行业政策与市场环境 - 政策层面明确地产“基础产业”地位，释放政策托底强信号，旨在扭转市场预期 [1] - 现房销售全面推进，“图纸买房”时代落幕，购房者“所见即所得”需求爆发 [2] - 市场规律加速行业出清，同时催生出新的发展模式样本 [3] 公司战略与产品理念 - 公司面对新环境，尝试用扎实的体系构建和市场反馈刷新发展蓝图 [3] - 行业震荡倒逼参与者思考“好房子”内涵，顶层设计不断细化政策导向，市场用行动为“好房子”投票 [3] - 公司坚持打造“好房子”，并以此实现了重大突破 [6] - 公司回归“好房子为谁而造”的底层逻辑，从物理空间渗透到心理距离，全方位深入关照人的体验 [9] 产品体系与标准建设 - 公司构建了“好房子”价值体系，实现从产品标准到交付落地的完整闭环 [7] - 2025年公司重磅发布《龙湖集团好房子产品标准》，形成“好+社区、好+小区、好+房子、好+服务”的四好价值体系 [7] - 该标准统筹考虑了好房子的强配套力、强公区产品力、强人居产品力和强服务力 [7] - 在产品创新上，昆明滇池峯萃项目推出负公摊、空中院馆等五大颠覆性设计 [8] 交付与服务创新 - 公司在交付上探索领先行业，2025年1-12月在全国39座城市交付125个项目，近7万套品质房源 [9] - 公司主动选择扛住压力，提供所见即所得的购房体验，如北京熙湖悦著项目实现全维配套实景可享和现房交付即住，入住率超70% [9] - 公司所有新房项目的售楼处均为实景体验区，并将随项目一并交付给业主使用 [10] - 北京观萃项目打造了超3万平实景示范区，获得住建部官方认证的“全国首座好房子” [12] 市场表现与项目案例 - 2022年至今，公司累计打造35座御湖境、云河颂和观萃、峯萃系列产品，在北京、上海、杭州、成都等高能级城市落地成为当地红盘 [4] - 重庆两江御湖境成为重庆新盘TOP1 [4] - 北京观萃在2025年1-11月网签套数、金额双双位列昌平区第一 [15] - 昆明滇池峯萃项目以颠覆性设计给市场带来信心 [8] 生态体系与运营能力 - 公司打破同质化的关键在于意识到“好房子”是装载“好生活”的融合空间，并利用自身优势修炼出“一个龙湖”的生态打法 [16] - 公司拥有20余年深厚经验的商业运营能力，龙湖天街品牌重塑市场消费场景 [19] - 公司将商业运营经验迁移至住宅，打造会所、商业配套等运营体系，如为重庆两江御湖境配置双天街和双公园 [20] - 在海口，龙湖光年中心作为海南唯一百亿级TOD综合体，为商办客户构建商务生态系统 [22] 全周期服务能力 - 公司颠覆传统，将服务链条延长到入住之前，主打全周期多元化陪伴 [24] - 昆明峯萃深化“服务先于入住”理念，展现高定服务体系 [24] - 武汉101项目深化高端服务体系“珑之名”，提供酒店式服务机制、7×24小时待命等定制化服务 [24][25] 财务纪律与长期主义 - 公司保持审慎的财务自律，早期定下不借“贵钱”的规矩，在行业繁荣期抵挡住了诱惑 [28] - 2025年面对债务高峰期，公司凭借稳健财务策略如期完成全部公开市场债务兑付 [28] - 自2026年起，公司每年的有息负债余额还将净减少约100亿，负债规模保持在较低水平 [29] - 公司的长期主义体现在保持探索热情，围绕地产主业做链条的延长和深入，并在行业下行期继续投资好房子和运营力 [27]

行业核心观点 - 文章核心观点为表彰在房地产开发领域，特别是在TOD（以公共交通为导向的开发）模式、大规模项目交付、产品品质及综合实力方面表现卓越的企业，这些企业通过其开发经验、质量管理体系、项目规模及市场标杆作用，引领和塑造了行业标准 [1][3] 获奖企业广州地铁地产 - 公司以建百年地铁的标准建好房，将轨道交通建设的工程质量管理体系系统应用于TOD开发全流程 [1] - 公司构建了以"地铁品质+国企信用"为核心的交付保障，屡次兑现高品质准时交付承诺 [1] - 公司为湾区市场树立了稳健可靠的交付标杆 [1] 获奖企业新鸿基地产 - 公司拥有超过40年的TOD开发经验 [1] - 公司成功打造了香港IFC、ICC等地标项目，并持续赋能大湾区，缔造了广州天環、天汇等城市名片 [1] - 公司依托湾区门户枢纽优势，以站城一体模式打造广州南站ICC项目，其住宅部分"峻銮"已完成首批交付 [1] - 公司广州南站ICC项目的东广场商业部分（含写字楼与商场"天環·广州南"）已全面封顶，预计于2026年落成 [1] - 公司持续引领区域发展 [1] 获奖企业龙湖集团 - 公司自1998年以来累计开发超过1300个项目，总建筑面积超过2.3亿平方米 [3] - 公司累计交付房源超过100万套 [3] - 公司连续14年获得"中国房地产开发企业综合实力10强"称号 [3] - 公司通过匠心空间营造，打造出云河颂、御湖境、观萃、光年、铂金岛等住宅及复合业态标杆产品 [3] - 公司的精筑品质深受业内外认可 [3]

政策背景与行业趋势 - 自2023年以来住房和城乡建设部等部委持续强调将"好房子"理念贯穿住房开发建设全过程 交付环节成为衡量房企综合实力与责任担当的关键标尺[2] - 行业观察人士指出交付不再是开发流程的终点而是企业品牌信誉与长期价值的起点 更是检验"好房子"成色的试金石[2] - "好房子"政策导向要求房企将品质承诺转化为用户可感可知的美好居住现实 并通过体系化建设实现行业高质量发展[10] 龙湖集团交付表现 - 2025年1-6月在全国36座城市交付108个项目近4万套品质房源 第三方调研显示整体交付满意度达90%以上[1][5] - 高端产品线"云河颂"实现全国多地首度交付 "御湖境"产品系持续稳定兑现[1][9] - 在克而瑞研究中心"2024年度中国房地产交付力TOP100"评测中斩获多个奖项 上海松江御湖境和杭州滨康天曜城分别荣获全国十大交付力品质作品和轻奢作品[6] 智善交付体系特点 - 2022年提出"以新交心"智善交付体系 分为"新居所"、"新家园"、"新生活"三大价值维度 从交房子延伸到交生活及生态圈服务[2] - 体系强调前置化风险管控 服务场景延伸和长效价值维系 覆盖房屋全生命周期 包含交付后的持续焕新与维护[5] - 实现数字化线上化交付流程 业主可线上办理交房手续 并在全国多个城市实现"交房即交证"[4] 高端产品线交付案例 - 苏州东吴云河颂项目择址苏州中轴大运河旁 规划172户低密洋房社区 178-225平大尺度户型配备独立电梯入户和71平一体化中央客厅[7] - 成都滨江云河颂由国际大师团队打造 中庭园林接近2个标准足球场大小 最大楼间距约135米 配备超1000m²"云·涧"艺术会所[8] - 合肥御湖境项目拥有15处水景景观 种植娜塔栎/南丰蜜桔/罗汉松等多类树木 通过智善交付体系提供全周期温度服务[9][10] 行业价值与影响 - 龙湖交付体系为行业提供可借鉴的思考 包括如何将客户中心理念转化为可量化执行标准 如何用数字化提升建造透明度和交付效率[10] - 体系触及"好房子"如何历久弥新保值增值的核心 在利润空间承压背景下平衡短期成本与长期品牌价值[5][10] - 高端产品的成功交付不仅提供新人居范本 更印证了企业在顶级产品打造与兑现上的深厚功力[7][8]

东华里七八号地块调规 - 地块调规公示引发业内广泛关注 目前处于研究阶段初期 核心指标未确定 近期无明确出让计划 [1][3] - 地块为瑞安2007年获取 因市政原因未能开发 后主动交还土地储备中心 [3] - 地块现状以临街商铺和停车场为主 商铺满租运营 后续清退拆迁面临挑战 [5] 禅城金城街地块竞争态势 - 地块正式挂牌引发高度关注 保利 龙湖 贝壳等头部企业均表现出浓厚兴趣 已有房企缴纳保证金 [7] - 地块地处禅城核心板块 周边配套资源密集 区域改善需求释放 为房企必争之地 [20] - 最终竞拍结果可能重塑佛山楼市竞争格局 结果将于5月27日揭晓 [22] 贝壳跨界布局房地产开发 - 贝壳旗下贝好家加速布局开发领域 去年起在多个一二线城市公开拿地 [9] - 已针对金城街地块启动专项调研 若竞得将实现佛山首作落地 [9] 保利潜在开发策略 - 保利被视为有力竞争者 地块紧邻保利同济府 可能延续该IP打造二期或开发新盘 [15] 龙湖开发策略预期 - 龙湖凭借御湖境项目10个月全周期清盘创纪录 本次地块与御湖境仅一路之隔 预期将借势补仓复制爆款经验 [19]

文章核心观点 龙湖集团2024年业绩公布，各业务表现良好，财务状况优化，致力于存量去化和土储优化 [1][2] 业绩表现 - 2024年营业收入1274.7亿元，运营及服务业务收入267.1亿元，同比增长7.4% [1] - 毛利额204.1亿元，毛利率16.0%，公司拥有人应占溢利104.01亿元，核心溢利69.7亿元 [1] - 每股基本盈利1.58元，拟派发末期股息每股0.10元 [1] 业务板块 开发业务 - 全年合约销售金额1011亿元，一二线城市销售占比超90%，并表回款率超100% [1] 商业投资 - 全年新增运营11座商场，其中4座为轻资产 [1] 财务状况 - 2024年末有息负债较年初压降163亿元至1763亿元，平均融资成本降至4.00%，平均合同借贷年期拉长至10.27年 [1] - 全年含资本性支出的经营性现金流超60亿元 [1] 产品与交付 - 过去两年深耕高能级城市，打造改善型住宅产品 [2] - 2024年在全国43城交付约10万套房源，满意度达90% [2] 土地储备 - 2024年末土地储备合计3312万平方米，权益面积2426万平方米，平均成本每平方米4304元 [2] - 环渤海、西部、华中、长三角及华南地区土地储备分别占总面积的34.6%、27.6%、15.0%、13.9%及8.9% [2] 未来规划 - 致力于存量货源去化，适时精准补充新地，优化土储结构 [2]