丝路软件城板块概述 - 丝路软件城是西安楼市过去几年热度最高的板块之一，其热度自2020年初土拍起已延续6年，期间吸引了大量品牌房企进驻并经历了多轮产品迭代，尽管近期热度有所下降，但仍是西安城市发展的重点和热点区域 [1] - 板块以西三环为界分为“软东”和“软西”两个功能不同的子区域，“软东”以纯粹的居住生活功能为主，配套已兑现，“软西”则是产城融合区域，聚集了海康威视、大华、华为等众多科技企业 [3] 2025年市场表现与竞争格局 - 2025年丝路软件城共有5个纯新盘入市销售，绿城是区域内最重要的开发商，累计开发了8个项目，实现了“一个绿城，半个丝路软件城”的布局，产品覆盖从100㎡以下到200㎡以上的全户型段 [4][5] - 根据中指研究院数据，2025年丝路软件城销售额最高的三个项目是绿城锦海棠（19.8亿元）、天地源高新宸樾（17.2亿元）和绿城秋月苑（16.9亿元），分别位列西安商品住宅销售额排行榜第9、11和12名 [5] - 2025年土地市场转冷，当年成交的4宗住宅地块均以底价成交，无溢价地块，这与市场大环境及部分地块为城改项目有关 [5] - 区域发展存在遗憾，备受期待的高新苏宁广场项目仍处于停工状态，等待其他企业接手 [6] 2026年潜在新房供应 - 2026年丝路软件城新房市场潜在供应主要包括两大豪宅项目和两大纯新盘项目 [7] - 两大豪宅项目均位于“软东”，分别是绿城长安玉华和金茂璞逸高新，两者相距约1000米 [8] - 绿城长安玉华产品为约143-285㎡大平层，备案价约3万元/㎡，其中285㎡产品采用纯钢结构 [11] - 金茂璞逸高新产品为约212-340㎡精装科技住宅，大户型备案价超4万元/㎡，首开去化率达88% [11] - 两大纯新盘项目均位于“软西”，分别是邦泰观云揽玥府和天地源云和锦上，相距约1800米 [11] - 邦泰观云揽玥府占地64亩，容积率2.5，楼面地价10282.09元/㎡，将打造建面约130-180㎡产品 [14] - 天地源云和锦上占地125亩，容积率2.3，楼面地价10481元/㎡，是目前高新区在售/待售项目中占地面积最大的，产品面积段约125-180㎡ [14] 2026年面临的市场竞争与挑战 - 2026年丝路软件城新房市场将面临区域内二手房市场以及沣东高新融合区新房的直接竞争 [2] - 当丝路软件城二手房或沣东高新融合区新房价格与本地新房价格相差不大时，购房者倾向于选择丝路软件城新房；但当价差显著时，会对本地新房市场形成压力 [16] - 沣东高新融合区已有项目推出约1.15万元/㎡的特价房，与软件新城新房价格相差近万元，预计将对后者市场带来冲击 [16]

公司拿地策略与节奏 - 2025年12月，公司在全国拿地节奏极快，仅截至12月24日上午，当月已拿地8宗[3] - 2025年全年，根据地产房剑不完全统计，公司在全国已拿地32宗，面积合计1862.68亩，拿地金额合计118.21亿元[5] - 根据中指研究院数据，2025年1-11月，公司以90亿元的拿地金额位居中国房企第19名，以200万平方米的拿地面积位居第6名；在民营房企中，拿地金额位居第二，拿地面积位居第一[5] 公司区域布局与深耕 - 公司在昆明市场表现突出，2025年在昆明已拿地7宗，成为当地市场的领先者[5] - 公司土地储备分布广泛，既包括西安、昆明、成都、南昌、南宁等省会城市，也包括遂宁、长治、德阳、忻州、芜湖、绵阳等三四线城市[5] - 公司进入西安市场仅一年时间，已落地5个项目，发展速度在外埠房企中名列前茅[8][9] - 公司采取深耕策略，进入城市后持续开发，如在昆明、南宁、德阳等地[7] 公司运营模式与市场定位 - 公司通过独特的运营模式、产品领先的降维打击策略和高周转确立竞争力，在相同板块提供更高品质、更低价格的产品[7] - 公司瞄准改善型住房需求，特别是在三四线城市，认为市场缺少的是好房子和高品质的房子[7] - 公司风格务实，注重将资源投入到项目品质本身，而非形式上的品牌发布会等活动[9] 公司销售业绩与项目表现 - 2025年前11个月，公司在西安实现销售额19.97亿元，位居西安房企第19名[14] - 公司在西安的首个项目“邦泰悦九章”单盘销售额达8.74亿元，在西咸新区排名第4，该业绩主要是在2025年5月底首开后的半年内取得[14] - 公司在西安已推出多个项目，如曲江的“邦泰观云曲江”以约2万元/平方米的价格填补区域139平方米产品的市场空白，以及软件新城的“邦泰观云揽玥府”[14][15]