Realty Income (NYSE:O) Q3 2025 Earnings Call November 03, 2025 05:00 PM ET Company ParticipantsJohn Kilichowski - VP of Equity ResearchNone - OperatorKathryn Graves - Equity Research Scientific AssociateSumit Roy - President and CEOAndrea Behr - Director of Corporate CommunicationsJonathan Pong - CFO and TreasurerSpenser Glimcher - Managing DirectorJana Galan - DirectorAnthony Paolone - Executive DirectorConference Call ParticipantsJay Kornreich - VP and REIT Equity Research AnalystBrad Heffern - AnalystRav ...

Realty Income (NYSE:O) Q3 2025 Earnings Call November 03, 2025 05:00 PM ET Speaker3Good day, and welcome to the Realty Income Q3 2025 earnings conference call. All participants will be in listen-only mode. Should you need assistance, please signal a conference specialist by pressing the star key followed by zero. After today's presentation, there will be an opportunity to ask questions. To ask a question, you may press star then one on your touchtone phone. To withdraw your question, please press star then ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后运营资金为每股0.45美元，较去年同期增长3% [17] - 第三季度现金租金收入为6610万美元，较去年同期增长12.6% [18] - 截至季度末的年化现金租金为2.556亿美元，加权平均五年期年现金租金增长率为1.4% [18] - 现金综合费用（不包括股权激励）为430万美元，占季度现金租金收入的6.5%，去年同期为6.9% [18] - 预计2025年现金综合费用将在指导范围1800万至1850万美元的低端 [18] - 净债务与调整后EBITDA比率为4.7倍（包含未结算股权远期），排除后为5.3倍，为连续第五个季度低于5.5倍 [15] - 固定费用覆盖比率保持健康，为4.7倍 [17] - 第三季度租金覆盖率为5.1倍，为净租赁行业中最强 [6] - 本年度坏账费用为零 [6] - 投资组合入住率提升至99.5%，第三季度基本租金收取率为99.9% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合高度多元化，休闲餐饮以外租金占比35% [8] - 主要非餐饮板块包括汽车服务（占租金13%）、快餐店（11%）和医疗零售（10%） [8] - 第三季度收购活动在餐厅、汽车和医疗零售等主要板块间分布均匀 [10] - 收购包括现有全国性品牌如LongHorn Steakhouse、VCA和Mavis，以及新品牌如Doctors Care（其租约由AA-评级的Novant Health担保） [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 主要租户表现强劲，Chili's截至2025年9月的季度同店销售额增长21%，上一财年全年增长超25% [6][7] - Olive Garden和LongHorn Steakhouse截至2025年8月的季度同店销售额增长近6% [7] - 与分拆时相比，Olive Garden和LongHorn Steakhouse的租金占比从合并94%降至32%和9% [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成立10周年，从分拆时的418处物业、单一租户发展为近1300份租约、170个品牌、44名团队成员 [3][4] - 过去12个月完成3.55亿美元收购，为连续四个季度中的最高水平之一 [4] - 收购策略强调资产质量、信用可靠的租户，避免为追求规模和利差牺牲质量 [5] - 能够根据资本成本调整收购节奏，被视为强大竞争优势 [5] - 投资组合无问题零售商或行业（如影院、药房、高租金洗车场、体验式零售）风险敞口 [6] - 平台拥有10年大规模采购和执行细分投资的历史，竞争对手包括个人1031买家和机构买家 [12] - 持续探索新行业类别以安全地加速增长 [34] - 新增投资组合透明度披露，在网站上公布所有物业的完整列表及详细信息 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 交易环境近期起停减少，对年底前景持乐观态度 [9] - 债务市场近几个月显著改善，贷款机构能力增强且利率下降 [9] - 拥有约2.7亿美元的可用资金（包括股权、债务和留存现金流），在达到中等五倍杠杆目标前可支持增长 [9][16] - 公司略微股权过剩，可通过平衡资产负债表实现非常有利的收购 [28] - 投资组合具有弹性，专注于必需零售和服务，审慎防御且抗关税 [8] - 浮动利率债务的95%已通过2027年11月到期的对冲工具锁定，利率为3%，而当前即期利率高于4%；债务总额的97%为完全固定，混合现金利率为3.9% [16] - 信贷额度条款改善，定期贷款利率为SOFR加95个基点，循环信贷额度利率为SOFR加85个基点，每年将增加约60万美元的AFO [17] - 包括延期选项在内，无债务在2026年底前到期 [17] 其他重要信息 - 第三季度收购28处物业，价值8200万美元，混合资本化率6.8%，加权平均租期12年 [10] - 2025年前10个月收购77处物业，价值2.29亿美元，混合资本化率6.8%，加权平均租期13年 [10] - 第三季度和2025年至今的收购中，每处物业成本低于300万美元 [10] - 有1亿美元未结算股权远期，价格为每股28.33美元 [15] - 2025年到期的41份租约中，90%的租户已续租或表示有意续租，95%的物业已出租（包括已重新出租给新租户的两处） [19] - 2026年到期的42份租约占年租金收入的1.8%，低于2025年初的2.6% [19] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于承销标准以及是否会调整以扩大投资范围并增加收购 [22] - 管理层不预见会降低追求的评分标准，收购量主要由资本成本驱动的购买价格决定 [23] - 由于此前以高于28美元的股价积极进行远期股权融资，目前处于有利地位 [23] 问题: 关于剩余远期股权资金的使用以及2026年管道的融资思路 [24] - 除了1亿美元远期股权，还有1.7亿美元的债务能力和留存自由现金流，这提供了大量的收购能力，预计这些资金足够应对 [24] 问题: 对整体环境的评估以及在此背景下加速活动的意愿 [27] - 团队能力强大，收购团队规模更大、经验更丰富，成功获取收购机会 [27] - 根据资本成本调整收购量，目前有很长的跑道无需考虑此问题，资产负债表略微股权过剩，可通过恢复平衡实现非常有利的收购 [27][28] 问题: 关于Darden（主要租户）租约到期续约的信心，以及随着为到期做准备，对话氛围的变化 [29] - 预期续约率非常高，这些租约覆盖率极高，地点核心且不可替代，租金设定较低，预计续约可能性很高 [30][31] 问题: 关于如果愿意接受更高资本化率（如7.25%），交易会是什么样子 [32] - 在7%至7.5%的范围内，可能会看到传统净租赁以外的资产，如体验式设施（匹克球、Topgolf）、面临挑战的品牌、制造设施、医疗办公室、仓储设施等 [32] - 评分系统允许冷静分析，通过保持纪律性，十年来入住率和收款率一直很强劲 [33] 问题: 是否考虑汽车、餐厅或医疗类别之外的领域 [34] - 一直在寻找新的行业类别进行探索，过去十年愿意扩展到餐厅之外实现了安全更快增长，持续关注新想法但本次电话会议无具体宣布 [34] 问题: 回顾十年，核心承销原则是否保持一致或随环境变化而调整 [36] - 基本前提与最初非常相似，不追求规模，尝试保持保守和分析性，十年间机构知识大幅增长，实施了非常正式的培训计划 [36][37] 问题: 关于租户Starbucks的重组计划是否会影响投资组合 [38] - 预计不会受影响，关闭的通常是没有得来速或位于市区的门店，对Starbucks持谨慎态度，尤其对没有得来速的门店 [38] 问题: 关于Darden即将到期的续租选择权，市场租金水平以及在高覆盖率与获取更多租金之间的平衡 [41] - 租约结构是Darden有权以每年1.5%的租金增长续租五年，需提前一年通知，谈判不像逐点争论租金那样复杂 [41] - 租金设定相当合理，地点极其强大，过去十年重置成本大幅上升，租户有续租选择权，续租可能性很高 [42] 问题: 关于竞争水平，特别是新募集的针对净租赁的私募资本，遇到的竞争对手以及看法 [43] - 业务模式不依赖于等待大规模投资组合机会，也进行小规模收购，尽管私募股权竞争对手积极且希望扩张，但对执行业务计划感到满意，因为交易来源广泛 [43][44] 问题: 考虑到股权成本，是否有增加处置的意愿 [46] - 过去处置很少，投资组合状况良好，出售的将是高质量资产，目前这不是优先考虑事项，但具备相关能力 [46] 问题: 观察名单上的租户是否有变化 [47] - 没有观察名单，状况良好，入住率提高，空置建筑很少，由于重置成本上升，租户主动接洽重新出租机会 [48] 问题: 现有租户在续租方面是否希望提前锁定价格 [49] - 大多数续租选择权是合同规定的，有既定的时间表，租户通常直到租约到期前一年或六个月才需要通知 [49] 问题: 鉴于许多物业占地面积相对建筑面积较大，是否有机会进行密度提升 [52] - 占地面积是评分卡的一部分，充足的停车位大大增加了重新出租的机会，优势更多在于保护下行风险而非提升潜力，新增披露旨在提高透明度 [53]

指数与投资策略 - 标普500指数当前股息率约为1 2% [2] - 投资者倾向于选择可靠的高股息股票而非仅追求高收益 其中推荐的三只股票为Realty Income、Prologis和UDR [2] Realty Income (O) 公司分析 - 公司是最大的净租赁房地产投资信托 拥有超过15,600处物业 市值约为500亿美元 是其最接近竞争对手的三倍多 [3] - 公司股息率为5 4% 并拥有连续30年增加股息的记录 [3] - 业务模式的核心是净租赁 租户承担大部分物业层面开支 使公司能稳定收取租金 主要专注于零售地产 易于买卖和再租赁 并在地域上多元化 在欧洲市场不断扩大 [4] - 公司以稳定增长为特点 商标昵称为“月度股息公司” 投资1,000美元大约可获得16股 [5] Prologis (PLD) 公司分析 - 公司是工业地产领域的巨头 为全球最大REITs之一 市值超过1,000亿美元 约为Realty Income市值（约500亿美元）的两倍 [6] - 股息率约为3 5% 虽低于Realty Income 但股息增长潜力更大 过去十年股息增长超过150% 而Realty Income股息增长约45% [6] - 作为最大的工业REIT 公司拥有内置的增长机会 可在未来数年持续开发 [7] UDR (UDR) 公司分析 - 公司在几年前重置了其公寓投资组合 目前定位于实现长期增长 [7]

财务业绩发布安排 - 公司将于2025年10月28日市场收盘后发布2025年第三季度（截至2025年9月30日）财务业绩 [1] - 公司将于2025年10月29日东部时间上午11:00举行电话会议和网络直播讨论业绩 [2] - 电话会议接入号码为1 (877) 465-1289（美国）或+1 (201) 689-8762（国际）并建议至少提前10分钟拨入 [3] 公司业务与投资组合 - 公司是最大的净租赁REITs之一拥有高质量、业务关键型商业地产的多元化投资组合 [3] - 截至2025年6月30日投资组合包括1600处净租赁物业覆盖约1.78亿平方英尺以及66处自助仓储运营物业 [3] - 公司在纽约、伦敦、阿姆斯特丹和达拉斯设有办事处主要投资于美国和欧洲的单租户工业、仓库和零售物业 [3] 投资者关系联系方式 - 机构投资者联系人为Peter Sands电话1 (212) 492-1110 [4] - 个人投资者可联系公司电话1 (212) 492-8920 [4] - 新闻媒体联系人为Anna McGrath电话1 (212) 492-1166 [4]

文章核心观点 - 文章介绍了三支股息收益率高且支付稳定、持续增长的股息股票，旨在为收益型投资者提供可靠的投资选择 [1][3][7][12] Enbridge (ENB) - 公司提供约5.4%的远期股息收益率，并已连续30年增加股息 [3] - 约四分之三的总收入来自管道和中游业务，拥有世界最长的液体管道网络，其天然气管道运输美国约五分之一的天然气消费量，这些业务受大宗商品价格波动影响极小 [4] - 公司是北美基于输送量的最大天然气公用事业公司，每天向700万客户输送93亿立方英尺天然气 [5] - 在2007年至2009年金融危机以及2020年至2021年新冠疫情初期等动荡时期，公司均产生了可靠的可分配现金流 [6] Realty Income (O) - 公司股息收益率为5.4%，已连续30年增加股息，且以月度支付股息著称 [7][8] - 作为房地产投资信托基金，其自1994年在纽约证券交易所上市以来，复合年总回报率达13.5%，并连续29年实现正的运营回报 [9] - 公司拥有超过15,600处物业，出租给代表91个行业的租户，其客户大多从事非自由支配、低单价和/或服务导向型业务 [10] - 净租赁物业的总可寻址市场达14万亿美元，其中欧洲市场占8.5万亿美元，且公司在该地区仅有一个主要竞争对手 [11] Verizon Communications (VZ) - 公司提供6.4%的股息收益率，并已连续19年增加股息支付 [12] - 在无线服务市场竞争激烈，但公司在2025年第二季度实现了行业最高收入，拥有最多的宽带和移动客户，其网络被J.D. Power和RootMetrics评为全美第一 [13] - 由于建设覆盖全美的高速网络基础设施成本极高，无线服务市场不太可能出现新进入者 [14] - 公司预计今年自由现金流的指引中点为200亿美元，这为股息支付提供了充足的保障 [15]

公司核心表现与股息 - Realty Income (O) 作为月度股息公司，以5.47%的股息收益率和可靠的派息记录吸引投资者，其2025年第二季度业绩展现出持续性，得到横跨零售、工业和国际物业的多元化投资组合支持 [1] - 公司拥有超过30年的连续股息增长记录，实现112个季度的连续股息增长和总计663次月度派息，自1994年以来的股息复合年增长率约为4.2% [2] - 公司股价年初至今上涨10.6%，而同期行业指数下跌5% [7] 业务模式与资产组合 - 公司稳健的现金流来源于其净租赁模式，租户承担大部分物业开支，其在美国、英国和欧洲拥有超过15,600处物业，出租给91个行业的1,630家客户，其中73%的租金来自非 discretionary 或服务导向型租户 [3] - 投资组合 occupancy 率达到98.6%，且租金重获率超过100%，显示出强劲的租户需求 [3] - 公司第二季度部署了12亿美元资金，加权平均收益率为7.2%，平均租约为15.2年，其中76%的投资位于欧洲 [4][8] 财务状况与资本配置 - 公司通过资产循环、瞄准更高收益机会以及维持51亿美元流动性（拥有A3/A-信用评级）来支持股息的持久性，并强化现金流生成和财务灵活性 [4] - 基于强劲的渠道可见度，公司将2025年投资指引上调至50亿美元，以支持持续并逐步扩大的股息及投资组合扩张 [4] - 从估值角度看，公司基于未来12个月的远期价格与营运资金比（P/FFO）为13.53，低于行业水平 [10] 同业比较 - VICI Properties (VICI) 在净租赁REIT领域表现突出，自2018年以来年度股息增长率达6.6%，其收益率得到优质博彩和酒店资产支持，75%的AFFO派息目标提供了稳定的收入流 [5] - Agree Realty Corporation (ADC) 同样展现出持续性，已连续派发161次股息，10年复合年增长率约为6%，其75%的AFFO派息比率强化了可靠的收入定位 [6] 市场预期与评级 - 在过去60天内，市场对Realty Income 2025年和2026年每股营运资金的共识预期略有下调 [11] - 当前市场对Realty Income 2025年第三季度、第四季度、全年及2026年全年的每股营运资金共识预期分别为1.07美元、1.08美元、4.26美元和4.41美元，在过去90天内预期基本稳定 [12] - Realty Income 目前获得Zacks Rank 3（持有）评级 [12]

Accessibility StatementSkip Navigation NEW YORK, Sept. 18, 2025 /PRNewswire/ -- W. P. Carey Inc. (W. P. Carey, NYSE: WPC) reported today that its Board of Directors increased its quarterly cash dividend to $0.910 per share, equivalent to an annualized dividend rate of $3.64 per share. The dividend is payable on October 15, 2025 to stockholders of record as of September 30, 2025. W. P. Carey Inc.        W. P. Carey ranks among the largest net lease REITs with a diversified portfolio of high-quality, ...

公司投资与扩张 - 2025年第二季度部署12亿美元资本 初始加权平均现金收益率为72% [1] - 欧洲市场投资占比76%达889亿美元 平均租约期限152年 [1] - 当季筛选430亿美元投资机会 选择性比率低于3% [1] - 欧洲业务占年化基本租金17% 通过收购Eko-Okna进入波兰市场 [2] - 美国市场投资收益率7% 346份续约实现1034%租金回收率 [3] - 出售1.17亿美元闲置资产 将资本再投资于高质量机会 [3] - 将2025年投资指引上调至50亿美元 瞄准14万亿美元全球净租赁市场 [5] 运营与资产管理 - 专有预测分析系统支撑986%出租率 覆盖15600处物业和1630家客户 [4] - 客户涵盖91个行业 重点布局杂货店和便利店等防御型领域 [4] - 跨境交易执行能力突出 保持风险调整后回报 [2] 同业比较 - Simon Property Group第二季度投资512亿美元 开发项目净成本10亿美元 [6] - 开发项目混合收益率9% 40%成本用于混合用途开发 [6] - Kimco Realty目标净收购1-125亿美元 再开发项目收益率达17% [7] - 结构化投资计划收益率9-10% 通过处置低增长资产回收资本 [7] 财务表现与估值 - 年内股价上涨84% 同期行业下跌7% [8] - 远期12个月P/FFO为1329倍 低于行业平均水平 [10] - 2025年FFO每股共识预期426美元 过去30日小幅下调 [11] - 当前Zacks评级为3级持有 近期预期保持稳定 [12]

公司概况 - Realty Income是目前最大的净租赁REIT 市值约500亿美元 是同行中规模最大的公司[3] - 公司当前股息率为5.6% 远高于市场平均1.2%和REIT行业平均3.9%的水平[1] - 公司已连续30年实现股息增长 是长期股息投资者的理想选择[2] 规模优势与挑战 - 规模庞大导致需要巨额资产收购才能显著提升业绩 预计未来增长将相对缓慢[5] - 但规模优势使公司能够承接同行无法处理的大型交易 并享有华尔街融资便利[6] - 公司可通过租赁合同租金调整和持续收购新资产实现稳定增长[6] 增长战略 - 积极拓展欧洲市场 该地区净租赁模式尚处发展初期[7] - 从传统零售和工业地产扩展到赌场、数据中心等新领域[8] - 新增贷款和资产管理服务 为机构投资者提供解决方案[9] 公司定位 - 明确专注于提供可靠股息 注册"月度股息公司"商标彰显承诺[10] - 管理层专注于构建能持续派息的REIT 而非追逐短期目标[12] - 公司深刻理解股东对稳定增长股息的期望 并持续努力满足[13]