报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 6 月 23 - 27 日）中证 REITs 全收益指数和中证 REITs（收盘）指数均下跌，终结七周连涨，REITs 市场总市值环比下跌，各资产类板块回调；二级市场七大 REITs 板块均下跌，交通设施板块领跌，市场成交无明显变化，估值收益率上升；一级市场政策支持消费基础设施发行 REITs，中海地产申报消费 REITs，年内潜在发行项目较多[1][2][44] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格 - 本周七大 REITs 板块均下跌，交通设施板块连跌两周，能源板块跌幅最小，仅中金山东高速 REIT 等少数 REITs 上涨，新上市的中金亦庄产业园 REIT 和中金中国绿发商业 REIT 表现较好[15][20] 流动性 - 本周市场成交较上周无明显变化，日均成交额 5.79 亿元、日均成交量 1.20 亿份、日均换手率 0.61%，市政环保、租赁住房换手率领先，7 月有 5 个项目解禁，大宗交易对价格影响待察[2][24] 估值 - 本周 REITs 全线下跌带来板块估值调整，中债估值收益率显示交通、仓储物流、产业园区板块靠前，项目估值分化明显，个券有挖掘空间[36] 一级市场 首发 - 政策支持消费基础设施建设发行 REITs，中海地产拟将佛山购物中心项目以公募 REITs 形式上市，预计募资 13.55 亿元，年内潜在发行项目 12 - 15 单，总发行规模 200 亿元以上[44] 本周其他要闻 - 平安宁波交投 REIT 拟于 2025 年 7 月 3 日举办投资者开放日活动，国金资管 - 欢乐颂持有型不动产资产支持专项计划获批，拟发行规模 6.7 亿元[54]

盘活商业资产成为房企融资新路径 - 房企通过引入险资和公募REITs分拆上市等方式盘活商业资产 实现资金回笼并向轻资产运营转型 [1] - 瑞安房地产转让佛山瑞安及佛山安盈100%股权 总对价34.9亿元 交易后获得6.83亿元净资金用于营运 [1] - 中国海外发展计划将佛山南海映月湖环宇城项目通过REITs在深交所上市 募资13.55亿元 [2] 交易结构与战略意义 - 瑞安房地产通过基金持有项目57.63%权益 既保留控制权又实现现金回笼 为未来REITs退出预留空间 [2] - 中国海外发展表示REITs发行可减少债务依赖 盘活基础设施资产 提升滚动投资能力和可持续运营 [2] - 房企通过REITs实现资产证券化 从持有者转变为投资参与方和运营方 推动行业向资产管理模式转型 [3] 行业转型趋势 - 优质商业地产正借助金融工具打通"转轻路径" REITs市场持续扩容吸引房企积极参与 [3] - 房企通过REITs将存量资产打包上市 释放沉淀资金 促进从开发模式向资产管理模式创新 [3] - 行业专家指出 未来可能有更多商业物业通过REITs平台出表上市 实现融资回笼和降杠杆 [3]

公募REITs发行计划 - 公司计划将佛山南海映月湖环宇城购物中心项目通过公募REIT形式在深交所独立上市，预计募资约13.55亿元，其中公司认购20%份额，公众持有80% [1] - 该项目100%权益将由基础设施REIT持有，目前已完成上市申请材料提交 [1] - 发行REITs有助于降低对传统债务融资的依赖，实现融资方式多样化，同时盘活基础设施资产，提升滚动投资能力和可持续营运能力 [1] 项目背景与运营情况 - 佛山映月湖环宇城原为新加坡丰树集团开发的南海怡丰城，总体量约15万平方米，2014年开业，2020年被公司收购 [2] - 收购后公司对4万平方米进行改造，实现当年收购、改造、开业，目前出租率达98%以上 [2] - 2020-2023年该项目客流年均复合增长20%，销售增长24%，营业收入增长20% [2] - 2024年公司购物中心整体出租率95%，销售额和客流量同比分别提升30%和24%，租金收入同比增长34.6%至22.6亿元 [3] 商业地产业务发展 - 公司商业地产板块已运营14年，拥有"环宇城"等三条产品线，2020年购物中心收入不足9亿元，占比仅20% [3] - 2020年以来购物中心收入复合增长率达27%，面积增长20%，2025年一季度销售同比增长超20%，客流增长9% [3] - 截至2024年末已落成购物中心和商业项目约25个，租金收入占商业物业运营收入超30% [3] 行业观点与战略意义 - 行业认为公司未来可能将更多优质商业资产纳入REITs平台，实现资产出表上市，降低杠杆并提高资金效率 [4] - REITs工具可连接"投-融-管-退"闭环，是保障商业地产企业可持续经营的重要工具 [4] - 发行REITs有助于房企轻资产化转型，盘活存量资产，降低沉淀成本，并支持在非住宅领域继续深耕布局 [5]

建议分拆基础设施REIT的核心观点 - 建议分拆将对集团及基础设施REIT均有裨益 [1] - 基础设施REIT的相关资产为位于佛山市南海区的购物中心中海佛山南海映月湖环宇城项目 [1] - 华夏基金及中信证券已向中国证监会及深交所提交公募基金注册及上市申请材料 [1] - 公募基金预计募集人民币13.55亿元 中海地产将认购已发行基金份额的20% [1] - 公募基金将动用所得款项认购资产支持专项计划的全部权益 专项计划将收购项目公司权益并偿还债务 [1] 分拆后的股权结构 - 项目公司佛山海映商业管理有限公司将由基础设施REIT持有100%权益 不再为中海地产附属公司 [2] - 基础设施REIT不会并入公司的财务账目 [2] 分拆的裨益分析 - 分拆业务位于粤港澳大湾区 符合国家支持的战略领域及恢复扩大消费政策 [3] - 基础设施REIT发行将提高资金使用效率 形成良性投资循环 [3] - 基础设施REIT可监督运营管理机构实现高效运营 [3] - 提供新的股权融资方式 减少对传统债务融资依赖 实现融资多样化 [3] - 盘活基础设施资产 避免投资回收期长及资产周转率低的不利影响 [3] - 增强公司滚动投资能力及可持续营运 有利于长期表现 [3] 价值释放与融资平台 - 公募基金单独上市将为股东释放价值 更好识别基础资产公允价值 [4] - 提升项目公司现有价值 公司可从收益分配及资产增值中受益 [4] - 为集团及基础设施REIT提供独立募资平台 直接进入中国资本市场 [4] - 增强探索新融资渠道的可能性 [4]