财务数据和关键指标变化 - 第四季度AFFO每股为0.45美元，全年AFFO每股为1.78美元，较2024年增长2.9% [22] - 第四季度现金租金收入为6750万美元，同比增长11.1% [23] - 截至季度末的年化现金租金为2.642亿美元，加权平均五年期现金租金年增长率为1.5% [23] - 全年现金一般及行政费用为1800万美元，处于指引区间的底部，占全年现金租金收入的6.9%，低于上一年的7.1% [23] - 2026年现金一般及行政费用新指引范围为1920万至1970万美元 [23] - 第四季度净债务与调整后EBITDA之比为4.9倍（含未结算的远期股权），若剔除远期股权则为5.1倍，连续第六个季度低于5.5倍，处于公司5-6倍目标区间的底部 [18] - 固定费用覆盖率为4.8倍 [20] - 债务加权平均现金利率为4%，98%的债务为固定利率 [20] - 第四季度租金收缴率为99.5%，全年为99.8% [24] - 投资组合入住率保持在99.6%的高位 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购了30处净租赁物业，加权平均租期为10年，收购成本为9500万美元，混合资本化率为7%，较上一季度扩大20个基点，为2025年最高 [12] - 2025年全年收购了105处物业，总投资额为3.18亿美元，混合资本化率为6.8%，平均每处物业成本为300万美元 [12] - 2025年总投资额较2024年增长20%，共完成53笔独立交易 [13] - 核心主力租户Olive Garden、LongHorn和Chili's合计占投资组合租金收入的51%以上 [7] - 第四季度，报告租金覆盖率的投资组合大部分租户的租金覆盖倍数为5.1倍，在净租赁行业中保持领先 [6] - 投资组合持续多元化，休闲餐饮以外的租金收入占比达到37%，其中汽车服务占13%，快餐占11%，医疗零售占10% [9] - 公司对Bahama Breeze品牌的租金敞口仅为基本租金的1.3%，涉及10处物业，平均每处租金为34.1万美元 [7] - 2025年到期的41份租约中，95%目前仍被占用 [24] - 2026年到期的租约从年初占年基本租金（ABR）的2.6%降至1.5% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 主要租户近期同店销售增长强劲：Chili's在截至2025年12月的季度增长9%，两年累计增长43%；Olive Garden和LongHorn在截至2025年11月的季度分别增长近5%和6% [6][7] - 公司积极管理投资组合，早在2016年和2018年就以4.75%-5%的资本化率出售了两处高租金的Bahama Breeze物业，使对该品牌的租金敞口减少了200万美元，相当于当前潜在敞口的约35% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成立十周年，已从拥有418处单租户物业发展为拥有1325份租约的平台，累计收购23亿美元物业，向股东支付超10亿美元股息 [3] - 收购策略聚焦于中型交易（500万至2000万美元），避免依赖大型投资组合交易，以构建高度精细化和选择性的投资组合 [4] - 坚持核心品牌战略：专注于由信用良好租户占用的优质房地产，不因追求规模或扩大利差而牺牲质量 [4] - 投资组合质量坚固，完全避开影院、药店、高租金洗车场和体验式零售等有问题的零售业态 [5] - 持续评估新的零售类别以扩大投资渠道，评估标准包括业务和AI韧性、信用良好租户的可获得性、房地产质量及相对定价吸引力 [10] - 2025年第四季度，投资类别扩展至主要三大类（餐厅、汽车服务、医疗零售）之外，收购了Sprouts杂货店和首处United Rentals设备租赁物业 [15] - 进入新领域（如杂货、设备租赁）的策略是谨慎试水，积累广泛知识和专长后再正式推出战略 [15] - 公司认为其商业模式具有可扩展性，即使在大型净租赁投资组合竞争加剧的时代，也能寻找到有吸引力的增长机会 [4] - 公司强调其平衡的房地产与信用方法，避免进入周期性未经考验或房地产重置成本高的行业，如昂贵的匹克球场设施、高价洗车场或偏远的企业总部 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司资产负债表“过度股权化”，净杠杆率接近5倍，有充足的低成本债务融资能力 [10][11] - 目前可以从债务资本市场获得更具吸引力的融资，票面利率在4.5%-5.5%之间，具体取决于结构和期限 [11] - 2025年第三季度，公司从循环信贷和定期贷款的利息支出中移除了10个基点的SOFR信用利差调整，此举每年对FFO产生约60万美元的积极影响 [20] - 公司流动性充足，在达到5倍杠杆率前，拥有超过2.2亿美元的流动性（包括债务能力和自由现金流），在接近6倍杠杆率前则有更多空间 [19] - 债务到期情况良好，在行使延期选择权后，下一笔到期债务是2026年12月到期的5000万美元私募票据 [21] - 对当前银行市场的流动性以及私募和公开债券领域非常有吸引力的信用利差感到鼓舞 [22] - 进入2026年，公司杠杆率低，拥有充足的“干火药”以应对可能出现的机遇 [11] - 预计2026年将是多元化程度提高和平台能力扩展的又一个强劲年份 [17] - 基于当前的资本化率，预计2026年将获得健康的投资利差和增长，且鉴于公司的干火药和债务资本成本，不预期会放缓投资步伐 [76] - 公司公开市场估值与近期出售的类似净租赁物业的混合资本化率之间存在显著差距，暗示其资产基础价值被低估 [25] 其他重要信息 - 租户Darden宣布将关闭Bahama Breeze品牌并转换许多门店，公司正与Darden就相关物业进行讨论，预计部分门店将转换为其他Darden品牌 [7][8] - 所有Bahama Breeze物业剩余租期至少1.7年，Darden在此期间将继续支付租金等所有费用 [8] - 若门店永久关闭，公司已收到大量关于承接这些位置的问询，对其房地产质量充满信心，预计可以相近的租金水平重新出租 [8] - 第四季度发生一笔罕见减值，涉及一处小型且长期空置的Hardee's快餐店物业 [58] - 公司对Red Lobster的敞口主要为总租约，在租户重组后租金已获确认，公司对此感觉良好 [45][59] - 2027年到期的早期Darden租约，绝大多数预计将按合同规定的1.5%增长选项续约 [51] - 公司团队将于3月10日和17日当周分别在洛杉矶和芝加哥进行非交易路演 [76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于进入United Rentals和设备租赁户外存储市场的看法，市场规模、竞争以及该领域资本化率与投资组合的比较 [27] - 该领域具有吸引力，价值很大程度上在于土地残值，如果谨慎可以在良好的成本基础上进入，有信用良好的租户，新址获取许可困难，因此现有站点具有护城河效应，市场规模巨大且防御性强，资本化率合理 [28] - 该领域已有参与者，其中一家刚被Brookfield私有化，同时杂货店领域也具吸引力，但高信用杂货商通常收购价格较高 [29] - 关于总可寻址市场，其规模相对于公司自身规模而言是巨大的 [29] 问题: 关于Bahama Breeze剩余敞口的细节，租金水平是否与市场兴趣相符，以及剩余物业数量 [31] - 确认将有一小部分门店转换为其他Darden品牌，可能有一处与Darden置换其他物业，剩余几处将在约一年半后收回重新出租 [32] - 已收到大量对这些位置感兴趣的问询，这些站点地理位置优越，公司在租金预估上保持保守，目前正在筛选众多有意向的租户 [32] 问题: Bahama Breeze资产的表现，转换后租金是否相同，以及对于需要重新出租的资产，是否存在正面的租金重估可能，内部预估的总损失 [36] - 公司并未预估任何损失，Bahama Breeze品牌市场扩张有限，部分门店将被转换，由于存在现有租约，租金率预计不会改变，公司将获得具有更高平均单位销售额的全新门店 [37] - 对于收回的几处物业，尽管为时尚早，但公司有信心能够重新出租 [37] - 补充指出，Darden的转换计划仍有变数，需考虑物业限制条款、邻近租户和购物中心本身的约束，但过去一周来自其他租户的承接需求非常强劲 [38] 问题: 关于资产负债表管理，在杠杆率接近5.5倍时，是否会因避免触及6倍上限而考虑以较窄利差发行股权，或坚持策略直至杠杆率达6倍后才放缓收购节奏 [39][40] - 公司已证明其在资本配置上的纪律性，不过度冒险收购 [41] - 目前拥有很长的跑道，可以通过低杠杆、低成本且易于获得的融资进行增值收购，这与几年前情况不同 [41] - 公司到期债务很少，股票价格疲软但资产净值支撑坚实，目前提供了真实价值 [41] 问题: 对Red Lobster的风险敞口情况，因其可能涉及更多关店传闻 [44] - 该品牌表现比之前的所有权时期好得多，公司持有的门店主要为总租约，在重组时已按原租金确认，公司对此感觉良好 [45] 问题: 在多元化战略中，有哪些领域是公司不希望进入的，或者还有哪些感兴趣但尚未涉足的领域 [46] - 公司已明确在演示材料中列出了避免的行业，并加倍强调这一立场 [46] - 公司专注于平衡的房地产与信用方法，并坚持进入经历过周期的行业，避免投资如2000万美元的匹克球场、900万美元的洗车场或偏远的企业总部等高风险资产 [46] - 公司采取比同行更平衡的方法，这在过去十年中带来了业内最佳的信用表现 [46] 问题: 对于接近6倍杠杆率上限的实际舒适度，如果市场只提供这一选项来执行2026年增长计划 [50] - 认为距离触及上限还有相当距离，难以预测那么远的未来 [50] - 公司在进行2亿美元收购后才会开始考虑这个问题，且自成立以来从未接近过该杠杆上限，这一记录很有说服力 [50] 问题: 关于2027年到期的早期Darden租约，预计续约时的租金重估或回收率 [51] - 这些租约包含多个五年期续约选择权，租金按1.5%增长，预计绝大多数将按此合同选项续约 [51] 问题: 鉴于资产估值存在差距（交易于中低5%至低6%资本化率），是否有意处置部分资产并回笼资金再投资于更高收益和增长的资产以进一步提高多元化 [55] - 这始终是一个选项，但过去很少这样做，多年前曾以极高租金和非常优惠的价格出售过Bahama Breeze资产 [55] - Darden资产质量非常高且难以替代，其交易价格强劲有其原因，Darden公司信用状况极佳 [55] - 根据REIT规则，不能随意单处出售物业，这是一个选项但并非主要策略 [56] 问题: 第四季度罕见减值的原因 [58] - 减值涉及一处位于阿拉巴马州Glencoe的Hardee's快餐店，是公司早期收购的物业，面积小且长期空置，难以重新出租，但相对于1320处物业的投资组合而言影响甚微 [58] 问题: Red Lobster物业是否均为土地租约，以及租金水平 [59] - 这些物业为总租约，且租金已获重新确认 [59] - 管理层指出问答环节过度关注了非实质性的信用问题，强调2026年公司将有实质性的增值增长 [59] 问题: 如何扩大在杂货店领域的规模 [62] - 策略与进入医疗零售和汽车服务领域类似：前期进行大量研究，收购时保持保守，随着在市场中的活跃度增加，会获得更多交易流 [62] - 对项目来源持不可知论态度，包括直接交易、与开发商合作或利用购物中心联系人等所有方式 [64] 问题: 目前是否有任何领域不符合投资标准而导致资本配置放缓，还是只要符合承销标准就全速推进 [65] - 是后者，只要符合承销标准就全速推进 [65] - 公司对所收购的资产经过深思熟虑，不抱有“先买入，若表现下滑再高价卖出”的心态，过去虽有少量处置，但反映了其对所持资产的信心 [65] 问题: 过去几年中，直接与开发商交易、未通过经纪人的交易金额占比，以及这是否能带来更好收益 [69] - 不认为应该这样看待，收益率大致相似 [70] - 成熟的大型品牌了解其物业的交易价格，重复性的售后回租交易可能因文件模板熟悉、人员了解、信息流顺畅而更便捷，但直接发起售后回租并无显著优势 [70]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度AFFO每股为0.45美元，全年AFFO每股为1.78美元，较2024年增长2.9% [22] - 第四季度现金租金收入为6750万美元，较去年同期增长11.1% [23] - 截至季度末的年化现金租金为2.642亿美元，加权平均五年期现金租金年增长率为1.5% [23] - 全年现金一般及行政费用为1800万美元，处于指引区间底部，占全年现金租金收入的6.9%，低于前一年的7.1% [23] - 2026年现金一般及行政费用新指引区间为1920万至1970万美元 [23] - 第四季度净债务与调整后EBITDA比率为4.9倍，若剔除远期股权余额则为5.1倍，连续第六个季度低于5.5倍，处于公司5-6倍目标区间的底部 [18] - 固定费用覆盖率为4.8倍 [20] - 98%的债务为固定利率，混合现金利率为4% [20] - 第四季度租金覆盖率为5.1倍，在净租赁行业中保持最强水平之一 [6] - 第四季度基础租金收取率为99.5%，全年为99.8% [24] - 投资组合入住率保持在99.6%的强劲水平 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度收购了30处净租赁物业，加权平均租期为10年，收购成本为9500万美元，混合资本化率为7%，较上一季度扩大20个基点，是2025年最高水平 [12] - 2025年全年收购了105处物业，总成本为3.18亿美元，混合资本化率为6.8%，平均每处物业成本为300万美元 [12] - 2025年总投资额较2024年增长20%，完成了53笔独立交易 [13] - 核心主力租户Olive Garden、LongHorn和Chili's合计占投资组合租金收入的51%以上 [7] - Chili's在截至2025年12月的季度同店销售额增长9%，两年销售额增长达43% [6] - Olive Garden和LongHorn在截至2025年11月的季度同店销售额分别增长近5%和6% [7] - 投资组合持续多元化，休闲餐饮以外的租金收入占比达37%，包括汽车服务（13%）、快餐店（11%）和医疗零售（10%） [9] - 第四季度业务拓展至主要三个类别（餐厅、汽车服务、医疗零售）之外，收购了Sprouts杂货店和首处United Rentals设备租赁物业 [15] - 2025年到期租约中，95%目前仍被占用，包括高续租率和两处快速转租给新租户的物业 [24] - 2026年到期的42份租约，目前占年化基础租金的比例已从2025年初的2.6%降至1.5% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资策略专注于必需零售和服务业，限制对关税敏感行业的敞口，并围绕日常消费者需求制定战略 [9] - 公司积极评估新的零售类别以扩大投资渠道，评估标准包括业务和AI韧性、信用良好租户的可得性、房地产质量和相对定价吸引力 [10] - 公司投资组合保持高质量，对问题零售行业（如影院、药店、高租金洗车店、体验式零售）零敞口 [5] - 公司在2020年和2025年均无坏账费用，投资组合空置率极低 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司庆祝上市十周年，已从拥有4名员工、418处物业、单一租户，发展为拥有44名团队成员、1325份租约的平台，累计收购23亿美元物业，并向股东支付超过10亿美元股息 [3] - 公司战略是通过保守且深思熟虑的资本配置来推动股东价值 [3] - 2025年的收购主要依靠股权融资，通过4次发行在ATM上筹集资金，未依赖任何大型资产包交易，大部分交易规模在500万至2000万美元之间，体现了精细化和选择性的投资组合构建 [4] - 公司业务模式即使在竞争加剧的净租赁资产包市场也能规模化并寻找有吸引力的增长机会 [4] - 公司资产负债表“过度股权化”，净杠杆率接近5倍 [10] - 公司目前可以以4.5%-5.5%范围的票面利率进入更有利的债务资本市场，具体取决于结构和期限 [11] - 公司进入2026年时杠杆率低，拥有充足的“干火药”以抓住可能出现的机会 [11] - 公司计划继续以审慎的资本配置为准则，不过度追求风险 [41] - 公司强调其平衡的房地产与信用方法，专注于经历过周期的行业，避免投资于高价位的专业设施（如2000万美元的匹克球场、900万美元的洗车店）或地理位置不佳的企业总部 [46] - 公司认为其股票价格相对于资产净值有显著支撑，当前提供了真实价值 [41] - 公司拥有超过2.2亿美元的流动性，在达到5倍杠杆率之前，且有远超过此数额的流动性在达到6倍杠杆率之前 [19] - 公司认为可以利用低利率债务为2026年所有收购提供资金，同时保持在自我设定的杠杆率上限之下 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2025年在资本筹集和收购方面取得的成绩感到自豪，团队自成立以来十年间成长显著，认为公司为进入2026年做好了充分准备 [11] - 管理层预计2026年将是多元化持续加强和平台能力扩展的又一个强劲年份 [17] - 管理层看到充足的外部收购机会，基于当前的资本化率，预计2026年将有健康的投资利差和增长 [76] - 在当前环境下，考虑到公司的“干火药”和债务资本成本，管理层预计不会放缓步伐 [76] - 管理层对当前定期贷款市场的状况感到鼓舞，几年前该市场更为紧张 [19] - 管理层对银行市场当前的流动性以及私募配售和公开债券领域实现的非常有吸引力的信用利差感到非常鼓舞 [22] - 管理层指出，其公开市场估值与近期出售的净租赁物业的混合资本化率之间存在巨大差距，暗示其基础资产价值更高 [25] 其他重要信息 - 公司对Bahama Breeze品牌的敞口仅为总基础租金的1.3%，涉及10处物业，平均每处租金为34.1万美元 [7] - 这些Bahama Breeze物业的租约剩余期限至少1.7年，在此期间Darden将继续支付租金、税费、保险等所有费用 [8] - 公司已收到大量关于填补这些店址的咨询，对房地产质量充满信心，预计可以以类似租金水平重新出租 [8] - 公司曾在2016年和2018年以4.75%-5%的资本化率出售了两处高租金的Bahama Breeze店址，这使其对该品牌的租金敞口减少了200万美元，约为当前潜在敞口的35% [9] - 公司没有重大债务到期，直到2026年12月有5000万美元私募票据到期，标准的到期时间表确保此后不会面临重大的到期墙 [21] - 公司专注于2026年和2027年即将到来的小额到期债务，并有多种途径以有吸引力的利率解决这些到期问题 [22] - 公司在第三季度移除了循环信贷和定期贷款中SOFR的10个基点信用利差调整，每年对FFO产生约60万美元的正面影响 [20] - 公司第四季度发生了一处小型快餐店物业的罕见减值，该物业长期空置且难以重新出租，但相对于1320处物业的投资组合影响微小 [58] - 公司对Red Lobster的敞口主要为总租约，在重组期间租金得到确认，管理层对其状况感觉良好 [45][59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于进入United Rentals和设备租赁户外存储市场的看法，市场规模、竞争以及资本化率比较 [27] - 该行业具有吸引力，价值很大程度上在于土地残值，如果谨慎可以在良好基础上进入，有信用良好的租户，新址获取许可困难，因此现有站点具有护城河效应，市场规模巨大，防御性强，资本化率合理 [28] - 公司已关注该行业很长时间，将继续推行此策略，同时也在关注杂货店等其他领域，但高信用杂货商通常收购价格较高 [28] - 市场规模与公司规模相比是巨大的 [29] 问题: 关于剩余Bahama Breeze店址的更多细节，租金水平是否相同，以及潜在的市场价值重估 [31][36] - 预计部分店址将转换为其他Darden品牌，部分可能与Darden置换其他物业，少数将在约一年半后收回重新出租 [32] - 已收到大量对这些优质地段感兴趣的咨询，在租金预估上持保守态度，目前正在筛选众多有意向的租户 [32] - 管理层未预计任何损失，部分转换店址租金可能不变，但会获得拥有更高平均单位销售额品牌的新店，对于收回的店址，尽管为时尚早，但对重新出租感到乐观 [37] - Darden的转换意向明确，但受限于物业的契约、邻近租户和购物中心本身的限制，过去一周来自其他租户的填补需求非常强劲 [38] 问题: 关于资产负债表管理，在杠杆率接近5.5倍时是否会因股权成本而调整策略 [39][40] - 公司证明了其在资本配置上的纪律性，不过度追求收购风险 [41] - 目前拥有很长的跑道，可以用低杠杆、低成本且易于获得的融资进行增值收购，这与几年前情况不同 [41] - 公司到期债务很少，感觉状况良好，股票价格疲软但相对于资产净值有支撑，目前提供了真实价值 [41] - 达到6倍杠杆上限还有相当距离，在考虑该问题之前还有约2亿美元的收购空间，公司自成立以来从未接近该上限，这一记录很有说服力 [50] 问题: 关于2027年到期的早期Darden租约的潜在市场价值重估或回收率 [51] - 这些租约拥有多个五年期续租选择权，租金按1.5%增长，预计绝大多数将按1.5%的合同选项续租 [51] 问题: 关于处置部分估值在5%中低段至6%低段资本化率的资产，并回笼资金投资于更高收益和增长资产的意愿 [55] - 这始终是一个选项，但公司过去很少这样做，曾以极高价格出售过高租金的Bahama Breeze资产 [55] - Darden资产质量非常高，难以替代，其交易价格强劲有因，Darden公司市值250亿美元，信用违约互换利差类似G7国家，因此难以舍弃 [55] - 考虑到REIT规则，不能像一些人想象的那样随意单处出售物业，但这是一个选项，目前并非主要策略 [56] 问题: 关于第四季度罕见减值的原因 [58] - 减值涉及一处公司早期收购的阿拉巴马州小型快餐店物业（Party's in Glass），长期空置且难以重新出租，这是一处微小物业，条件合适时决定进行减值 [58] 问题: Red Lobster的租约是否为土地租约，以及租金水平 [59] - Red Lobster主要为总租约，且租金在重组时刚刚得到确认，管理层强调问答中过多关注了非信用问题，而公司的重点是在2026年实现实质性增值增长 [59] 问题: 如何扩大在杂货店等领域的规模 [62][63] - 方式与进入医疗零售和汽车服务领域类似，前期进行大量研究，收购时保持保守，随着市场活跃度增加，会获得更多交易流 [62] - 对交易来源持不可知论态度，包括直接交易、与开发商合作或利用购物中心联系人等所有方式 [64] 问题: 当前是否有任何领域不符合投资标准，或是否在所有符合承销标准的领域全力推进 [65] - 是后者，只要继续满足承销标准，就全力推进，公司对所收购的资产感到满意，过去虽有少量处置，但影响极小 [65] 问题: 过去几年中，与开发商直接交易（无经纪人参与）的金额占比，以及这是否带来更好收益 [69] - 管理层不这样看待，认为回报率相似，成熟大品牌了解其物业交易价格，重复性的售后回租交易可能因文件熟悉、人员了解、信息流顺畅而更便捷，但直接发起售后回租并无显著优势 [70]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度运营资金（AFFO）每股为0.45美元，全年AFFO为每股1.78美元，较2024年增长2.9% [21] - 第四季度现金租金收入为6750万美元，较去年同期增长11.1% [22] - 截至季度末的年化现金租金为2.642亿美元，加权平均五年期现金租金年增长率为1.5% [22] - 全年现金一般及行政费用为1800万美元，处于指导范围下限，占全年现金租金收入的6.9%，低于前一年的7.1% [22] - 2026年现金一般及行政费用指导范围为1920万至1970万美元 [23] - 第四季度净债务与调整后EBITDA之比为4.9倍，若剔除远期股权余额则为5.1倍，连续第六个季度低于5.5倍，处于公司5-6倍杠杆区间的底部 [18] - 公司拥有超过2.2亿美元的流动性空间，在达到5倍杠杆之前仍有大量空间，达到6倍杠杆之前空间更大 [19] - 固定费用覆盖比率保持健康，为4.8倍 [20] - 98%的债务为固定利率，混合现金利率为4% [20] - 第四季度租金覆盖倍数为5.1倍，在净租赁行业中保持最强水平之一 [5] - 第四季度基础租金收取率为99.5%，全年为99.8% [24] - 投资组合入住率保持强劲，为99.6% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购了30处净租赁物业，加权平均租期为10年，收购成本9500万美元，混合资本化率为7%，较上一季度扩大20个基点，是2025年最高的混合资本化率 [11] - 2025年全年收购了105处物业，总成本3.18亿美元，混合资本化率为6.8%，平均每处物业成本300万美元 [11] - 2025年总投资额较2024年增长20%，完成了53笔独立交易，未依赖大型投资组合交易 [12] - 核心主力租户Olive Garden、LongHorn和Chili's合计占投资组合租金收入的51%以上 [6] - Chili's在截至2025年12月的季度同店销售额增长9%，两年销售额增长达43% [5] - Olive Garden和LongHorn在截至2025年11月的季度同店销售额分别增长近5%和6% [6] - 投资组合持续多元化，休闲餐饮以外的租金收入占比达37%，包括汽车服务（13%）、快餐店（11%）和医疗零售（10%） [8] - 公司收购了首家Sprouts杂货店和首家United Rentals设备租赁物业，标志着向新品类扩张 [13] - 2025年到期的41份租约中，95%目前仍有租户占用，包括高续租率和两处快速转租给新租户的物业 [24] - 2026年到期的租约从年初占年化基础租金（ADR）的2.6%降至1.5% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司平台拥有1325份租约，自成立以来累计收购了23亿美元的物业，并向股东支付了超过10亿美元股息 [3] - 当前对Bahama Breeze品牌的风险敞口仅为10处物业，占基础租金的1.3%，平均每处物业租金为34.1万美元 [6] - 这些Bahama Breeze物业剩余租期至少1.7年，Darden将继续支付租金、税费、保险等所有费用 [7] - 公司曾在2016年和2018年以4.75%-5%的资本化率出售了两处高租金的Bahama Breeze物业，这使公司对该品牌的租金敞口减少了200万美元，相当于当前潜在敞口的约35% [8] - 公司投资组合对问题零售板块（如影院、药店、高租金洗车店、体验式零售）的敞口为0 [5] - 2020年和2025年均未产生坏账费用 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过保守且深思熟虑的资本配置来推动股东价值，专注于由信用良好租户占用的优质房地产，不因追求规模或扩大投资利差而牺牲质量 [3][4] - 收购策略聚焦于中型交易（500万至2000万美元），构建极其分散和精选的投资组合，2025年未进行任何大型投资组合交易 [4][12] - 持续评估新的零售类别以扩大投资渠道，评估标准包括业务和人工智能韧性、信用良好租户的可获得性、房地产质量和相对定价吸引力 [9] - 自2024年第三季度以来，过去18个月收购的5.2亿美元物业（171栋建筑）中，85%仅通过股权融资，股权融资定价具有吸引力，并结合了低利率定期贷款 [9] - 公司资产负债表目前股权比例过高，净杠杆率接近5倍 [9] - 公司现在能够以4.5%-5.5%范围内的票面利率进入更有利的债务资本市场，具体取决于结构和期限 [10] - 公司拥有3.5亿美元循环信贷额度全额可用，流动性充足 [18] - 债务到期情况良好，在行使延期选择权后，2026年12月之前没有债务到期，届时将有5000万美元私募票据到期 [21] - 公司认为其公开市场估值与近期出售的净租赁物业的混合资本化率相比存在巨大差距，其底层资产价值更高 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，尽管大型净租赁资产包的竞争加剧，但其商业模式能够规模化并找到有吸引力的增长机会 [4] - 对进入2026年的形势感到定位良好，杠杆率低，拥有充足的干火药以应对可能出现的机会 [10] - 对当前定期贷款市场的状况感到鼓舞，几年前该市场更为受限 [19] - 预计2026年将是另一个多元化程度提高和平台能力扩展的强劲年份 [16] - 在目前环境下，鉴于公司的干火药和债务资本成本，预计不会放缓投资步伐 [75] - 预计2026年将有充足的外部收购机会，基于当前的资本化率，预期健康的投资利差和年度增长 [75] 其他重要信息 - 公司庆祝上市十周年，从仅有4名员工、418处租给单一租户的物业，发展为拥有44名团队成员和1325份租约的平台 [3] - 去年第三季度，公司从循环信贷和定期贷款的利息支出中移除了10个基点的SOFR信用利差调整，此举每年对FFO产生约60万美元的积极影响 [20] - 公司引入了一张新的演示文稿幻灯片，对比了其当前隐含资本化率与近期出售的净租赁物业的混合资本化率，以显示其资产价值与股价之间的差距 [25] - 公司团队将于3月10日和3月17日当周分别在洛杉矶和芝加哥进行非交易路演 [75] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于进入United Rentals和设备租赁户外存储市场的看法，市场规模、竞争以及资本化率比较 [27] - 管理层认为该领域具有吸引力，价值在于土地残值，如果谨慎进入可以获得良好的成本基础，有信用良好的租户，且新址获取许可困难，现有站点具有护城河效应，市场总规模巨大且具有防御性，资本化率合理 [28] - 公司已关注该领域很长时间，将继续推进此战略，目前已有专注于该领域的玩家 [28] - 关于市场规模，管理层认为相对于公司规模而言是巨大的 [29] 问题: 关于Bahama Breeze剩余敞口的细节，租金水平是否与市场持平，以及剩余物业数量 [30] - 管理层确认将有几处物业转换为其他Darden品牌，可能有一处与Darden交换其他物业，另有几处将在约一年半后收回并重新出租 [32] - 对这些站点的兴趣非常高涨，站点地理位置优越，管理层在租金预估上持保守态度，正在筛选大量有意向的租户 [32] 问题: Bahama Breeze资产的表现，转换后租金是否相同，以及提前收回的资产是否存在正面的市场租金调整机会 [36] - 管理层预计不会产生任何损失，Bahama Breeze品牌市场扩张有限，部分物业将转换为其他Darden品牌，由于现有租约，租金率预计不会改变，但将获得具有更高平均单店销售额的新品牌门店 [37] - 对于将收回的几处物业，尽管为时尚早，但管理层对重新出租感到乐观，并强调这只是1325处投资组合中的少数物业 [37] - 补充指出，Darden的转换计划受物业限制条款、附近其他租户和购物中心本身的约束，但过去一周来自其他租户的补位需求非常强劲 [38] 问题: 关于资产负债表管理，在杠杆率接近5.5倍或6倍上限时，是否会因股权成本问题调整策略 [39] - 管理层表示公司在资本配置上很自律，不过度冒险收购 [40] - 目前有很长的跑道，可以通过低杠杆、低成本且易于获得的融资进行增值收购，而几年前融资并不容易获得 [40] - 公司债务到期问题很小，股票价格疲软但资产净值支撑坚实，目前提供了真正的价值 [40] 问题: 对Red Lobster的风险敞口情况 [43] - 管理层表示该品牌较之前的所有权时期表现好得多，公司持有的门店主要采用主租约形式，在重组时租金得到确认，对此感到相当满意 [44] 问题: 多元化战略中希望避免进入的领域或其他感兴趣的领域 [45] - 管理层强调会避开演示文稿中列出的板块，专注于平衡房地产和信用的方法，并选择经历过周期的行业 [45] - 举例说明不会投资2000万美元的匹克球场设施、900万美元的洗车店或位于偏远地区的企业总部，因为后者在租约续签时风险很高 [45] - 公司采取比同行更平衡的方法，过去十年的信用表现是最好的证明 [45] 问题: 对接近6倍杠杆上限的实际舒适度，如果市场只提供这种选择以执行2026年增长计划 [48] - 管理层认为达到6倍还有相当距离，在需要考虑该问题之前，还有约2亿美元的收购空间 [49] - 自成立以来公司一直保持相同的杠杆上限，但从未接近过，这一记录很有说服力 [49] 问题: 2027年到期的早期Darden租约的潜在市场租金调整或回收率 [50] - 管理层指出这些租约包含多个五年续约选择权，租金按1.5%增长，预计绝大多数将按1.5%的合同选项续约 [50] 问题: 是否会考虑处置部分估值在5%中低段至6%低段的资产，回笼资金再投资于收益率和增长更高的资产以提升多元化 [54] - 管理层表示这始终是一个选项，但过去很少这样做，此前曾以极高价格出售过高租金的Bahama Breeze资产 [54] - Darden资产质量非常高且难以替代，其交易价格强劲有因，Darden公司市值250亿美元，信用违约互换利差类似G7国家，因此难以放弃 [54] - 根据房地产投资信托基金规则，不能随意单处出售物业，这是一个选项但并非主要策略 [55] 问题: 第四季度出现罕见减值的原因 [56] - 减值源于一处位于阿拉巴马州的快餐餐厅物业，该物业是公司成立初期购买的，一直难以重新出租，这是一个小型物业，在投资组合1320处物业中仅此一处 [56] 问题: Red Lobster物业是否都是土地租约，以及租金水平 [58] - 管理层确认这些物业是主租约，且租金刚刚得到确认，并指出问答中过度关注了非实质性的信用问题，强调2026年公司将有实质性的增值增长 [58] 问题: 如何扩大在杂货店等需要更大投资规模的领域的业务 [61] - 管理层表示，方法与进入医疗零售和汽车服务领域类似，即前期进行大量研究，收购时保持保守，随着在市场中的活跃度增加，交易流也会增加 [61] - 需要对不同物业类型的特性保持敏感，由于一直保持谨慎，公司的信用结果良好 [61] 问题: 计划直接与杂货商合作还是利用购物中心联系人扩大规模 [62] - 管理层表示采取不可知论的采购方式，包括直接采购、与品牌方进行售后回租重复交易等，会考虑所有可能的渠道 [63] 问题: 当前是否存在不符合投资标准的领域，或在任何方面有所收缩 [64] - 管理层表示，只要符合承销标准，就会继续推进，公司对收购标的经过深思熟虑，不抱有“先买入，若表现下滑再高价卖出”的想法，过去虽有修剪但规模很小，这反映了对所购资产充满信心 [64][65] 问题: 过去几年中，直接与开发商交易、未通过经纪人的交易金额占比，以及这是否带来更好收益 [69] - 管理层认为回报率相似，成熟的大型品牌了解其物业交易价格，重复性的售后回租交易可能因使用现有文件或熟悉流程而更便捷，但直接发起售后回租并无显著优势 [70][72]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度AFFO每股为0.63美元，同比增长5% [20] - 2025年全年AFFO每股为20.43美元，同比增长3.8% [20] - 2025年全年FFO每股为20.34美元，净收入每股为1.35美元 [20][21] - 2025年年度化基本租金增长近12% [6] - 截至2025年底，净债务与EBITDA比率为5.1倍，若计入未结算的远期股权则为4.8倍，处于4.5-5.5倍的目标杠杆范围内 [23] - 固定费用覆盖率为3.8倍 [23] - 2025年全年，不包括股权激励和非经常性退休成本的一般及行政费用与现金租金及利息收入之比为9.5%，较2024年改善10个基点 [22] - 公司预计2026年一般及行政费用增长将低于2%，且该比率将降至9%以下 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年总投资额约为2.688亿美元，初始现金收益率为7.9% [7][17] - 投资活动包括收购73处物业，价值2.783亿美元，以及1360万美元的增量开发资金 [17] - 第四季度投资1.354亿美元，涉及26处物业，初始现金收益率为7.9%，加权平均租期为15年 [15] - 投资组合多元化取得进展，目前近30%的年度基本租金来自非便利店和加油站物业 [19] - 在汽车服务领域，公司承诺提供高达8250万美元的开发资金，用于为行业前三的运营商建设11个全新碰撞维修中心 [8] - 在得来速快餐店领域，2025年投资近4000万美元于28处物业，约占全年投资活动的15% [9] - 首次投资旅行中心，2025年以4710万美元收购了4处旅行中心 [8] - 2025年完成了与Now and Forever的1亿美元售后回租交易，涉及德克萨斯州休斯顿的12处便利店物业 [7] - 截至年底，租赁组合包括1,169处净租赁物业和2个活跃的再开发地块，不包括再开发项目的入住率为99.7%，加权平均剩余租期为9.9年 [13] - 通过现场财务报告或上市公司财报，公司对约95%的年度化基本租金有绩效洞察，过去十二个月的租金覆盖率为2.5倍 [14] - 租金覆盖率从2.6倍微降至2.5倍，主要原因是便利店部门在2024年第三季度创纪录的高燃油利润率季度数据滚动出计算周期，当前利润率仍超过每加仑0.40美元 [52][53] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合遍布美国44个州及华盛顿特区，61%的年度化基本租金来自前50大都会统计区，77%来自前100大都会统计区 [13] - 2025年超过75%的投资活动发生在美国前100大市场，增加了在亚特兰大、达拉斯、休斯顿、拉斯维加斯、孟菲斯和圣安东尼奥等有吸引力都市区的业务 [9] - 德克萨斯州已成为公司业务量最大的州，过去5年收购了60多处物业，产生近2500万美元的年度化基本租金，其中休斯顿是仅次于纽约市的第二大市场，拥有25处以上物业，产生超过1400万美元的年度化基本租金 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过增值收购和多元化来增长投资组合，重点发展关系型售后回租交易 [9] - 2025年直接与租户谈判的交易占已结束交易的90%以上，并新增了13个新租户 [9] - 投资范围已扩大至包括汽车服务中心、得来速快餐店和快速隧道洗车场等非便利店资产 [15] - 公司认为投资旅行中心是其投资范围的天然延伸 [8] - 管理层认为竞争并非新动态，对公司以增值利差获取投资的能力感到满意 [59] - 公司计划利用数据驱动分析来完善流程，增强投资决策，以加速增长轨迹 [11] - 公司拥有健康的投资渠道，目前有约1亿美元的投资已签订合同，预计大部分将在2026年底前完成融资，初始现金收益率在7%高位区间 [10][17] - 截至2026年2月初，公司的承销量已超过去年总量的25% [30] - 管理层过渡：Mark Olear将于2月底退休，RJ Ryan将从收购高级副总裁晋升为首席投资官 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 现有投资组合的稳定租金收入和收购的强劲收益推动了租金和盈利增长 [6] - 租户受益于推动便利店和汽车零售物业表现的消费趋势，如对方便、速度和“为我服务”的需求，其业务具有历史韧性 [6] - 管理层对2026年及以后的战略、投资领域、团队和平台感到兴奋 [10] - 管理层对市场持乐观态度，并注意到卖方在年初更加活跃 [39][40] - 公司重申2026年AFFO每股指导范围为20.48-20.50美元，该指导反映了现有投资组合的当前运行率，不包括未来的投资或资本活动 [25] - 历史上，过去五年公司年均投资超过2亿美元，并在初始指导范围中点之外增加了约250个基点的AFFO每股增长 [26] 其他重要信息 - 公司资本状况强劲，在票据交易后，包括未结算远期股权、循环信贷额度可用额度和账面现金在内的总流动性超过5亿美元 [25] - 公司有10亿美元的优先无担保票据未偿还，加权平均利率为4.5%，加权平均期限为6.2年，循环信贷额度有全额借款能力，且在2028年前无债务到期 [24] - 第四季度结算了约210万股普通股，净收益约5910万美元，并签订了新的远期销售协议，预计出售约40万股，总收益约1270万美元 [24] - 截至12月31日，有约210万股普通股受未完成远期销售协议约束，预计结算后可筹集约6260万美元总收益 [24] - 公司在第四季度处置了7处物业，其中3-4处卖给了现有租户，部分原因是资本支出考量，该组合的资本化率非常低，对公司而言是机会性交易，其余为战术性处置 [63][64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于1亿美元投资渠道的更多细节，包括资产类型和时间安排 [28] - 回答: 按物业类型，约80%为汽车服务中心，主要是碰撞中心和换油点，其余20%为便利店和加油站、得来速快餐店和洗车场；按交易类型，约80%为开发资金，部署周期较长，其余为常规收购，预计在60-90天内完成 [29] 问题: 鉴于股价和资本成本改善，今年投资量是否会超过去年 [30] - 回答: 公司开局良好，年初已签订1亿美元合同，渠道中有大量交易处于谈判和承销阶段，资本成本改善有助于评估投资和资本市场机会，团队在引入优质机会方面做得很好，对今年增加投资持乐观态度 [30][31] 问题: 1亿美元投资的节奏如何，是否均匀分布在各个季度 [34] - 回答: 约20%的常规收购预计在30-90天内完成，开发资金将在未来12个月内根据租户的开发进度和报销请求逐步部署，节奏更多由租户决定，合同金额之外还有相当大的交易渠道 [34][35] 问题: 是什么推动了潜在出售方的兴趣增加 [37][38] - 回答: 团队在寻找新租户机会和管理现有租户关系方面表现良好，投资范围的扩大带来了动力，公司能够在市场不同资本化率水平上进行交易，且感受到卖方在年初更加活跃，这是业务发展努力的综合结果 [39][40] 问题: ARCO的IPO是否可视为信用增强事件 [41] - 回答: ARCO的主要动机是让投资者独立看到其零售资产和批发业务，募集资金用于偿还债务，作为房东，公司认为这是信用增强，提供了业务各部分的更多可见性，ARCO是近20年的优质租户，拥有明确的战略，公司对其租赁表现感到满意 [41][42] 问题: 当前业绩指导是否包含季度结束后的900万美元收购，以及1亿美元渠道中有多少包含在指导中 [46][47] - 回答: 870万美元的收购已包含在指导中，但按当前方法，1亿美元渠道中的投资均未包含在指导数字内 [47] 问题: 在平衡投资组合多元化与保持专业领域方面，30%的非便利店和加油站ABR是否是合适的平衡点，还是计划进一步提高 [48] - 回答: 过去5.5年非便利店和加油站租金占比达到30%，公司仍喜欢所有领域，但随着在其他垂直领域建立关系，承销量从约40亿美元增至近70亿美元，战略正在加速，公司没有设定明确的类别限制，预计业务将随着关系发展和资源分配而自然更加多元化 [48][49] 问题: 租金覆盖率下降的原因，是否与再开发和新开发有关 [52] - 回答: 覆盖率下降主要是由于四舍五入问题，从2.6倍降至2.5倍，背后原因是2024年第三季度这个便利店部门燃油利润率的历史高位季度数据滚动出计算周期，当前利润率仍非常健康，超过每加仑0.40美元，但未达到历史高位，便利店表现仍然良好，洗车场和其他资产类别保持稳定 [52][53] 问题: 整体租户健康状况如何，是否看到租户或类别对开发机会的需求在扩大 [55] - 回答: 投资组合99.7%入住率且租金全额收取，公司对租户健康状况感觉良好，关于开发机会，公司拥有健康、增长和整合行业的租户，随着租户更愿意交易，新店开发是途径之一，因此公司创建了开发资金计划，汽车服务领域的大额交易就是一个例证，公司乐于进行售后回租和资助开发 [55] 问题: 随着其他净租赁REITs增加对便利店的投资，公司7.9%的资本化率是否能保持稳定；第四季度处置7处物业的原因 [58] - 回答: 关于竞争，公司在便利店领域已有很长时间，与其他长期购买者竞争并持续增加优质资产，或与新进入者竞争，行业本身在增长，公司对以增值利差获取投资的能力感到满意，竞争并非新动态；关于处置，7处物业中3-4处卖给了现有租户，有时出于资本支出考虑，该组合资本化率极低，对公司是机会性交易，其余为战术性处置 [59][63][64]

2025年股息税务处理公告 - W P Carey公司于2026年1月27日宣布了2025年股息在1099-DIV表格上的所得税处理方式[1] 2025年季度股息分配详情 - 2025年第一季度：记录日2024年12月31日，支付日2025年1月15日，每股分配0.88美元，其中普通股息0.8297063美元，资本利得分配0.0502937美元[2] - 2025年第二季度：记录日2025年3月31日，支付日2025年4月15日，每股分配0.89美元，其中普通股息0.8391348美元，资本利得分配0.0508652美元[2] - 2025年第三季度：记录日2025年6月30日，支付日2025年7月15日，每股分配0.90美元，其中普通股息0.8485633美元，资本利得分配0.0514367美元[2] - 2025年第四季度：记录日2025年9月30日，支付日2025年10月15日，每股分配0.91美元，其中普通股息0.8579918美元，资本利得分配0.0520082美元[2] - 2026年1月15日支付的每股0.92美元股息中，有0.1369044美元部分被计入2025纳税年度，其中普通股息0.1290801美元，资本利得分配0.0078243美元[2][3] 股息构成分类说明 - 合格股息是应税普通股息的一部分，包含在应税普通股息金额内[2] - 未收回的第1250条收益是应税资本利得分配的一部分，包含在应税资本利得分配金额内[2] - 第897条资本利得是应税资本利得分配的一部分，包含在应税资本利得分配金额内[3] - 第199A条股息是应税普通股息的一部分，包含在应税普通股息金额内[3] - 关于《国内税收法》第1061条的“一年期金额披露”和“三年期金额披露”通常适用于“适用合伙权益”的直接和间接持有人[3] 公司业务与资产概况 - 公司是最大的净租赁REITs之一，拥有高质量、运营关键的商业地产多元化投资组合[4] - 截至2025年9月30日，公司拥有1,662处净租赁物业，总面积约1.83亿平方英尺[4] - 公司在纽约、伦敦、阿姆斯特丹和达拉斯设有办事处，主要投资于位于美国和欧洲的长期净租赁单租户工业、仓库和零售物业，租约内含租金递增条款[4]

公司股息调整 - 公司董事会宣布提高季度现金股息至每股0.920美元 相当于年化股息率每股3.68美元 [1] - 此次股息较2024年第四季度增长4.5% [1] - 股息将于2026年1月15日派发 股权登记日为2025年12月31日 [1] 公司业务与资产概况 - 公司是最大的净租赁REITs之一 拥有高质量、运营关键型商业地产的多元化投资组合 [2] - 截至2025年9月30日 投资组合包含1,662处净租赁物业 总面积约1.83亿平方英尺 [2] - 公司主要投资于位于美国和欧洲的单租户工业、仓储及零售物业 并签订带有内置租金递增条款的长期净租赁合约 [2] - 公司在纽约、伦敦、阿姆斯特丹和达拉斯设有办公室 [2]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度全球投资额为14亿美元 加权平均初始现金收益率为77% 相对于短期加权平均资本成本有约220个基点的利差 [6] - 年初至今总投资额超过39亿美元 已超过2024年全年投资额（不包括Spirit合并交易） [6] - 投资指导从50亿美元上调至约55亿美元 [11] - AFFO每股收益指导范围调整为425美元至427美元 提高了指导区间的下限 [11] - 投资级客户占比从第二季度的339%下降至315% 主要原因是Dollar Tree出售Family Dollar导致后者不再具备投资级评级 [52] - 第三季度确认了2730万美元（约每股003美元）的租赁终止收入 [10] - 截至季度末 净债务与年化备考EBITDA比率为54倍 固定费用覆盖倍数为46倍 流动性为35亿美元 [13] - 季度末仅有65%的债务为浮动利率 [13] - 季度末投资级客户占年化基本租金的比例为315% [52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度在欧洲的投资额约为10亿美元 占总投资额的72% 加权平均初始现金收益率为80% [7] - 在美国的投资额为38亿美元 加权平均初始现金收益率为70% [8] - 第三季度完成了3.8亿美元的信贷投资 收益率接近9% 这些投资与现有客户进行 属于更广泛资本提供策略的一部分 [33][56] - 投资筛选严格 第三季度审查了310亿美元的交易量 筛选比率为44% 年初至今审查交易量达970亿美元 创历史新高 [6] - 投资活动体现了选择性 优先考虑长期风险调整后回报而非资本部署速度 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 欧洲市场表现出更强的吸引力 原因包括竞争格局分散、总可寻址市场大于美国 以及欧元计价的10年期债务成本比美元成本低约100个基点 [7] - 自2019年进入英国市场以来 欧洲业务已增长至约160亿美元的总资产价值和约18%的总年化基本租金 [7] - 美国市场竞争加剧 主要由于黑石、贝莱德、喜达屋等新进入者涌入净租赁投资领域 [17] - 公司在美国市场继续看到大量机会 但竞争导致风险调整后回报相对欧洲较低 [18][47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 平台优势包括规模、多元化、纪律和数据分析能力 拥有超过15,500处物业、92个行业和超过1,600名客户 [4][8] - 推出了永续基金 旨在为增长目标提供额外资本并增强流动性 [5] - 积极进行投资组合优化 第三季度出售了140处物业 净收益为2.15亿美元 包括以55亿美元出售18家便利店 加权平均剩余租期为113年 资本化率为55% [9] - 利用规模以投资组合折扣收购资产 然后以更低的资本化率单独处置更成熟的物业 实现战略优化 [9][98] - 开发并使用了超过六年的专有预测分析人工智能工具 用于指导采购、承保、租赁谈判和资本回收决策 [8][28] - 数据中心被视为未来的投资重点 公司在美国和欧洲都在积极寻求相关机会 [102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 净租赁车辆的资本形成加速 公司的平台定位为能从渴望长期收益的资本流动中受益 [4] - 投资级市场庞大 使公司能够不受地理、物业或行业限制地寻找机会 [5] - 投资组合的自然防御性（包括杂货店和便利店等必需零售）结合规模和多元化 使其能在各种经济环境中表现良好 [9] - 信贷观察名单保持可控且分散 占年化基本租金的46% 与上一季度持平 中位客户风险敞口仅为2个基点 [11][77] - 2025年指导考虑了约75个基点的潜在信贷损失 大部分来自通过公开完成的并购交易收购的特定租户 [11] - 展望未来 重点仍然是运营一致性和贯穿56年运营历史的纪律性投资原则 [15] 其他重要信息 - 季度末投资组合入住率为987% 较上一季度提高约10个基点 [9] - 本季度284份租约的租金回收率为1035% 代表7100万美元的新现金租金 其中87%的租赁活动来自现有客户的续租 [9] - 季度末约有10亿美元的未结算远期股权 预计足以满足2025年投资指导的所有外部股权资本需求 [14] - 季末后完成了8亿美元的双批次无担保债务发行 加权平均期限为53年 加权平均到期收益率为44% 大部分收益用于偿还利率为46%的5.5亿美元无担保票据 [13] - 公司正在实施各种人工智能工具（如PredictAP）以实现运营规模化 将人员从文书工作转向质量保证和审批 [30][31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 欧洲与美国市场的相对吸引力和竞争态势 [17] - 回答: 美国市场竞争确实更激烈 有更多新进入者 公司审查的交易量大部分仍来自美国 但欧洲能提供更优的风险调整后回报 因此72%的投资额投向欧洲 预计这一趋势将持续 但美国市场也开始显现一些势头 [18][19] 问题: 核心增强基金的初始收购情况及其与表外收购的区别 [20] - 回答: 由于基金处于营销阶段 能分享的信息有限 但已在补充材料中增加了关于基金与资产负债表项目分配的披露 以帮助建模 [20] 问题: 资产处置细节 包括买家、空置期以及待售资产类别 [22] - 回答: 处置策略是2024年计划的延续 下半年将以 occupied asset sales 为主 公司根据经济回报最大化原则决定是空置出售还是重新招租 出售的空置资产涉及多个行业 这是资本回收策略的一部分 [23][24][25] 问题: 预测分析平台对降低G&A的长期影响 [27] - 回答: 预测分析工具主要用于通过机器学习提高决策质量（如预测续租） 其准确性超过90% 运营规模化效益将来自其他AI工具（如PredictAP）的实施 这将改变员工的工作性质 这是一个持续的过程 效益将在未来几年实现 [28][29][30][31] 问题: 欧洲信贷投资的机会和预期 [33] - 回答: 信贷投资主要面向现有客户 公司对其信用感到满意 此举旨在成为一站式资本提供商 建立更紧密的客户关系 并可能带来售后回租机会 高收益环境也有助于对冲公司自身的浮动利率债务 公司将选择性推进 [33][34][35][36] 问题: 租赁终止费对相同店铺租金的影响以及指导的驱动因素 [37] - 回答: 相同店铺计算与租赁终止是分开的 租赁终止是一次性的 如果排除终止费 下半年在G&A等方面的投资会影响完全运营率 指导的调整是为了更精确 考虑到季度末的交易量和Q4的季节性支出（如租赁佣金） [37][61][62] 问题: 租赁终止收入是否来自一两个大租户 [39] - 回答: 主要来自一个租户 这是资产管理团队主动管理的结果 预计未来这会成为更常规的业务组成部分 但可能不会达到第三季度的水平 2024年确认了约1600万美元 今年至今约为3000万美元 未来可能接近2000万美元 [39] 问题: 新客户租赁分配占比上升至13% 涉及哪些行业或领域 [40] - 回答: 新客户主要来自欧洲 包括一些物流交易 这是公司深入欧洲市场、培育新关系的结果 这些客户对公司来说是新的 但在其市场已有多年历史 这为未来重复业务提供了可能性 [41][42] 问题: 租赁终止所放弃的年化收入 [44] - 回答: 公司经过计算认为 提前获得大部分租金、解决客户问题、然后出售资产并回收资本 比继续收取剩余租期的租金经济上更有利 这是一个双赢的决策 [44][45] 问题: 私人资本竞争对资产类别和资本化率的影响 [46] - 回答: 私人资本竞争覆盖多个细分市场 从投资级低资本化率工业资产到高收益零售资产 公司仍参与非公开市场交易 但总体而言 私人方面的投资者确实比一年前更多 [47] 问题: 相同店铺收入增长指引暗示第四季度减速 [49] - 回答: 指引仍为约1% 包含一定的保守性 因为仍有三个月时间 任何坏账费用都会计入 第三季度受益于影院行业的比例租金 预计第四季度会缓和 [50] 问题: 欧洲投资收益率跳升至8%的原因及可持续性 [56] - 回答: 8%的收益率是混合结果 其中约3.8亿美元的信贷投资收益率接近9% 纯粹的房地产投资收益率约为7.3% 高收益率主要由信贷投资驱动 [56] 问题: 103.5%的租金回收率在未来能否持续 [58] - 回答: 无法评论远期年份 但公司通过主动资产管理 过去几年回收率一直高于100% 历史平均约为101% 近期数字上升得益于更积极的管理 期望能持续高于100% [58] 问题: 提高投资额但收窄AFFO指引高端的原因 [60] - 回答: 调整指引是为了更精确 高端实现可能性较低 因为季度末的交易量对当期影响小 且Q4存在季节性支出（如租赁佣金、现金G&A） 公司注重长期正确决策 短期可能产生稀释 [61][62] 问题: 对2026年AFFO增长的资产负债表考量 [63] - 回答: 2026年1月有约11亿美元的多币种定期贷款需要再融资 当前利率略低于5% 预计可以更低利率再融资 构成顺风 欧洲欧元债务成本低（如10年期39%）也是支撑 但不会为了提高AFFO增长而过度杠杆 将维持约54倍的杠杆率以保持A3-信用评级 [63][64][65][66] 问题: 美国大规模售后回租交易机会 [68] - 回答: 美国大规模交易（如超过10亿美元）不常见 但讨论仍在进行 公司在欧洲看到更多大规模交易 因此投资集中在那里 增长将由交易构成驱动 公司平台优势在于有多个投资渠道可选择 [68][69][70] 问题: AFFO指引中抵消租赁终止费的项目 [75] - 回答: 抵消因素包括G&A、不可报销费用 以及Q4预计较高的租赁佣金 此外 主动处置空置资产而非低价续租 短期可能产生稀释 但有利于长期资本回收 [76] 问题: 信贷观察名单现状和坏账表现 [77] - 回答: 观察名单占比为46% 与第二季度持平 构成非常分散 中位客户风险敞口为2个基点 年初至今坏账费用仍符合75个基点的预期 最新盈利指引已反映这一点 [77] 问题: 使用自由现金流进行信贷投资而非股权融资收购的效益 [79] - 回答: 公司每季度产生约2亿美元自由现金流 是投资资金来源的一部分 在决定是否通过股权或债务融资时 会比较投资机会与回购股票的收益 公司非常选择性 不会进行稀释性投资 私人资本基金的探索正是为了以替代资本形式进行更多投资 [81][82][83][84] 问题: 租赁终止费是否包含在盈利指引中 [85] - 回答: 是的 最新盈利指引已包含所有租赁终止收入、坏账费用以及提高收购指导后的预期 [85] 问题: 提高的投资指导是否包括基金投资 [87] - 回答: 是的 补充材料中已提供新的披露 明确区分了计入资产负债表和基金的投资 以及备考数据 [88][89] 问题: 指引中其他调整项的解释 [90] - 回答: AFFO指引中点未变 租赁终止费带来的约0.03美元收益被租赁佣金、G&A和不可报销物业费用等抵消 [91][92] 问题: 欧洲和英国的债务容量 [94] - 回答: 欧元债务容量目前已充分利用 将跟随投资量增长 英镑债务方面有约75%的贷款价值比 尚有余量 但综合成本较高 因此等待更好机会 [94] 问题: 资产处置计划的未来展望 [98] - 回答: 处置计划不会减弱 将是未来业务的常规部分 策略包括实现投资组合折扣的价值 以及随着投资组合扩大 更主动地回收资本（无论是 occupied 还是 vacant 资产） 这是经济驱动的分析 [98][99] 问题: 欧洲数据中心机会 [100] - 回答: 公司同样关注欧洲的数据中心机会 一些美国大型开发商在欧洲也很活跃 公司通过投资与这些开发商建立更紧密关系 希望未来能在欧美都达成交易 [102]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度全球投资额为14亿美元，加权平均初始现金收益率为7.7%，与短期加权平均资本成本相比利差约为220个基点 [5] - 截至第三季度，年内总投资额超过39亿美元，已超过2024年全年投资额（不包括Spirit合并交易） [5] - 第三季度投资来源规模达310亿美元，选择性比率为4.4%；年内至今总来源规模达970亿美元，超过2022年950亿美元的年度高点 [5] - 投资组合入住率为98.7%，较上一季度提升约10个基点 [9] - 第三季度284份租约的租金重获率为103.5%，代表7100万美元新现金租金，其中87%的租赁活动来自现有客户的续租 [9] - 第三季度确认了2730万美元（约每股0.03美元）的租约终止收入 [10] - 将2025年投资额指引从50亿美元上调至约55亿美元 [11] - 将2025年AFFO每股指引区间的下限上调，目前预期范围为4.25美元至4.27美元 [11] - 指引考虑了约75个基点的潜在信贷损失，信贷观察名单占年化基本租金的比例与上一季度持平，为4.6%，中位客户风险敞口仅为2个基点 [11] - 第三季度末净债务与年化备考EBITDA比率为5.4倍，固定费用覆盖率为4.6倍，流动性为35亿美元 [13] - 季度末可变利率债务仅占6.5%，全部来自循环信贷额度和商业票据计划 [13] - 季度结束后完成了8亿美元的双批次无担保债务发行，混合期限5.3年，加权平均到期收益率为4.4%，大部分收益用于偿还票面利率为4.6%的5.5亿美元无担保票据 [14] - 目前有约10亿美元未结算的远期股权，预计足以满足2025年投资指引的所有外部股权资本需求 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度在欧洲投资约10亿美元，占总投资额的72%，加权平均初始现金收益率为8% [6] - 第三季度在美国投资3.8亿美元，加权平均初始现金收益率为7% [8] - 投资组合包含超过15,500处物业，涵盖92个行业和超过1,600个客户 [8] - 第三季度出售140处物业，总净收益为2.15亿美元 [9] - 出售18处便利店物业，价格约5500万美元，混合资本化率为5.5%，加权平均剩余租期为11.3年，此定价比收购优质资产组合的资本化率低约75个基点 [9] - 欧洲业务目前总资产价值接近160亿美元，约占公司总年化基本租金的18% [7] - 投资级客户占比从第二季度的33.9%下降至第三季度末的31.5%，主要原因是Dollar Tree出售Family Dollar导致后者不再具有投资级评级，Family Dollar约占租户登记的2% [47] 各个市场数据和关键指标变化 - 欧洲投资机会在风险调整后更具吸引力，原因包括竞争格局分散、总可寻址市场大于美国，以及欧元计价的10年期债务成本比美元成本低约100个基点 [6][7] - 美国市场交易量有所缓和，但这反映了选择性而非缺乏机会 [8] - 欧洲市场看到更多大规模交易机会，而美国市场十亿美元级的售后回租交易较少见 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司平台具有56年历史，数据驱动模型、机构经验和人才使其能够利用全球老龄化人口对长期稳定收入的需求 [3] - 规模化和多元化（超过15,500处物业、92个行业、1,600多个客户）提供了战略性的专有数据洞察优势 [3] - 近期市场上净租赁工具的资本形成加速，公司平台尤其受益于追求长期收入的资本流入 [3] - 进入私募资本领域，近期推出了永续基金，预计将为增长目标提供额外资本并增强流动性状况 [4] - 利用规模以投资组合折扣收购资产，然后通过单独出售更成熟的物业以更低的资本化率来实现货币化，展示了通过选择性处置释放价值的能力 [9][10] - 开发了超过六年的专有预测分析AI工具，为资源寻找、承销、租赁谈判和资本回收提供决策支持 [8] - 积极利用AI工具（如PredictAP）实现流程自动化，将人员从文书工作转向质量保证和审批，以实现规模效益并降低G&A [28][29] - 信贷投资策略侧重于与现有客户建立更紧密关系，作为其一站式资本提供者角色的一部分，期望能带来更多售后回租机会 [32][34] - 美国市场竞争加剧，更多私募资本（如黑石、贝莱德、喜达屋）进入净租赁投资领域，追逐从投资级工业资产到高收益零售资产等各种机会 [18][41][42][43] - 增长将更多由交易构成决定，而非过去的速度，公司利用多个投资渠道（如欧洲、美国、信贷投资）追求最佳风险调整回报 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司投资组合的防御性性质（包括杂货店和便利店等必需零售）、规模化和多元化使其能在各种经济环境中表现良好 [9] - 欧洲的投资机会在风险调整基础上持续表现更佳 [6] - 美国市场竞争加剧，但公司继续看到大量机会，只是优先考虑长期风险调整回报而非资本部署速度 [8][18] - 预测分析AI工具有助于成为主动的运营商，增强长期现金流的可靠性 [8] - 租约终止收入是资产管理团队主动性的结果，预计未来将成为更常规的业务部分，但可能不会像第三季度那样剧烈（2024年约为1600万美元，年内至今约3000万美元，未来可能接近2000万美元水平） [36] - 展望未来，重点仍然是运营一致性和 disciplined 投资原则，长期目标是通过多元化净租赁平台提供弹性和增长的收入 [16] - 预计在2026年1月为约11亿美元的多币种定期贷款进行再融资，目前利率略低于5%，再融资利率预计更低，这将成为一个顺风因素 [54] - 欧洲债务融资成本较低（10年期欧元债务利率可达3.9%），是支持投资利差的有利因素，但公司不会过度杠杆化，将保持约5.4倍的杠杆比率以维持A3-信用评级 [54][55] 其他重要信息 - 公司增加了租约终止收入的历史披露，以提高基本租金和终止收入这两种不同收入流的透明度 [10] - 公司更新了补充报表，提供了关于进入资产负债表与基金的投资部分、备考数据等更清晰的披露，以方便建模 [70] 问答环节所有的提问和回答 问题: 欧洲与美国市场的相对吸引力和竞争态势是否具有结构性 - 美国确实有更多竞争对手，包括黑石、贝莱德、喜达屋等新进入者，这导致公司更多转向欧洲寻求最佳风险调整回报，第三季度72%的投资额在欧洲，预计这一趋势将持续，但美国市场也开始出现一些势头 [18][19] 问题: 关于Core Plus基金的初始募集和收购情况 - 除了已披露和补充报表中增加的信息外，由于基金处于营销阶段，能分享的信息非常有限 [20] 问题: 资产处置（主要是空置资产）的细节，如买家、空置期及待售资产类别 - 处置策略是2024年计划的延续，下半年将包含更多已出租资产的销售，具体选择出售空置资产还是重新招租取决于经济回报最大化，出售的空置资产涉及休闲餐饮、快餐、家装、药店等多个类别 [22][23][24][25] 问题: 预测分析平台对降低G&A的长期影响及劳动力效率 - AI策略包括预测分析工具（机器学习模型，准确率超90%）辅助决策，以及像PredictAP这样的工具实现自动化以获取规模效益，人员转向质量保证，这将逐步降低G&A，但不同部门的AI应用成熟度不同，效益将在未来几年实现 [26][27][28][29][30] 问题: 欧洲信贷投资的机会细节和展望 - 信贷投资针对现有客户，公司对其信用感到满意，处于资本结构上游且有充足抵押品，在利率环境较高时能获得更高收益，并有助于对冲公司自身的浮动利率债务，目标是建立更紧密的客户关系以带来更多售后回租机会，第三季度有一笔贷款投资随后带来了1亿美元的场外售后回租交易 [32][33][34] 问题: 租约终止费是否导致下半年同店租金增长预期下降 - 同店计算与租约终止是分开的，终止费是一次性的，下半年同店增长预期包含对G&A等方面投资的考虑，这些投资被视为对公司未来的投入 [35] 问题: 第三季度租约终止收入是否来自一两个大租户 - 主要来自一个租户，这是资产管理部门主动应对潜在搬离和信用问题的结果，预计未来这会成为更常规的业务部分，但可能不会像第三季度那么剧烈，2024年约为1600万美元，年内至今约3000万美元，未来可能接近2000万美元水平 [36] 问题: 新客户租赁占比升至13%，涉及哪些行业或领域 - 新客户主要来自欧洲，包括一些物流交易引入的新客户，这反映了公司在欧洲市场的拓展，新客户对公司来说是新的，但在当地市场已有多年历史，意味着未来有更好的重复业务可能性 [38] 问题: 接受租约终止会放弃多少年化收入 - 接受终止是基于概率加权风险调整后净现值的分析，认为提前获得大部分租金、解决客户问题（如某些位置表现不佳）、然后出售资产并回收资本，是比继续收租直到租约到期更有利的经济结果 [39][40] 问题: 美国私募资本的竞争具体影响哪些资产类别和资本化率 - 竞争不局限于特定资产类别，不同私募资本有不同策略，有的专注于定制工业资产，有的涉足各种信用的零售资产，竞争更多出现在零散交易市场，而非公司追求的大规模售后回租交易，但公司仍会评估零散机会，总体而言，净租赁领域的投资者比一年前更多，主要是私募方面的资本形成 [41][42][43] 问题: 同店收入增长年初至今1.3%，但2025年指引为1%，是否意味着第四季度减速 - 指引保持约1%包含保守性，因为还有三个月时间，任何坏账费用都会影响结果，第三季度受益于影院行业的百分比租金，使该行业同店增长达5%左右，预计第四季度会缓和 [44][45] 问题: 欧洲投资收益率跳升至8%的原因及可持续性 - 8%的收益率是混合了约3.8亿美元信贷投资（收益率接近9%）和纯房地产投资（收益率约7.3%）的结果，主要由高收益的信贷投资驱动 [48] 问题: 103.5%的租金重获率在未来租约到期高峰年（如2027年）是否可持续 - 无法评论远期年份，但过去三到五年的重获率一直高于100%，历史平均略高于100%，近期因更主动的资产管理而上升，预计通过持续主动管理，未来将保持高于100% [49][50] 问题: 为何在提高投资指引和有利因素下，AFFO指引高端下调 - 指引调整是为了更精确，高端实现可能性较低，因为第四季度的交易量影响很小，且第四季度有一些季节性较高费用，如租赁佣金和现金G&A [52][53] 问题: 对2026年AFFO增长的展望及潜在顺风/逆风 - 2026年1月约11亿美元多币种定期贷款再融资（目前利率略低于5%）预计利率更低，是顺风因素，欧洲低债务成本（如10年期3.9%）也是支持利差的有利因素，但公司不会过度杠杆化，将保持约5.4倍的杠杆比率以维持信用评级 [54][55] 问题: 在美国是否看到能发挥规模优势的大规模售后回租交易减少 - 第四季度有一笔超过7亿美元的大额售后回租交易，但十亿美元级的交易不常见，这类交易是公司能发挥优势的地方，目前在欧洲看到更多大规模交易机会 [57][58] 问题: 未来增长是否更由交易构成而非速度决定 - 是的，增长将更多由可获得的交易类型及其相对风险调整回报决定，公司利用多个投资渠道，目前欧洲提供了最佳机会，但美国市场依然活跃，未来可能再次出现以美国交易为主的季度 [59] 问题: AFFO指引中点的驱动因素及租约终止费以外的抵消项 - 租约终止费带来约每股0.03美元收益，但被租赁佣金、G&A和未报销物业费用等所抵消，此外，空置资产处置在短期内可能带来轻微稀释，但这是为长期利益所做的正确决策 [61][62] 问题: 当前信贷观察名单状况及坏账表现 - 观察名单占比与第二季度持平，为4.6%，中位客户风险敞口仅为2个基点，非常分散，年内至今坏账费用仍为75个基点，指引已反映此点 [63] 问题: 资本配置是否更有利的方式是利用自由现金流放贷而非发股收购物业 - 公司每季度产生约2亿美元自由现金流，是投资资金来源的一部分，在评估投资选择时，会比较是使用自由现金流回购股票还是进行增值投资，公司不会进行稀释性投资，第三季度有约20亿美元的投资因无法获得合适的资本成本而放弃，这体现了选择性，发展私募资本也是为了获得替代资本形式以支持更多投资 [65][66][67] 问题: 租约终止费是否包含在业绩指引中 - 是的，最新的业绩指引已包含所有租约终止收入、坏账费用和其他预期，包括提高后的收购指引 [68] 问题: 提高后的投资指引是否包含基金投资 - 是的，补充报表中提供了关于进入资产负债表与基金的投资部分、备考数据等更清晰的披露，可以从中了解具体构成 [69][70] 问题: 指引中的"其他调整"项驱动因素 - AFFO指引中点未变，租约终止费带来的约每股0.03美元收益被租赁佣金、G&A和未报销物业费用等所抵消 [72][73] 问题: 欧洲和英国的债务容量 - 欧元债务容量已基本用尽，将跟随投资量增长，英国方面贷款价值比约为75%，尚有余量，但综合成本相对较高，会等待更好机会 [74] 问题: 未来资产处置计划的规模 - 处置计划不会缩减，将是未来业务的常规部分，策略包括实现投资组合折扣的价值，以及随着投资组合扩大，更主动地回收资本（无论是已出租还是空置资产），这是经济性驱动的分析 [77][78][79] 问题: 欧洲数据中心机会的需求和定价 - 公司同样关注欧洲的数据中心机会，一些美国大型开发商也在欧洲开发，公司通过投资与这些开发商建立关系，期望未来能在美国和欧洲都达成交易 [80][81]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后运营资金为每股0.45美元，较去年同期增长3% [17] - 第三季度现金租金收入为6610万美元，较去年同期增长12.6% [18] - 截至季度末的年化现金租金为2.556亿美元，加权平均五年期年现金租金增长率为1.4% [18] - 现金综合费用（不包括股权激励）为430万美元，占季度现金租金收入的6.5%，去年同期为6.9% [18] - 预计2025年现金综合费用将在指导范围1800万至1850万美元的低端 [18] - 净债务与调整后EBITDA比率为4.7倍（包含未结算股权远期），排除后为5.3倍，为连续第五个季度低于5.5倍 [15] - 固定费用覆盖比率保持健康，为4.7倍 [17] - 第三季度租金覆盖率为5.1倍，为净租赁行业中最强 [6] - 本年度坏账费用为零 [6] - 投资组合入住率提升至99.5%，第三季度基本租金收取率为99.9% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合高度多元化，休闲餐饮以外租金占比35% [8] - 主要非餐饮板块包括汽车服务（占租金13%）、快餐店（11%）和医疗零售（10%） [8] - 第三季度收购活动在餐厅、汽车和医疗零售等主要板块间分布均匀 [10] - 收购包括现有全国性品牌如LongHorn Steakhouse、VCA和Mavis，以及新品牌如Doctors Care（其租约由AA-评级的Novant Health担保） [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 主要租户表现强劲，Chili's截至2025年9月的季度同店销售额增长21%，上一财年全年增长超25% [6][7] - Olive Garden和LongHorn Steakhouse截至2025年8月的季度同店销售额增长近6% [7] - 与分拆时相比，Olive Garden和LongHorn Steakhouse的租金占比从合并94%降至32%和9% [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成立10周年，从分拆时的418处物业、单一租户发展为近1300份租约、170个品牌、44名团队成员 [3][4] - 过去12个月完成3.55亿美元收购，为连续四个季度中的最高水平之一 [4] - 收购策略强调资产质量、信用可靠的租户，避免为追求规模和利差牺牲质量 [5] - 能够根据资本成本调整收购节奏，被视为强大竞争优势 [5] - 投资组合无问题零售商或行业（如影院、药房、高租金洗车场、体验式零售）风险敞口 [6] - 平台拥有10年大规模采购和执行细分投资的历史，竞争对手包括个人1031买家和机构买家 [12] - 持续探索新行业类别以安全地加速增长 [34] - 新增投资组合透明度披露，在网站上公布所有物业的完整列表及详细信息 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 交易环境近期起停减少，对年底前景持乐观态度 [9] - 债务市场近几个月显著改善，贷款机构能力增强且利率下降 [9] - 拥有约2.7亿美元的可用资金（包括股权、债务和留存现金流），在达到中等五倍杠杆目标前可支持增长 [9][16] - 公司略微股权过剩，可通过平衡资产负债表实现非常有利的收购 [28] - 投资组合具有弹性，专注于必需零售和服务，审慎防御且抗关税 [8] - 浮动利率债务的95%已通过2027年11月到期的对冲工具锁定，利率为3%，而当前即期利率高于4%；债务总额的97%为完全固定，混合现金利率为3.9% [16] - 信贷额度条款改善，定期贷款利率为SOFR加95个基点，循环信贷额度利率为SOFR加85个基点，每年将增加约60万美元的AFO [17] - 包括延期选项在内，无债务在2026年底前到期 [17] 其他重要信息 - 第三季度收购28处物业，价值8200万美元，混合资本化率6.8%，加权平均租期12年 [10] - 2025年前10个月收购77处物业，价值2.29亿美元，混合资本化率6.8%，加权平均租期13年 [10] - 第三季度和2025年至今的收购中，每处物业成本低于300万美元 [10] - 有1亿美元未结算股权远期，价格为每股28.33美元 [15] - 2025年到期的41份租约中，90%的租户已续租或表示有意续租，95%的物业已出租（包括已重新出租给新租户的两处） [19] - 2026年到期的42份租约占年租金收入的1.8%，低于2025年初的2.6% [19] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于承销标准以及是否会调整以扩大投资范围并增加收购 [22] - 管理层不预见会降低追求的评分标准，收购量主要由资本成本驱动的购买价格决定 [23] - 由于此前以高于28美元的股价积极进行远期股权融资，目前处于有利地位 [23] 问题: 关于剩余远期股权资金的使用以及2026年管道的融资思路 [24] - 除了1亿美元远期股权，还有1.7亿美元的债务能力和留存自由现金流，这提供了大量的收购能力，预计这些资金足够应对 [24] 问题: 对整体环境的评估以及在此背景下加速活动的意愿 [27] - 团队能力强大，收购团队规模更大、经验更丰富，成功获取收购机会 [27] - 根据资本成本调整收购量，目前有很长的跑道无需考虑此问题，资产负债表略微股权过剩，可通过恢复平衡实现非常有利的收购 [27][28] 问题: 关于Darden（主要租户）租约到期续约的信心，以及随着为到期做准备，对话氛围的变化 [29] - 预期续约率非常高，这些租约覆盖率极高，地点核心且不可替代，租金设定较低，预计续约可能性很高 [30][31] 问题: 关于如果愿意接受更高资本化率（如7.25%），交易会是什么样子 [32] - 在7%至7.5%的范围内，可能会看到传统净租赁以外的资产，如体验式设施（匹克球、Topgolf）、面临挑战的品牌、制造设施、医疗办公室、仓储设施等 [32] - 评分系统允许冷静分析，通过保持纪律性，十年来入住率和收款率一直很强劲 [33] 问题: 是否考虑汽车、餐厅或医疗类别之外的领域 [34] - 一直在寻找新的行业类别进行探索，过去十年愿意扩展到餐厅之外实现了安全更快增长，持续关注新想法但本次电话会议无具体宣布 [34] 问题: 回顾十年，核心承销原则是否保持一致或随环境变化而调整 [36] - 基本前提与最初非常相似，不追求规模，尝试保持保守和分析性，十年间机构知识大幅增长，实施了非常正式的培训计划 [36][37] 问题: 关于租户Starbucks的重组计划是否会影响投资组合 [38] - 预计不会受影响，关闭的通常是没有得来速或位于市区的门店，对Starbucks持谨慎态度，尤其对没有得来速的门店 [38] 问题: 关于Darden即将到期的续租选择权，市场租金水平以及在高覆盖率与获取更多租金之间的平衡 [41] - 租约结构是Darden有权以每年1.5%的租金增长续租五年，需提前一年通知，谈判不像逐点争论租金那样复杂 [41] - 租金设定相当合理，地点极其强大，过去十年重置成本大幅上升，租户有续租选择权，续租可能性很高 [42] 问题: 关于竞争水平，特别是新募集的针对净租赁的私募资本，遇到的竞争对手以及看法 [43] - 业务模式不依赖于等待大规模投资组合机会，也进行小规模收购，尽管私募股权竞争对手积极且希望扩张，但对执行业务计划感到满意，因为交易来源广泛 [43][44] 问题: 考虑到股权成本，是否有增加处置的意愿 [46] - 过去处置很少，投资组合状况良好，出售的将是高质量资产，目前这不是优先考虑事项，但具备相关能力 [46] 问题: 观察名单上的租户是否有变化 [47] - 没有观察名单，状况良好，入住率提高，空置建筑很少，由于重置成本上升，租户主动接洽重新出租机会 [48] 问题: 现有租户在续租方面是否希望提前锁定价格 [49] - 大多数续租选择权是合同规定的，有既定的时间表，租户通常直到租约到期前一年或六个月才需要通知 [49] 问题: 鉴于许多物业占地面积相对建筑面积较大，是否有机会进行密度提升 [52] - 占地面积是评分卡的一部分，充足的停车位大大增加了重新出租的机会，优势更多在于保护下行风险而非提升潜力，新增披露旨在提高透明度 [53]

指数与投资策略 - 标普500指数当前股息率约为1 2% [2] - 投资者倾向于选择可靠的高股息股票而非仅追求高收益 其中推荐的三只股票为Realty Income、Prologis和UDR [2] Realty Income (O) 公司分析 - 公司是最大的净租赁房地产投资信托 拥有超过15,600处物业 市值约为500亿美元 是其最接近竞争对手的三倍多 [3] - 公司股息率为5 4% 并拥有连续30年增加股息的记录 [3] - 业务模式的核心是净租赁 租户承担大部分物业层面开支 使公司能稳定收取租金 主要专注于零售地产 易于买卖和再租赁 并在地域上多元化 在欧洲市场不断扩大 [4] - 公司以稳定增长为特点 商标昵称为“月度股息公司” 投资1,000美元大约可获得16股 [5] Prologis (PLD) 公司分析 - 公司是工业地产领域的巨头 为全球最大REITs之一 市值超过1,000亿美元 约为Realty Income市值（约500亿美元）的两倍 [6] - 股息率约为3 5% 虽低于Realty Income 但股息增长潜力更大 过去十年股息增长超过150% 而Realty Income股息增长约45% [6] - 作为最大的工业REIT 公司拥有内置的增长机会 可在未来数年持续开发 [7] UDR (UDR) 公司分析 - 公司在几年前重置了其公寓投资组合 目前定位于实现长期增长 [7]