债务管理 - 2025年到期债务已做好偿债铺排 年底有息负债余额预计降至1400亿元 [1] - 近两年累计压降有息负债超300亿元 2024年末有息负债同比-9%至1763亿元 [2] - 净负债率52% 剔除预收款后的资产负债率57% [2] - 通过经营性物业贷置换短周期信用债优化结构 银行融资占比达83% 其中经营性物业贷和长租贷占比近50% [2] - 直接融资降至17% 境内债12% 境外债5% [2] - 2024年平均融资成本下降0.24pct至4.0% 债务账期拉长至10.3年 较2023年上升2.42年 [2] - 2025年债务结构转换完成后信用融资预计降至10% [2] 运营业务表现 - 1-5月运营业务收入110.2亿 同比持续增长 [1] - 2024年运营及服务收入267亿元 同比+7% 占比提升至21% [3] - 运营业务贡献毛利143亿元 同比+6% 占比达70% [3] - 2025年1-5月龙湖商业营业额增长约20% 日均客流增长超25% [3] - 资管业务实现利润稳增 公司将继续强化经营业务护城河 [3] 开发业务与战略转型 - 开发业务主要任务为攻坚存货去化 [3] - 物业销售规模及毛利率下滑 运营及服务航道支撑整体利润盘面 [3] - 经营性资产融资置换信用债助力财务安全性提升 [3] - 行业下行期开发业务形成拖累 经营业务支撑利润基本盘 [3] 财务预测与估值 - 调整后2025-2027年归母净利润预测值为79.2/81.5/85.1亿元 原2025年预测为98.9亿元 [3] - 给予2025年PE估值8x 对应目标价10.24港元（1港元=0.911人民币） [3]