香港楼市整体回暖迹象 - 中原地产CCL指数从2023年5月的167.9点下行至2024年5月的135点后，已回升至141点，显示市场企稳 [4][5] - 中原地产CSI住宅售价指数在10月底报58.59点，创2024年3月底后的新高，并连续9周企稳在55点以上 [7] - 地产中介反馈客户增多、成交活跃，尤其9月和10月市场回暖迹象明显 [4] 新房市场表现 - 第三季度新房销售5530套，总金额超610亿港元，剔除内部转让后，成交量和销售额较第二季度分别上涨7.5%和30.3% [7] - 内地买家成为新房市场主力，第三季度买入1983套新房，同比翻1.75倍，市占率达38.7% [8] - 内地买家前三季度在港买房总额近1000亿港元，其中第三季度新房购买金额达500亿港元，接近上半年的70% [7][9] 豪宅市场趋势 - 超级豪宅（5000万港元以上）新买家超8成为内地人，10月香港共成交57套，其中44%由中原地产豪宅团队完成 [11] - 第三季度超级豪宅成交45套，金额94.14亿港元，成交套数和金额环比均增长50% [14] - 内地富豪偏好新房、景观好且精装修的豪宅，如中半山"天御"项目10月售出10套，每套价格超1亿港元 [11][13] 内地买家行为分析 - 内地买家前三季度共买入9900套房，涉及金额941亿港元，购买套数逐季增长（2567套、3559套、3797套） [8] - 投资客比例增加，有内地富豪一次性买入20多套鸭脷洲新楼盘，涉及金额约2亿港元，看重租售比 [17] - 内地富豪多来自江浙沪和大湾区，年龄不超过50岁，将香港房产视为资产配置方式之一 [11][12] 市场驱动因素 - 香港租金指数从2024年11月的191.9点升至2025年9月底的200点，连续上涨近一年，租售比可达2%-4% [18] - 恒指突破27000点创4年新高，股市财富效应助推楼市成交氛围好转 [19] - 美联储降息及预期进一步降息，提振市场情绪，业内人士认为楼市已触底企稳 [18][20] 本地买家与市场结构变化 - 香港本地富豪受困于商铺价格腰斩及零售业不景气，较少参与超级豪宅市场 [14][15] - 老钱家族面临资产分拆和出货压力，如纪惠集团陆续卖出中环写字楼、湾仔商铺等资产 [15] - 二手房市场第三季度成交9909套，较第二季度减少3%，回暖速度滞后于新房市场 [8]

这段时间，高净值人群争购豪宅的现象在多个核心城市接连出现。 10月24日，阿里巴巴前CEO张勇通过其全资公司在香港斥资5354万港元购入半山豪宅；10月18日，上海 市黄浦区高福云境创下上海总价1.3亿元以上房源单盘销售纪录；10月17日，北京市朝阳区远洋LAVIE 一套近1700平方米独栋别墅以1.43亿元法拍成交，溢价率近40%。 克而瑞数据显示，2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较 2024年同期增长15.6%，在房地产市场深度调整期走出独立行情。 越贵越买？ 近期香港豪宅市场成交热度也较高。10月24日，张勇斥资5354万港元，购入香港半山坚尼道竹林苑一套 约193平方米的住宅。该房源位于香港黄金地段，截至2025年6月末的估值为3431.3万港元，张勇的购入 价较估值高出近1923万港元。 核心城市近期频频上演"抢房大战"。 豪宅在北京法拍市场的热度尤为抢眼。10月17日，4套顶豪集中成交，总成交额超3亿元。其中，朝阳区 远洋LAVIE一套接近1700平方米的独栋别墅，历经两次流拍后迎来反转，10位富豪报名，从1.06亿元起 拍价一路竞价至1.43亿 ...

豪宅市场交易活跃 - 2025年前三季度全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [1] - 上海黄浦区高福云境项目25套总价1.3亿至1.62亿元房源开盘当日全部售罄，创下上海亿元以上房源单盘销售纪录，贡献30亿至40亿元销售额 [2] - 上海嘉里建设金陵华庭二期120套房源当日售罄，套均总价达8200万元 [2] 核心城市豪宅法拍热度高 - 北京朝阳区远洋LAVIE一套近1700平方米独栋别墅以1.43亿元法拍成交，较1.06亿元起拍价溢价率近40% [1][2] - 北京4套顶豪法拍总成交额超3亿元，其中缦合北京3套房源总成交价超1.6亿元，一套房源经历276次竞价 [2] - 香港半山坚尼道竹林苑一套约193平方米住宅以5354万港元成交，较3431.3万港元估值高出近1923万港元 [2] 高端住宅投资价值凸显 - 香港竹林苑物业作为希慎集团资本循环计划一部分，交易预计为集团带来约1930万港元收益 [3] - 该物业2024年税后净租金收入同比增长51%，凸显核心地段高端住宅投资价值 [3] - 一线城市核心位置核心房地产资产被视作高净值人群保值增值与风险防御的优选资产 [4] 市场趋势与展望 - 2024年全国100个热销高端项目中，近六成聚集于城市核心区 [4] - 高端住宅市场活跃度将传导至整个房地产市场，促进核心区域资产价值稳定 [4] - 深圳市场新项目如沄玺花园预计为豪宅资源贫瘠的深圳市场注入新能量 [4]