郑州房地产市场表现 - 6月郑州全市商品房销售82 39万平方米 销售均价10977元/平方米 实现量价齐升 [1] - 上半年1-6月郑州商品房销售均价10659元/平方米 同比增长1 42% 新房价格止跌回稳 [2] - 优质楼盘持续入市带动6月市场动能 累计销售面积和均价同比上涨 止跌回稳态势巩固 [2] 热销楼盘案例分析 - 招商嵩雲序首次开盘推出212套房源 去化率92% 销售额5 1亿元 开盘前定存420组 现场超500人参与 [4] - 中海峯境叁號院首次开盘推出132套房源 去化87套 销售额5亿元 案场累计到访超5000组 锁筹117组 [5][7] - 金茂璞逸云湖127套房源首次开盘全部售罄 获购房者高度认可 [7] "好房子"建设趋势 - 行业需从规模化供给转向居民需求导向 "好房子"建设是重要抓手 [1] - 中海峯境叁號院应用Living OS体系 在安全 舒适 绿色 智慧四大维度提升品质 [7] - 电建高新华曦府通过30m²大阳台 源头静音体系等创新设计践行"好房子"标准 [9][11] - 住建部强调"好房子"不等于"贵房子" 为行业提供指导性意见 [11] 下半年市场展望 - 电建高新华曦府样板间开放3天吸引自然到访超1500组 将推出符合新政策背景的定价策略 [9][11] - 金水观萃由双国企开发 配套9大商场及优质教育资源 定位四代住宅改善型需求 [12] - "好房子"概念将推动行业向品质竞争转型 对市场信心修复和需求释放具有积极意义 [14]

2025上半年度中国房企产品测评活动 - 2025上半年度中国房企产品测评进入大众网络票选阶段，投票时间为6月17日至23日中午12点 [2] - 活动设置高端、轻奢、品质三大住宅类别，采用同一投票通道，每人每个类别最多选十个项目 [11] - 入围项目需经过专家评审（6月17-18日）、大众票选、测评模型等环节，最终结果将于6月底发布 [12][13] 参与房企及代表项目 - 保利发展：上海保利虹桥和著（现代风格高层住宅，定位都市奢宅）[14][16] - 招商蛇口：广州招商林屿境（立体森系四代居）、长沙招商揽阅（全场景住宅）、西安招商·梧桐书院（林荫生活学习馆）[17][42][44][46] - 华润置地：华润·石梅湾九里七期（海岛度假住宅）、成都中环天宸（现代高层）[19][21][48] - 建发房产：厦门建发·阅海（第四代瞰海洋房）[23] - 龙湖集团：重庆龙湖·观萃（四代美学奢宅）[27][29] - 绿城中国：杭州汀岸印月轩（现代高层）、西安绿城熙海棠（低密生态住区）[31][33][35] - 越秀地产：北京越秀·未来科学城（漫奢洋房）、佛山越秀·星汇灯湖（现代高层）[39][40] 行业背景与测评体系 - 克而瑞自2018年起连续八年开展中国房企"产品力100"测评研究，2025年新增"中国好房子"测评 [10][12] - 测评聚焦解决居住痛点、提升住宅品质，响应"好房子"战略号召 [10] - 入围项目涵盖四代住宅、生态住区、度假生活等创新产品类型，体现行业产品迭代趋势 [17][19][23][35]

2025上半年全国十大作品入围项目大众网络票选 - 2025上半年度中国房企产品测评进入大众网络票选阶段 投票时间为6月17日至23日中午12点 [2] - 同期举行为期两天的入围项目专家评审环节 时间为6月17-18日 [2] - 投票涵盖高端、轻奢、品质三大类别住宅产品 使用同一投票通道 [3][11] 票选规则与流程 - 每个微信ID仅限投票一次 每人每个类别最多可选十个项目 [11] - 最终票数为所有有效投票的累计结果 [11] - 入围项目将通过线上集中展示 方便了解项目详情 [9] - 最终结果将于6月底发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》和《中国好房子综合奖/单项奖》 [13] 房企产品力建设背景 - 在"好房子"战略号召下 房企积极提升住宅产品品质 [10] - 克而瑞自2018年起连续八年开展中国房企"产品力100"测评研究 [10] - 2025年度新增"中国好房子"测评 与原有"十大作品"测评并行 [12] 入围项目展示（部分） 保利发展 - 上海保利虹桥和著：都市新烟火主义奢宅 北虹之星封面之作 [14] - 产品类型：高层住宅 建筑风格：现代 [16] 招商蛇口 - 广州招商林屿境：广州首个城市立体森系四代居 [17] - 长沙招商揽阅：开辟全场景理想生活样本 [42] - 西安招商·梧桐书院：打造"林荫下的生活学习馆" [44] 华润置地 - 华润·石梅湾九里七期：重新定义海岛度假生活 [19] - 成都中环天宸：新迭代的进阶之作 [46] 绿城中国 - 杭州汀岸印月轩：汀岸新韵 江河向新 [31] - 西安绿城熙海棠：高新核心低密居境四代生态住区 [33][34] 龙湖集团 - 重庆龙湖·观萃：四代美学奢宅 南重庆高奢生活样本 [27] 越秀地产 - 北京越秀·未来科学城：朱辛庄高知青年的进阶理想家 [37] - 佛山越秀·星汇灯湖：高层住宅 现代风格 [39][40]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动，6月3日公布初选入围项目，采用专家评审与网络票选结合的方式评选最终奖项[1] - 奖项包括"全国十大高端/轻奢/品质作品"和"全国好房子综合奖"，结果将于6月末公布[1][14] - 克而瑞连续八年聚焦行业产品力研究，涵盖产品力、产品系、客户需求及交付力测评，推动行业升级[14] 入围项目案例 高端项目 - 福州保利天瓒：鼓楼内环滨水豪宅，现代风格高层住宅，定位国际艺奢[1][2] - 广州保利天奕：保利发展开发，现代风格高层住宅[2] - 上海潮鸣东方：绿城中国30周年作品，现代风格高层住宅，定位上海西岸生息社区[3] - 余姚臻园：绿城中国开发，新中式风格合院[4][7] 品质项目 - 重庆龙湖·观萃：龙湖集团开发，四代美学奢宅，新中式风格合院[7][9] - 北京长安华曦府：中国电建地产开发，现代风格高层住宅，五大亮点构筑产品力[10] - 台州江映云邸：玉环城建与金地集团合作开发，现代风格小高层/高层住宅，定位湖景美学大宅[10][11] 行业动态 - 克而瑞通过微信公众号"克而瑞产品测评"于6月8日-15日陆续发布入围项目案例[12] - 测评旨在传递优秀企业产品理念，为行业提供可借鉴的价值参考[14]

行业趋势 - "好房子"概念成为衡量城市发展与居民生活品质的关键指标，2025年首次写入政府工作报告[1] - 房地产行业正经历从基本居住需求向高品质与持续创新的转型[1] 项目亮点 - 龙湖·观萃是全国首座住建部认证的"好房子"，拥有超3万方（约4.5个标准足球场）北京最大交付级实景展示区[1][3] - 项目采用"所见即所得"展示逻辑，涵盖城市街角公园、商业街区、景观中轴等全维度实景[3] - 社区入口设计约4000平方米绿野公园，通过三重礼序空间营造归家仪式感[3] - 全国首个"带设计方案入市"地块，创新性转化架空层、风雨连廊等政策元素为生活场景[3] 空间设计创新 - 近1000平方米风雨连廊连通3座架空层及核心园林，促进邻里交流[3] - 约1000平方米架空层打造运动健身、邻里欢聚等六大功能板块[4] - 空中浮岛阳台通过奇偶错层实现超6米挑高，户户赠送并创造多元场景[4] 材料与工艺 - 社区主入口采用南非安哥拉黑石材与6米长中国黑原石[6] - 静心水庭600平方米枯山水景观使用巴西彩虹印象奢石[6] - 蓝宝石水环项链池底采用南非安哥拉黑与乌克兰海洋蓝钻奢石纯手工拼花[6] - 精选全球九大珍稀树种全冠移植，如元宝枫、希腊白蜡树等[6] - 亚马逊绿奢石抗污性能优于普通石材3倍[6] 区域价值提升 - 12年一贯制北京师范大学未来实验学校落地，提升区域教育能级[8] - 南侧2公里超极合生汇、1公里生命科学园核心研发区（600家医药企业）形成高阶居住需求[8] - 东北环线S2号线开通后，1.3公里生命谷站可直达国贸、望京等商务区[9] - 项目5月登榜北京市网签量TOP5、昌平区TOP2[9]

土地出让概况 - 北京6月5日出让4宗宅地，涉及海淀、石景山、昌平3个区域，共揽金130.6亿元 [1] - 越秀、北京城建、未来科学城、贝好家联合体以23.95亿元底价摘得昌平区中关村生命科学园三期地块 [1] - 该地块总面积3.07万平方米，规划建筑面积7.99万平方米，容积率2.6，控高60米 [2] 地块规划与配套 - 地块需配建社区服务站（≥500平方米）、社区文体活动中心（≥1200平方米），且90平方米以下户型占比不低于70% [2] - 地块邻近地铁昌平线生命科学园站，周边1.2公里有北京超极合生汇商场（建筑面积46万平方米，入驻品牌超800家）、万达广场、北大国际医院等 [2] - 规划中的地铁19号线北延线生命谷站（距地块西侧500米）预计2027年建成，将连接海淀永丰产业区、金融街核心商务区及北京中心城区 [3] 区域发展潜力 - 地块所在街区定位为"产城融合型科技园区"，受益于生命科学产业集聚的高素质人才及配套设施升级 [3] - 区域内现有竞品龙湖观萃项目（直线距离700米）楼面价3.58万元/平方米，网签去化率43.5%，成交均价5.6万元/平方米 [5] 拿地企业动态 - 越秀在昌平区现有项目包括越秀·星耀未来（网签去化13%，成交均价5.5万元/平方米）、越秀星樾（现房尾盘）及梧桐星宸（尾盘） [4] - 未来科学城曾联合中海以12.8亿元底价拿下朱辛庄新区地块，开发项目中海未来之境尚未开盘 [4] - 贝好家为贝壳找房旗下住宅开发平台，采用"同股同权"合作模式，已在北京、上海等8个城市布局，北京合作项目包括门头沟长安华曦府（三开三磬）和通州八里桥地块 [5] 市场竞争格局 - 生命科学园板块内新房项目包括龙湖观萃和即将开盘的中海未来之境，与本次出让地块形成直接竞争 [4][5] - 本次地块综合楼面价29977元/平方米，较龙湖观萃拿地成本低近6000元/平方米 [5]

编者按：推开一扇门，有人看见三代同堂的烟火，有人撞见独自拼凑的晨昏，有人在精装样板间描摹未来，也有人从老照片打捞褪色的屋檐。 " 家 " 从来不 是千篇一律的钢筋水泥，而是无数种生活形态的容器。在本系列中，我们将从不同视角、不同锚点来探索和还原不同人眼中的 " 家 " 。 林仕聪是龙湖集团（00960.HK）产品策略负责人。在今年的行业论坛上，他谈到"好房子"和传统住宅的区别时提出，社区配套是核心差异，"好房子"有社区 配套（特指风雨连廊、架空层、会所等公共空间），而传统住宅没有。这一观点获得同行广泛认同。 2025年5月1日，住建部发布的《住宅项目规范》作为国家标准正式实施，对住宅的居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备等方面提出明确要求。 在这一政策背景下，龙湖集团不仅致力于打造"好房子"，更将目光投向社区配套的整体营造，构建"5分钟生活圈"。 客户视角 2021年以来，购房者的关注点从"房子会不会升值"更多转向"房子能不能满足生活需求"。在用户需求发生根本转变的背景下，龙湖意识到，必须以客户视角 重新审视和定义产品体系。2024年5月，龙湖集团发布了"观萃"产品系。观萃系产品是用客户视角对原有产品 ...

政策导向与行业升级 - 2024年《政府工作报告》首次提出建设"安全、舒适、绿色、智慧"的好房子标准，推动住房建设标准从"安居"向"优居"升级[1] - 北京市2024年11月发布《高品质商品住宅设计导则》，2025年2月出台《技术要点》，明确支持架空层、风雨连廊、开敞阳台等创新设计，并允许部分面积不计入容积率[5][6] - 政策创新使100-140平方米户型的得房率从80%提升至90%，通过阳台、饰面层面积豁免实现空间增效[6] 示范项目实践 - 北京昌平"龙湖·观萃"项目是全国首个落地的"好房子"示范工程，获设计大赛一等奖，定位为绿色低碳智能社区[2] - 项目设计1.3万平方米绿地+风雨连廊系统，采用三进式归家动线，首层架空层增加30%公共活动空间[3] - 95平方米三居样板间采用开敞式阳台设计，提升8%得房率，实现四时景观渗透[3][4] 产品设计创新 - 空间布局实现洋房与小高层错落排布，设置共享办公区/儿童活动区/老年娱乐区等全龄化功能模块[4] - 投入上千万元优化设计体系，阳台进深达1.5米、开间3.3米，卫生间采用折叠门等适老化细节[7] - 社区外围配套"商业盒子"，引入便利店咖啡厅等业态，外立面采用浅色石材+金属营造微度假氛围[4] 技术标准突破 - 《技术要点》突破传统容积率计算规则，对架空层、风雨连廊等新型空间给予政策豁免[6] - 项目应用全屋智能系统，集成灯光感应、语音控制窗帘、健康监测等20余项智能设备[8] - 建筑采用绿色低碳技术体系，外立面材料选择强调可持续性，实现全生命周期能耗降低[6][7] 市场价值影响 - 带认证的"好房子"项目预计在二手市场有15-20%的溢价空间，保值增值属性显著增强[8] - 新标准推动开发商投入更高成本（约增加5-8%建安成本）提升产品力，形成差异化竞争[8] - 政策引导下，北京平原新城区域2025年新建住宅中"好房子"占比目标达30%[5][6]

昼间卧室的噪声限值不大于40dB（分贝）、层高不小于3米且不大于3.6米⋯⋯ 今年2月，重庆版"好房子"新规——《住宅设计标准》正式实施。该标准明确指出，住宅层高不应小于3米，且不宜大于3.6米。据克而瑞监测数据，自2024 年以来，重庆典型住宅项目的平均层高已达到3.06米。 《每日经济新闻》记者注意到，近期重庆购房者对"好房子"的讨论热情高涨，期待值也极高。以龙湖·观萃、金茂·璞印金开等为代表的项目咨询量显著增 加。据铭腾机构预测，到2025年，重庆的第四代住宅可能会迎来快速增长，未来两年内将突破80个。 典型项目平均层高达3.06米 与5月1日开始实施的住建部《住宅项目规范》相比，重庆的"好房子"标准已经执行了两个多月。 实际上，早在2024年10月，重庆就启动了"好房子""好小区""好社区"标准的编制工作。同年11月，重庆市住房城乡建委发布了推荐性地方标准——《住宅设 计标准》（以下简称《标准》），鼓励大家积极选用。其中对重庆市城镇新建的住宅建筑，改建、扩建住宅建筑的层高作出了具体要求：住宅层高不应小于 3米，且不宜大于3.6米。该《标准》于今年2月起正式施行。 来源：重庆市住房和城乡建设委员会官网 ...

行业现状与政策环境 - 房地产行业尚未度过寒冬，未来竞争焦点转向高质量、新科技和好服务[1] - 限购时代结束，行业进入20年来最宽松环境，地产牛市终结[2] - 政府频繁使用"筑底"一词描述当前地产市场状态[3] - 政策双重导向：保交付建好房满足需求，同时推动新发展模式帮助企业止损转盈[4] - 近7成房企仍处于亏损状态，把握政策脉搏成为生存关键[5] 行业三大维稳措施 - 流动性是波动期核心问题，政策聚焦按期交付、财务安全与住好房三大方向[9] - 2021-2024年是房企交付压力高峰期，2024年可能成为最后一个交付大年[10] - 2022年"保交楼"写入高层会议，2024年升级为"保交房"，政策从保项目转向保权益[12] - 政府建立城市房地产融资协调机制，允许经营性物业贷款用于稳固债务[14] - 龙湖案例：2024年经营性物业贷净增299亿元，有息负债压降163亿元至1763.2亿元[14] 住房需求升级趋势 - 全国城镇住宅套户比达1.07，需求从"有没有"转向"好不好"[15] - 2025年"好房子"写入政府工作报告，头部房企加速布局安全、舒适、绿色、智慧住宅[15] - 龙湖推出"观萃"产品线，整合社区外设施营造融合氛围，两年内推出9座云河颂和16座御湖境[15] - 中信证券测算核心城市置换需求达每年4.3亿平方米，相当于2023年销量的38%[17] 房企转型与第二曲线 - 新发展模式要求房企延伸业务链，发展租赁、物管、代建等轻资产业务[22] - 华润置地布局大资管业务，涵盖经营性不动产、轻资产管理和生态圈业务[25] - 龙湖2024年运营及服务业务收入267.1亿元，占总收入20%[27] - 商业投资租金收入109.8亿元（+7%），出租率97%[28] - 龙智资管六大业务单元年收入31.8亿元，物管收入114.2亿元（外拓占比超60%）[29][30] - 龙湖龙智造智慧营造业务年收入12.1亿元[31] 经营性资产发展前景 - 中产扩大驱动高品质商业空间需求，数字经济推动产业园区服务化转型[35][36] - REITs试点等政策为存量资产盘活提供支持[37] - "空间即服务"成为房企转型核心战略，连接人与空间[39] - 龙湖二十年前即布局多元业务，资本市场认可其经营性收入稳定性[40] - 行业竞争转向产品力、服务力与创新力的多维较量[40]