房贷利率批量下调，一线城市房价2024年四季度环比三连涨 [10] - 烂尾楼影响持续：全国7200个烂尾项目涉及1.8亿平方米，影响180万户购房者 [11] 市场分化信号 - 政策效力初步显现但行业困境未扭转：2025年三季度房企债券到期规模1579亿元，4月居民中长期贷款同比-5.97% [13] - 区域分化加剧：一线及强二线城市量价企稳，三四线城市仍处调整期，现房销售优于期房 [14] - 行业转型特征凸显：房企投资聚焦核心地块，需求转向改善型"好房子"，现房销售或成主流 [14] 行业长期趋势 - 短期弱平衡与长期转型并存：政策"止跌回稳"初现成效，但房企流动性压力与居民购房信心不足仍是制约 [15] - 行业"去金融化"转型：开发贷低增速或成常态，个人房贷将平稳收缩，需配套收入分配改革 [15] - 新模式平衡关键：需居民资产负债表修复及供求结构高质量调整 [15]

上市公司整体业绩 - A股5402家上市公司2024年全年营收71.92万亿元，同比下降0.23%，归母净利润5.21万亿元，同比下降2.98% [1][2] - 4029家实现盈利，占比75%，2567家归母净利润同比增长，2835家净利润同比下滑 [1][2] - 全市场4029家实现盈利，占比76%，10%企业净利润增幅超100%，7%增幅介于50%-100%，31%增幅低于50%，53%呈现负增长 [5] 行业分化表现 - 信息技术板块营收增长11%位居首位，金融及可选消费板块分别增长5.6%和5.5%，房地产行业以-21%垫底 [1][5][6] - 通讯服务、日常消费、医疗保健、必选消费、材料、工业、能源等行业营收增速分别为2.6%、-0.2%、-0.6%、-0.7%、-1.2%、-2.8%、-3.7% [6] 房地产行业现状 - 50家典型上市房企2024年整体营收34579亿元，同比下降17%，营业成本30619亿元，同比下降15% [10] - 行业毛利率从2007年38.59%降至2024年10%，同比下降2个百分点，净利率和归母净利率均为-9% [13][14] - 全国新建商品房销售面积97385万平方米下降12.9%，销售额96750亿元下降17.1%，房企以价换量导致利润空间收窄 [9] 房企战略转型 - 保利发展提出做大不动产经营业务、发展租赁住房、推动大物业战略落地 [18] - 招商蛇口2025年计划入市9个公寓、8个商业、3个产业园项目，加强多业态协同 [17][18] - 龙湖集团2025年将新开11座商场，预计商业运营收入增长10%以上 [18] - 万科集团加速长租公寓与物流REITs上市，推动消费REIT扩募 [18] 行业展望 - 房地产市场规模从峰值18万亿元回落至不足10万亿元，2025年或进入筑底回稳阶段 [1][19] - 房企需以销定投、聚焦核心，同时加大转型业务拓展力度，寻找结构性机会 [19] - 政策加码有望助力市场预期修复，但行业盈利短期内仍将承压 [17][19]

行业转型与机遇 - 中国房地产市场正加速从增量开发转向存量运营，政策驱动下的住房升级需求与建筑翻新潜力将成为未来十年行业核心增长引擎 [1] - 至2035年，房地产及相关产业链的目标市场总额（TAM）将达到5.7万亿元人民币，较2024年增长70% [1] - 形成以二手房交易、存量房翻新为核心的新增长极 [1] 住房需求 - 到2035年住房需求达到2017年峰值水平的60%，必要性、改善性和更新性需求贡献相当 [4] - 一线和二线城市需求占比将从2024年的60%升至约70% [4] - 改善型需求与老旧房屋更新需求占比大幅提升，与刚性需求形成"三足鼎立" [8] 土地供应与开发商整合 - 政府和开发商将根据需求调整，开发商行业整合进入下一阶段，领军企业将集中于T-1/2级城市扩张 [5] - 前十大开发商全国市场份额按销售额计算将达约50% [5] - 新房市场规模将大幅缩小，全国房地产销售和建设活动平均比2024年水平低40% [5] 二手房市场 - 二手房市场在住房销售总量/总值中的占比将升至66%/64%，与发达市场水平相当 [6] - 二手房交易量占总成交量的66%、总交易额的64%，与欧美发达市场（60%-90%）接轨 [11] 房屋翻新 - 翻新是价值链需求亮点和关键驱动力，预计到2035年房屋翻新率约为1% [7] - 总建筑面积超1100亿平方米，翻新建筑面积将几乎翻倍，占总建筑面积约60% [7] - 2035年翻新建筑面积预计达20亿平方米（2024年为12亿），占新建与翻新总量的60% [12] 产业链机遇与挑战 - 建筑产品需求分化：玻璃、陶瓷等强周期品类短期承压，但节能材料与适老化改造需求将部分抵消下滑压力，2035年市场规模较2024年下降10%-15% [14] - 装修市场爆发增长：家装产业规模有望突破3万亿元，占产业链总规模的32% [14] - 物业与经纪服务扩容：物业管理与经纪行业收入规模预计达2.7万亿元，占据产业链30%份额 [14]

公司业绩说明会基本信息 - 活动类别为业绩说明会，时间是 2025 年 5 月 8 日 15：00 - 16：30，地点在全景网投资者关系互动平台 [1] - 上市公司接待人员有公司董事兼总裁徐爱国，独立董事刘洪跃、董事会秘书田玉利，财务总监梅瑰 [1] 公司业务与战略 - 公司拟剥离房地产开发业务，重组后聚焦物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，中交服务是主要业务板块，将采取差异化竞争战略，加强“大交通服务”和“大城市服务”特色优势，扩大业务规模 [2][3][4][5] - 截至 2024 年末，中交服务已布局全国 60 余座城市，构建“交心服务体系”，提供复合型服务 [5] 公司重组相关 - 若 2025 年重组顺利完成且期末净资产转正，不涉及其他风险警示情形，公司可在 2025 年年度报告披露后向交易所申请“摘帽” [2][4] - 上市公司与房地产开发相关债务置出给地产集团，与债权人沟通良好，工作有序开展 [3] - 首次披露重组方案后，应每 30 日公告一次进展，直至发出召开股东大会通知，公司会按规则披露信息 [3] - 本次交易后续需国资管理单位批准、备案，确定交易价格后再开董事会审议，经股东大会审议通过，以及履行监管机构要求的其他程序 [3][4] - 拟置出资产审计和评估工作未完成，交易金额以评估值为依据协商确定，将在《重组报告书》披露 [4] 公司股价与市值 - 公司自去年跌掉 60%有余，将通过提升业绩、优化治理、资产重组、加强沟通等维护市值稳定 [2] - 预计重组后中交地产在同行业 A 股上市公司中凸显竞争优势和投资价值，公司将稳健经营回报股东 [4] 房地产行业情况 - 近年来房地产行业调整压力大，房企经营和债务风险高，2024 年以来多家房企退出开发业务或完成重大资产重组 [2][3] - 2025 年 1 - 3 月，房管局口径全部样本城市商品住宅销售面积同比分别降低 3.04%、增长 28.50%及增长 8.63%，销售价格同比下降 5.15%、8.50%及 7.96%，环比下降 0.49%、下降 2.81%及增长 4.27% [5] - 425 政治局会议凸显政府稳定房地产市场决心，预计 2025 年更多配套政策完善落地，后续政策持续呵护 [5] 公司业绩情况 - 2024 年业绩亏损原因是项目交付量减少、降价促销挤压利润，部分项目计提存货跌价准备和减值 [5] 物业管理行业趋势 - 物业管理行业未来增速可能趋缓，注重品质和服务是主流方向，服务边界拓宽，业态多元，增值服务丰富，智慧科技赋能升级 [6]

财务表现 - 2024年营业收入60.65亿元，同比增长115.79%，创历史新高 [4] - 归属于上市公司股东的净亏损15.68亿元，同比扩大95.40% [4] - 经营活动产生的现金流量净额11.15亿元，较上年0.73亿元显著改善 [2] - 加权平均净资产收益率为-25.35%，较上年-10%进一步恶化 [2] - 总资产172.27亿元，较上年259.19亿元下降33.52% [2] 业务运营 - 房产销售板块收入59.01亿元，占总营收97%以上，主要来自南京翡丽铂湾、铭著风华等核心项目交付 [2] - 年内完成1520套住宅交付，兑现"保交楼"任务 [2] - 对部分项目计提存货跌价准备15.69亿元，导致净利润巨亏 [3] - 存货规模107.79亿元，较年初下降36.72% [3] 战略转型 - 成功中标4个城中村改造前期项目，成为深圳首批参与拆除新建类城改的房企 [3] - 华舍公寓获评保障性住房标杆项目，保障房运营规模持续扩大 [3] - 累计获取22个代建及全过程咨询项目，轻资产转型初见成效 [3] 行业环境 - 房地产行业持续下行，市场信心修复仍需时间，部分城市房价深度调整冲击项目盈利能力 [3] - 公司业绩反映行业转型阵痛，需平衡存量去化与新兴业务拓展 [5] - 深圳"三大工程"推进提速可能为公司提供发展机遇 [5]

文章核心观点 政策显效叠加供需结构性改善，转型深化与房价趋稳构筑房地产复苏双引擎，2025年上半年房地产行业交易量、房价、库存等指标有望持续向好 [1][19][20] 宏观经济开局向新向好 - 2025年1 - 2月国民经济延续回升向好态势，规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、固定资产投资等指标同比增速均较2024年加快 [4] - 2月金融数据显示M1同比上升0.1%，连续3个月正增长，M2同比增长维持在7.0%，M1 - M2剪刀差回落，居民消费意愿持续恢复 [5] - 2月末广义货币(M2)余额320.52万亿元，同比增长7%；狭义货币(M1)余额109.44万亿元，同比增长0.1%；流通中货币(M0)余额13.28万亿元，同比增长9.7% [6] 成交规模指标持续修复 - 2月新房市场交易延续企稳，一二线城市交易规模同比上升，平均开盘去化率高于2024年同期 [8] - 1 - 2月全国新建商品房销售面积和销售额同比降幅分别收窄7.8和14.5个百分点，延续2024年四季度止跌回稳趋势 [8] - 2025年年初核心30城楼市率先向好，新房交易规模累计同比增长一成，库存压力持续减轻 [8] 70城房价同比降幅连续4个月收窄 - 2月70城房价回落速度进一步趋缓，一手房价格同比下降5.2%，降幅连续4个月收窄，二手房价格同比下降7.5%，降幅连续5个月收窄 [10] - 环比来看，一线城市新建商品住宅环比继续上涨，二线城市持平，三线城市下降 [10] - 稳房价被提到更重要位置，预计年内地方将落实相关举措，二手房市场信心回升蔓延至刚需人群 [11] 新开工探底助库存加速去化 - 2025年1 - 2月房地产开发企业房屋施工面积和新开工面积同比下降，新开工面积仅为同期商品房销售规模的61%，短期库存压力减轻 [14] - 2025年初土地交易量下滑，长期库存规模进入快速下降空间 [14] - 2025年1 - 2月房屋竣工面积同比降幅大幅收窄，行业“保交房”推进，库存压力持续减轻 [15] 开发投资额同比降幅收窄 - 2025年1 - 2月全国房地产开发投资同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8个百分点，企业投资信心持续修复 [17] - 2025年初土地投资规模同比回落，地方主管部门积极去库存，行业融资环境有所改善 [17] - 中期来看，房地产开发投资规模会继续下行，调整时间慢于其他指标，下行调整还将持续一到两年 [18] 后市判断 - 2025年房地产将迎来政策利好，需求侧释放住房需求潜力，供给侧改善库存预期，金融工具强化支持和管理 [19] - 2025年上半年交易量、房价、库存等指标有望持续向好，商品房销售面积和金额加速筑底，大中城市房价迎来积极信号 [20] - 土地市场延续缩量提质，新开工和开发投资仍处收缩调整周期，上半年同比指标有望边际改善 [21]