投资评级 - 增持评级 目标价格3.35元 当前价格3.19元[7] 核心观点 - 公司利润层面仍然承压 2025H1出现业绩亏损 销售规模同比下滑 拿地保持谨慎 经营业务和创新业务稳定推进 展望多元业务协同发展[3][14] - 公司是北京市国有房企 在房地产开发领域有品牌和资源整合优势 通过子公司首开盈信持有宇树科技股权 将逐渐步入收获期[14] 财务表现 - 2025H1营业收入同比上涨105.2%至180.4亿元 其中房产销售结算收入175.8亿元 同比上涨111.9% 酒店物业经营等收入4亿元 同比下滑7.5%[14] - 2025H1毛利率同比上涨2.9pct至12.4% 其中房地产销售毛利率上涨3.4pct至12.5%[14] - 归母净利润为-18.4亿元 亏损原因包括毛利润仍处低位 税金及附加期间费用较高 对联合营企业的投资大幅亏损13.3亿元[14] - 2025E营业总收入预计26,710百万元 同比增长10.3% 2026E预计28,837百万元 同比增长8.0%[5] - 2025E归母净利润预计-2,053百万元 同比改善74.8% 2026E预计-1,532百万元 同比改善25.4%[5] 业务运营 - 2025H1销售面积72万方 同比下滑1.7% 销售金额114.1亿元 同比下滑25.1% 销售均价15,827元/平方米[14] - 克而瑞全口径销售额排行榜位列41位 处于第二梯队[14] - 截至2025年6月底 公司拟售在售主要项目148个 总建筑面积4300万方 其中京内项目69个 建筑面积1560万方 占比36.3%[14] - 2025H1仅新增1宗土地储备 土地面积2.7万方 位于北京大兴[14] 多元业务发展 - 物业租赁面积173万方 酒店客房销售数量15.7万间·天 6家核心地标商场整体出租率达到95%[14] - "首开乐尚"长租公寓在北京杭州福州三地开业11家 上市房源近7000套 2025H1出租率93%[14] - "首开寸草"养老品牌在北京各城区布局9家养老院[14] 估值指标 - 总市值8,229百万元 总股本2,580百万股[8] - 每股净资产4.51元 市净率0.7倍 净负债率189.15%[9] - 给予2025-2027年每股净资产4.47/3.87/3.47元 2025年PB 0.75X[14] - 52周内股价区间2.08-3.38元 绝对升幅1M 21% 3M 30% 12M 51%[8][12] 可比公司估值 - 招商蛇口2025E PB 0.75X 保利发展2025E PB 0.46X 新城控股2025E PB 0.51X 滨江集团2025E PB 1.04X 行业均值2025E PB 0.69X[16]

核心观点 - 公司2025H1业绩亏损 利润端承压 但营业收入大幅增长 房地产开发销售规模下滑 拿地策略谨慎 经营与创新业务稳步推进[1][2][3] 财务表现 - 2025H1营业收入同比上涨105.2%至180.4亿元 其中房产销售结算收入175.8亿元 同比上涨111.9% 酒店物业经营等收入4亿元 同比下滑7.5%[2] - 整体毛利率同比改善2.9个百分点至12.4% 房地产销售毛利率上涨3.4个百分点至12.5%[2] - 归母净利润亏损18.4亿元 主因包括毛利润仍处低位 税金及附加与期间费用较高 对联合营企业投资大幅亏损13.3亿元[2] 房地产开发业务 - 2025H1销售面积72万平方米 同比下滑1.7% 销售金额114.1亿元 同比下滑25.1% 销售均价15827元/平方米[3] - 克而瑞全口径销售额排行榜位列第41位 属行业第二梯队[3] - 截至2025年6月底 拥有148个拟售及在售项目 总建筑面积4300万平方米 其中京内项目占比36.3% 京外项目占比63.7%[3] - 2025H1仅新增1宗土地储备 土地面积2.7万平方米 位于北京大兴[3] 经营与创新业务 - 物业租赁面积173万平方米 酒店客房销售数量15.7万间·天 6家核心地标商场整体出租率达95%[3] - 长租公寓品牌"首开乐尚"在北京 杭州 福州开业11家 上市房源近7000套 2025H1出租率93%[3] - 养老品牌"首开寸草"在北京布局9家养老院 影响力逐步构建[3] 投资建议与估值 - 给予增持评级 基于公司作为北京市国有房企的品牌与资源整合优势 以及通过子公司首开盈信持有宇树科技股权的潜在收益[2] - 预计2025-2027年每股净资产分别为4.47元 3.87元 3.47元 给予2025年PB 0.75倍 对应目标价3.35元[2]

核心财务表现 - 营业收入180.39亿元 同比增长105.19% [1] - 归属于上市公司股东的净利润亏损18.39亿元 [1] - 签约销售面积72万平方米 签约金额114亿元 [1] - 销售回款金额达155亿元 [1] 资产去化与融资 - 非住宅类资产销售额25亿元 较上年同期显著突破 [1] - 偿还银行贷款66.2亿元 [1] - 完成债券融资接续150.5亿元 [1] - 获首开集团15亿元新增流动性支持 [1] 业务多元化发展 - 城市更新业务与房地产开发、物业经营板块形成良性互动 [2] - 长租公寓品牌"首开乐尚"覆盖北京、杭州、福州三地 [2] - 开业11家长租公寓 上市房源近700套 [2] - 报告期内长租公寓出租率达93% [2]

公司财务表现 - 2025年上半年营业收入达到180.39亿元人民币，较上年同期87.92亿元增长105.19% [2] - 归属于上市公司股东的净利润为-18.39亿元人民币，较上年同期-19.48亿元亏损幅度收窄 [2] - 经营活动产生的现金流量净额为70.88亿元人民币，较上年同期-44.86亿元大幅改善 [2] - 加权平均净资产收益率为-11.32%，较上年同期-12.06%增加0.74个百分点 [2] - 总资产2088.87亿元人民币，较上年末2298.69亿元下降9.13% [2] 业务板块表现 - 房地产开发业务实现销售结算收入175.78亿元，结算成本154.13亿元 [3] - 物业经营管理收入11.7亿元，租赁面积173万平方米 [3] - 酒店业务销售客房15.7万间·天，酒店物业经营结算收入3.96亿元 [3] - 长租公寓业务"首开乐尚"品牌在3个城市运营11家门店，近7000套房源，出租率达93% [3] - 城市更新业务取得进展，禄米仓·新视听产业园获多项市级奖励 [3] 销售与融资情况 - 实现签约面积72万平方米，签约金额114亿元，销售回款155亿元 [8] - 非住宅类资产去化实现销售额25亿元，较上年同期显著突破 [8] - 偿还银行贷款66.2亿元，完成债券融资接续150.5亿元 [9] - 获得首开集团15亿元新增流动性支持 [9] - 保持AAA级主体信用评级，与金融机构保持稳固合作关系 [18] 组织架构与运营优化 - 实施近年来最大规模机构调整，完成京内外19家二层级单位整合重组 [9] - 京内重组为"北大区"和"南大区"，京外设立七大区域管理中心 [3] - 新设统一"商管平台"，推行总部赋能式管理架构 [3] - 管理费用较去年同期降低11.86%至3.80亿元 [18] - 成本招采管理获"高质量发展（新质生产力）优秀创新成果" [9] 项目开发情况 - 期末拟售、在售主要项目148个，总建筑面积近4300万平方米 [3] - 当期在建面积约680万平方米，京内项目79个，总建筑面积约2740万平方米 [3] - 京内项目总投资额3808.82亿元，实际投资额24.21亿元 [12] - 京外项目总投资额3535.51亿元，实际投资额20.91亿元 [17] - 报告期结利面积60.60万平方米，其中京内22.03万平方米，京外38.58万平方米 [18] 行业环境分析 - 全国商品房销售面积4.84亿平方米，同比下降4.2%，降幅较去年同期收窄15.5个百分点 [6] - 全国商品房销售额4.42万亿元，同比下降5.5% [6] - 北京市商品房销售额1731.8亿元，同比增长5.4% [6] - 全国房地产开发投资4.66万亿元，同比下降9.1% [7] - 行业加速从"数量规模"向"质量效益"转变，"好房子"建设成为重要抓手 [6]