行业政策与市场环境 - 政策层面明确地产“基础产业”地位，释放政策托底强信号，旨在扭转市场预期 [1] - 现房销售全面推进，“图纸买房”时代落幕，购房者“所见即所得”需求爆发 [2] - 市场规律加速行业出清，同时催生出新的发展模式样本 [3] 公司战略与产品理念 - 公司面对新环境，尝试用扎实的体系构建和市场反馈刷新发展蓝图 [3] - 行业震荡倒逼参与者思考“好房子”内涵，顶层设计不断细化政策导向，市场用行动为“好房子”投票 [3] - 公司坚持打造“好房子”，并以此实现了重大突破 [6] - 公司回归“好房子为谁而造”的底层逻辑，从物理空间渗透到心理距离，全方位深入关照人的体验 [9] 产品体系与标准建设 - 公司构建了“好房子”价值体系，实现从产品标准到交付落地的完整闭环 [7] - 2025年公司重磅发布《龙湖集团好房子产品标准》，形成“好+社区、好+小区、好+房子、好+服务”的四好价值体系 [7] - 该标准统筹考虑了好房子的强配套力、强公区产品力、强人居产品力和强服务力 [7] - 在产品创新上，昆明滇池峯萃项目推出负公摊、空中院馆等五大颠覆性设计 [8] 交付与服务创新 - 公司在交付上探索领先行业，2025年1-12月在全国39座城市交付125个项目，近7万套品质房源 [9] - 公司主动选择扛住压力，提供所见即所得的购房体验，如北京熙湖悦著项目实现全维配套实景可享和现房交付即住，入住率超70% [9] - 公司所有新房项目的售楼处均为实景体验区，并将随项目一并交付给业主使用 [10] - 北京观萃项目打造了超3万平实景示范区，获得住建部官方认证的“全国首座好房子” [12] 市场表现与项目案例 - 2022年至今，公司累计打造35座御湖境、云河颂和观萃、峯萃系列产品，在北京、上海、杭州、成都等高能级城市落地成为当地红盘 [4] - 重庆两江御湖境成为重庆新盘TOP1 [4] - 北京观萃在2025年1-11月网签套数、金额双双位列昌平区第一 [15] - 昆明滇池峯萃项目以颠覆性设计给市场带来信心 [8] 生态体系与运营能力 - 公司打破同质化的关键在于意识到“好房子”是装载“好生活”的融合空间，并利用自身优势修炼出“一个龙湖”的生态打法 [16] - 公司拥有20余年深厚经验的商业运营能力，龙湖天街品牌重塑市场消费场景 [19] - 公司将商业运营经验迁移至住宅，打造会所、商业配套等运营体系，如为重庆两江御湖境配置双天街和双公园 [20] - 在海口，龙湖光年中心作为海南唯一百亿级TOD综合体，为商办客户构建商务生态系统 [22] 全周期服务能力 - 公司颠覆传统，将服务链条延长到入住之前，主打全周期多元化陪伴 [24] - 昆明峯萃深化“服务先于入住”理念，展现高定服务体系 [24] - 武汉101项目深化高端服务体系“珑之名”，提供酒店式服务机制、7×24小时待命等定制化服务 [24][25] 财务纪律与长期主义 - 公司保持审慎的财务自律，早期定下不借“贵钱”的规矩，在行业繁荣期抵挡住了诱惑 [28] - 2025年面对债务高峰期，公司凭借稳健财务策略如期完成全部公开市场债务兑付 [28] - 自2026年起，公司每年的有息负债余额还将净减少约100亿，负债规模保持在较低水平 [29] - 公司的长期主义体现在保持探索热情，围绕地产主业做链条的延长和深入，并在行业下行期继续投资好房子和运营力 [27]

行业背景与政策转向 - 2025年“好房子”首次被写入国务院政府工作报告，住建部明确以其为重要抓手，标志着中国住房市场从粗放式“规模扩张”阶段进入精细化“产品精耕”时代 [1] - 广州房地产市场迎来政策宽松与行业转型双重变革，政策端以“稳市场、提品质”为核心，全面取消“三限”政策，推动行业发展从“规模比拼”转向“价值竞争” [3] 公司战略与顶层设计 - 保利发展率先从集团层面构建“好房子”顶层战略，基于住建部标准及22万条客户真实需求，设计“6+1”好生活解决方案 [1] - 战略以“好产品、好服务、好生活”为核心，依托“三全方法论”，融入“和文化”基因，旨在为客户赋予更多居住价值、情绪价值与资产价值 [1] - 广东保利以“三好战略”回应行业品质时代，其战略、产品、服务、资源的全维升级形成一套可复制的“好房子”方法论 [1][3] 市场表现与销售业绩 - 保利玥玺湾、保利天曜、保利天奕三大标杆项目“霸榜”广州商品住宅销售金额TOP3 [4] - 11月，玥玺湾在21天内实现网签110亿元，刷新全国楼市纪录，跻身全国楼盘网签金额TOP5，在广州5000万元顶豪市场占有率跃升至82% [4] - 保利天曜1—11月累计成交超60亿元，网签金额位列全市第二，在全市10万元/㎡以上豪宅项目成交量中占比超5成 [4] - 保利天奕登顶海珠区“三冠王”，截至目前已实现超过60亿元的销售金额 [4] - 今年前11个月，保利以流量金额495.54亿元、流量面积96.02万㎡位居广州房企销冠，市占率接近20%，意味着广州每成交5套房源便有1套由保利贡献 [4] - 近五年来，保利在广州中心五区的市占率逐年增加，2025年高达30%，相比2021年上涨16个百分点 [5] 产品与服务具体实践 - 公司通过“6+1”解决方案（文化赋能、健康守护、智慧科技、资产保值、全龄友好、生态宜居六大维度及“一盘一标准”个性化设计）形成全价值闭环 [6] - “三全方法论”以全周期客户驱动、全过程质量管控、全流程服务贯通为核心 [6] - 玥玺湾首创11米抬升式“湾流浮岛”设计，采用“八衡科技系统”，服务体系引入“金钥匙+英国大总管”双认证，实现“一户一群”团队响应模式 [6] - 保利天瑞升级“保式交付”，以中式府院美学打造，推行业主专属点单服务和“N对1全程陪验”服务，专属管家提前4个月到岗提供全周期服务 [6] - 保利天曜规划330米中轴大园林，绿化率达35%，满足“生态健康、全龄友好”需求 [6] - 保利天奕引入全屋智能家居系统，业主可通过手机APP远程操控 [6] 战略布局与未来发展 - 广东保利坚定践行“珠金琶”核心战略，持续布局珠江新城、国际金融城、琶洲“黄金三角”核心地块 [4] - 公司于2025年12月在广州斩获海珠南泰路和白云新城两宗新地块，明年将携三大新项目亮相 [7] - 海珠南泰路项目坐拥成熟配套，步行可享学铁商园医全维配套，预计将成为2026年海珠门厅 [7] - 保利鱼珠岛坐落临江大道东，享一线全南江景资源，将携200—400㎡大平层产品打造CBD半岛豪宅标杆 [7] - 白云新城项目以2.3低容积率、白云山资源及全新产品系为亮点 [7]

新消费趋势与旅游产业变革 - 消费形态从“千人一面”转向“千人千面”，大众市场被细分领域解构，新消费趋势不断涌现 [2] - 旅游价值超越人次和收入，是撬动消费结构调整与升级的支点 [1][3] - AI技术未颠覆旅游核心要素，而是更高效满足个性化需求，技术服务于提升旅游体验的根本目的 [3] 宠物经济细分市场 - 宠物旅游日益火热，景区、酒店、商场特别注明对宠物开放 [2] - 携带宠物出游群体在旅游市场中比重逐渐增大，细分市场增长速度非常快，潜力巨大 [2] 深度消费入口逻辑 - 旅游作为初始接触点可引导消费者进入更广阔消费领域，如滑雪从浅层体验进阶为装备、培训、目的地等深度消费 [3] - 该逻辑适用于文博旅游等领域，旅游是短期低黏性接触点，能发现深度消费机会 [3] 好生活核心定义 - 好生活核心是拥有更多闲暇，而非追求过多金钱或权力 [2] - 不同社会等级对“品位”定义截然不同，消费成为生活方式、价值认同与情感连接的综合体验 [2]

对“好生活”内涵的共识 - “好生活”超越物质丰裕单一维度，是物质与精神、个人与社会、创造与享受的和谐统一 [2] - “好生活”不应是极度物质化、无节制消费的狂欢，需兼顾可持续发展、人文关怀与社会价值 [1][2] - 好生活的核心是拥有更多的闲暇，真正的好生活不仅是财富自由，更是时间和心灵的自由 [1][3] 消费趋势与细分市场 - 消费已从“千人一面”走向“千人千面”，消费分级成为必然趋势 [5][7] - 盲盒经济火热，泡泡玛特2020年《哈利波特》联名系列实现7600万元销售额，毛利率达78% [5] - 银发旅游市场潜力巨大，银发消费群体有钱、有闲、有见识，需要教授级文化导览与高品质服务 [5] - 宠物旅游细分市场增长迅速，越来越多景区、酒店、商场注明对宠物开放 [6] - 美妆护肤领域呈现“去性别化”趋势，男性开始接触底妆和彩妆，购买决策基于肤质而非性别 [6] - 新消费场域运营的核心逻辑是从泛兴趣用户到几百上千名核心消费用户的转化 [6] 行业转型与品牌战略 - 中国消费市场从产品品牌时代向生活方式品牌时代转变，文化成为驱动消费增长的核心力量 [7] - 未来“大而全”的价格战品牌生存困难，细分赛道、拥有文化内核和全球化视野的品牌将崛起 [7] - 同一消费者出现明显消费分层，可能在某些领域追求品牌品质，在日常消费品上则“能用就行” [7] - 品牌需基于自身定位进行战略抉择，或高举高打服务高净值人群，或贴地飞行洞察大众需求 [7] AI技术在各消费领域的应用与影响 - 对文博行业而言，AI是巨大福音，解决“人亡技消”难题，为内容创新呈现提供可能，但核心洞察与文化解读仍依赖人的专业素养 [9] - 对服装产业而言，AI是切实服务于行业痛点的真升级，例如AI平台可自动修复服装图片褶皱并智能生成商品主图，实现降本增效 [9] - 在美妆行业，AI作为工具能辅助搜索和信息处理，但存在出错率，过度依赖数据报告可能导致营销策略失误 [9] - 在旅游领域，AI能更高效满足个性化需求，但技术本身并非需求，必须服务于提升旅游体验的根本目的 [10] - 实体行业认为AI和虚拟世界永远替代不了真实的旅游体验，其魅力在于异地感、陌生化体验和文化吸引力 [10]

合作延长期限与性质 - 公司将全球主要合作伙伴及球衣正面赞助商关系延长至2026/2027年赛季完结 [1] - 自2027年7月至2032年6月，公司将转变为俱乐部的全球训练合作伙伴，品牌将呈现于所有球队训练服和教练团队服装上 [1] - 此次延长使双方合作迈向近20年，成为英格兰足球超级联赛史上最持久的赞助关系之一 [1] 合作历史与成就 - 双方自2013年展开合作，期间俱乐部在国际层面显著成长，包括启用世界级球场并于今年较早前勇夺欧联杯冠军 [2] - 正面印有公司品牌的球衣为全球数十亿观众所见，巩固了公司在各个市场作为领先保险品牌的地位 [2] - 合作推动的热刺青训教练参与的青少年足球训练营深受欢迎，迄今已有超过175,000名亚洲青少年参与 [2] 战略协同与未来举措 - 全球训练合作伙伴关系进一步巩固公司及俱乐部致力推广健康生活的共同承诺 [1] - 公司于2022年推出「AIA One Billion」计划，旨在2030年或之前推动十亿人实践健康生活，目前该计划已推动逾五亿人 [2] - 合作升华反映双方同样相信运动拥有能够启发健康生活及个人成长的力量，未来将推出崭新举措赋能亚洲大众 [4][5] 管理层观点 - 公司首席市场总监表示，亚洲是最多英格兰足球超级联赛球迷的地区，期待合作新篇章能建基于共同成就 [4] - 公司致力于提供最佳培训计划的承诺与俱乐部倡导的团队精神、个人成长与卓越表现不谋而合 [5] - 俱乐部首席营收官指出，合作已为亚洲地区数以十万计青少年的生活带来具体、正面的改变 [5]

项目亮点与设计创新 - 全国首座住建部认证"好房子"项目龙湖·观萃开放超3万平方米实景示范区 实现从图纸到实景的跨越 [1][3] - 设计近千米风雨连廊连接主入口 景观区与三大架空层泛会所 形成全天候社区生活网络 [3] - 架空层设置约1000平方米泛会所空间 涵盖运动健身 邻里欢聚等六大功能板块满足全龄需求 [3] - 采用第四代住宅设计 配备挑高超6米 进深1.5米的奇偶阳台 塑造城市建筑天际线并保障视野私密性 [3] - 创新LDKBG一体化设计（客厅 餐厅 厨房 阳台 花园）通过落地窗实现室内外自然过渡 [4] - 首创"SPACE+"收纳体系 通过超20组隐藏柜体实现超20000升收纳容量 较常规住宅提升约30%收纳率 [5] 企业战略与业务协同 - 公司依托地产开发 商业投资 资产管理 物业管理 智慧营造五大航道协同发展 [6] - 智慧营造平台龙湖龙智造实现"三盘联动"：昌平龙湖恩祥·凌雲颂开放展厅 顺义龙湖·宸翰首日劲销8.6亿元 新签约顺义东风商场代建代销项目 [6] - 物业管理航道通过"善居计划"覆盖北京19个项目 提供社区焕新服务 并通过"龙民节"连接30余个社区营造节日氛围 [7] - 商业投资航道以"天街"为核心升级消费体验：长楹天街推进硬件改造 房山天街打造3000平方米天台向日葵花海场景 [7] - 资产管理航道通过冠寓业务盘活闲置资产 熙悦天街·熙悦荟项目获2024北京城市更新最佳实践奖 新开业长租公寓服务城市青年群体 [8] 行业趋势与城市发展 - "好房子"概念体现居住需求升级与城市发展方式转型 需融入城市发展新空间 [1] - 项目通过政策导向 客户需求与企业营造能力三者结合 推动北京人居品质升级 [5] - 企业以多航道协同生态将"好房子"延伸至"好生活"场景 通过商业 租赁住房 城市更新等业务赋能区域发展 形成从建房子到造生态的可持续发展路径 [8]

项目定位与市场表现 - 项目以"好房子"概念颠覆中原楼市传统住宅标准，成为行业革新者[1] - 连续18个月保持金水主城销售TOP1地位，验证市场认可度[1] - 吸引超10000名行业同行考察，树立区域标杆形象[1] - 定位为"城市改善范本"，通过三位一体的"好生活、好产品、好未来"价值体系重构居住理想[4] 产品力创新 - 实现约100%综合得房率，143㎡户型较市场180㎡户型节省65万+成本[7] - 创新设计包括270°全景舱视野(117㎡/127㎡户型)、9.4米宽幕阳台、60㎡LDKG一体化宽厅[9] - 采用1T1私密入户方式(143㎡户型)，强化居住仪式感[9] - 建造工艺标准领先：17cm楼板厚度、三玻两腔玻璃、5道内墙+12道外墙+10道屋顶防水工艺[12] 生活场景重构 - 打造2600㎡下沉式酒店会所，含500㎡恒温泳池、60㎡壁球馆等稀缺配套[15] - 800㎡架空泛会所设置图书馆、音乐厅等空间促进邻里社交[22] - 1200㎡私家下沉庭院结合三河一公园环境，形成"森屿度假"式园林体系[26] - 空间功能重新定义：阳台作为第二客厅、厨房作为社交中心[9] 教育资源与区域发展 - 配置12年一站式教育体系(文化路一小+龙门实验初中+幼儿园)，支持凭合同入学[28] - 所在金水3.0板块获政府46亿元投资，重点打造生态文化公园及城市功能升级[32] - 叠加金水自贸区与生态活力片区双重规划红利，强化资产保值预期[32] - 区位定位为"城市更新样板区"，推动蓝绿交融的生态融合示范区建设[32]

哲学著作出版趋势 - 商务印书馆2025年3月推出德国古典哲学代表著作《形而上学》第四版，包含1000条拉丁文术语的德语注解[3][4] - 东方出版中心2025年4月发行法国哲学畅销书《踏着野兽的足迹》，探讨动物哲学与人类智慧的关系[2] - 南京大学出版社2025年1月出版张一兵哲学絮语集《场·境·思》，采用非逻各斯的格言体呈现思想火花[15] 跨学科研究动态 - 上海人民出版社2025年4月推出《货币的社会生命》，从8个维度分析货币与社会关系，涵盖社会学/人类学/经济学领域[8][9] - 浙江大学出版社2025年3月出版《禅与意识的艺术》，结合神经科学与禅学探讨意识本质问题[19] - 广西师大出版社2025年3月发布《超越猿类》，用进化心理学解析人类道德起源，涉及囚徒困境等经典命题[29] 批判理论研究 - 上海文艺出版社2025年4月再版《辩证的想象》，详述1923-1950年法兰克福学派思想流变[23] - 西北大学出版社2025年4月推出《论批判理论》，收录霍克海默30年代至战后的关键文献[33] - 江苏人民出版社2025年4月出版《辩证与实证之争》，梳理马克思主义与实证主义五次理论交锋[25] 科技伦理前沿 - 上海译文出版社2025年3月发行《夏娃》，探讨人造子宫技术涉及的12项伦理法律问题[37] - 中信出版集团2025年3月推出《兽、机、神》，分析人类对AI/虚拟角色情感投射的伦理边界[11][12] - 中国人民大学出版社2025年3月出版《何谓好生活》，对比8种伦理学理论对技术时代的价值指引[31] 思想史研究 - 浙江大学出版社2025年4月推出《中国哲学史》，提出中国哲学"源流说"发展框架[17] - 北京大学出版社2025年5月出版谢林《早期唯心主义著作》，收录1794-1797年奠定先验哲学基础的4篇文献[40][41] - 华夏出版社2025年4月修订《论人类的教育》，聚焦莱辛宗教哲学6篇核心文献[51]