行业趋势与产品创新 - 2025上半年房企新品发布频次明显增加，新品发布、样板间发布、实景示范区开放成为推广产品亮点及产品力创新的重要契机 [4] - 住宅产品创新呈现"左手艺术、右手科技"的融合趋势，传统文化、在地人文、艺术审美与AI科技共同赋能产品设计 [5][6] - 招商蛇口苏州招商序项目通过机器人巡逻、无感通行、AI智慧屏等科技应用实现智能化生活，同时打造半开放式架空层社区图书馆和全封闭架空层空间兼顾审美与温度 [7] - 中国金茂金茂府3.0社区以智慧科技系统解决居住痛点，璞系产品则贯彻"东方韵、国际范、艺术感"调性，将原生自然元素融入园林设计 [9] 产品细节与客户需求 - 越秀地产上海外滩樾项目从宜兴五色泥矿挑选泥料烧制专属红砖，在49栋别墅上呈现8种砖艺拼法、187种砖型 [10] - 中建七局中建·中环铂樾项目采用视频安防监控、周界报警、电子巡查等智慧社区系统，配备华为智慧家居系统 [13] - 华润置地北京臻澐产品针对海淀家庭需求打造多功能学习空间，创新"空间平权"设计平衡家庭成员需求 [18] - 中国电建地产成都·長运东安项目通过双阳台并入客厅、主卧衣帽间扩大160%、5.5米超宽LDK客厅等设计实现空间灵活切换 [18] 社区与城市融合 - 滨江集团首个TOD项目滨纷城以美国中央公园为设计理念，打造"一芯一环十景"景观体系，包含2.4km四季跑道和12大运动空间 [24] - 华润置地成都上璟公园项目探索"超级公园生活体"PSO模式，将自然场域、空间运营与生活内容三位一体融合 [27][28] - 敏捷集团广州·敏捷绿湖首府参照TOD开发模式，实现居住、商业、办公、休闲等功能与交通的无缝对接 [29] 行业总结 - 住宅产品创新已从政策理念引导进入落地执行阶段，呈现从细节到整体的全方位创新 [30] - 居住者需求正被更多倾听并落实到产品中，行业期待更多有温度、有品质、有创意的产品出现 [30]

土拍市场表现 - 中建玖合以74.91亿元底价竞得通州区0101街区8宗组团地块，创通州区住宅用地总价历史新高，住宅楼面价约每平方米3.23万元 [2] - 招商蛇口以27.082亿元竞得通州区八里桥片区地块，溢价率16.28%，中铁建以7.7552亿元竞得梨园镇地块，溢价率21.94% [3] - 通州区运河商务区板块自2009年后无新增宅地供应，凸显此次供地稀缺性，2025年拟供应6宗商品住宅用地，已成交3宗 [3] 新房市场供需 - 通州区2025年累计供应新建商品住宅1800余套，成交1327套，主要在售楼盘31个，涵盖普通商品房及高端别墅等多种类型 [7] - 招商蛇口近两年在通州区布局多个项目，包括招商·朝棠揽阅、招商·云璟揽阅等，部分项目处于尾盘阶段 [5] - 金隅·花溪云锦定位改善型楼盘，主推108-153平方米四居大户型，中国铁建·花语璟云主力建筑面积段为100-120平方米 [6][7] 政策红利与城市配套 - 2024年通州区取消执行9年的"双限"政策，购房政策大幅放宽，提振市场信心，黄金周期间物资学院板块来访量环比增长212% [8] - 通州区作为北京城市副中心，每年投资高达千亿元，加速配套设施落地，已开通7条地铁线路，三甲医院相继投入使用 [9] - 城市绿心森林公园等生态地标提升区域价值，吸引购房者，部分购房者仍关注配套短板问题 [10][11] 房企布局与产品策略 - 房企对通州区确定性投资机会青睐，土拍热度反弹反映稳市场政策成效 [4] - 中建玖合竞得地块将打造通州区河景封面作品，建筑设计要求苛刻，包括滨水景观界面和家园中心等功能区 [2] - 招商·云璟揽阅定位刚需，与中国铁建·花语璟云形成互补，差异化定位满足不同需求 [6][7]

地块交易概况 - 北京城市副中心0705等组合地块以底价74 91亿元成交 成交楼面价约3 2万元/平方米 由中建玖合摘得 [1] - 该地块为通州罕见"巨无霸"体量组合地块 总用地规模11 28公顷 地上建面26 19万平方米 住宅地块总建面23 73万平方米 内含八个子地块 [5] - 地块开发复杂度高 包含F3其他类多功能用地和R2二类居住用地 容积率2 1-3 0不等 限高60-100米 [5] 区位优势分析 - 地块位于通州区潞城镇 东临六环高线公园 西毗京杭大运河 南接运通隧道 北靠地铁6号线北运河东站及在建副中心站 [2] - 副中心站未来将实现6号线 M101线 平谷线 城际铁路联络线 京唐铁路等多条轨道换乘 [2] - 距离北京市委市政府约500米 享有双轨交优势(距6号线500米 距在建22号线400米) [2] - 区域配套完善 2021-2025年陆续建成环球影城 三甲医院 万象汇等456个重点项目 年投资强度维持千亿级别 [3] 市场竞争表现 - 周边在售项目招商·云璟揽阅成交均价5 89万元/平方米 金隅·花溪云锦网签均价5 5万元/平方米 招商璀璨公元尾盘均价5 73万元/平方米 [3] - 仅中建玖合一家房企参与竞拍 反映房企对高总价复杂地块持谨慎态度 [1][4] 开发挑战与机遇 - 配建要求包括1 38万平方米家园中心(含医疗 养老 物流等设施) 需无偿移交区政府 [5] - 规划要求设置二层连廊 商业内街 滨水景观界面等 对开发商综合能力要求高 [6] - 百米限高结合建筑规模指标统筹机制 为规划设计提供灵活性 可优化楼间距和居住体验 [6] 开发商背景 - 中建玖合为中建二局旗下子公司 曾开发朝阳区"日光盘"中建玖合府 目前中建玖玥府临近清盘 [7] - 中建二局自2018年起深度参与通州建设 包括环球影城等重大项目 [7] - 此次为中建玖合首次进入通州住宅市场 时隔两年重返北京土拍 [7]