公司营收与业务结构 - 2024年公司营收195亿港元，同比增长49% [1] - 业务构成：物业开发占比66%，投资物业（IP）租金占比25%，酒店运营占比9% [1] - 区域构成：中国内地营收占比66%，中国香港营收占比34% [1] - 截至2025年上半年末，公司总土储4971万平方呎，中国内地、中国香港、海外土储分别占比76%、10%、14% [1] 投资物业与酒店业务 - 截至2025年上半年，投资物业价值863亿港元，同比增长14%，内地和香港分别占比67%和33% [2] - 投资物业及酒店总面积为2133万平方呎，北京、上海、深圳、杭州及香港五城合计占比73% [2] - 业态构成：办公室占比37%，零售占比29%，酒店占比23% [2] - 2025年上半年投资物业合并租金25.02亿港元，同比下降5.5%；酒店合并租金10.3亿港元，同比下降3.3% [2] - 预计到2031年，投资物业及酒店面积将增加760万平方呎至2893万平方呎，较2025年上半年增长36%，2024至2031年复合年增长率为7% [2] 物业开发与销售表现 - 2025年上半年实现销售金额162亿港元，同比增长130%，超越2024年全年规模，其中内地和香港销售占比分别为66%和34% [3] - 内地销售106亿港元，主要依赖上海金陵华庭项目，占比达93% [3] - 上海金陵华庭项目两期均开盘即售罄，3月一期货值92亿元，均价18.9万元/平方米；9月二期货值98亿元，均价20.5万元/平方米 [3] - 上海金陵路项目拿地金额221亿元，预计利润率可观，将于2027至2028年进入结算期 [3] - 香港市场2025年上半年销售55亿港元，同比下滑5%，主要依赖豪宅项目缇外去化，2025年上半年该盘销售占香港市场34% [3] 财务状况与股东回报 - 截至2025年上半年，公司总借贷额度596亿港元，同比下降2%，债务年期2.7年，净负债率降至38.4% [4] - 公司预计到2026年底净负债率将下降至30%初段水平，融资成本为4.0%，同比下降0.6个百分点 [4] - 自2017年以来，除2021年外，每股股息（DPS）稳定在1.35港元，股息率达6.9% [4] - 预计2025至2027年归母净利润分别为17.5亿、16.2亿、40.3亿港元，同比变化分别为+116%、-7%、+149% [4]

投资评级与核心观点 - 报告首次覆盖嘉里建设，给予“买入”评级，目标价为26.4港元 [2][7] - 核心观点认为公司是高端住宅典范，其优质商业资产重估可期，高端住宅开发与优质投资物业租赁业务将形成共振 [2][7] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为17.5亿、16.2亿、40.3亿港元，同比增长率分别为+116%、-7%、+149% [5][7] 业务结构与财务表现 - 公司业务多元协同发展，2024年营收195亿港元，同比增长49% [6][27]；物业开发、投资物业租金、酒店运营收入占比分别为66%、25%、9% [6] - 2025年上半年合约销售金额达162亿港元，同比大幅增长130%，已超越2024年全年规模 [6][43]；其中内地销售106亿港元，主要由上海金陵华庭项目贡献（占比93%） [6][45] - 投资物业价值稳健，2025年上半年末达863亿港元，同比增长14% [6]；投资物业及酒店总面积为2133万平方呎，73%集中在北上深杭及香港五个核心城市 [6] 土地储备与资产质量 - 截至2025年上半年末，公司总土地储备为4971万平方呎，其中发展中物业、投资物业、酒店、持作出售物业占比分别为42%、37%、11%、10% [6][34] - 土地储备区域分布均衡，中国内地、中国香港及海外占比分别为76%、10%、14% [6][34] - 公司计划至2031年新增投资物业及酒店面积760万平方呎，总面积将达2893万平方呎，较2025年上半年增长36%，7年复合年增长率预计为7% [6] 房地产开发业务亮点 - 内地市场：2025年上半年销售表现强劲，上海金陵华庭项目一期（货值92亿元，均价18.9万元/平）和二期（货值98亿元，均价20.5万元/平）均开盘即售罄 [6][51]；上海金陵路项目总拿地金额221亿元，预计利润率可观 [6] - 香港市场：专注于高端豪宅开发，代表项目缇外分层大宅单套总价1.8亿港元起，2024年该项目销售占香港市场的84% [6][70] 财务状况与股东回报 - 公司财务结构稳健，截至2025年上半年总借贷额度596亿港元，净负债率降至38.4%，融资成本为4.0% [6] - 公司注重股东回报，自2017年以来（除2021年外）每股股息均维持在1.35港元，以当前股价计算股息率高达6.9% [6]

股价表现 - 嘉里建设股价上涨3.87%至20.94港元 成交额3936.92万港元 [1] 中期业绩核心数据 - 收入80.59亿港元同比增长60% [1] - 股东应占溢利6.12亿港元同比下降22% [1] - 每股基本盈利0.42港元 [1] - 派发中期股息每股0.4港元与去年同期持平 [1] 业务表现分析 - 合约销售额达161.86亿港元较2024年上半年的70.44亿港元大幅提升 [1] - 合并收入同比增长65%至99.54亿港元（2024年上半年：60.39亿港元） [1] - 香港缇外及海盈山发展物业项目销售额提升推动收入增长 [1] - 投资物业及酒店合并租赁收入下降5%反映商业物业市场持续挑战 [1] - 上海金陵路项目表现强劲带动合约销售额增长 [1]

财务表现 - 公司收入80.59亿港元，同比增长60% [1] - 股东应占溢利6.12亿港元，同比下降22% [1] - 每股基本盈利0.42港元 [1] 业务运营 - 合约销售额达161.86亿港元，较2024年上半年的70.44亿港元大幅提升 [1] - 合并收入99.54亿港元，同比增长65%，主要受香港缇外及海盈山发展物业项目销售额推动 [1] - 投资物业及酒店合并租赁收入下降5%，反映商业物业市场持续面临挑战 [1] 项目表现 - 上海金陵路项目表现强劲，带动整体合约销售增长 [1]

核心财务表现 - 收入80.59亿港元 同比大幅增长60% [1] - 股东应占溢利6.12亿港元 同比下降22% [1] - 每股基本盈利0.42港元 [1] 业务板块表现 - 合约销售额达161.86亿港元 较2024年上半年的70.44亿港元实现显著提升 [1] - 合并收入99.54亿港元 同比增长65% 主要受香港缇外及海盈山发展物业项目销售额推动 [1] - 投资物业及酒店合并租赁收入下降5% 反映商业物业市场持续面临挑战 [1] 项目驱动因素 - 上海金陵路项目表现强劲 直接带动合约销售额增长 [1] - 香港住宅项目确认销售额提升成为合并收入增长主要动力 [1]

财务表现 - 2025年上半年收入80.59亿港元 同比增长60% [1] - 股东应占溢利6.12亿港元 按年下降22% [1] - 基础溢利按年减少30%至9.78亿港元 撇除特殊项目影响 [1] - 每股盈利0.42港元 调整后每股盈利0.67港元 [1] - 中期股息每股0.40港元 [1] 业务运营 - 合约销售额达161.86亿港元 受上海金陵路项目强劲表现带动 [1] - 合并收入99.54亿港元 按年增长65% [1] - 发展物业项目确认销售额提升 主要受惠香港缇外及海盈山项目 [1] - 投资物业及酒店合并租赁收入下降5% [1] 盈利影响因素 - 发展物业毛利率下跌导致基础溢利下降 [1] - 租赁收入减少及税项增加影响盈利 [1] - 成本上升包括新落成投资物业开业前支出增加 [1] - 未资本化的融资费用增加 [1] - 商业物业市场挑战持续 [1]