整体市场租赁表现 - 2026年1月香港整体写字楼租赁市场表现理想，录得约508宗成交，涉及楼面面积约148.37万平方呎 [1] - 成交宗数环比2025年12月微升约9.96%，同比2025年1月大幅增长约47.25% [1] - 租用面积环比上升约5.14%，同比上升约46.23% [1][2] - 随着市场经济氛围持续改善及企业恢复业务扩展，预计农历新年后租赁活动将增加，2月走势有望维持不俗 [1][5] 各区域空置率变化 - 港岛整体空置率在2026年1月录得11.90%，环比2025年12月改善0.30个百分点，同比2025年1月大幅改善2.16个百分点 [3] - 金钟区空置率为6.50%，环比下降0.67个百分点，同比下降2.59个百分点 [3] - 中环区空置率为11.62%，环比下降0.36个百分点，同比下降3.04个百分点 [3] - 九龙区整体空置率为16.00%，环比上升0.67个百分点，但同比改善1.16个百分点 [3][4] - 九龙区内部分化：尖沙咀空置率环比及同比分别回落0.28和2.35个百分点至6.47%；观塘空置率环比及同比分别上升0.87和1.02个百分点至15.63%；九龙湾空置率为25.35%，环比上升2.54个百分点，同比下降0.61个百分点 [3][4] 市场需求驱动因素 - 香港驻港公司及初创企业数目创历年新高，其中初创企业达5,221间，同比增长约11%，显示香港对企业的吸引力 [4] - 经济回暖、股市回升吸引海内外企业来港设立据点或扩大业务规模，带动写字楼租赁需求 [4] - 高增长行业，特别是金融服务业及初创科技企业，正加快扩充办公室，进一步推升市场气氛 [4] 未来市场展望 - 预计农历新年过后将迎来传统租务高峰，企业业务调整、搬迁及新扩张需求将增加 [5] - 2月份整体租务成交宗数有望维持高位，甲级写字楼空置率亦将逐步回落 [5]

行业市场供需态势 - 2025年部分城市写字楼供应较2024年增加，但需求仍相对乏力，市场供大于求态势加剧[1] - 全国重点城市主要商圈写字楼平均租金延续下跌态势[1] 租金价格表现 - 2025年第四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.53元/平方米/天[1] - 2025年第四季度租金环比下跌0.44%，跌幅较第三季度扩大0.11个百分点[1] - 2025年全年租金累计下跌1.82%，累计跌幅较2024年全年收窄0.03个百分点[1]

报告行业投资评级 报告未明确给出一个总体的行业投资评级，但通过对市场供需、租金、资本交易和未来前景的分析，整体基调积极乐观，暗示市场正处于复苏和上升通道 [1][3][15][24] 报告的核心观点 核心观点是：澳大利亚CBD办公楼市场在2025年下半年展现出强劲的复苏势头，需求增长推动租金上涨，而未来供应量的显著减少预计将进一步收紧市场，降低空置率并强化租金增长前景，同时投资者信心恢复，核心资产交易活跃 [1][3][15][24][33] 市场表现与需求 - **净吸纳量显著增长**：2025年下半年，澳大利亚CBD办公楼净吸纳量达到71,541平方米，使年度总吸纳量达到135,279平方米，为自2022年以来的最高水平，所有主要CBD市场均录得正吸纳 [1][24] - **需求集中于高品质资产**：租户需求最旺盛的是高品质的CBD资产和核心地段，推动了“最优与余下”的市场分化 [24][32] - **各城市表现差异**：对新建、高ESG评级办公空间的需求旺盛，积极吸纳效应已从悉尼和墨尔本的核心区蔓延至邻近次级市场 [32] 空置率与供应 - **空置率结构性上升**：尽管需求强劲，2025年下半年CBD平均空置率仍上升0.5%至14.8%，主要原因是墨尔本、布里斯班和阿德莱德有新供应交付 [1][33] - **空置率分布不均**：堪培拉（10.2%）和布里斯班（11.8%）空置率最低，而墨尔本（19.0%）和珀斯（16.9%）较高，阿德莱德空置率在过去一年下降0.9%至15.5% [12][33] - **未来供应大幅减少**：预计未来三年主要CBD新供应量约为68万平方米，仅为十年平均水平的一半，悉尼、布里斯班和珀斯的供应管线尤其狭窄 [3][33][34] 租金增长 - **租金增长势头强劲**：多个CBD优质办公楼租金显著增长，阿德莱德和布里斯班表现突出，年净有效租金增长率分别达到11.6%和11.4% [2][12][42] - **核心区域表现卓越**：悉尼CBD核心区和墨尔本CBD东区年净租金增长率分别高达11.8%和10.7%，核心与非核心区域的租金差距持续扩大 [2][48][51] - **各城市季度增长**：2025年第四季度，堪培拉净面租金环比增长4.1%，悉尼增长1.9%，布里斯班增长1.1%，阿德莱德增长0.7%，珀斯增长0.5%，墨尔本相对稳定（0.1%） [12][42] 资本市场与投资 - **交易活动回升**：2025年第四季度CBD办公投资交易额增至24亿澳元，全年交易总量为54亿澳元，虽低于2024年的71亿澳元，但增长趋势持续 [15] - **核心资产交易活跃**：重大交易包括悉尼Grosvenor Place部分股权交易（总计13亿澳元）、墨尔本750 Collins St交易（3.83亿澳元）以及布里斯班Central Plaza One交易（2.225亿澳元） [13][15] - **收益率收紧**：悉尼CBD核心区优质收益率在第四季度进一步收紧5个基点，显示核心资产价值受到支撑，投资者信心增强 [16][20] 区域市场详细数据（2025年第四季度） - **悉尼CBD**：净面租金1,397澳元/平方米，年增长5.5%；有效租金809澳元/平方米，年增长7.1%；空置率13.8%；收益率5.70% [12] - **墨尔本CBD**：净面租金756澳元/平方米，年增长5.2%；有效租金396澳元/平方米，年增长4.0%；空置率19.0%；收益率6.76% [12] - **布里斯班CBD**：净面租金868澳元/平方米，年增长7.7%；有效租金462澳元/平方米，年增长11.4%；空置率11.8%；收益率7.25% [12] - **珀斯CBD**：净面租金734澳元/平方米，年增长3.5%；有效租金389澳元/平方米，年下降0.4%；空置率16.9%；收益率7.58% [12] - **阿德莱德CBD**：净面租金572澳元/平方米，年增长9.5%；有效租金325澳元/平方米，年增长11.6%；空置率15.5%；收益率7.26% [12] - **堪培拉**：净面租金481澳元/平方米，年增长5.2%；有效租金308澳元/平方米，年增长4.3%；空置率10.2%；收益率6.97% [12]

公司业绩预告 - 公司预计2025年归属于上市公司股东的净利润为-6,000万元至-4,500万元 [1] - 公司预计2025年扣除非经常性损益后的净利润为-6,500万元至-5,000万元 [1] 业绩变动原因：主营业务承压 - 商业办公市场出租率及租金单价双降趋势进一步加剧 [1] - 尽管公司通过降低租金、提升运营能力及增值服务来提升园区出租率，但客户租赁面积需求收缩、租金下调等因素导致报告期内租金收入及利润下滑 [1] 业绩变动原因：资产减值影响 - 基于谨慎性原则，公司对应收账款、其他应收款、长期待摊费用等计提减值准备，金额约为3,300万元至3,700万元 [1] - 报告期内减值损失较上年同期增加，导致公司净利润下降 [1] 公司应对措施与未来展望 - 报告期内，公司已通过处置低收益项目、发展轻资产经营模式等多项举措优化经营策略，控制相关风险 [1] - 未来，公司将全力以赴改善经营，加强成本费用管控，提升核心竞争力，促进公司可持续发展 [1]

文章核心观点 - 2025年深圳房地产市场呈现“总量波动、结构优化”的核心特征，在供应与需求博弈、高端与中端分化的背景下，各类物业市场展现出复杂图景 [2] 甲级写字楼市场 - 2025年甲级写字楼市场迎来集中供应，21个新项目入市带来118.2万平方米新增面积，年末总存量同比扩张9.4%至1284.3万平方米 [4] - 年度净吸纳量累计录得66.4万平方米，为2021年后的新高，较近五年均值高出16.9%，主要由科技类企业升级搬迁与扩张需求，以及银行、券商、电商和物流供应链企业的租赁活动支撑 [4] - 年末空置率仍处于31.4%的高位，同比微升0.8个百分点，租金指数环比下降1.9%、同比下降10.6%，平均租金降至每平方米每月132.6元 [4] - 预计2026年供应面积或再破百万平方米，年末总存量同比扩张8.0%至接近1400万平方米，但APEC会议在深圳举办可能为科技类、高端制造业带来新机遇，支撑办公需求 [4][5] 零售物业市场 - 2025年零售物业市场供应达自2018年来的峰值，6个新项目入市带来82.5万平方米供应，年末总存量同比扩容11.2%至818.8万平方米 [5] - 市场呈现“冰火两重天”格局：标杆及优质项目吸引区域首店密集落地，品牌渗透度提升；次核心商圈部分项目面临招商压力，净吸纳量录得负值 [5] - 全市租金指数环比微升0.6%、同比持平，年末平均租金达每平方米每月520.5元，但子市场租金走势分化明显，优质项目租金稳中有升，个别存量项目则下调租金 [7] 住宅市场 - 2025年深圳一手住宅供应面积同比下降11.0%至350.0万平方米，成交面积同比下滑24.2%至378.5万平方米，整体购房情绪趋于理性保守 [8] - 豪宅市场逆势崛起，核心区域高端项目集中入市并录得优异去化，部分项目开盘当天去化率超80%，成为拉动市场的核心力量 [8][10] - 在限购政策优化等因素作用下，全市一手住宅成交均价筑底企稳，同比跌幅收窄7.3个百分点，年末定格在每平方米54765元 [9] - 刚需市场表现平淡，供应主要集中在非核心区域，部分项目去化周期显著拉长，超18个月，且面临产品同质化和价格下行压力 [11][12]

市场整体表现 - 2025年北京办公楼市场新增供应总量仅18万平方米，创2015年以来历史新低 [1][2] - 全年净吸纳量累计达43.8万平方米，推动空置率同比下降1.9个百分点至19.1%，实现连续四个季度下降 [1] - 市场竞争焦点已全面从区位品牌溢价转向综合性价比 [1][4] 需求特征 - 新租交易中搬迁类需求占比高达76%，成为市场去化的主引擎 [2] - 需求主要来源于原非甲、非乙级办公楼以及品质较低或偏远园区的租户进行办公空间升级 [2] - TMT行业是全年最核心的需求来源，租赁成交占比达36%，其中算力、人工智能、大数据/云计算等细分赛道保持活跃 [2] - 人工智能企业人均占用面积显著高于传统互联网企业，为市场带来结构性增量需求 [2] - 金融行业复苏缓慢，新租多为小面积成交 [3] - 专业服务业稳居需求第三位，文体娱乐板块在年度新租面积排名中跃升至第四位 [3] 区域市场分化 - 以中关村、望京、奥体为代表的科技中心子市场贡献了全市超过70%的净吸纳量，中关村空置率已降至全市最低水平 [3] - CBD、金融街等传统核心商务区因部分金融和TMT企业整合退租，面临较大去化压力，净吸纳量为负 [3] - 租户呈现“区域内聚集”新趋势，朝阳客户向CBD集中，海淀客户向中关村集中 [3] - 新兴区域中，丽泽商务区持续稳健去化，通州在政策引导下也录得较高吸纳量 [3] 租金与竞争态势 - 2025年年末，全市办公楼平均租金面价环比下降2.7%，至每月每平方米228.5元，全年累计跌幅达10.7%，北京成为全国租金降幅最大的城市 [4] - 租金跌幅呈现结构性差异：金融街跌幅居前，中关村则率先实现租金降幅收窄 [4] - 甲级项目通过积极的租金策略吸引了乙级及老旧项目的租户升级搬迁，乙级市场租金下行幅度大于甲级市场 [4] 未来展望与竞争转向 - 2026年北京办公楼市场预计迎来供应小高峰，有近53万平方米的优质项目集中入市，多位于核心区位 [5] - 市场竞争将从单一价格竞争转向物业综合价值竞争 [5] - 长期来看，租户对办公品质门槛要求提高，部分乙级及以下楼宇可能面临退出或改造，客观上为优质办公楼减少竞争存量 [5] - 在市场底部修复阶段，业主的运营管理能力和产品迭代创新意识将成为决定项目长期价值的关键 [5]

市场供需与结构变化 - 2025年北京办公楼市场中续租成交逐渐占据主导地位，租户议价能力不断提高 [1] - 市场需求的理性化与供过于求的结构性常态化正在重构供需关系及定价逻辑 [1] - 为避免装修及复原等一次性支出，多数企业选择在同一楼宇内续租或缩租 [1] - 续租交易占据2025年第四季度成交的主导地位 [1] - 在非续租类交易中，医美、体检等细分领域以及人工智能应用企业正逐步显现为新兴的增量需求来源 [1] 市场表现与空置率 - 截至2025年底，北京甲级办公楼整体空置率环比下降0.3个百分点至15.2%，市场出现微幅改善迹象 [1] - 空置率变化主要得益于核心子市场部分项目的集中租赁成交 [1] - 全市净吸纳量达21790平方米，较上季度略有下滑 [1] - CBD和望京区域去化表现相对较好，主要受惠于业主大幅下调租金以吸引租户 [1] 租金走势与定价 - 2025年第四季度，北京甲级办公楼平均月租金为每平方米210元，环比下跌5.6%，同比下滑16.3% [2] - 租金调整持续深化，市场定价透明度进一步提升 [2] - 当前租户议价能力达到历史高位，业主初始报价更加贴近实际可达成水平 [2] - 展望未来12个月，全市租金下行速度有望放缓，预计2026年全年平均租金降幅将收窄至6.6% [2] - 随着新增供应陆续入市，租金仍将面临一定压力 [2] 业主策略与未来供应 - 业主方更倾向于优先保障出租率而非维持租金水平 [1] - 越来越多业主提供租约重组方案以留住现有租户 [1] - 2025年第四季度无大规模新增供应入市 [1] - 鉴于2026年预计将有约70万平方米的新项目集中交付，当前的去化阶段对业主稳定未来出租率至关重要 [1] - 市场仍将维持租户主导格局，对业主而言，保出租率将继续优先于追求租金增长 [2]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但分别对办公楼、零售、仓储物流、商务园区及投资市场进行了详细分析，整体观点认为市场在调整中展现韧性，并预期结构性复苏与高质量发展 [4][14][22][39][49] 报告核心观点 - 2025年上海经济运行平稳，三大先导产业快速增长，外贸和消费持续回暖，推动各商业地产板块呈现差异化表现 [4] - 办公楼市场：需求在TMT和金融业带动下同比回升，但高供应导致空置率上升，租金承压，市场正从“总量过剩”转向“结构适配” [4][7][14] - 零售市场：新增供应推动商业空间向体验中心转型，时尚服饰（尤其是户外运动与韩国潮牌）及礼品文创品类是增长亮点，市场整体平稳 [4][17][22] - 仓储物流市场：净吸纳量创历史新高，空置率同比下降，“以价换量”策略效果显著，需求主要由三方物流和制造业驱动 [4][26][27] - 商务园区市场：面临供应高峰，需求滞后导致空置率升至2015年以来最高，TMT行业引领需求，市场进入调整期 [32][33][39] - 物业投资市场：交易活跃度稳步修复，但总额同比下降，投资型交易占比逾七成，机构投资者领跑，核心板块价值凸显 [43][44][49] 办公楼市场总结 - **供应与空置**：2025年新增供应79.2万平方米，新项目平均预租率不足10%，导致全市空置率同比上升1.2个百分点至23.3% [7] - **需求与吸纳**：全年净吸纳量约39万平方米，同比增长76.6%，需求呈现逐季递增趋势，下半年企业搬迁扩租活动明显增多 [7] - **行业需求结构**：TMT行业需求占比20%位居首位，主要来自游戏、电商及人工智能企业（如字节跳动）[7]；金融业占比19%位列第二 [7]；消费品行业占比13%位列第三，户外、宠物等新兴品类扩张 [7]；专业服务业占比11% [7]；第三方办公占比6% [7] - **区域表现**：陆家嘴新租需求占比7.8%位列全市第一，五角场占比6.9%位列第二，淮海中路占比6.6%位列第三，北外滩占比6.3%位列第四，真如占比6.1%位列第五 [8][11][12] - **租金表现**：全市租金报价同比下降5.2%至每月每平方米240.7元，有效租金同比下降9.5%至每月每平方米165.2元 [9] - **未来展望**：2026年预计新增约130万平方米优质供应，政策红利与产业升级有望推动市场供需更趋动态平衡 [14] 零售市场总结 - **供应与空置**：2025年新增供应70.8万平方米，包含6个新项目，全市空置率同比上行0.6个百分点 [17] - **需求与吸纳**：全年净吸纳量67.8万平方米 [17] - **租金表现**：全市购物中心首层租金整体保持平稳，报每天每平方米31.1元 [17] - **业态需求结构**：时尚服饰类需求占比43.4%，是主要驱动力，其中运动户外与潮流品牌占服装类29% [17]；餐饮品类需求占比21% [18]；服务类需求占比3.5% [19] - **品牌与趋势**：户外运动品牌（如On昂跑、始祖鸟）和韩国品牌（如GRVRGROVE、Musinsa Standard）积极拓展 [17]；礼品、文创及玩具品类是增长亮点，品牌转向开设大面积体验式零售店（如Popmart、得力）[17]；餐饮方面，轻餐简餐、烘焙、咖啡及现制酸奶（如楼下酸奶）活跃，地方特色中餐稳步布点 [18]；服务类向专业工作室和身心疗愈转型 [19] - **未来展望**：2026年预计新增超129万平方米供应，受“首发经济”与“人工智能+消费”政策驱动，智慧体验与专业运动场景将成为新增长点 [22] 仓储物流市场总结 - **供应**：2025年新增供应89.9万平方米，同比下降43%，以多层物业为主，分布于西南片区 [26] - **需求与吸纳**：全年净吸纳量达107万平方米，创历史新高 [26] - **驱动因素**：宏观经济回升，前三季度工业投资增长20.3%，消费品以旧换新政策拉动家具类零售额同比增长22.1%，家用电器和音像器材类零售额同比增长28.2% [26] - **行业需求结构**：三方物流是最主要新租动力，占比56% [26]；制造业需求占比16%，来自电子通讯、汽车及零部件、医疗器械等行业 [26]；批发零售业需求占比14% [26] - **空置与租金**：年末全市空置率同比下降3.9个百分点至24.9%，金山和青浦空置率下降超过10个百分点 [27]；平均租金报价同比下跌17.3%至每天每平方米1.19元，其中金山租金报价同比下跌超30% [28] 商务园区办公楼市场总结 - **供应与空置**：2025年新增供应111.5万平方米，同比增21%，导致空置率同比上升3.7个百分点至26%，为2015年以来最高水平 [32] - **需求与吸纳**：全年净吸纳量仅32万平方米，需求滞后 [32] - **行业需求结构**：TMT行业以39.3%的占比持续引领需求，半导体芯片、软件开发、人工智能等领域扩张明显 [32]；消费品行业占比10%位列第二 [32]；第三方办公占比9.8%位列第三 [32]；高端制造业占比9.6% [32]；生物医药占比5.7%，较去年同期收缩近半 [32] - **区域表现**：张江、漕河泾与金桥为全市去化主力，分别贡献29%、24%和22%的租赁需求 [33] - **租金表现**：全市平均租金报价同比下降3.4%至每月每平方米132.7元 [33] - **未来展望**：2026年预计新增约127万平方米供应，市场压力加大，但有望在TMT、高端制造、消费品零售等行业驱动下实现结构性复苏 [39] 物业投资市场总结 - **交易规模**：2025年共录得97笔交易，同比下降19%，交易总额474亿元，同比下降26% [43] - **交易特征**：单笔交易规模趋向小型化，十亿元以下交易占比高达87%，投资型交易占比逾七成 [43] - **物业类型分布**：办公楼交易笔数占比42%，触及近十年低位 [43]；零售物业交易笔数占比连续四年攀升至23% [44]；商务园区贡献约五分之一的办公楼成交量 [43] - **区域分布**：商办楼宇交易中近三成锚定南京西路、陆家嘴及人民广场等核心板块 [43] - **买家类型**：机构投资者以40%的交易金额占比领跑市场 [44]；企业买家占比22%，其中逾六成为自用型交易 [44] - **法拍市场**：全年累计录得35笔交易，占比约36%，创2021年以来新高 [44] - **未来展望**：商业不动产REITs扩募有助于打通优质资产流动性，市场步入注重运营品质的精细化时代 [49]

董事会决议与交易背景 - 公司第十届董事会第十次会议于2025年12月1日召开，全体7名董事出席，审议并通过了关于房屋出租经营事项的议案，表决结果为7票赞成、0票反对、0票弃权 [1] - 此次房屋出租事项旨在全面盘活企业资产，进一步提高企业经营效益 [3] - 董事会授权公司全资子公司上海益民酒店管理有限公司负责三处租赁标的的出租事宜，包括签署合同等 [4] - 益民酒店与承租方上海华烨星空企业管理有限公司已于2025年12月2日就三处物业签署了《房屋租赁合同》 [4] 租赁标的物基本情况 - 租赁标的1位于上海市黄浦区淮海中路795号，产权人为公司，产证面积8173.34平方米，无抵押或质押 [6] - 租赁标的2位于上海市黄浦区淮海中路809号甲，产权人为公司全资子公司上海益民置业发展有限公司，产证面积3013.36平方米，无抵押或质押 [6] - 租赁标的3位于上海市黄浦区淮海中路795-2号、795-3号，产权人为公司，产证面积160.73平方米，无抵押或质押 [6] - 三处物业总出租面积合计为11347.43平方米 [6] 租赁合同核心条款：标的1（795号） - 租赁用途为经营华住集团旗下酒店品牌及相关配套，经营主体需注册于房屋所在地并在黄浦区纳税 [9] - 租期最高15年，分两期：第一期10年（2026年3月8日至2036年3月7日），第二期5年（2036年3月8日至2041年3月7日），第一期届满前符合条件可续约5年 [9] - 首年租金为人民币1050万元，以后每三年递增5% [10] - 合同包含6个月装修免租期 [9] 租赁合同核心条款：标的2（809号甲）与标的3（795-2/3号） - 租赁标的2（809号甲）首年租金为人民币350万元，租期最高15年，每三年租金递增5% [13][16] - 租赁标的3（795-2/3号）首年租金为人民币247万元，租期最高10年，每三年租金递增5%，第四个租期为1年 [17] - 租赁标的2与标的3的租赁用途、经营要求、合同终止与解除条款均与标的1合同相同 [15][16] - 租赁标的3合同包含3个月装修免租期 [17] 合同特别约定与交易影响 - 特别约定条款：无论何种原因导致三个租赁合同中任意一个提前终止，剩余租赁合同也将全部同时提前终止 [17] - 本次租赁事项预计将为公司带来稳定的租金收益，有助于优化企业经营结构 [18] - 公司表示将积极履行房屋所有权人的管理职责，做好资产安全管理工作 [18]

中环甲级写字楼租金表现 - 11月中环甲级写字楼租金环比微升0.1% 为自2022年5月以来首次录得环比增长 [1] - 中环优质商厦出租率于今年显著上升 带动租金企稳并轻微上升 [1] 各分区市场空置率变化 - 截至10月底整体甲级写字楼空置率继续缓步下降至13.1% [1] - 湾仔/铜锣湾空置率显著改善下跌至10.5% [1] - 尖沙咀空置率显著改善下跌至7.5% [1] - 中环空置率微升0.5个百分点至11.5% 主要因租户搬迁后释出空间暂未获承接 [1] 市场需求与租赁活动 - 10月甲级写字楼市场录得29.33万平方呎的正净吸纳量 [2] - 租户趁租金显著回落积极进行整合及升级活动以提升办公室质素及扩充 [1][2] - 市场录得主要成交包括米高集团由铜锣湾迁入中环长江中心二期 涉及建筑面积约10,201平方呎以作扩充 [1] 整体市场趋势 - 整体写字楼租金环比大致持平 但各分区市场呈现分化走势 [2] - 优质甲级写字楼空置率改善支持业主在租金磋商中处于有利位置 [1]